北京某商业地产项目营销报告

***发展商需求：回收资金，实现利润最大化！商业定位准确具有前瞻性选择最佳销售引擎价格合理预估选择最佳售卖方式业态合理规划现阶段目标：确定最佳商业营销定位（重点一期）深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？1、一期到底卖什么？3、一期项目售价如何合理评估

？4、一期项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题——5、一期项目业态该如何规划？2、一期客户是谁？6、C1C2定位的方向建议！深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？上市套数9211上市面积(m2)1245930销售套数1508销售面积(m2)105145销售金额(￥)1666271056销售均价15847.3637销售率8.44%2005商业地产背景

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截至2005.12.9日北京住宅类商业项目销售状况商业市场总体销售形势严峻，更要用心去做！深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？城市经济增长模式决定人口变迁资源型城市：如唐山、天津、太原上层20%中产30%底层50%上层20%中层60%底层20%哑铃型人口结构纺锤型人口结构经济型城市：如北京、上海、深圳、广州住宅发展趋向：豪宅、别墅及普通住宅。商业消费趋向：百货类商业为主。中产住宅。从百货类商业转向特色、主题性商业区域2000年比1990年增加增幅%年均增速%北京市135730027.72.45崇文区34.6-7.1-17-1.79东城区53.6-7.1-11.7-1.2西城区70.7-4.9-6.5-0.65宣武区52.6-3.1-5.6-0.55门头沟区26.7-0.4-1.5-0.14密云县42-0.6-1.4-0.14延庆县27.50.10.360.04平谷县39.712.60.25房山区81.44.86.30.59通州区67.47.111.81.08怀柔县29.63.513.41.23顺义区63.78.8161.45大兴县67.214.828.22.44昌平区61.518.141.73.43海淀区22479.755.34.35朝阳区22984.258.14.54石景山区48.918.158.54.58丰台区136.95873.55.48

户口整顿数快速汇总数机器汇总数常住人口(万人)127.9136.9136.9本区户籍人口(万人)81.681.782.6居住本区户口在本市其他区县(万人)2225.3(估)25.3(估)全部外来人口(万人)33.838.5（估）38.6其中：半年以上暂住人口(人)647665870558566本区总人口(常住人口＋暂住人口)(万人)134.4142.8142.82000年全区居住半年以上的常住人口为136.95万人，与1990年7月1日0时第四次全国人口普查的78.92万人相比，十年零四个月共增加了58.03万人，增长73.54%。平均每年增加5.62万人，年平均增长率为5.48%。在全市十八个区县中，10年间丰台区人口年平均增速最快，增幅最高！外城区的拆迁及外来人口的增加！人口流动增长最活跃！2005丰台区第一季度人均消费支出实际增长12.7%居民收入实际增长9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元

1、食品消费结构改善。一季度居民食品消费支出为1003.03元，同比增加100元，增长11.1%；食品消费占消费支出的比重由上年的35.4%降为34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增长23.5%，居民生活质量得到进一步改善和提高。

2、衣着消费增长明显。居民人均用于衣着支出265.67元，增长23.8%。其中购买服装和衣着用品支出187.23元和14.43元，分别比上年同期增长3成以上；鞋类支出比上年增长13.3%。

3、教育文化娱乐服务消费趋热。一季度居民人均教育文化娱乐服务支出406.11元，比上年同期增长27.3%，占人均消费支出比重的13.9%，比上年增加1.4个百分点。

4、交通与通讯大幅度提高。一季度人均交通与通讯支出528.36元，增加支出160.20元，同比增长43.5%。其中家用轿车的增加是带动居民此项消费大幅度增长的重要原因；

5、家庭个人消费支出增长7.2%。一季度，居民人均用于个人消费支出117.89元，比上年增长7.2%。其中,人均金银珠宝饰品支出13.30元，比上年增长2倍。消费层次大步提高！2005年第三季度末我区共有从业人员373401人，比上季度增加9380人，其中在岗职工336426人，比上季度增加8717人。从行业类别看，从业人员较多的行业依此是制造业、建筑业、批发和零售业及科学研究、技术服务与地质勘查业，分别为84435人、45200人、42458人和38496人，该四类行业从业人员数累计已占到全区从业人员总数的56.4%，可见制造业等这四类行业是我区从业人员就业的主力军。2005年一至三季累计劳动报酬总额为63.5亿元，同比增长16.3%，总额在全市排名第五，位居前四名的分别是海淀、朝阳、西城、东城，其一至三季累计劳动报酬总额分别为225.9亿元，224.2亿元，125.4亿元，98.3亿元。我区从业人员平均工资、在岗职工平均工资在全市中分别排在第九、第八位。西城区和东城区分居第一、二位。我区在19个门类中（不含国际组织）前三季度从业人员平均工资前三位的是金融业、公共管理和社会组织、电力、煤气及水的生产和供应业，分别为55941元、32349和27973元；后三位的分别是采矿业、住宿和餐饮业、交通运输、仓储和邮政业，分别是8326元、10822元和10945元。收入水平处于北京底层！1-爪11归月份微，丰台件区房证地产层开发宪企业讨商品愿房销姓售面萌积达现14课5.怪9万帝平方夫米，比上骗年同亡期的登38璃.6否万平酒方米职增加犁10胸7.贺2万雷平方臂米，增加饿2.理8倍；累皂计实狂现销折售额虏66聪.5收亿元茎，比响上年测同期风的1谊9.决7亿捎元增周加4忘6.秩8亿耽元，在增长把2.撕4倍厘。在踪蝶商品眼房销针售总机量中爆，销售僵给个报人的震住房者为1虽34滴.4客万平伙方米删，比使上年伏同期妇的1蛮9.捡7万匙平方帖米增脑加1货14段.6扯万平锋方米钟，增偶长5膏.8校倍.全区咏房地李产开哨发企樱业累威计完唱成投帅资6责9.滴5亿皇元，火比上祖年同呼期的判61背.2凡亿元灭增加镰8.堆3亿匹元，科增长址7.挥6%虑。其中鞭住宅助投资因完成棚45上.2引亿元罢，比上墨年同易期的羽43移.6男亿元探增加努1.芒6亿伯元，增长镰3.每7%；综合前办公源楼完鸟成投爽资2疑.8欧亿元，比素上年洪同期登的5运.3栏亿元代减少粪2.愿5亿写元，下降仪4.匹7%；商业桂营业甘用房稍完成妥投资葬1.猾9亿蓝元，比上绸年同动期的瓦1.歼2亿种元增划加0衣.7村亿元轿，增长贞58矩.3菜%。区域胃住宅俊销售尺增量泪最猛永！区域庆住宅乏供应狐量大尤比上烤升！20各05此.1帐1月区域廉住宅骄供应四量大星比上泻升！20堆05包.1蜘1月丰台烂区主盛管城疤建的血领导艺预言极：“六额里桥慨、大貌红门辟、桥盼南科姐技总贯部区胜，丰昌台西鼠四环锻品牌赶商业退与商寒务办旗公带嘉，方仪庄、究南三判环(蚂草桥际—洋张桥段夕)区碑域型耐办公竿商业狂中心素等9旅个位徐于中旨心城愚区的陪板块砖以及绕王佐幕中心唇镇板兵块这10逮个板活块公图建总扑规模谨将达门到1仆60食0万腰平方比米左总右，等10捡个板烧块的滚规模妹效应浓将吸讨引大驴批企症业入锄驻，求商家瞎开店踩经营鸽，知总名品贪牌聚舞集，谱由此高将极疲大地绒改变贸丰台质的产闸业结柜构、俭业态扇结构毯，从仁而带摆动人获口结狐构的今调整敞，全井面提向高区童域消铸费水根平，贷增容另投资设空间启，提紫升全差区人挨民的泊生活枣品质征——胸丰台发将在耕几年私内实饰现打潮造未忌来新如城的呜设想栽。”来源析：人渗民网鹅20刃05傲年1志1月高07虎日未来石新城传，开货始打毙造！丽泽商务科技园区大红门商业街文化旅游本案三里河本区堤域人柳口变睬化1、张市政宝、地渠铁、功道路佣规划谎提升尤区域眼价值2、邪木樨敲园、醉十里片河商仅圈提牌升区疾域经证济水浩平3、励住宅慎项目蹈的集读中补男长区域庸中层违扩大住宅矮价格旧逐步炒增长20律01徐至现洽在宋隔家庄漫区域新开碧发住择宅5挤00隔多万鹊平米朝阳左路板腹块借砖鉴方庄范的“咬集体孔出逃欺”，娘亚运弦村的艘“没叔落”挂，望良京的乒“瓶京颈现迎象”野之后屿，目里前，纠规划俘部门均、开翻发商挣都开革始有椅意识万、无搅意识辛地关心注区励域的送产品狼结构；朝阳酿路借租助于胶CB身D的鼠强势溜发展孟而迅洗速发偶展！印具有默借鉴享意义益！住宅舱先行辉、商饲业跟得进、炕写字栏楼断舟后的枝板块障规律因为泼住宅客兴建铸的同堤时能主彻底锯改变鞠区域畅的市掏政基遇础设辣施，轿而且计投资笑回报诉快，饥因此锋，住设宅往圣往会辰成为部板块革开发晋的第惜一步弯。朝阳砍路板舟块已裁开发轨的住驶宅项微目有伶远洋亦天地亮、都斗会华弹庭、沃朝阳合无限扶、朝文阳园摸、蓝诱T公眠寓、携丽景冈新居魔、甘济露晴害苑、躁甘露页家园蒜、兴窜隆家百园、血美然局动力晓街区捡、新屠港湾股、绿姿岛苑煎、建特东苑蝴、京话东丽渴景苑柄、阳画光华格苑等小，财柏满街践后期克的高搞档居秒住项卷目、菌白领岭家园训、青无年路每小区管、青食年汇欺、天丈鹅湾捐等，勿总建机筑规之模在抓35南0万羊平方炮米以落上。住宅举先行商业践跟进住宅颠带来峰的购绵买人男群，州需要益商业汁的配华套，茄商业追项目矛顺势咳跟进声。朝阳姓路板悔块的名建筑劳规模嘴将使堆这里逗的常虎住人竭口超执过3泥5万厕人，辜除了丈日资恐的华糕堂商邻场、也泰资采的易泉初莲柄花外暂，欧功德隆蕉等大幅型连炒锁机谣构也希在寻驼找合宅适的课店面君；苏日宁电谋器商尊城、华大中轿电器趴等著称名商副业机伏构则往纷纷酿抢在摔道路蛛拓宽池前，抽抢先谷入住效，抢短占市明场先请机；谜兴隆镜家园戏2万准平方逐米商声业街降、朝捉阳园慌2万抵平方榨米的深尚街胡商业召、朝纵阳无太限2负．5宜万平朋方米紫韩S炊HO推W商奇城、归住邦龄20年00岂二期值3万央平方耽米的途商业躬、白曾云广丈场的宫重建引，兴姨隆街孙的出捕现，使财满乌街的仍4万墓平米渴内廊要商业负先后歪入市职。商业已形式晴以满葬足区捏域居烫民日萌常生拥活消令费为木主！写字垃楼断醉后在商芝务气梁氛完收全形扁成以睛后，断写字驱楼项视目应严运而朽生，怪一般挨从“堪住宅治先行封”夸到“坐写字宴楼断忽后”表，这害个周嚷期一至般会息持续李10谁年，辈甚至械更长滴。但由珠于朝画阳路拍竞争巷的激闷烈，衬这个槽周期辛被大凶大缩溜短了玩。目座前，没除在凤朝阳版路周谜边已混有住栽邦2大00技0、疏都会隐国际翠、白狭云大奶厦、展美丽仆亚洲拜假日居花园成、鲁秋班大两厦等宇写字邻楼项火目之叮外，倒国锐混地产搂开发对的财故记大煮厦、郊首创芬开发诉的新旗白云支大厦舌、朝挨阳园搞三期馆国际贝创展栗中心翅、住善邦2铺00府0二毯期、枕珠江敌罗马迫家园厚写字鹊楼等缝项目泻逐渐且入驻荐，形马成4籍0多穷万平轨方米干的写掌字楼催体量敢。写字兔楼形毕式以铃满足费创业功型智烈力型捞成长葬中企哨业为畏主！写字远楼与勾商业攻形式择可以撒借鉴柄朝阳活路板牺块！商业甲引导狂居住雄消费多，写烧字楼着引导凤智力娱创业渠！本案版开发剪周期煌计划谨5年信，在培地产雾快速碑发展州的趋兽势下型，产品租结构盯符合锻新型继区域裹发展属规律拜，开蜡发顺屈序很骄合理皮！借鉴伐价值未来雨新城侵的新兴筒城市腾居住拳区中层饰生活河性消姿费将困是成寿嘱寺路险区域个商业秘的最周快速路增长索点本案鸣区域乏定义棕！深入大分析总的问敲题—盏—1、巧商业胀市场烛现状捞对项哭目发块展有贞何影忘响？2、饲新兴锐居住老区模陈式对阶本案深未来翻及商牵业定幕位有帖何借禾鉴？4、妈综合想性项阿目之坛商业怪销售乡丰规律膨对本寄案有们何借持鉴？3、裙商业绑营销血引擎民模式既对本毁案有画何借叔鉴？营销钉五大伏引擎营销羞引擎社区梦引擎主题猜引擎主力堆店引荒擎建筑旦模式哑引擎地段蜻引擎本案渠项目柄商业陷规划C1半、C福2为主螺要商血务配梦套区酒店孤、商争场共12万平服米写字平楼、跃商业蛋共10谎.4万平绸米酒店奏式公泻寓4万平忙米酒店紫式公市寓商基业4万平况米社区跪内部逼综合座购物破中心70绸00平米社区蛾群房搞商业春：3.起4万平塘米，萄包括沿成追寿寺械路商陶业1.其6万平灶米沿内热部市羞政路1.苗4万平烛米社区问内部骗沿内都街群怖房商铃业40性00平米类型城市型社区型类别超级区域中心（MALL）城市商业中心区域商业中心邻里商业中心社区商业中心可租面积（GLA）20万左右单独建筑群10-20万左右3-20万平米1万—3万平米