2013年物业管理师《经营管理》预测题整理版(10套)

2013年物业管理师考试(经营管理)预测题101、房地产投资活动可以从（AB）两个方面进行考察。A.实物形态B.规模C.土地D.货币形态

2、房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分(AB)A.购置投资B.流动资金投入C.工程建造D.物业管理

3、我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：(ABD)A.经营税金及附加B.城镇土地使用税和房产税C.契税D.企业所得税

4、资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有（ABC）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经营税金

5、我国房地产投资经营过程中企业纳税的“两税一费”是指（ACD）。A.企业所得税B.营业税.C.城市维护建设税D.教育费附加v6、设备更新源于设备磨损，设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗，磨损分为（AB）。A、有形磨损B、第一类磨损C、第二类磨损D、无形磨损。7、如果NPV（

AB

）0时，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。A、大于

B、等于

C、小于D、无关系

8、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果Pb（

BC

）Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。A、大于

B、等于

C、小于

D、无关系9、影响收益性物业价值的因素很多，例如以下因素（ABCE

）会影响收益性物业价值。A、区位、

B、新旧程度、

C、供求、

D、开发商

E、物业管理

10、收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素（ACD）。A、未来净收益的大小

B、银行的利息率高低C、获得净收益期限的长短

D、获得净收益的可靠性2013年物业管理师考试(经营管理)预测题91、在商品房销售中，开发商定价的方法有：(ABCDE)

A、目标定价法

B、随行就市定价法

C、价值定价法

D、挑战定价法

E、成本加成定价法2、从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于(BCD)

A、投资额的大小

B、通货膨胀率

C、投资利润率

D、风险因素

E、投资决策5、外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级相比较而言（ABC

）建筑物的功能是最先进的。A．甲级写字楼、

B、乙级写字楼、

C、丙级写字楼

D、丁级写字楼6、零售商业物业的分类主要依据其（

ACD

）三个方面A、建筑规模、B、经营年限

C、经营商品的特点

D、商业辐射区域的范围7、酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（

ABCD

）。A．服务对象不同

B、地理位置不同

C、服务内容不同

D．建筑设计和装潢风格不同8、收益性物业，主要包括（ABD

）A、写字楼、

B、零售商业物业、

C、居住区商场

D、工业物业9、物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。以下的说法（

ABCD

）是正确的。A、物业管理定位在现场操作层面的管理

B、资产管理通常不在现场通常负责几处不同的物业C、房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为

D、组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策10、物业经营管理中的战略性工作包括（

ABCDE

）A、确定战略

B、确定标准C、构建信息基础

D、决策分析E、进行资产组合

2013年物业管理师考试(经营管理)预测题81．在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（CD）。

A．买地-建房-卖房

B．买房-经营

C．买房-出租-转售

D．买房-出租

E．买地-开发-转让2．提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ACD）。

A．导致房地产实际价值下降

B．导致房地产实际价值上升

C．加大投资者债务负担

D．抑制房地产市场需求

E．增加房地产市场需求3．政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（BCD）。

A．加大城市基础设施建设投入

B．调整银行贷款利率

C．调整公共住房政策

D．调整房地产税收政策E．加快城市化进程4．在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”。这种划分所采用的市场细分标准有（CDB）。

A．按存量增量细分

B．按交易形式细分

C．按目标市场细分

D．按房地产用途细分

E．按地域细分5．开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（BDE）。

A．建设工程规划许可证

B．选址规划意见通知书

C．项目设计方案的总平面图

D．城市计划部门批准征用土地的计划任务建设工程教育网提供

E．1/2000或1/500的地形图6．按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（BD）。

A．随机型竞争者

B．凶猛型竞争者

C．选择型竞争者

D．从容不迫型竞争者

E．软弱型竞争者7．下列关于基础利率的表述中，正确的有（ACE）。

A．等于银行存款利率

B．等于银行贷款利率

C．是投资者所要求的最低利率

D．是银行同业之间的短期资金借贷利率建设工程教育网提供

E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表8．下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ABCE）。A．资金时间价值是资金的增值特性使然

B．利率是资金时间价值的一种标志建设工程教育网提供

C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等9．房地产开发企业的经营成本主要包括（ACDE）。

A．土地转让成本

B．经营管理费用

C．配套设施销售成本

D．商品房销售成本

E．房地产出租经营成本10．下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ADE）。

A．投资回收期

B．借款偿还期

C．利息备付率

D．财务净现值

E．现金报酬率2013年物业管理师考试(经营管理)预测题71．下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ABC）。

A．房地产同时具有经济寿命和自然寿命

B．自然寿命一般要比经济寿命长

C．如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D．房地产的经济寿命与使用性质无关建设工程教育网整理

E．房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间2．物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（ABC）。

A．重新装修费用

B．更新改造费用

C．建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用

D．空置损失费用

E．为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失3．关于房地产企业的经营收入、利润和税金，存在的数量关系有（ABC）。

A．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B．利润总额=经营利润+营业外收支净额

C．税后利润=利润总额-所得税建设工程教育网信息

D．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

E．销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税4．房地产投资决策分析的主要工作包括（BD）。

A．投资机会寻找

B．市场分析

C．投资机会筛选

D．财务评价

E．规划设计5．城市土地开发和供应计划，一般由（AB）按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。

A．土地管理部门

B．规划管理部门

C．市场管理部门

D．设计管理部门

E．计划管理部门6．市场主体通常包括（AB）。

A．买家

B．卖家

C．交易对象

D．交易价格

E．交易行为7．开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（ABCD）。

A．施工方案

B．工期

C．质量目标

D．报价

E．市场售价8．在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（ACD）。

A．开发项目用地现状

B．市场供给量

C．交通运输条件

D．水文地质

E．气象9．前期工程费用主要包括（BCDE）。

A．拆迁安置补偿费

B．规划费用

C．设计费用

D．可行性研究费用

E．“三通一平”费用10．投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有（AB）。

A．以总报价为准建设工程教育网整理

B．以单项报价之和修正总报价

C．以单价为准，重新计算总报价

D．双方可以重新商议价格

E．该投标报价无效2013年物业管理师考试(经营管理)预测题61．一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ACDE）等分析。

A．投资资金的安全性

B．项目定位的科学性

C．期望收益的可靠性

D．投资项目的变现性

E．资产管理的复杂性2．房地产市场结构包括（ABCD）。

A．总量结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．资金结构3．从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（AB）。

A．第一阶段

B．第二阶段初期

C．第三阶段初期

D．第三阶段

E．第四阶段4．制定租售方案的工作内容主要包括（ACE）。

A．租售选择

B．宣传手段选择

C．租售进度安排

D．广告设计及安排

E．租售价格确定5．随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（AB）。

A．消费者愿意支付较高的价格

B．企业处于领导地位

C．消费者以年轻人为主建设工程教育网

D．商品住宅多为豪宅

E．以投资性购买为主6．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ABD）。

A．同质偏好市场

B．分散偏好市场

C．个别偏好市场

D．集群偏好市场

E．弥隙市场7．现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ACE）。

A．资金运动的时间始点

B．日历年度的年初

C．某一基准时刻

D．既不能现金流出也不能有现金流入的时间点

E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点建设工程教育网8．在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ABD）。

A．折旧和摊销

B．投资回收

C．投资回报

D．未分配利润

E．权益融资9．房地产置业投资的效果主要表现为（BDE）等。

A．企业实力提升

B．租金收入

C．对社会贡献增加

D．物业增值

E．物业权益份额增加10．房地产开发前期的规划管理包括（ABCD）。

A．开发项目的选址定点审批

B．规划设计条件审批

C．规划设计方案审批

D．核发建设用地规划许可证

E．核发建设用地批准书1．从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产得类型主要有（BCE）。A．商住楼B．土地C．在建工程D．写字楼E．建成后的物业2．房地产间接投资的形式主要有（ABC）。A．投资房地产信托B．购买住房抵押支持证券C．购买房地产企业债券D．购买物业用于出租经营E．购买土地进行开发3．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（BCDE）。A．价格结构B．区域结构C．产品结构D．供求结构E．投资结构4．根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（ABC）。A．第一阶段B．第二阶段初期C．第二阶段后期D．第三阶段E．第四阶段5．开发商的主要合伺关系通常包括（CD）等。A．保险合同B．分包合间C．销售合同D．勘察设计合同E．加工合同2013年物业管理师考试(经营管理)预测题5_第2页6．房地产市场营销因素调查包括的类型有（ABDE）。A．产品调查B．价格调查C．市场需求质量调查D．分销渠道调查E．促销策略调查7．在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（BCDE）。A．文献查阅B．观察C．专题讨论D．分销渠道调查E．实验8．在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（ABC）等因素。A．行业基准收益率B．政府政策C．通货膨胀率D．内部收益率E．投资者的目标收益率9．下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ABCE）。A．速动比率B．利息备付率C．偿债各付率D．内部收益率E．资产负债率10．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（BDE）。A．内部收益率总是大于目标收益率B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E．内部收益率越高，投资风险就越小2013年物业管理师考试(经营管理)预测题41、建成后物业按建筑物的用途可以分为(ABCD)。

A、居住物业B、商业物业C、工业物业D、特殊用途物业

2、置业投资的利益包括(ABCD)。

A、收益B、保值C、增值D、消费

3、政府对房地产开发项目的规划管理主要体现在(ABC)等方面。

A、项目选址和定点审批B、核发“建设用地规划许可证”

C、核发“建设工程规划许可证”D、核发“房地产证”

4、今后仍将采用行政划拨方式配给的特殊性质用地包括(ABC)。

A、城市公共建设用地B、国家鼓励发展的新技术产业用地

C、城镇居民低标准住宅用地D、大型商业项目用地

5、土地使用权出让可以采取(ABCD)等形式。

A、协议招标B、公开招标C、公开拍卖D、补地价

6、土地的规划使用条件包括(ABCD)等。

A、容积率B、覆盖率C、用途D、限高

7、房地产开发项目投资费用中的开发直接费包括(ABC)。

A、土地费用B、前期工程费C、房屋开发费D、管理费

8、房地产开发投资中的开发间接费除了销售费用、财务费用，还包括(ABCD)。

A、不可预见费B、税费C、管理费D、其它费用

9、在我国招标的形式有(ABC)。

A、公开招标B、邀请招标C、议标D、限制性招标

10、按照工作的时间顺序和工作内容的不同，房地产开发的建设过程可分为(ABCD)

A、项目建设准备阶段B、招投标阶段

C、施工阶段D、竣工验收阶段2013年物业管理师考试(经营管理)预测题31、住宅小区物业管理主体由(ABC)组成。A.业主和业主大会B.业主委员会和物业管理公司C.政府相关部门D.房地产开发建设单位2、建设部队住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有(ACD)。A.房屋完好率B.群众满意率C.零修及时率D.各种费用收缴率3、住宅小区物业管理公司实行(ABD)的服务原则。A.有偿B.低价C.高档D.高效4、写字楼原指用于办公的建筑物，一般由(BCD)组成。A.绿化系统B.办公用房C.辅助用房D.交通系统5、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有(ABCD)。A.电视机，电话机B.打印机，计算机C.传真机，中英文处理机D.装订机，投影仪6、客户对写字楼商务中心服务质量的评价，是以服务的(BCD)为出发点。A.价格B.精确C.周到D.快捷7、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应(AC)。A.了解客户的服务要求B.填写《商务中心费用收据单》C.向客户讲明收费情况D.按规定收取押金8、写字楼的客务服务项目包括(ACD)。A.问询，留言服务B.航空机票订购服务C.酒店预定服务D.清洁卫生服务9、商业场所按建筑功能可分为(ABC)。A.敞开型B.封闭型C.综合型D.商住两用型10、商业场所要规划设计合理，就是要合(BCD)之理。A.广开就业渠道B.经济规律C.经济发展D.提高效益2013年物业管理师考试(经营管理)预测题21、物业管理人员必须具有现代管理知识，是指从事管理工作必须(BCD)。A.仪表仪容端庄B.具有科学头脑C.具有科学思想D.运用科学的手段2、忠于职守，尽职尽责是对物业管理人员职业道德的(BC)。A.全部要求B.基本要求C.首要要求D.最高要求3、物业管理公司管理部的业务范围包括(ABC)。A.环保，绿化管理B.报案，消防管理C.车辆管理D.房屋装修管理4、物业管理公司租赁部的职责有(ABCD)。A.做好物业的产籍管理B.扩大租赁业务C.提高物业出租率D.提高经济效益5、业主委员会的义务有(ABC)。A.召集，主持业主大会或业主代表大会B.向业主大会或业主代表大会汇报工作C.支持，配合和监督物业管理企业的工作D.积极创建文明物业小区6、物业管理企业应当与居委会共同做好(ABCD)工作。A.综合治理B.老龄C.妇女D.计划生育7、住宅小区由(ABC)构成。A.居民B.居住面积C.居住设施D.居住环境8、住宅小区房屋按产权划分有(BCD)。A.遗产毗连房屋B.私人房屋C.集体房屋D.国有共有房屋9、在法律允许的范围内，居民对自己拥有的产权的房屋可以(ABCD)。A.出租B.出售C.抵押D.赠与10、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，为我国城市住宅小区管理(ABD)奠定了基础。A.正规化B.自动化C.法制化D.现代化2013年物业管理师考试(经营管理)预测题11.零售物业商业物业管理中租赁管理中主要包括的（ABC）工作内容是。A．租金确定与调整

B．租约制定

C．租户选择

D．租户管理

E．租约解除2.可持续发展的物业管理具备的要素包括：控制空气质量，提高大气洁净度；加强雨水、污水的排放、处理和再利用；垃圾分类处理和（BCDE）等。A．配套程度B．注重采用新型建材石材和自然能源C．提高物业管理的信息化水平D．建立生态绿化系统E．控制噪声3．企业物业资产管理的工作内容包括：(ACDE

)及进行多样化的物业投资；结合企业主营业务选择物业占用形式；建立合理的物业资产管理机构；明确物业管理师的责任；审慎选择物!lk资产管理顾问。A．编制企业物业资产清单

B．建立合理的组织机构C．设定管理目标

D．控制成本

E．适时处置资产并获得收入4．物业管理信息系统得特征为：功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化；采用方便灵活的输入方法及(BCDE

)。A．便于采集企业物业资产信息

B．高效的查询与输出手段C．与其他软件有良好的兼容能力

D．具有与外界交流信息的网络系统E．辅助管理人员的日常工作5.将(

AC

)分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护主营业务活动。A．企业业务

B．业务方向

C物业资产占用形式

D．物业资产数量

E．物业资产使用情况6.垃圾处理必须遵循“（BDE）”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。A．轻便化

B．无害化

C分类型D．减量化E．资源化7、物业管理的主要内容包括(ABCD)。A.房屋的维护雨修缮B.房屋装修监督管理C.房屋附属设备设施的管理及维修养护D.综合经营服务8、房屋的维护与修缮是(BCD)。A.物业管理的全部内容B.物业管理的重要环节C.常规性服务的主要内容D.常规性管理的主要内容9、物业管理区域内安全保卫的重点是(ACD)。A.防火、防盗B.防雷、防电C.防交通事故D.防意外伤害10、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括(ABC)。A.现代管理知识B.现代管理手段C.物业管理专业技能D.遵守纪律，奉公守法2013年物业管理师师经营管理模拟1、静态运算的优点是（）

A．编制简单B．具有挑战性C．可实现费用等效益最大化

D．调动员工控制费用支出积极性E．编制成本低

答案：A,E,

解析：静态预算也是固定预算，是以过去的实际费用支出为基础的，优点在于简单、容易为各部门所接受。

2、宣传广告的费用支出数量取决于（）

A．人平均工资水平B．新旧程度C．物业的质量D．市场的供求状况

E．物业的空置水平

答案：B,D,E,

解析：宣传广告费用支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况。因此正确选项为BDE。

3、成本包括（）

A．物化劳动的价值B．工资C．活劳动创造的价值

D．福利费

E．所有耗去的费用

答案：A,C,

解析：成本是指全部生产费用，包括物化劳动和劳动耗费的价值。

4、租赁合同自然终止的情况包括（）

A．无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的

B．租赁合同到期

C．符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的

D．因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的

E．当事人协商一致的。

答案：B,C,D,E,

解析：自然终止的情况有四种，包括合同到期，符合法律规定可以解除的、因不可抗力使租赁合同不能继续履行的、当事人协商一致的。因此，正确选项为BCDE

5、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（）

A．确定可出租面积和租赁方式B．编制租赁经营预算C．定位目标市场

D．确定租金方案

E．明确广告策略

答案：A,B,C,D,

解析：前四项军事主要内容，其中E选项改为明确吸引租户的策略也为正确选项，因此，正确选项应为ABCD

6、承租人的权利包括（）

A．可以不经出租人同意就转租的权利

B．有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利

C．有要求保障居住安全的权利

D．有对物业管理状况进行监督、建议的权利

E．经出租人同意有转租获利的权利

答案：B,C,D,E,

解析：承租人的权利包括按要求使用房屋、保障房屋安全、出售房屋时优先购买、对物业管理状况进行监督、经出租人同意有转租获利的权利。因此，正确选项为BCDE

7、关于自动延期租赁的表述，正确的是（）

A．除非租约一方提出要终止合约，否则自动续约

B．租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应。

C．租赁关系在双方中的一方死去时终止

D．又称周期性租赁

E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。

答案：A,B,D,E,

解析：自动租赁不因为租约一方的死亡而失效。

8、对房地产市场进行细分，可按照的标准有（）。

A．产品结构B．增量存量C．供求关系D．地域范围E．交易形式

答案：B,D,E,

解析：

从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

9、经济体制的两个极端是（）。

A．物业循环经济B．计划经济C．市场经济D．自由市场经济E．混合市场经济

答案：C,D,

解析：查基本知识点。

10、影响房地产试产转变的主要社会经济力量有（）。

A．对未来的预期B．生产和工作方式的转变C．政治制度的变迁

D．金融业的发展E．通信技术水平的提高

答案：B,C,D,E,

解析：影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：金融业的发展、信息、通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁2013年物业管理师师经营管理模拟题及答案七1、租售型写字楼的空间，属于收益部分的有（）

A．物业管理用房B．租赁仓库C．店铺D．停车场E．设备机房

答案：B,C,D,

解析：AE为物业维持的必备条件，不属于收益性部分。

2、向业主租户提交的物业管理报告的重点是（）

A．物业管理企业收取的管理费用值

B．物业管理费用用在何处

C．物业管理企业未来的计划

D．企业盈利

E．本期物业经营管理活动完成的情况

答案：A,B,C,

解析：与物业业主租户相关的信息应成为这类型报告的主要内容，DE两项与业主不相关。

3、资金运用包括（）

A．资金的投放B．支付罚款C．各项资产的使用

D．补偿物业经营管理耗费

E．缴纳各种税金

答案：A,C,

解析：资金运营是物业管理企业将筹集到的资金按照一定的原则投入到物业管理经营服务中的过程，包括资金的投放于各项资产的使用。

4、按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（）

A．政府评价B．新闻媒体评价C．社会评价

D．企业集团内部评价E．企业自我诊断评价

答案：A,C,D,E,

解析：新闻媒体的主要作用是报道和宣传，不作为绩效评价的主体。

5、物业管理企业绩效评价以（）四个方面的内容作为评价重点。

A．物业管理企业的盈利能力B．资产运营水平C．偿债能力

D．物业管理企业E．后续发展能力

答案：A,B,C,E,

解析：D选项为绩效评价的对象，其余为评价内容。

6、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（）

A．建设施工合同B．售房合同C．收益性物业的租赁合同

D．水电供应合同E．专项维修工程合同

答案：A,B,D,

解析：A选项为建设单位的主要工作，因此正确。可以在开发过程中售房，因此正确；开发过程需要水电支持，因此D也正确。CE不属于开发过程中的合同。

7、物业管理招标方式有（）

A．公开招标B．有限竞争公开招标C．邀请招标

D．有限竞争选择招标

E．议标

答案：A,C,D,E,

解析：这里考察的是招标方式，其中D选项为C选项的别称，因此正确选项为ACDE

8、前期物业服务合同与物业服务合同的差异包括（）

A．合同的客体B．合同的主体C．合同签订的日期D．合同的有效期限

E．合同的委托事项

答案：B,C,D,

解析：合同的客体均是物业管理企业，是相同的。但是主体分为建设单位与业主委员会，也就是因为项目所处的时间的不同的，因此正确选项为BCD。

9、物业服务合同包括（）

A．租赁合同B．物业服务合同C．前期物业服务合同D．保管合同E．装修合同

答案：B,C,

解析：根据物业所处时间的不同，合同主体的不同，导致其分为BC两类，但是客体都是物业管理企业。

10、下面属于事先控制的有（）

A．前馈性控制B．材料成本控制C．管理费用控制D．简单控制E．防护性控制

答案：A,E,

解析：前馈控制是发生在成本发生之前的，因此属于事先控制；防护性控制也是发生在成本开支之前的，因此正确选项为AE。其他选项为按照控制对象不同而进行的成本控制分类2013年物业管理师师经营管理模拟题1、租售型写字楼的空间，属于收益部分的有（）

A．物业管理用房B．租赁仓库C．店铺D．停车场E．设备机房

答案：B,C,D,

解析：AE为物业维持的必备条件，不属于收益性部分。

2、向业主租户提交的物业管理报告的重点是（）

A．物业管理企业收取的管理费用值

B．物业管理费用用在何处

C．物业管理企业未来的计划

D．企业盈利

E．本期物业经营管理活动完成的情况

答案：A,B,C,

解析：与物业业主租户相关的信息应成为这类型报告的主要内容，DE两项与业主不相关。

3、资金运用包括（）

A．资金的投放B．支付罚款C．各项资产的使用

D．补偿物业经营管理耗费

E．缴纳各种税金

答案：A,C,

解析：资金运营是物业管理企业将筹集到的资金按照一定的原则投入到物业管理经营服务中的过程，包括资金的投放于各项资产的使用。

4、按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（）

A．政府评价B．新闻媒体评价C．社会评价

D．企业集团内部评价E．企业自我诊断评价

答案：A,C,D,E,

解析：新闻媒体的主要作用是报道和宣传，不作为绩效评价的主体。

5、物业管理企业绩效评价以（）四个方面的内容作为评价重点。

A．物业管理企业的盈利能力B．资产运营水平C．偿债能力

D．物业管理企业E．后续发展能力

答案：A,B,C,E,

解析：D选项为绩效评价的对象，其余为评价内容。

6、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（）

A．建设施工合同B．售房合同C．收益性物业的租赁合同

D．水电供应合同E．专项维修工程合同

答案：A,B,D,

解析：A选项为建设单位的主要工作，因此正确。可以在开发过程中售房，因此正确；开发过程需要水电支持，因此D也正确。CE不属于开发过程中的合同。

7、物业管理招标方式有（）

A．公开招标B．有限竞争公开招标C．邀请招标

D．有限竞争选择招标

E．议标

答案：A,C,D,E,

解析：这里考察的是招标方式，其中D选项为C选项的别称，因此正确选项为ACDE

8、前期物业服务合同与物业服务合同的差异包括（）

A．合同的客体B．合同的主体C．合同签订的日期D．合同的有效期限

E．合同的委托事项

答案：B,C,D,

解析：合同的客体均是物业管理企业，是相同的。但是主体分为建设单位与业主委员会，也就是因为项目所处的时间的不同的，因此正确选项为BCD。

9、物业服务合同包括（）

A．租赁合同B．物业服务合同C．前期物业服务合同D．保管合同E．装修合同

答案：B,C,

解析：根据物业所处时间的不同，合同主体的不同，导致其分为BC两类，但是客体都是物业管理企业。

10、下面属于事先控制的有（）

A．前馈性控制B．材料成本控制C．管理费用控制D．简单控制E．防护性控制

答案：A,E,

解析：前馈控制是发生在成本发生之前的，因此属于事先控制；防护性控制也是发生在成本开支之前的，因此正确选项为AE。其他选项为按照控制对象不同而进行的成本控制分类2013年物业管理师师经营管理模拟题及答案五1、造成不良物业资产形成的原始起因是（）。

A．土地供应过度B．经济周期变化C．房地产泡沫经济D．银行货币资金运动中断

答案：B

解析：经济周期是其原始起因，房地产泡沫是推动作用，资金中断时根本原因。

2、我国处置不良物业资产的主要目标是（）。

A．最大限度地出售不良物业资产，减少损失

B．严格控制国有资产流失

C．最大限度地进行资产重组

D．最大限度地增加普通住房供应量

答案：A

解析：题目要求的是我国的主要目标，因此正确选项为A。

3、在设施管理中，设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和，称为（）。

A．机会成本B．资产折旧成本C．生命周期成本D．设备均摊成本

答案：C

解析：本题目是上一题的另一种考察方式，可在复习中注意辩证记忆。

4、在设施管理中所称的生命周期成本是指（A）。

A．设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和

B．设备或系统的初始购置成本

C．设备或系统的初始购置成本加大修理费用

D．设备或系统在经济寿命期间扣除初始购置成本后的费用总和

答案：A

解析：根据生命周期成本的定义可知包括两部分，即购置以及期间费用总和。

5、投资多元化的价值来源于资产组合过程中所获得的风险的（）。

A．提高B．下降C．不变D．波动

答案：B

解析：多元化投资的目标就是分散风险，因此投资组合过程可以通过投资多元化来降低风险，间接收益。

6、（）是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。

A．企业资产B．企业物业资产C．企业不动资产D．企业流动资产

答案：B

解析：CD属于企业资产的两种类型。针对拥有和租用的房地产而言，企业物业资产属于符合这一目标的企业资产。

7、零售商业物业管理模式中，（）是目前风险最低的

A．成立子公司B．委托专业公司C．成立分公司D．企业只能部门管理

答案：A

解析：成立子公司是目前最稳妥的办法。子公司是独立法人，独立承担民事责任，可以最大限度地降低项目一旦运作失败给物业管理企业造成的影响，可以说是在项目和物业管理企业之间建立了一道有效的“防火墙”。

8、租户和业主之间要协商一个（）作为计算百分比租金的基础

A．净租金B．盈亏平衡点C．基础租金D．人为平衡点

答案：D

解析：在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。

9、（）是业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入

A．物业管理费B．百分比租金C．基础租金D．代收代缴费用

答案：C

解析：百分比租金是与经验业绩相关的收入，百分比租金，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。AD不是业主获取的。

10、（）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素

A．声誉B．租户组合与位置分配C．财务能力D．企业实力

答案：A

解析：声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何2013年物业管理师师经营管理模拟题及答案四1、以下不属于房地产市场交易的特点是（）。

A．交易是房地产产权的流转B．交易费较多

C．耗费时间较长

D．交易信息量较大

答案：D

2、以下属于影响房地产市场发展的社会因素的是（）。

A．家庭收入水平及分布B．人口数量及状态

C．物价水平

D．房地产金融政策

答案：B

3、某旧住宅，测算其重置价格为60万元，地面，门窗等破旧引起的折旧为3万元，因户型设计不好和没有独用厕所等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为6万元。则该旧住宅的现值为（）。

A．43B．49C．46D．54

答案：A

4、某宗物业交易总价为50万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（）万元。

A．50B．48.82C．49.87D．49.70

答案：B

5、某期房尚有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为4200元/m2，出租的年末净收益为380元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为（）。元/m2。

A．3764.15B．3932.15C．3848.15D．3770.55

答案：A

6、真实需求与真实供给的相互作用能造成（）价格的正常波动。

A．成交B．实际C．市场D．理论

答案：C

7、评估投资价值与评估市场价值的方法不同之处在于（）。

A．假设前提B．理论依据C．评估主体D．评估目的

答案：A

8、判断一个物业属于收益性物业还是非收益性物业是看该物业（）。

A．是否目前正在直接产生经济收益

B．目前产生经济收益的大小

C．能获得收益期限的长短

D．在本质上是否具有直接产生经济收益的能力

答案：D

9、已知某投资项目的净现金流量情况为，第一年建设投资1200万元，前三年营业收入为300万元/年，后三年收入为400万元/年，如果其目标收益率为12%，则其动态投资回收期为（）。

A．4.84B．4C．5.12D．4.75

答案：A

10、技术进步越快，设备的（）寿命越短。

A．技术B．自然C．使用D．经济

答案：A2013年物业管理师师经营管理模拟题及答案三1、管理费用是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，下列属于其内容的是（）。

A．财产保险费B．劳动保护费C．劳动保险费D．交通运输费

答案：C

2、物业管理中的成本包括两大部分，一是所耗费的生产资料转移价值，二是（）。

A．物化劳动的价值

B．企业生产所耗费的材料的转移价值

C．所耗费的设备的转移价值

D．活劳动或劳动力耗费所创造的价值

答案：D

3、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前（）个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。

A．1B．2C．3D．6

答案：C

4、租赁管理的核心内容是（）。

A．租户选择B．定位目标市场C．租金确定D．租约谈判

答案：A

5、以下关于房屋租赁登记备案的相关叙述中，正确的是（）。

A．房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后60日内，持有关证明文件到市、县任命政府房地产管理部门办理登记备案手续

B．租用房屋从事生产、经营活动的，房屋所有权证作为经营场所合法的凭证

C．未经登记备案的租赁合同是无效的经济合同，但也受法律保护

D．房屋出租人和承租人必须签订书面的租赁合同

答案：D

6、在零售商业物业的租赁中，常采用的租金形式是（）。

A．净租B．超出性租金C．固定租金D．毛租

答案：B

7、下列行为中，（）只是附属于出租的非独立活动。

A．转租B．承包C．联营D．代理

答案：A

8、在房地产市场分析中，工业物业应重点分析的内容是（）。

A．所处地段的交通通达程度

B．所处地区的流动人口和常住人口的数量

C．物业的室内设备配置标准

D．未来入住者的意见

答案：D

9、政府调控房地产市场的主要对象是（）。

A．土地供应B．房地产税收C．房地产价格D．房地产供应

答案：C

10、土地供应政策的核心是（）。

A．土地供应计划B．房地产价格政策C．土地价格政策D．消费水平

答案：A2013年物业管理师师经营管理模拟题及答案二1、风险的重要特征是它的不确定性和（），不易被人们感受到或了解到。

A．潜在性B．不可预测性C．负面性D．可测性

答案：A

2、按（）划分，风险可分为纯粹风险与投机风险

A．风险的对象B．风险发生的原因C．损失的性质D．风险影响的程度和范围

答案：C

3、物业管理招标一般程序中，招标领导小组成立后的首要任务是（）。

A．编制一套招标文件

B．向社会发布招标公告

C．投标单位的资格审查D．发放招标文件及有关设计图样、技术资料等

答案：A

4、物业管理招标投标的原则中，（）原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布，特别是面向整个物业管理行业公开招标的物业管理项目，更应对外公布操作程序、标书要求等，使有关各方都能了解，从而便于行业监督和社会监督，增加透明度，保护招投标双方的合法，正当权益。

A．公开B．公平C．公正D．合理

答案：A

5、物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是（）合同。

A．建筑施工B．设计规划C．设备采用D．物业服务

答案：D

6、成本控制的类型中，成本有了（）控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它控制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。

A．事先B．事中C．反馈性D．防护性

答案：B

7、成本预算的编制方法中，（）预算特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用。

A．固定B．弹性C．滚动D．概率

答案：A

8、办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，下列属于其内容的是（）。

A．加班费B．工服洗涤费C．交通费D．福利费

答案：C

9、物业管理成本按照与决策的关系划分中，（）成本是因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实施何种方案均无法改变的成本。

A．边际B．沉没C．可免D．附加价值

答案：B

10、物业管理成本按照（）进行分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用构成和水平

A．费用的经济内容（或性质）。B．经济用途C．与业务量的关系D．计算依据的不同

答案：A2013年物业工程师经营管理模拟题及答案一1、某项目投资400万元为贷款，期限两年，年利率为12%，若该贷款还款方式为一年12次计息，到期后一次偿还本金，则这一公司每次支付的利息总额是（）。

A．48B．96C．56D．192

答案：B

2、已知某笔贷款的年利率为18%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率是（）。

A．19.25%B．18.81%C．4.5%D．19.56%

答案：A

3、单位本金经过一个周期后的增值额是（）。

A．利息B．本金和C．终值D．利率

答案：D

4、对于房地产开发投资项目来说，现金流出不包括（）。

A．税金B．建造费用C．还本付息D．职工薪酬

答案：D

5、下列不属于避免政策风险方法的是（）。

A．选择政府鼓励的项目投资

B．选择有收益保证得项目投资

C．选择有税收优惠政策的项目投资

D．选择开发建设成本由国家支付重要部分的项目投资

答案：D2013物业管理师考试经营管理分析试题九1、目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型()。A、廉价房B、廉租房C、经济适用住房www.examｗ.comD、合作建房E、市场价商品住宅答案：B,C,E2、商品住宅需求的影响因素主要有()。A、收入的变化B、政府的税收政策C、国际市场住宅价格D、对未来的预期E、政府的住房政策答案：A,B,D,E3、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下()方面的工作。A、统一付款方式B、统一采用人民币C、统一货币单位D、统一采用平方米E、统一采用单价答案：A,C,E4、下列物业的评估中，适且用市场比较法的有()。A、物业开发用地B、普通商品住宅C、教堂D、学校E、标准厂房外语学习网答案：A,B,E5、关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有()。A、是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率B、净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成C、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系D、该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比E、计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益答案：A,B,D2013物业管理师考试经营管理分析试题八1、一般来说，属于风险成本包括的主要内容是(ABD)。A、防范、分散或转移风险的费用B、风险所带来的损失及处理费用来自www.EC、风险的技术成本D、风险的社会成本E、风险规避成本答案：A,B,D2、关于人工费中的福利费的表述，正确的有()。A、福利费包括福利基金、工会基金、教育基金B、福利基金按工资总额的14%计算C、福利基金按工资总额的4%计算D、教育经费按工资总额的1.5%计算E、工会基金按工资总额的2%计算wｗw.ExamＷ.CoM答案：A,B,D,E3、关于间接费用，说法正确的有()。A、包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。B、包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等。C、包括固定资产折旧费及修理费D、包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料E、包括低值易耗品摊销及其他费用等答案：B,C,E转自:考试网-[Examw.Com]4、租赁合同自然终止的情况包括()。A、无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的B、租赁合同到期C、符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的D、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的E、当事人协商一致的答案：B,C,D,E5、物业租赁合同的主要条款包括()。A、租金标准及支付方式B、租赁用途C、租赁期限D、房屋的修缮责任E、物业抵押与出售条款答案：A,B,C,D2013物业管理师考试经营管理分析试题七1、下面()是造成不良物业资产形成的原因。A、经济周期变化B、房地产泡沫C、资金运动的中断D、经营不善E、政策风险答案：A,B,C2、写字楼安全管理主要包括()。A、工程安全B、消防安全C、人员安全D、应急预案E、治安安全答案：A,B,D,E3、企业绩效评价的计分方法分为(ABCE)。A、基本指标计分方法B、修正指标计分方法C、评议指标计分方法D、偏差指标计分方法E、定量和定性相结合计分方法答案：A,B,C,E4、资金运用包括()。A、资金的投放B、支付罚款C、各项资产的使用D、补偿物业经营管理耗费E、缴纳各种税金答案：A,C5、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为()。A.居住用房租赁和非居住用房租赁B.定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁C.公房租赁和私房租赁D.国内租赁和涉外租赁答案：C2013物业管理师考试经营管理分析试题六1、收益性物业的运营费用包括()等。A.空置和收租损失B.抵押贷款还本付息C.房产税和所得税D.为租客提供服务的费用答案：D2、下列属于设备有形磨损的是()。A.封存的设备因自然力产生的磨损B.设备生产成本降低导致设备市场价格降低