在复苏中窥探美国房地产的投资机会

在复苏中窥探美国房地产的投资机会自4月15日以来，全球投资市场的“黑天鹅”事件层出不穷，颇使人有眼花缭乱的感觉。先是黄金跳水，紧接着日经跳水，之后是贬值达半年之久的日元全面升值。但是，在所有的事件中，上周发生的日经225指数变化最具戏剧性，它在数小时之内下降了9.2%，创造了自2011年日本地震海啸以来最强的一次回落纪录。其后，在短暂复苏后，日经继续下跌，完成了一次完美的修正旅程。人人都知道日经走得过快、过高，急需一次修正回调。从历史来看，10%的跌幅恰恰是经典的修正水平。但是，由于日经走得太远，它至少还需要再跌7.2%的水平，才能触到50日均线。市场对上述黑天鹅事件的解释有多种。有一种观点认为：日债波动是罪魁祸首。今年4月，十年期日债收益率仅有0.33%，但仅仅过了一个月，日债收益率就已经刺破了1%的红线。自此之后，日经和日元开始全线溃退。但分析者认为，解释日元现象，如果不对决定因素，即美联储的货币政策进行分析，注定会产生谬误。我们必须承认，所有的事件，都与美联储退出QE这个假设有直接的关联。而这种关联深刻地反映出央行渐渐失去对经济控制的事实。首先，自今年年初以来，只要美债跨入2.0%收益率这条红线，市场就会产生很大的波动和调整。因为人们已经渐渐意识到，自金融危机之后，在央行出资购买债券的保护体系中，不分青红皂白在股票市场采购的时代已经结束了。投资者似乎对美联储退出QE的猜测越来越肯定，并试图通过蛛丝马迹来判别具体时间。终于，上周美联储主席伯南克在美国国会作证期间透露，接下来的几个月中，可能会削减货币宽松计划，并暗示最快会从6月就开始陆续减少央行购买资产的数量。话音刚落，日经和日元就出现了异动。其次，市场参与者普遍认为，为了防范风险，美联储很有可能已经开始动手退出QE了。这造成了美债收益率在伯南克讲话后第二日迅速提高，美元迅速得到弱化的事实，但这个发展方向，恰恰阻止了走弱的日元，而弱势日元，又是日本经济复苏的关键。由此，日经跳水，日元在亚太交易市场率先升值的大戏正式拉开帷幕。但分析者同时认为，有鉴于仍然处于疲弱状态中的世界经济，即便扔掉QE这根“拐棍”，也足以使美联储夜不安眠。他们知道，过早退出，会使美元债券收益率迅速升高，如果配之以加息的动作过猛过快，会使全球经济进入第二次衰退。最后，海量宽松货币环境中，美联储的职责已经发生改变，排在第一位的，已经由拯救经济，变成了稳定经济。由此我们可以推断，退出QE的过程中，以何种方式体现美联储管理经济的艺术，同时也能促进美国以及全球经济的稳定，则是今后一段时间市场关注的热点。因此，美联储正在寻找建立一种与市场全新的沟通机制，这个机制将对QE退出建立起稳定的共识。但这种共识的建立过程显得异常曲折。由于美元持续走强的环境已经渐渐成熟，美联储开始意识到，基于货币宽松的经济刺激已经不再是万能神药，因此现在必须做出转变。对于市场参与者来说，在转变的过程中，以下两个要素有必要得到考量。一是美联储在QE退出过程中，如何结束零利率环境？在退出QE的问题上，普通投资者将目光集中到了QE身上，但实际上，美联储的低利率政策，才是维持QE存在的真正基础。只有QE和低利率环境这两个机制共同结束之时，才能被视之为真正退出经济刺激手段。从美联储的操作手段来看，如果就业数字渐渐向好，QE将会逐渐减少；如果失业率降到6.5%，美联储将着手结束零利率环境。从时间顺序上来看，QE结束在前，零利率环境在后。市场参与者都明白，美债收益率的变化，是根据美联储未来的购买手段做出调整的，而并非当下的实际购买因素。所以，美联储必须要动脑子，向市场讲清楚QE和零利率之间的关系，不使市场参与者认为，QE和零利率有绝对的互动关系。但做到这一点却非常难。因为QE变，零利率环境肯定要变，这早已是市场的共识，而且两者之间确实有联动的关系。因此，越快断掉两者之间的联系，就能越快地减少投资者对于零利率环境的依赖，但要在市场当中建立起这样的认知，具有相当大的挑战性。二是美联储自身的“智商超越”因素。众所周知，美联储最痛恨的事情是被市场预期所裹挟。美联储总是会试图用数据证明，只有他们对市场的判断才是最正确的，他们的解释也是最公正、最客观、最合理的。正因此，在美联储缩减资产负债表的过程中，改变市场的预期，特别是使期货市场的多空单比例符合美联储的预期，将是管理艺术的核心。而这个核心，如果在经济稳定发展，大宗商品走弱，国防预算被削减的环境中建立，就必须要防范经济滑向通缩，防范投资者过于集中在风险较高的投资资产，才能使退出QE和低利率环境看上去如同美联储精心制定的政策机制。那么，在这个过程中，使美元得到走强，使美债收益率下降，将是美联储显示对经济仍还具有控制能力的选择之一。当前世界经济缓慢复苏，墨西哥、印尼等新兴经济体经济增长强劲，墨西哥正逐步缩小与“金砖国家”的差距。未来数年间，其经济总量或将跻身全球前十位，成为推动全球经济增长的重要力量。作为拉美第二大经济体，近10年来，墨西哥政治稳定，经济平稳增长。以2012年世界各国按美元计价的名义GDP总量来看，墨西哥的经济规模已突破1万亿美元，排名世界第十四位。墨西哥的经济总量与排名稍微靠前的澳大利亚和西班牙十分接近，仅比排名第九位和第十位的“金砖国家”俄罗斯和印度分别低37%和36%，加之其上升空间巨大，以至于高盛首席经济学家奥尼尔一度宣称，墨西哥将在2020年超越俄、印，跃居世界第七大经济体。良好的发展前景使墨西哥近来吸引了一大批外国投资。日本日产汽车公司宣布向墨注资20亿美元兴建第三家汽车制造厂；美国可口可乐公司宣布今年将扩大投资10亿美元；沃尔玛公司也计划在包括墨西哥在内的5个国家注资约16亿美元。此外，希尔顿酒店集团、西班牙伊维尔德罗拉电力及三菱东京UFJ银行也相继公布了未来对墨西哥的投资计划。靠近美国的地缘优势，使经济界人士看好墨西哥的制造业发展前景，认为墨西哥制造业今后可能与“金砖国家”并驾齐驱。近20年来，墨西哥依靠北美自贸协定，加速提升了墨美一体化进程，推动了以对美出口为导向产业的大规模发展。目前，美国是墨西哥最大的贸易伙伴和投资来源国，对美出口也占据其出口总额的83%左右。美国市场上有16%的石油、24%的汽车及零部件、21%的电子产品、23%的化工产品均来自墨西哥。墨西哥是拉美第一大产油国，金、银、铜、铅、锌等15种矿产品储量位居世界前列，丰富的自然资源为该国日后经济增长打下了坚实的基础，而墨当局正积极推动的本国产业结构调整和升级，特别是在电力、石油、矿产、通信部门以及劳工、税收体制等相关领域的一系列改革，将为墨西哥经济可持续增长提供有力保障。近来，墨西哥还全力扩大参与“拉美太平洋联盟”等地区一体化进程，力求在更大程度上实现贸易形式多元化。从长远来看，蓬勃兴起的航天航空、医疗器械、医药服务和软件信息等战略性新兴产业，将成为墨西哥经济的“新支撑点”。在就业市场改善、美联储持续压低抵押贷款利率以及住房价值回升的驱动下，美国房地产市场的强劲复苏正在发生。近几个月公布的房地产相关数据，无论是新屋开工许可、存量房销售以及房屋价格指数，还是“两房”的持续盈利，主要房地产开发商的业绩好转，都表明从2008年次贷危机中挣扎已久的美国房地产市场已开始慢慢走上正轨，因此越来越多的投资者开始跟随巴菲特“抄底”美国楼市。“自2010年以后美国房产市场开始回暖，我们明显可以感觉到这两年的生意好了许多。”一名专门从事美国置业投资的专业人士告诉记者，“现在国内投资者在美购置房产主要集中在西部的加州和东部的纽约、佛罗里达以及得州的休斯敦等地区，这些地区的投资风险较低，回报相对稳定。”“由于直接购买房地产涉及到法律法规、交易费用、维护费用、税费、流动性等因素，我个人不建议国内投资者直接购买美国房产。”BeaconAssetManagementLLP基金经理童红学对记者表示，投资美国房产还有很多间接方式，如购买地产商股票、房产相关的ETF、房产信托投资基金REITs、以及其他形式如参与混合基金(CommingledFund)等。就美股中的房地产相关板块而言，美国主要房地产开发商和大部分建材股已发生了较大幅度的上涨，童红学建议投资者现阶段要注意发掘产业链后端的投资机会，如与房产服务相关的公司。与此同时，当房地产市场从崩溃中反弹，市场的幸存者正受到更多资本的关注。对冲基金大鳄鲍尔森、索罗斯分别在一季度大量增持抵押贷款保险商股票。而以黑石集团为首的机构投资者正在金融危机中受灾最严重的一些地区加速购买房产来建立租赁业务，其中的一些公司已经开始进入华尔街融资，并向公众出售股票。美国主权财富基金研究所(SWFI)主席MichaelMaduell在接受采访时表示，全球主权基金和公共基金将继续分配资金到房地产、基建设施等实物资产中。美国的核心房地产领域，如纽约、洛杉矶的商用地产，也将吸引这些巨头的资金进入，以追求更高的收益。“挪威主权基金5%的房地产目标投资份额中，三分之一可能会被投资到美国市场，这项战略投资计划将在未来的几年中实现。”全球最大的主权财富基金——挪威银行投资管理公司(NBIM)发言人OysteinSjolie也对本报记者表示。不过，美国房地产市场的复苏还需要持续很长一段