北京房地产开发企业成本管理与财务核算

房地产开发企业成本管理与财务核算xxxxxx税务师事务所有限公司主要内容一、房地产开发企业成本形成过程二、各项成本项目构成三、成本项目分配四、成本项目归集过程中票据房地产行业开发基本流程项目立项和可行性研究→规划设计（初步）→取得项目土地使用权→拆迁安置→（地质）勘察设计→招标、投标→开工、建设、监理和竣工→商品房的销售→物业管理。基本开发流程图项目建议书发改委可行性报告发改委年度预备项目资格发改委选址申请规划国土房地产开发项目建设条件意见书建委房管土地出、转让手续国土局房地产开发项目手册建委规划设计条件通知书规划局方案设计报建规划局建设用地规划许可证规划局初步设计报建规划局施工图设计报建规划局建设工程规划许可证规划局征地拆迁国土局放线、验线规划局建设工程开工许可证建委工程招标及施工招标中心预售或招商国土、房管工程综合竣工验收建委组织各部门交付或自营建委组织各部门本次开发结束成本形成过程与土地和前期费用有关各项规证一、立项批复二、国有土地出让合同三、土地使用证四、建设用地规划许可证五、建设工程规划许可证六、施工许可证七、预（销售）许可证项目预算是房地产企业的基础性预算，包括：项目的估算、概算、预算项目整体预算开发项目的估算是在开发项目的可行性研究阶段，对拟投资开发的项目依据项目的规模、投资额度、区域环境，参照相邻项目的售价和以往的开发成本，对项目的收入、成本、利润等财务指标的测算，为项目投资开发决策提供依据。项目估算的内容：依据土地面积、容积率、测算建筑面积，销售面积，预测单位面积销售价格、单位面积土地成本、建造成本、以及相关的管理费用、财务费用、项目的毛利率、投资利润率等。项目估算对企业参加土地招投标，控制土地成本具有重要作用。开发项目的概算是依据开发项目的规划设计阶段的初步设计方案，对项目的投资额、建造成本作出的比项目估算更为详尽的测算。开发项目的概算既是开发项目的进一步论证，同时也为项目设计部门提出的设计成本要求，即设计部门要在概算确定的建造成本和投资总额的范围内进行项目的技术设计和施工图设计。开发项目的预算这里所说的开发项目预算也称施工图预算，是指开发项目的工程建造预算，即依据审核批准的施工图设计，编制的工程（房屋建造）造价预算。施工图设计出后，就可以对项目建造的材料、工时消耗，以及各种间接费用做出准确的计算。工程建造预算详细、具体，是签订工程建造合同的依据。项目的估算、概算、预算属于项目开发前期的预算内容，对项目的投资和成本有重大作用。在初步设计阶段影响项目投资项目的可能性为75%--95%，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%--75%，在施工图设计阶段为5%--35%。成本核算基本程序1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。成本蹦核算娇基本影程序7正确候划分裁可售瞒面积仔、不代可售衫面积(由主糊管部警门划寇分提膜供)，根童据有许关规美定分兴别计王算可帖售面欢积、上不可咱售面村积应犹负担辈的成会本，猴正确惨结转女完工铸开发稿产品丧的销延售成依本。8编制皱成本皇报表好，根哲据成益本核足算和谜管理框要求麦，总盼括反穴映各财成本你核算含对象尺的成储本情初况。成本焰核算五对象备划分江原则1成片蓬分期纱（区乐）开取发的遵项目盟，可伴以以陪各期(区)为成液本核须算对心象。2同一嫁项目蜘有裙数楼、南公寓葛、写卵字楼叙等不超同功旦能的励，在诵按期(区)划分项成本接核算内对象赖的基息础上迈，还擦应按司功能缘瑞划分解成本哲核算猜对象蓄。3同一架小区忙、同专一期鹿有高剖层、拌多层啄、复孩式等陈不同车结构算的，励还应陶按结稿构划细分成旋本核北算对执象。4根据每核算许和管勾理需龄要，枣对独尼立的罢设计沸概算冒或施膜工图滔预算假的配风套设旋施，坏不论抓其支翁出是性否摊愁入房嫩屋等必开发润产品魔成本帮，均贿应单催独作宿为成良本核争算对亏象。串对于益只为侵一个残房屋验等开给发项血目服连务的拥、应亚摊入泄房屋单等开搭发项型目成跌本且番造价柱较低仆的配孝套设辟施，荐可以铲不单顿独作婚为成透本核晌算对讽象，债发生余的开荣发费明用直纽奉接计医入房哑屋等排开发乱项目抖的成株本。成本抓核算姿对象寨确定土地版费用土地非取得剖方式闹及价屡款A、政舞府地的价及献市政栗配套奔费：声支付戏的土梁地出丑让金宝、土康地开抖发费未，向缎政府急部门佳交纳淋的大捉市政吹配套暮费、预交纳字的契舍税、均土地朴使用离费、蜜耕地供占用易税，似土地齿变更爸用途渐和超泳面积笼补交艺的地缴价。B、合增作款厌项：弓补偿吉合作因方地膨价、友合作事项目彩建房势转入积分给辈合作惭方的虎房屋蹈成本街和相日应税惰金等挤。C、红雨线外把市政校设施纱费：榜红线怜外道贸路、完水、柳电、下气、厨通讯该等建污造费岸、管着线铺锦设费堪、接梅口补牺偿费饥。D、拆柏迁补月偿费腾：有掠关地忙上、沉地下剪建筑叠物或篮附着翁物的疲拆迁苦补偿威净支乞出，廊安置墨及动虹迁支藏出，内农作岭物补航偿费庭，危检房补窝偿费黎等。涉及奏契税崖、城桌镇土蛙地使痕用税纵、印躺花税前期铲费用A、勘雷察设筹计费(1后)勘测亡丈量甘费：折包括介初勘菊、详犬勘等述。主损要有照：水唤文、火地质张、文头物和赞地基旺勘察姿费，卫沉降稻观测阅费，夹日照职测试夜费、谈拨地黄钉桩象验线蛇费、皂复线垦费、敞定线察费、海施工相放线誓费、旱建筑者面积客丈量笛费等迹。(2次)规划恒设计雀费：规划超费：搁方案胁招标蓝费、捎规划参设计土模型冈制作闪费、廉方案资评审蓬费、薄效果锻图设茫计费奥、总湿体规蛇划设校计费方。设计啊费：素施工欺图设菠计费侍、修乖改设调计费科、环晚境景国观设亦计费避等其他坦：可滥行性齿研究送费、坏制图顶、晒婚图、刘赶图劈燕费、助样品魄制作院费等杠。(3伟)建筑轿研究透用房钞费：君包括垂材料产及施歇工费前期境费用B报批清报建酷增容猫费(1趋)报批纠报建冬费：览包括忆安检境费、美质检愧费、感标底鉴编制痰费、智交易黑中心闪手续材费、台人防庆报建咽费、枪消防鸣配套布设施故费、捡散装桐水泥像集资旦费、肾白蚁砌防治霞费、叹墙改萌基金辞、建李筑面修积丈曲量费搁、路星口开近设费基等、口规划进管理目费、麦新材主料基只金(或墙龙改专旅项基扶金)、教谈师住愤宅基疤金(或中御小学勇教师始住宅五补贴贤费)、拆野迁管围理费鞠、招琴投标枝管理殊费等奖。项目增整体孔性报康批报枯建费葛：项奶目报爽建时幻玉按规恐定向捏政府宰有关萝部门隆交纳鉴的报锤批费臂。(2愈)增容嗽费：阵包括陈水、波电、奖煤气进增容畏费前期钩费用C、“三通苦一平猎”费冻：(1始)临时百道路剩：接掏通红用线外退施工害用临牛时道倾路的捧设计熄、建路造费铃用。(2啄)临时鼻用电丽：接问通红笋线外僚施工膜用临询时用间电规垫划设粉计费救、临磁时管冰线铺创设、衫改造漫、迁勿移、削临时轮变压疏器安席装及均拆除扬费用屠。(3宝)临时调用水拼：接赤通红卵线外盏施工达用临惑时给学排水却设施引的设复计、象建造耐、管姿线铺澡设、添改造导、迁蛙移等案费用扬。(4魄)场地绩平整双：基慰础开较挖前维的场叮地平婚整、说场地欢清运世、旧胆房拆燥除等锅费用哑。前期漆费用D、临颠时设降施费(1希)临时冰围墙圾：包欣括围葵墙、唯围栏条设计雷、建址造、疫装饰甘费用晶。(2弱)临时筛办公生室：所租金剥、建射造及袭装饰贺费用惕。(3管)临时亿场地滨占用筐费：笼含施绝工用乱临时疼占道情费、振临时咽借用贺空地垮租费点。(4请)临时炎围板拥：包辩括设域计、恰建造馋、装盒饰费群用。建安胖费用主体制建筑永工程旱费A、基错础造哄价：法包括尊土石者方、印桩基乱、护新壁（桨坡）劳工程食费，丹基础浙处理道费、宣桩基圈咨询妹及检衡测费悠、降弃水。B、结昨构及怜粗装进修造拿价：疮主要醉包括榨砼框丸架（虽含独坛立柱很基和头条基候等浅隔基础碎）、估砌体战、找想平及惩抹灰益、防川水、刃垂直敬运输锯、脚部手架做、超啄高补鹿贴、或散水遍、沉冷降缝各、伸禁缩缝密、底驴层花撑园砌仅体（瞒高层肚建筑丑的裙赠楼有萍架空魄层，繁原则英上架染空层浇结构侄列入蔬裙楼遇、有币转换遵层结柴构并站入塔急楼）柏。C、门徒窗工掩程：贼主要俩包括宪单元耳门、樱入户跟门、评户内暑门、麻外墙院门窗筑、防亲火门侮的费密用。D、公誉共部损位精记装修抛费：幻玉主要用包括怕大堂部、电负梯厅骆、楼掉梯间夕、屋堤面、获外立阵面及匠雨蓬说的精挖装修龟费用六。E、户举内精宫装修凝费：痛主要特包括泉厨房否、卫税生间璃、厅闻房、笑阳台术、露青台的改精装状修费爆用。建安内费用主体团安装衫工程A、室卵内水溉暖气钢电管晒线设掏备费亩；(1屿)室内耀给排略水系奖统费氧（自笔来水歼／排插水／课直饮释水／路热水疗）；(2矛)室内哭采暖篮系统绪费（鸣地板模热／乌电热卖膜／店分户辨燃气猎炉／漏管道已系统跨／暖牌气片房诚）；(3谋)室内否燃气杰系统帜费；(4愧)室内歌电气培工程坦费：辆包括道楼栋伟及单辞元配防电箱鄙、电宴表箱鸽、户毫配电柔箱、鼠管线所敷设睛、灯穿具、附开关登插座色、含见弱电裕工程瞎管盒敌预埋建安改费用B、室睛内设扣备及蔽其安肢装费(1督)通风服空调舌系统玩费：屿包括姓空调扮设备性及安胁装费拥用、润空调极管道晒、通窄风系量统费碎用；(2偿)电梯虾及其霞安装幼费；(3古)发电法机及壶其安赔装费用：包泽括发是电机差供货惜、安察装、帆机房击降噪久费；(4戚)消防策系统念费：逝包括粉水消婚防、女电消决防、摆气体脂灭火创、防按排烟瓣工程籍费；(5搅)人防载设备想及安独装费赞：包住括密蛾闭门闹、气黎体过久滤装经置等即。建安剧费用C、弱会电系舟统费(1保)居家幸防盗吧系统都费用料：包吼括阳钩台及脸室内僻红外抽探测帖防盗肝、门丙磁、荷紧急胁按扭旱等；(2惑)对讲宇系统铅费用难：包摇括可寺视及图非可体视对亿讲系化统费萌用；(3层)三表油远传穗系统费费用贝：包表括水诱、电寻、气迎远程模抄表丘系统岸费用挺；(4赔)有线毛电视捉费用邻：包检括有渔线电换视、座卫星朝电视勇主体惠内外邪布线胶及终顺端插贤座费条用；(5铃)电话银系统烈费用余：包收括主垃体内旗外布洞线及洪终端祥插座歪费用眯；(6朗)宽带蚕网：书包括粉主体差内外欠布线勿及终荷端插鹅座费董用。基础酱设施脱费社区挂管网满工程-基础半设施指建惨筑物2米以渣外和铜项目谋红线王范围巩内各葬种管睡线、删道路具工程桥建设累费用内。-易与此建筑迟安装兰工程忌费用息中附握属工樱程费萌用重陈计；企易与叹前期跳工程助费中“七通益一平”等费这用重猫计；慨易与英开发蜂期间黑税费矩中市逃政基祖础设与施配营套费坐、水克电气覆增容换费等悄概念臣混淆念。A、室宾外给宅排水惹系统集费(1真)室外搏给水肃系统绘费：指主要悟包括筛小区租内给夹水管均道、徐检查划井、勤水泵千房设俘备、际及外构接的评消火已栓等葱费用别；(2踩)雨污坦水系劝统费蛋用基础罗设施府费B、室呆外采盯暖系宣统费弓：主找要包质括管井道系逆统、稍热交耍换站蛋、锅义炉房军费用C、室河外燃纠气系圾统费荷：主醉要包温括管桥道系腥统、辛调压志站D、室鄙外电猛气及薯高低陵压设激备费(1旁)高低沉压配诉电设咳备及椅安装径：包未括红刷线到刮配电能房的板高压侵线、岁高压软柜、尽变压罢器、万低压辱柜及墙箱式箱变压灾设备腹费用挺；(2惊)室外疫强电只管道遗及电桶缆敷李设：嫌室外恰强电武总平腔线路吓部分左费用滑；(3推)室外放弱电溉管道森埋设蕉：包辩括用着于电弃视、童电话询、宽龄带网间、智尼能化精布线筒的管草道预场埋、其检查册井等柏费用基础汉设施奖费E、室非外智迹能化疫系统真费(1稼)停车倘管理遭系统去费用者：包牌括露障天停营车场堪管理谢系统之、地牵下室秀或架滤空层弦停车等场管膝理系愚统的甘费用吼；(2台)小区童闭路粘监控戒系统驶费用堡：包较括摄测像头升、显泳示屏尾及电校气系种统安躬装等鸭费用域；(3破)周界雁红外牵防越料系统棉费用饮：红衰外对贯扫等体；(4显)小区劈燕门禁慈系统蹦费用五；(5满)电子迁巡更标系统嗓费用粒；(6奋)电子岔公告晒屏费傅用基础刚设施树费园林捎环境捕工程帅费-基础症设施A、绿铁化建姑设费萌：包袭括公施共绿枣化、妙组团盖宅间撞绿化鲜、一季楼私化家花朵园、添小区划周边惩绿化魄支出金；B、建鸭筑小弱品：巴雕塑高、水眠景、历环廊腹、假恢山等扒；C、道罢路、脊广场穗建造呼费：窜道路岛广场野铺设服、开箭设路极口工捡程及丑补偿鞋费等愚；D、围装墙建类造费狭：包腹括永拥久性唐围墙如、围厦栏及耻大门谋；E、室慢外照掏明：碎室外侍照明茶电气毅工程纲，如耳路灯革、草孟坪灯养；F、室治外背漆景音筑乐；G、室凯外零辞星设距施：妖儿童悲游乐报设施解、各窝种指童示牌躁、标碎识牌筐、示符意图意、垃耕圾桶校、座利椅、熄阳伞豆等。配套淡设施亭费指按介城市磨规划晕要求街在居并住区雨内配灶套建吸设各牢种非逗营业再性设执施费碎用。剖主要宏包括保：幼强儿园签、文练化活兔动中吓心、乏社区他服务柱、公妄共厕瞒所等缎。（费芦用确适定方轿式完稻全同域建筑任安装扮工程纯费）A、在州开发润小区昨内发翅生的希不会抱产生蹈经营掠收入折的不君可经航营性裹公共述配套怕设施补支出田，包蓝括居党委会谎、派检出所伙、岗疏亭、我儿童总乐园爽、自丢行车将棚等撒；B、在遮开发研小区成内发红生的难根据粪法规眨或经砌营惯盟例，虎其经境营收模入归恢于经萝营者定或业橡委会套的可唇经营系性公错共配催套设肺施的侧支出演，如勒建造柱幼托划、邮义局、贱图书落馆、蓬阅览坐室、颈健身仁房、轧游泳状池、姑球场肉等设点施的括支出刮；配套扑设施赞费C、开缠发小框区内绑城市苦规划千中规连定的骄大配问套设保施项滚目不碍能有验偿转纯让和伞取得窑经营当收益到权时绳，发燥生的搁没有他投资阁来源瓜的费蔬用；D、对少于产级权、垂收入界归属挨情况库较为滤复杂纯的地旗下室组、车牙位等郊设施肺，应氏根据封当地猪政府要法规远、开介发商省的销脂售承渠诺等冒具体辈情况付确定滋是否块摊入托本成鼠本项粘目。资如开寇发商碑通过刚补交含地价执或人痰防工滋程费劲等措羽施，偏得到弓政府笔部门漠认可乌，取党得了采该配撤套设指施的赛产权穿，则车应作厕为经井营性雕项目怀独立猎核算哲。配套掉设施末费按各王项配唱套设砍施设遵立明隶细科纱目进讨行核既算，愉如：A、游红泳池夏：土淡建、辉设备喘、设残施；B、业尤主会躬所：忆设计茅、装毅修费煌、资沉产购洪置、书单体水会所报等；C、幼股儿园贸：建绞造成场本及望配套省资产保购置挤；D、学瓶校：掉建造泽成本根及配良套资奴产购屠置；E、球贸场；F、设中备用哲房：雹配电萝房、教水泵固房土配建及侄装修副费；G、车哑站建炮造费焰：土箱建、等设备喇、各擦项设浆施。开发配间接捉费用A、工伞程管蕉理费(1蹄)工程圾监理真费：乐支付好给聘锯请的踢项目衣或工旨程监签理单逗位的伯费用灰；(2讲)预结塞算编筒审费子：支批付给揪造价榜咨询贸公司露的预烂结算狸的编载制、山审核还费用稀；(3辽)行政磨管理驱费：骡直接赞从事谋项目司开发挡的部薄门的柴人员址的工朱资、校奖金舌、补锹贴等肾人工弟费以报及直栋接从供事项犹目开洁发的筒部门您的行白政费(4康)施工颤合同规外奖某金：茅赶工福奖、胆进度艺奖(5我)工程镰质量猾监督箭费：拜建设斧主管惩部门怀的质蓄监费章；(6烂)安全播监督箩费：冲建设裹主管饼部门奸的安桐监费椅；(7覆)工程仆保险甚费。开发劳间接余费用B、营太销设论施建较造费(1添)广告记设施畅及发役布费隆：车啄站广调告、冠路牌俱广告度；(2哥)销售厉环境把改造犯费：征会所卵、推团出销色售楼含盘(含示应范单桑位)周围渣等销界售区宫域销晃售期料间的俊现场蕉设计月、工轰程、甘装饰座费；芳临时箭销售删通道坦的设翼计、号工程恭、装宪饰等券费用感；(3烂)售楼总处装构修、励装饰贴费：刃设计争、工颜程、夏装饰终等；(4弃)样板慰间：梢包括型样板察间设闲计、货装修绕、家斗具、美饰品梳以及垂保洁苗、保跌安、乌维修葵费。颗主体扶外搭位设的潮样板失间还额包括怒建造钢费用扬；主煤体内腾样板朵间销暴售后坊回收陡的设幼计、黎装修愧、家歼具、纷家私咬等费驶用，德在主输营业污务收稼入中刻单列子或单么独记窜录，岁考核渡时从矛总费俭用中码扣除但；(5钉)其他枝。C、资垃本化静借款帽费用包括体直接历用于疗项目蔑开发恳所借席入资罗金的马利息宫支出丘、折拿价或吸溢价羡摊销拒和辅牺助费岩用，名以及瞎因外卖币借脸款而洁发生色汇兑虾差额萌。因复借款巷而发煮生的料辅助彼费用著包括江手续欢费等院。D、物萝业管讽理完攀善费包括俘按规抵定应链由开往发商答承担酿的由速物业筝管理省公司汤代管狼的物贫业管角理基众金、秘公建求维修铲基金交或其仁他专清项基们金；狡以及挣小区饰入住忠前投殊入的萌物业淘管理益费用牵。成本晒项目董的分君配土地持成本箩分配一般写能分伤清成兰本核汪算对酸象的排，可符直接娘将土世地成脱本计威入特匹定的陕成本怎核算弟对象余中；臣如果车分不消清成季本核纠算对孩象，鞋可先由在“览土地虎获得汁价款踢”之逃“待且分摊查成本轰”的脚核算授项目毅进行视归集笋，然扬后再台在有垫关成背本核载算对委象间妇分配睛；也施可以按不进座行归鸭集而放直接景通过阻设定鸭分摊捷方法顺分配姻计入技有关王成本筋核算载对象获。具体喝可按舒照占荒地面脖积和奸建筑些面积徒分摊占地狐面积箭法方法咐一：一次节分摊撇：先坐按小体区的钞占地毙面积微将土短地成而本分门配到双各小斑区；二次愧分摊精：再仿将分练配到愧各小浑区内茫的土梅地成警本，项按小徐区内君房屋迫等成届本核建算对苏象和仅道路溉、广秩场等悬公用武场所嗓的占鸭地面蛙积进慌行直墨接分右配；秤然三次功分摊秩：后恶将分扮配到广小区富内道毯路、忧广场注等公缓用场苹所占垮地面载积的武土地跃成本毛，按叶房屋氏等成节本核核算对叨象的笨占地亡面积迈进行邮间接左分配太，计资入房调屋等盖成本子核算消对象息的的闷开发录成本亮；房枣屋等期成本孩核算标对象落的直拢接分经配数惩加间披接分亲配数趁，即氏为该锦房屋遍等成肿本核辈算对住象应杏负担容的土虎地成晌本。方法乘二：沃也可承将公袖用占番地面言积先喊分摊修到房筹屋等蹄成本尽核算布对象度的占驰地面自积上井，房艇屋等番成本扑核算理对象角自身僚的占淋地面艘积加领分摊亏的公食用占邻地面绘积，融再乘喉以单好位面滚积的荒土地依成本凯来分忘配。建筑谨面积荐法按建盟筑面狮积计兼征（集或补烦偿）贷时的鬼分配还方法浙：按钞成本货核算祥对象钟的建锋筑面阁积来桶分摊森。商住专综合赶楼土竿地成乱本分箭摊特锻例：页销售嫂收入到分摊江西职省地捎方税难务局突关于检土地犹增值拐税清师