黄梅小池镇详细规划

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湖北小池滨江新城启动区控制性详细规划导则汇报内容：一、项目概况二、现状分析三、相关规划解读四、新城案例分析五、定位与规模六、土地利用规划方案七、相关专项规划和土地开发控制八、规划下阶段主要任务一、项目概况

项目概况规划背景

规划范围规划原则规划思路承上启下，为滨江新城启动区的发展提供规划控制的法定依据2012年6月，为落实省委省政府的战略部署，积极引导和统筹小池滨江新区的各项建设，省住建厅组织编制了小池滨江新区“1+6+1”的规划体系，包括《湖北小池滨江新区总体规划》，镇村体系、旅游、生态、综合交通、商业设施、临港产业园控制性详细规划等6个专项规划，以及小池滨江新区起步区城市设计等系列规划，与此同时承担滨江新城启动区建设的湖北省联合发展投资公司开展了启动区的城市设计、道路专项、还建区的详细规划等一些列规划。为了应对新的发展形势，更好的启动小池滨江新区的规划建设，需要以《小池滨江新区总体规划（2012-2030）》为指导，对于既有的滨江新城启动区的城市设计、专项规划和详细规划进行梳理、归纳、提炼和整合，在此基础上编制小池滨江新城启动区控制性详细规划导则，为滨江新城启动区的发展提供规划控制的法定依据。

2013年7月底项目组赴小池进行了基础资料调研和现场踏勘，并与联发投和相关部门的领导进行了座谈讨论。经过一个月的紧张工作，现提交《小池滨江新区启动区控制性详细规划》的初步方案供领导和专家进行评议。

项目概况规划背景

规划范围规划原则规划思路北到吴楚大道，南至黄广大堤，东到湖北大道，西至飞虹大道，总面积约7.44平方公里，占滨江新区面积的1/6。其中一期开发总面积5.36平方公里。

项目概况规划背景

规划范围

规划原则规划思路—保持自然生态的完整性河湖水系是滨江新城启动区景观风貌的载体，是生态环境的基本元素，又是滨江新城启动区的核心发展资源，应当维护长期形成的水系脉络，确保自然生态环境的完整性和稳定性。——强调启动区与滨江新城、九江的整体性。通过合理的用地布局、交通网络规划和基础设施布局，加强启动区与滨江新城、九江市各功能区的的整体关系，提升启动区的城市形象。——提高土地使用效率规划通过合理的功能布局，促使各类用地有效集中和分区，集约布局基础服务设施，以达到土地高效使用的目的，避免土地的浪费。—发挥规划的刚性与弹性规划强调控制与引导相结合，探寻动态的、持续的发展模式，制定出适合本地的开发控制体系，规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，突出实用性、针对性和可操作性。（1）区域整合发展原则（2）效率原则（3）控制与引导相结合原则（4）生态环境保护原则

项目概况

规划背景

规划范围规划原则规划思路规划阶段规划重点（1）提升定位

确定区域的产业和空间发展定位，凸显启动区在滨江新城新一轮城市发展中的地位和独特性；（2）优化功能

整合河湖水系资源，优化用地布局，完善公共服务设施，营造差异化的的区域吸引力；（3）梳理交通

完善道路系统，优化地区交通组织，构建安全、舒适便捷的人行交通空间；（4）检核指标

划定规划单元，确定地块土地使用、建筑管理、城市设计的控制指标体系。7.24项目立项7.26现场考察8.16初次汇报8.22二次汇报两轮汇报主要问题回顾（1）现状水体梳理和利用。（2）中轴线的调整和使用。二、现状分析中观区位——湖北省两圈一带的东大门、桥头堡、口子镇现状分析

区位分析

自然条件用地现状现状问题宏观区位——三大国家战略示范区的交汇点和几何中心

小池处于长江经济带和京九线的交叉点上，是武汉城市圈、环鄱阳湖生态经济区、皖江经济带三大国家战略示范区的交汇点和几何中心。小池是中部经济带的交叉点，也是湖北距离长三角、珠三角、环渤海三大经济区最近的地方，是湖北省两圈一地的东大门，是湖北对外开放开发的桥头堡。中观区位——两岸一城的融合和共融一体化的发展策略，有效引导跨江成为九江的新一轮的城市空间拓展方向，突显江滩与太子湖的生态经济效益，成为低碳产业增长极。现状分析

区位分析

自然条件用地现状现状问题微观区位——滨江核心，风水要地小池现状水系和老镇区中心构成龙凤呈祥的城市景观格局。龙：太子湖生态景观凤：江滩生态景观祥云：新东港、老东港水系生态景观龙珠：老镇区中心微观区位——紧靠老镇区，连接两大水系起步区位于老镇区西侧，是滨江新城的重点发展区，肩负新区发展的居住、商业、文化娱乐等重要职能。

起步区连接两大水系，是构建滨江新城良好生态居住环境的重要纽带。太子湖东港水系江滩现状分析

区位分析

自然条件用地现状现状问题自然条件分析（1）高程分析起步区属平原地貌，整体地势平缓，南高北低，高程多位于10-15m之间；最高点位于地块南侧，高程为23.12m。（2）地形分析起步区北侧为农田和水域，地形平坦，基本无高差（0—15%之间），南侧临江堤区有少量林地，略有起伏，规划时应注意保护。（3）生态敏感度分析太子湖水域敏感性高，规划时应考虑结合自然生态环境。规划区内自然资源多为农田、水域，建设应考虑场地排水，适当开发。高程分析生态敏感度分析地形分析现状分析

区位分析

自然条件用地现状现状问题用地现状分析（1）道路系统起步区道路不成体系。南北向主要有湖北大道接G105国道;东西向主要有清江大道、G105国道和X316县道。（2）主要水系起步区河网密布，主要有太子湖、甘露湖两大水系；主要水体为浅水滩，难以接近，有周边联系不强。主要水流方向由南往北，由西向东，途经两大水系，流入东港。（3）居住用地和其他公共设施和基础设施居住用地主要包括三大部分：G105国道、X316县道两侧居民点；湖北大道西侧居民点；太子湖与甘露湖之间的居民点。共计居住用地62.25ha。起步区教育设施用地共计3.04ha，包括中垏一中、中垏幼儿园和小池二中。公共设施用地1.06ha，包括清江大道南侧的武警支队。现状水厂占地面积1.76ha，加油站0.11ha，两者位于G105国道南侧。现状分析

区位分析

自然条件用地现状现状问题现状主要问题（1）水体疏导①起步区现状河湖水域面积庞大，但水体景观品质较差，枯水期可能会出现缺水。②现状用地基本为农田和水塘，分洪和涵养水源能力较强；如何解决建设开发后场地蓄水和排水是不可回避的问题。③规划区西南侧甘露湖水系为湿地，太子湖水系有部分荷塘风貌，应注意结合营造水体景观。（2）建设用地选择起步区可建设用地主要集中在清江大道以南，另外太子湖和甘露湖之间用地高于河水位线，应考虑强度开发。现状居民点占总用地面积10%左右。在规划过程中应考虑拆迁和还建的用地和时序安排。枯水期河塘农村居民点农村居民点太子湖水系甘露湖水系三、相关规划解读滨江新区总体规划滨江新区启动区城市设计滨江新区江滩规划相关规划梳理整合

相关规划解读城市性质“中三角”和鄂赣皖地区重要的区域节点，以临港制造业、商贸物流业、高新科技产业为主导的新兴产业基地，具有吴楚水乡特色的低碳城市。城市规模近期2015年16.7万人，城镇人口10万人；中期2020年27.5万人，城镇人口20万人；远期2030年50万人，城镇人口30万人。相关规划解读规划结构——“一核双轴、两园四区”“一核”：滨江新区综合服务核，主要承担新区级的行政商务、教育服务、文化体育、卫生福利等功能，是小池承担区域职能、提供综合服务、展示湖北门户形象的核心区。“两轴”：依托清江大道、五环路的东西向产业发展轴；依托湖北大道、精品街的南北向综合服务轴。“两园”：以生态休闲为主要功能，以“大尺度”的江滩风貌为特色的江滩生态休闲公园；以文化旅游为主要功能，以“小尺度”的沟渠湖岸为特色的太子湖文化旅游公园。“四区”：临港产业园、新区中心综合区、江北工业园和滨江居住区等四大主题功能区。滨江新区总体规划滨江新区启动区城市设计滨江新区沿江景观规划相关规划梳理整合

本次规划范围涉及到总规中的太子湖文化旅游公园、滨江居住区、江滩生态休闲公园、滨江新区综合服务核。相关规划解读近期建设起步区规划

规划建设湖北门户形象展示区，以滨江滨湖风貌为特色，面向区域的生态旅游、文体教育等特色功能中心。以商业服务中心、黄梅优质教育城、滨江生态休闲活动中心等重点项目为抓手，进一步强化滨江新区行政、教育、旅游等方面的综合服务职能，重点推进太子湖公园建设，提升环境景观质量。同步推进农民还建房建设。滨江新区总体规划滨江新区启动区城市设计滨江新区沿江景观规划相关规划梳理整合

相关规划解读近期建设起步区规划滨江新区总体规划滨江新区启动区城市设计滨江新区沿江景观规划相关规划梳理整合

太子湖公园滨江社区商业街滨江社区商业街优质教育城中心医院第二水厂还建房滨江新区总体规划滨江新区启动区城市设计滨江新区沿江景观规划相关规划梳理整合

相关规划解读功能定位特色小池——与九江协同发展的特色城市文化小池——与黄冈黄梅形成功能互补的文化高地生态小池——鄱阳湖生态圈层的现代生态体验基地滨江新区总体规划滨江新区启动区城市设计滨江新区沿江景观规划相关规划梳理整合

相关规划解读功能分区及项目策划滨江新区总体规划滨江新区启动区城市设计滨江新区沿江景观规划相关规划梳理整合

相关规划解读重要项目策划对总规的调整优化：①调整中轴线位置。②增加太子湖区功能用地。滨江新区总体规划

滨江新区启动区城市设计滨江新区沿江景观规划相关规划梳理整合

相关规划解读景观结构两带串珠、四廊楔绿四廊：九江长江大桥、湖北大道（河港）、飞虹大道（三桥）、九江长江二桥五区：生态景观区、运动休闲区、亲水游憩区、文化展示区、港口景观区滨江新区总体规划

滨江新区启动区城市设计滨江新区沿江景观规划相关规划梳理整合

相关规划解读临江建筑空间轮廓线控制长江九江长江大桥九江长江二桥长江二桥长江大桥老镇区中心区东港规划三桥形成“中间高、两边低”的空间轮廓线，本区域为规划空间制高点。同时，临江建筑平面布置按照沿滨江路作为一线景观区、沿清江大道为二线景观区进行分层控制，一线建筑布置采用高层低密度方式布置，保留更多的开敞空间，有利于日照、通风、观景，形成更好的临江建筑景观和丰富多变的城市空间轮廓。滨江新区总体规划

滨江新区启动区城市设计

滨江新区沿江景观规划相关规划梳理整合

相关规划解读相关规划梳理整合长江九江长江大桥九江长江二桥通过对启动区相关规划研究，本次规划吸取城市设计和沿江景观规划的优点，对滨江新区启动区主要规划建设内容的落实作一下梳理整合：（1）水驳岸利用。总规中太子湖水系亲水界面的使用效率不高，仅在冬青路以北布置有娱乐文化和教育用地，可适当增加功能用地。（2）中轴线功能作用。总规中中轴线不够突出，表现在两个方面：①夏荷路路面较宽（道路红线40m），破坏中心地块整体使用，不利于组织两侧商业商务和娱乐功能。②中心地块掺杂行政办公停车场等用地，集聚效应不明显（3）教育城位置。总规中教育城在起步区与中心商业区距离太近、相互干扰，对地块的整体开发效益带动作用不强。（4）长江大堤北侧地块地势较高，开发使用条件较好，可增加土地使用安排。四、新城案例分析规划案例经验借鉴

新城案例分析15

天津中新生态城距天津中心城区45公里，距北京150公里，生态绿地3平方公里，水域面积6平方公里总规划面积31平方公里

长沙洋湖垸：湘江西岸，岳麓山南部5公里4公顷生态湿地总面积12平方公里

地中海

阿联酋Masdar：

迪拜国

际机场马斯达15地理位置：杭州市城区东南部，钱塘江北岸。交通状况：距西湖风景区约4.5KM，距萧山国际机场18KM2.辖区范围：一期：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地约15.8平方公里。二期占地5.2平方公里，占地范围为西至杭甬高速，东靠和睦港，北至艮山东路，南临钱塘江。项目性质：集商务、办公、居住为一体的混合功能发展区规划案例经验借鉴

新城案例分析钱江新城

规划案例经验借鉴新城案例分析（1）良好的生态本底生态敏感性高，发展空间大。（2）产居互动的开发思路

共同的开发思路，产居结合，“以产带居”或者“以居促产”，产业筛选是成功的关键。预留可能的产业空间，综合发展办公、休闲、文化娱乐或科技研发等功能（4）多元化的居住空间为吸引人气，提供多元的住宅选择（5）生态技术手段的应用绿色、节能、环保、低碳、公共交通；经验借鉴

（3）综合性的功能组织五、定位与规模功能定位规模确定

定位与规模根据滨江新区总规和相关规划，小池滨江新城的启动区的定位为：

旅游度假基地山水宜居新城生态经济门户文体教育中心形成集商业办公、文化娱乐、居住生活、文体教育于一体的具有吴楚水乡特色的现代化综合区。

功能定位

规模确定

定位与规模人口容量：依据总体规划要求，结合本次规划深化调整，规划确定中心片区人口容量为4.6万人。建设用地规模：

规划城市建设用地规模682公顷。六、土地利用规划方案

规划结构

用地方案对总规的调整土地利用规划方案一圈两轴四区一圈：核心功能圈两轴：中央发展轴清江大道发展轴四区：太子湖戏曲旅游文化区综合发展区江滩生态休闲体验区拓展功能区

规划结构

用地方案对总规的调整土地利用规划方案起步区土地利用规划起步区规划总用地面积为7.44KM2,城市建设用地面积为6.82KM2

，包括居住、商业办公、文化娱乐、旅游游憩等功能。其中经营性用地比例占47%吴楚大道清江大道沿江路飞虹大道湖北大道冬青路龙池大道夏荷路秋葵路城市建设用地平衡表用地代码用地名称用地面积（Ha）占城市建设用地比例(%)R1一类居住用地27.94.09%R2二类居住用地150.6622.09%A公共管理与公共服务设施用地52.717.73%其中文化娱乐设施用地14.172.08%教育科研用地24.323.57%医疗卫生用地14.222.08%B商业服务业设施用地94.4713.85%B5旅游度假用地47.837.01%S道路与交通设施用地114.6816.81%其中：城市道路用地113.0616.57%U公用设施用地10.831.59%G绿地与广场用地175.7125.76%其中：公园绿地157.3223.06%H11城市建设用地682.17100.00%E1水系61.83

总用地面积744

规划结构

用地方案对总规的调整土地利用规划方案水系利用调整①根据最新水利专项规划成果，考虑大水系的整体性，将新河桥渠部分改线。②为引导水体流动，提高太子湖自然亲水性。在保证总规水系面积、走向和形态大体不变的同时，适当调整水岸线，避免水面过宽或过窄。③增加太子湖周边功能用地：沿太子湖水系两侧增加4块高端居住用地，增加用地效益，共计27.9ha；结合甘露湖、太子湖特色风貌增加湿地景观等度假休闲和文化娱乐方面的功能。②①②①地理位置：浙江省杭州市西湖区紫金港路天目山路口杭州西溪国家湿地公园是国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家级湿地公园。规模：占地面积约10.08平方公里，目前开放区域3.46平方公里。经济指标：占地面积:220000平方米总建筑面积:150000平方米容积率：0.68绿化率：30%开发商：杭州西溪投资发展有限公司物业类型：酒店式公寓水系利用调整案例——西湖天堂

规划结构

用地方案对总规的调整土地利用规划方案产权式酒店中国湿地博物馆西溪喜来登酒店酒店式公寓旅游公共服务设施商业综合体悦榕庄度假酒店

规划结构

用地方案对总规的调整土地利用规划方案一、保留湿地景观肌理。开发上把握尺度，保持原有的湿地地貌，提起人们的湿地保护意识。二、容积率渐变处理。在紧邻湿地公园的项目西部采用贴近原始自然生态的村落式布局，容积率不足0.4；而东边近城的酒店式公寓则采用了相对城市化、时代感较强的建筑风格，容积率最大为2.。三、合理利用湿地水资源。水系串联各个组团，营造居民搭建休闲、交往平台。同时利用驳岸的特殊处理和生态缓坡，形成贯通的生态廊道，实现建筑与环境的有机结合。四、边界处理。增加水体景观的可亲近度，体现项目与湿地的联系，增强景观导入；分隔内外不同的属地，做到具体位置特点区别对待。“悦庄”产权式酒店生态环境的处理手法

规划结构

用地方案对总规的调整土地利用规划方案

规划结构

用地方案对总规的调整土地利用规划方案中央公建轴调整①在起步区范围内，主轴线偏向地块西侧，与总规行政中心距离较远，不利于发挥地块的经济效益。②夏荷路路幅较宽（40m），不利于公建轴线组织活动，建议向东移至水月路（道路红线宽度30m），考虑局部地段通过交通管制构建中央商业步行街。行政中心市民中心国际会议中心城市阳台大剧院/文化城案例——钱江新城中轴线

规划结构

用地方案对总规的调整土地利用规划方案土地利用规划方案核心区土地开发调整创造地块内环路延伸夏荷路和秋葵路，构建起步区内环路，进一步加强核心发展区土地开发价值；极核发展辐射带动①将度假酒店区和中心商务区作为中心发展点，打造内圈公共空间核心区和商业商务区。②通过公共空间核心区带动北部太子湖公园整体发展；通过商业商务区带动综合发展区发展。

规划结构

用地方案对总规的调整度假酒店区中心商务区区土地利用规划方案核心区土地开发调整商业用地调整①增加清江大道两侧商务办公用地，提高中心地段土地开发经济效益，增强地段使用功能的多样性，共计54.53ha；②在太子湖南岸东段，打造商业滨水步行街区，共计10.97ha。文化娱乐用地调整①将黄梅大剧院和配套文化娱乐设施搬至太子湖环路以南，冬青路以北，打造黄梅文化特色展示区，计12.5ha。②将规划展示馆和其他文化娱乐设施布置在冬青路以北的文化娱乐用地内，计7.58ha③将沿江路以北用地定位为娱乐康体用地9.89ha，结合内堤绿地公园安排公共娱乐活动。③①②

规划结构

用地方案对总规的调整①②①②土地利用规划方案②①③③

规划结构

用地方案对总规的调整①①其他用地及设施调整教育设施调整①总规中教育城紧邻主轴线商业用地，与后者在功能使用上相互干扰，建议将教育城从搬至湖北大道西侧相对安静处，同时结合行政中心布局。基础市政设施用地调整①总规中长途客运站紧靠起步区医院用地，不利于交通疏散，将其迁至城北鄂东大道和湖北大道交叉口。②规划垃圾转运站与起步区教育城用地紧邻，破坏教育城使用品质，将其迁至城城西公园绿地。③规划消防站位置局促，出行不便，结合清江大道以南公园绿地布置。七、相关专项规划和土地开发控制相关专项规划和土地开发控制本次规划绿地分为公园绿地和防护绿地，面积分别为157.32ha和18.39ha，共占建设用地面积的25.76%本次规划基本维持总规的绿地系统网络，体现小池的生态环境理念。对总规的调整①为保证地块使用的完整性，将城市设计中“绿道”和地块内支路弹性控制，不做强制性要求。根据实际情况选择适当形式建设。②为提高居住组团的人居环境品质，在起步区东西两侧分别规划一块公园绿地（面积分别为2.11ha和2.22ha）。吴楚大道清江大道沿江路飞虹大道湖北大道冬青路龙池大道夏荷路秋葵路

绿地系统规划道路系统规划土地开发控制“两纵三横”的主干路路网结构城市主干路承担各组团间的交通服务功能：

湖北大道80m；

吴楚大道、飞虹大道、清江大道、沿江路50m；城市次干路串联主要的城市功能区，宽度30米和40米，夏荷路和秋葵路都是控制为40米；城市支路地块间的交通服务，宽度20m和15m。为了开发的需要，地块的