房地产专业人士跑盘方法论

专业人士跑盘方法论一、初次跑盘的困惑

到售楼处该问什么？是否填完楼盘信息表就了事？好多信息销售员都不愿意告诉我，怎么办？我们该扮演怎么样的角色去跑盘？售楼员一个劲地给我推荐户型、算价格？与客户交谈，得到的都是散点式信息？网上信息浩如烟海，怎么迅速筛选关键信息？

……2在解放战争时期，一个精明的商人想运送一批货物到另一个城市去卖，结果在途径一座山的时候发现路上很拥挤，有很多人行走往来并运输一些东西，这个时候他发现自己的货物已经无法顺利通过这条路…Question：此时他该怎么办？3做正确的事VS正确的做事建立假设意味着指明了结果的方向，确保所做的事情走上了正确的道路上弄清楚“为什么要做”以及“做什么”远比“怎么做”要重要得多——本次培训的目的是？4正确的市调是以方法论为基础，有目的性和针对性市调，跑盘同样如此5方法论：以假设为导向顾问分析问题的路径搜集资料感性直觉初步分析提出问题首次市调获取信息修正假设再次市调资料整理市场分析导出结论天很蓝——有乌云——要下雨了——带伞顾问分析问题的程序6二、入职跑盘目的不是单纯的跑盘，我们的研究方法贯穿始终：由下而上从个盘到区域由表及里从表象到动因研判现状和趋势71、我们的目标是预判这个城市……掌握城市物理结构;了解城市宏观经济情况;

产业、人口构成、经济指标、规划定位、开发强度、年销售量等;了解城市房地产现状和发展历程;预判城市房地产发展趋势.三、建立基本市场视角82、房地产市场的板块（片区）概念……掌握板块脉络，建立板块概念了解板块构成、成因和发展模式建立区域印象，感知人文地脉三、建立基本市场视角93、房地产项目好比板块的一个个窗口……了解板块资源、城市配套、未来规划了解主流产品、主流客户在区域大背景下审视个盘

三、建立基本市场视角104、体会项目的市场运作……了解项目的入市时机、开发节奏、开发模式

案例：嘉定区四种开发模式了解项目的整体规划、启动区、分期情况了解项目不同阶段的营销策略了解项目的产品演变、客户演变三、建立基本市场视角11开发就模式衡一：敬开发肿大都轰市稀迎缺性岂产品代表欲案例牧：金桃地格赏林世特界（悉南翔绣板块荣）项目如简介第：总梨规划拥面积21举00亩，践总建楚面约15聪0万平躺方米在。综范合容富积率津只有0.闪65，是高以低绩密度牙住宅躺为主同体的壤混合扑型社苏区，乏主要走物业过形态兰以TO止WN恢HO北US荒E为主盘体，酷并有感部分肉多层伐与小护高层开发之模式娘：以为低密烟度住柄宅作零为开痕发主阔体，占克服羊先期宜配套突不足摔的弱那势，添拔高寸市场奇形象开发翁模式葛二：梯产业粮中心送化代表产案例薪：安权亭新垃镇项目哀简介暮：小岗区西刑区一适期总衡建筑验面积10信6万平判方米援，占辅地2.吓4平方裂公里买，有屋多层葡、别客墅、2-阀4层公革寓房盐等。光总绿茎化率70浩%，总嗽容积吩率0.扁33，水座面湖坏泊面圣积50万平胸方米开发逃模式缠：依奋托安电亭国衣际汽满车城赴的产碍业发马展的户良机吼，开仪发带楚有高袭技术胞含量笨的德升国新陵镇。案例1：嘉脊定区傲四种耀开发情模式12开发诞模式潜三：傲低成垄本大计规模农集中念攻占范市场均区段代表酒楼盘划：嘉抛城（漂江桥芒板块蜓）项目将简介冻：总已建筑阴面积90万平辨方米辩，总殖占地13敬20亩，红容积断率1.旦65，共康由34栋小泛高层安和44栋联通体别躁墅组肚成开发书模式减：商丽业配滥套先象行，且打造柳区域柳成熟而发展待中心泼，迅崖速锁伞定中卷低层锤消费酱客源开发恨模式死四：绢依托改原有志的城艇市中叼心开汇发代表承楼盘伞：嘉去定颐绳景园寇（嘉晨定镇嚼板块蓄）项目绞简介迁：小粮区占昌地10陶0亩，激总建把面63励49爱8平方滑米，纪容积侦率1，绿倘化率40牛%。开发蒜模式志：依塘托嘉备定老另城的洪成熟港的商化业配阁套，正打造端面向穿中高缘瑞层客其户的坟产品略，营艺造中训高档枪的社玻区案例1：嘉刮定区宪四种想开发拳模式135、体锤会营女销对横于项注目的时价值台创造……了解阁个盘蒙之间判营销罢理念遭的差欧异性了解太包装窑、展庙示的缓差异虽性了解亮个盘锤之间雪定位塔的差爽异性了解挠竞争乖中定冤位差业异带柳来的吧产品程和客粥户的差异扮性案例1：上变海练美岸慰栖庭VS新城滔尚景案例2：星危河丹想堤三、秒建立溪基本剖市场瘦视角14案例诸：美砍岸栖服庭VS新城版尚景VS15案例躲：星匙河.丹堤非常南糟糕扭的位宗置：赶梅林桑关口仿；中踏途接致盘；05年，抢项目养前身馅山湖亮林海允只买邀到40卫00块的蹲水平莫，旁凡边是俩高架修，九劝层楼他高的愉大立行交桥诵，周凳边交经通非榆常拥鸡挤。圾最终责实现30万方虎卖了10港0多个圾亿，款从开叔始的倍中端文定位镜，拉泽升到皱深圳屑最高俩端定棋位。166、全敏面掌货握板裹块房慌地产下项目证的基岗本信钟息板块申的在卵售项弟目、曲典型足项目板块夺的住咳宅、矿商业页、写瓶字楼跑盘添地图成果扔：三、后建立卖基本帜市场商视角17跑盘文地图败示例1板块荐基本天情况——方位:上北士下南道路:板块尊边界\道路亡系统项目:标志绳物\在售帅项目\典型介项目配套:机构\政府近机关\商场\医院\学校\公园18跑盘眉地图糖示例2板块尘总结党与思伯考——区域疲定位教？核心坡区？商业刘圈？凉商务酷圈？板块蛮均价?人文岔地脉拜与客紫户？……19认识才一些升专业轿术语土地差基本成数据蔬：占地肚面积争、总暑建筑知面积夸、容如积率基本勿物业组类型革：高层针、小拍高层圈、多恒层、届联排痒、独娱栋基本懒产品岗指标玻：户型孕、得炼房率凭、梯错户比浑、标冬准层难、朝牵向等基本窃销售轿指标耽：均价劲、单惠价、衫销售苍率、搜上门非量四、冬建立锋基本看行业董认知项目桨调查栏表成果米：20四、坏建立汪基本浓行业距认知1、基本情况项目名称区域售楼电话位置土地年期70年，自年起计发展商投资商建筑设计环境设计承建商策划代理物管公司广告公司内部认购日期

年月日开盘日期

年月日主体竣工日期

年月日入伙日期

年月日行业免信息营销疗节奏2、通赢过《项目沫调查井表》细化收项目光信息住宅沈物业恢项目亩调查镇表1项目迟基础叨数据调查呢人：调查烛时间假：审核古人：21四、院建立涂基本洗行业鞠认知住宅舅物业省项目帐调查黄表1项目餐基础谋数据调查竟人：调查稼时间老：审核掌人：基本岛数据2、项目指标项目分期共分

期，现为

期共

栋

户本期

栋

户楼宇类型【高层】

层

栋

【小高层】

层

栋【多层】

层

栋

【别墅】

栋占地面积㎡建筑面积㎡住宅面积㎡商业面积㎡容积率

绿化率

％覆盖率％层高实用率新工艺/材料车位数量物业管理费电梯运行费项目概况（包括住宅层数以及办公、住宅综合楼的分层情况等）商业裙楼位置层数层高划铺方案及单元面积：22四、时建立蛋基本塌行业匹认知住宅论物业袍项目些调查丢表1项目贩基础值数据调查繁人：调查豪时间堡：审核拌人：产品司品质3、建筑、园林与配套建筑风格园林特色公共部分装修外墙大堂电梯厅会所及周边配套设备直饮水

闭路电视监控

可视对讲

IC门禁系统

自动报警系统

保安24小时巡更

远程抄表

其它

4、分楼栋信息楼栋名称最高层数单元数电梯占用率（每单元*电梯*户）实用率（﹪）23四、掏建立键基本衡行业饮认知住宅衰物业灭项目醉调查眠表1项目偏基础仔数据调查声人：调查闹时间词：审核惧人：户型付信息价格距策略1、工程形象进度工程进度【】±0以下【】结构第

层【】封顶【】外装修【】接近完工【】已入伙【】其它

交房标准【】毛坯【】装修套餐【】厨卫装修【】精装修2、户型比例与价格起价元/平方米最高价

元/平方米均价

元/平方米折扣一次性付款

折；按揭

折朝向差最大

楼层差低段

高段

平均

销售率户型比例户型结构面积（平方米）套数套数比已销售跑盘计价栋-单元-房号户型朝向面积最终计价（优惠率）24四、样建立灾基本堪行业裤认知住宅掘物业卧项目坛调查塔表2动态咐营销有数据调查识人：调查逗时间呜：审核玻人：3、营销特色户型点评亮点形象定位与推广语现场围墙/导示/展板/挂幅售楼处营销手法主打卖点/项目优势主要难点/项目劣势客户群畅销/滞销原因备注营销棋信息25四、现建立旷基本底行业阴认知本地掉房地列产市聚场的贷开发恼商本地妙房地如产市冶场的道策划驰代理限公司本地沉房地勒产市敢场主薪要的俭物业瞒管理公公司本地何房地再产市棚场的帆承建我商建筑类设计弓／园泄林设谣计/广告销公司辉等其财他相四关公睬司案例弟：判骗断城坏市的说房地村产市脉场成丸熟程捏度（蒜开放测度）3、须垒在跑蒙盘中致了解26五、满建立妹基本才思考丙体系1、建猪立从诊楼盘矩到板施块到事区域票的关联澡度2、建馋立以发展堡的眼慕光审冤视问粮题的习馋惯案例唯：上锻海灿未来酸域VS环球贿翡翠拦湾27上海霞未来唯域项腾目：扛与紧区域典发展耐联系仿紧密寻，强惹调未尸来发航展潜迅力28上海横环球绳翡翠说湾项史目:主打伏自身坑产品毕，强尸调项铅目的朗资源狠价值29不是伐为了剩跑盘凯而跑岩盘，响而是胳带着茂问题盆和假锦设去精寻求竹答案……五、率建立胖基本泥思考售体系出发年前的戚功课--良-在网毕上先沫了解茅板块役的脉惑络结丸构、思板块放成因酒、发彩展模燃式、蛛产业臂结构絮、客概户构烈成、鸭规划轧方向盘等;2)带着侮问题持和假坡设去遭跑盘--亭-在跑碧盘中租梳理债问题锤，验塔证观宣点；案例围：大痒华板傲块30跑盘荡方法军论细俭化1、跑锋盘看宝什么行？从在甚售楼船盘入贡手，笛开始刷探究喉市场仰脉络……2、跑宽盘问兰什么滚？3、跑难盘查旁什么弦？4、跑追盘总叉结什纯么？31跑盘逼看什揉么？跑盘但的方蚁法大环灿境背床景：一看嗓：区线域定届位柳风貌穴印象跌区括域人涛群二看汤：资稿源条转件嫂商业兆配套惊消馅费人望群三看迫：楼斗盘档证次增产品功定位作产唱品价掌值个盘卷：四看项：楼雁盘定滤位务内外速形象枯导币示昭电示五看肤：卖蚊场氛茧围诞样板匪展示秩营劳销道贸具六看感：规射划布版局弯开发拐节奏寺产碑品亮医点七看椒：客企户构肃成莫客户迁关注拖客讽户变团化区域尿定位区域挥价值营销患模式开发恶模式32一看——区域柄定位颠风貌鞋印象赠区域客人群跑盘看什么33二看——资源丹条件役商税业配误套寄消费查人群跑盘看什么34三看——楼盘难档次轮产自品定浸位冤产品搬价值跑盘看什么35四看——楼盘莲定位煤形数象诉阔求巾包装匪导示跑盘看什么36五看——卖场宾氛围恼样愧板展紧示叮营销迁道具跑盘看什么37六看——规划剩布局谊开瘦发节投奏傍产品青亮点跑盘看什么38七看——客户秤构成歪客育户关围注洞客户忌变化跑盘看什么客户冬关注筐的产紫品价欺值排他序39抓住泰一切江可以牲询问逼的机即会能零让你乱更有寻收获……问销纯售员问看眉房的拍客户问小窄区的榜保安问街斑边的总老住躲民……跑盘节问什膨么？跑盘摆的方驰法40客户铃和产求品是妻基本召信息如果肢你的鸣对象怪是售标楼员秀：都是咳什么兽人来邪买的封？比宾例是凉怎样浆的？分别脖是看啄中哪肃些因出素才够买的庸？分别污买哪速些不泪同的峡产品脾？来源贼？交口通方物式？咏家庭陕状况屿？购扰房动势因？每月衔销售纲多少驴？什么称样的蝇产品戚卖的快最好电？为寻什么文？对于尸产品箱，客吉户有刃什么侮遗憾捕？产品恶的哪灿些点爬最受铲欢迎陡？……（不愧要问耕太多屯项目盛基本帝数据度，资驼料上验都会粗罗列妙）客户绿情况驱动针因素销售夺情况产品辱细节跑盘问什么41客户园的具捕象和蝴客户事深层布的需老求如果少你的贯对象是是现作场来朗看房梨的客牧户：从哪利里来故？职缓业？赌家庭关状况歉？日盐常生烈活状宅况?购房摧关注担的价抓值？在哪扒些片捧区或曲楼盘圾之间扣选择锻？为宴什么袍？生活缝观念费？理扇想中粗的生仰活方游式？对产秋品的成评价叛？对开壤发商锹的评吃价？周边帜的亲晨朋好峰友的涂购房宜观念怪？对区骑域、旨未来而的看蜘法？……客户拦具象生活猜观念跑盘问什么42问也扣有许佩多小烈技巧对于变销售增员：直接朵以同逃行的停身份顷询问以房折地产捕媒体膏采集迫信息认的身产份询源问以买臣房者意的身饮份问奏（角纪色扮果演）采用雷封闭染式问咐题：如外棕地客骡户比绍例，竭“20％有问吗？伯”如客取户购丹买因劲素,厕“三个岸最重舱要的静选择筋因素贸是什患么？雾”对于匹客户驰：最好鹿也以急想买恢房的致身份汉交流怒，可肝以请对对方齿来分蹲析区梳域或赤楼盘……问的继技巧——怎么独问&问题结的设撤计跑盘问什么43做好您准备纲才会丹更有故效率……查规壁划定昨位、牺发展究方向查产叙业结慨构、彻人口愉构成查板招块格捡局、遍市场丧特征查典龟型项储目不妨竹看看质楼盘凯的业凤主论战坛(搜房破网)

……跑盘抗查什聋么？跑盘悼的方萌法44带着扛问题碍去跑随盘，薪是一勾个验肿证观嗓点的誓过程跑盘查什么45怎样胜建立慨关联续度？案例1从个稀盘客惕户中乘梳理仅客户绣构成兔和分箱类——推导法出区疏域的萌关键云驱动奴因素案例2从散孟点产页品中稼梳理焰客户锣需求繁方向——指导谜居住迫观念穗的发腰展方精向跑盘总结什么46新北问区典纸型客垃户访恳谈纪费要公务歉员：乡政蚕府会勇计机关蜜多为领龙虎膜塘本鞭地人勿，外笛地调惊过来侧也有禽，有即的住胀老家血，有森的要击买房椅，自硬己住抄在市对区华珍联吉甘买盛军附近认为按龙虎胖塘的井老百词姓有置钱认为慰夫妻毕两人宿都在副龙虎疲塘上冒班的拍就会妨考虑锁在龙铲虎塘租这边另买房毫，如誓果一锯人在万市区贱一人闸在龙缴虎塘西还是砍会在菌市区龄里买认为冷龙虎含塘这边里生别活配浮套也幻玉还不服错，解买菜级、超采市都闸不成遇问题拢，如象果有触大超纽奉市、娱大购叉物中份心会赶更好她买洪房还杨是会招选择忠新区果，市仗区里13奏0平方闸米左净右的凉要70－80万，下不如餐买新蜓区便愉宜点禁的、喊大一动点的日跃层嘱；小影区内挪部的涉环境租很重弹要村里迹有20宇0多户肤，很尚多家耕里有5口人六，40盛0多平秋方米军的自汉建房羞，拆护迁的烛话起叼码给30枣0平方妨米，禁要买鄙两套脊房，庄可以龙两代洋人分居了住认为谊龙虎友塘那迈儿比辣较乡安下，在他们排不会联去那存儿买奋房，护他们距拆迁孩后要达去乡仰政府颜旁边伤买房唉，离姐原来给的住砍处近他们含宁愿咬选择寸奥园春，认鸟为那只里20胸08年后贼商业逝会更重好，悠道路漫交通典也方汗便认为突余塘驻、北制站一肢带拆旱迁了缝会去朽龙虎错塘买分房村里触的年建轻人冒很多什出去波到开拆发区枪厂里槽上班沟，老损年人薄拿土骡地的君分红所一年熄有60研00－70探00元被访涉的一君位中用年男箩子已冠买了同第一界期的垦天安膏新城丽市花潜园，梯他在庸江边箭的自坚来水兆厂上规班，宰有厂洪车接即送伟创湖力员歪工，至刚购捐置腾旋龙苑80平米傅左右踏房屋诉，认位为那辫里离搁工作主地点述近、残价格棉适合气工薪蜡阶层绵，而葱且环竟境也么不错是第识一次甲买房歪，看技过市烧区不图少二梅手房旱，如草北环抽、翠痕竹那夸儿，深但二哄手房漫手续翻费高养，价绍格太换贵，斜而且才年代丝式久远辞，不沉如买蜜新区过价格波便宜迫的认为钩滨江探明珠巩城离或他工尖作单矩位远稼了点告，而逆盘龙侍苑要虫一次斩付清认为药我们言的地迎块位锻置比宪较好势，在变镇上球，而论且离响市区雹更近减，但粪价格捉应该烤要高泛些他厂迷里很歇多年谜轻人松都认已为买扬市区比四、掉五十川万太坟贵，谈只能颂接受20－30万的维，80多平应米的2房比韵较合强适楼层3－6的他披能接亭受，铅太高营楼层邻的价沿格贵产业阿人口椒：伟创剂力邰亩先生拆迁烂户：北环袖路附欠近拆迁彼户案例147新北惠区板恩块的席典型倦客户埋细分分类典型客户置业动机客户级别

客户特征周边产业人口泛公务员自住或投资中、高端公务员收入高且稳定，对于高端物业接受能力强置业区域跨度相对较大，追求居住品质和环境注重子女教育企业中层管理、外企白领自住中端就近置业，上班方便，更青睐小户型产品看重物业品质和社区环境普通工薪阶层自住低端对价格敏感，总价承受能力低，需求的户型面积小活动半径小，就近置业，区域化私营业主自住中高端购买力强，渴望生活质量提升，追求城市化生活爱面子，追求身份识别和象征多次置业居多投资各种物业类别投资意识强烈；看好新北区企业从业人员多，租房市场活跃看好新北区未来大规划，升值空间大当地乡镇居民拆迁户自住或投资相对低端不愿住安置房，而希望住商品房对价格敏感，区域化特征明显换房、改善居住环境自住中端为子女、老人购置新房看重生活配套区域化特征明显市区溢出人口为追求高品质居住环境自住高端市区客户追求更高的居住品质和环境，欲摆脱拥挤的市中心，主动郊区化多次置业在新北区工作的自住中高端距离上班地点近看好新北区的环境和未来规划，配套在日益成熟二次置业以上案例148本项踢目可卷能客愚户群逐特征话和驱识动因堤素新北结区域望客户市区挤溢出胆客户价格厚驱动追求棕生活嫩品质村、舒雕适的暮环境兵和空峰间，躲避酬城市肆嘈杂颜和拥肌挤追求性价比高、便捷的生活空间，难于承受市中心高价物业中高烧端收闲入者重，有欺车族小，对交撤通和生居住蚊环境葛要求台比较灭高一般仁为当饲地的侄白领绩，企母业管查理层中端使以下心收入归者，荡对出掩入交蛛通要求搏比较掏高，较对购块买物致业的症价格比关较敏备感，一般度为被供拆迁咳工薪杆阶层叹、个血体户及其恳他人评士等品质刚驱动产业选人口区域帅居民习惯征本区乎域生备活，圾保持脏原来攻的生竖活交麦际圈企事每业中件高层扭人士冻、小极私营读业主绘、泛动公务嫁员企事金业普拔通员拣工，疏外来硬人口追求招舒适殊、轻年松的叫居住壤环境生活候工作工方便尝性，援降低语生活泊成本多次招置业们者，加拆迁木户，井小部滚分投颤资者龄等工作烂关联草，自极己工关作在商常州槽或子振女在龟常州潮居住案例149怎样布建立兄关联旨度？案例1从个枣盘客制户中袍梳理阳客户枪构成挪和分研类——推导吉出区猪域的嫩关键日驱动庸因素案例2从散拦点产视品中顺梳理暗客户卸需求近方向——指导料居住而观念湾的发举展方匠向跑盘总结什么50对卧痛室的害需求余：不用写太大，够错住就梢可以沃，希虚望能惨放个化衣橱兄，大厨概12平米谣吧对客芝厅的嫌要求芽：朋友关来可疮以有特个地哈方坐卵坐，樱放个箱电视剥，还锣有有叉地方放电揉脑对餐哄厅的择要求联：有没稀有其协实不太鼠重要，两顷个人议在角柜落搭握个小充桌子匪就可枪以了恰，人多菜的话竹干脆耽就出央去吃对厨纷房的指要求莲：平时豆也没安什么赵时间运做饭样，就诱烧水缸、用怪微波随炉，枯周末济要是忧做饭也不丽会很拣复杂警，所真以够用仗就好对卫屡生间宿的要衬求：每天湾都会常洗澡梳，使炸用率通很高费，最洲好能瓜够干湿丘分离，互呼不影响对阳商台的耍要求怨：平时甲上班单没时宗间晒毫衣服误，都杯会挂酱在室殿内，阳台佣要朝用南苏州悄工业屈园区誉白领户客户铜访谈案例251苏州对工业煎园区恐产品穴发展名方向目标睡客户扮对生帅活的歪追求航：紧凑衔但不还局促姿的品质生活魔空间＋弹性空间＋公共移空间笔的个人肝参与币度案例252总结恨的重侨点：裤是思架考方剑式而址不是笼信息帝罗列跑盘总结什么寻找仆关键疏词寻求识共性文字盘解码关键昨词：53怎样瘦以发百展的陆眼光抬审视蛮问题个？案例1深圳锯华侨监城发狱展历争程——旅游鞠地产退的发柳展模改式案例2深圳熔中心竞区写从字楼搅开发振进程——写字回楼客捞户的望特征竿变化垫趋势跑盘总结什么54华侨篇城以蒙深圳够三大骆主题国公园转和生浓态景钢观为团特色,具备屈游乐洒、商罗业功薯能居住感区商业丘区居住当区旅游虾区文教体育居住脉区旅游裹区旅游歪区商业誉集中楚布置配，形苦成区愤域核呼心区昏，旅光游功芝能分脖散排柴布；商业辈区集纱中布杏置于咐社区吧中心爱；文教卧、体锣育区堪集中杜布置绳于社半区中型心；居住巨区围辉绕核建心区射分布却。案例155华侨扯城房枪地产翅开发此历程厉：土厚地持把续增贤值依沫赖于擦区域送配套弹的完渐善、疯景观尸环境厕的营威造和懒社区勿文化给建设发展阶段1996年以前1996～2000年2000～2004年代表楼盘中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸配套建设及环境营造三大主题公园华夏艺术中心何香凝美术馆海景酒店独特性的道路及道路绿化供人们休憩的广场沃尔玛OCT广场人文雕塑食街、酒吧街建立社区标识系统欢乐谷在建燕栖湖燕晗山欢乐谷主题公园开放威尼斯皇冠假日酒店打通私家路，建立与华侨城的联系住区形象华侨城产业配套高档住宅区高尚人文社区价格变化750080009000~15000配套与住宅的关系分析医院与学校都不是知名品牌，只为社区提供服务；主题公园的存在，建立了与城市的联系，但没有给住宅带来直接价值；艺术中心和美术馆建立了区域形象，但没有给住宅带来直接价值；绿化环境和独特的道路设计，提升区域价值。OCT广场进一步把环境与人文结合；引入沃尔玛，进一步提高生活便利性；区域标识更加清晰；威尼斯酒店与欢乐谷处于建造期，进一步提高区域在城市中的地位。国外生活方式的借鉴；走向以挖掘资源为中心，如燕晗山、燕栖湖等，使资源效应放大；商业街档次上与区域形象接轨；对客户进行筛选，对人群进行组合。案例156华侨采城配臭套与状区域择价值乞的关款系配套分类配套设施区域价值住宅价值文化娱乐主题公园：民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、锦绣中华文化艺术：何香凝美术馆、艺术中心休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、体育活动中心等★★★★★教育华侨城第一幼儿园南山实验学校华侨城小学华侨城中学暨南大学中旅学院★★★★医疗华侨城医院★★★★酒店欢乐谷国际青年旅馆海景酒店：4星级深圳湾大酒店：4星级威尼斯皇冠假日酒店：5星级★★★★银行中国银行、工商银行、招商银行★★交通城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站★★★★经营纹城市智的角星度进陆行配耐套建分设，指同时战满足鸡社区演和城斩市需随求；配套载设施左同时稀面向喝社区五和城冠市，偷满足响需求股；教育让和医麻疗设雨施对堤住宅涌的影筛响度脉大；文化痒娱乐纵设施计和酒填店主兽要服俊务于逢城市犬，能它全面笔提升急区域称的形梁象和分档次跳。案例157华侨归城成氧功的KP争I指标线体系1、大仍力营捉造生矮态环休境，鸭提出承“在括花园鸟中建喝城市可”的础规划茫理念论；2、开溜发前绕期大秆力营近造区意域环计境和起配套膜设施裙，建堪立区亭域形岁象；急住宅竖开发剪借助赏区域照优势补，实现土高地价江值最摆大化虏；3、以切城市鞭的模票式兴摔建配垫套设鸭施，巾同时削面向歼城市搞和社酱区，