房地产旧城改造项目规划与经典案例

旧城改造规划的理解和案例

－关于改造规划的专题及应用2023/9/4旧城改造规划的不同层面2应从不同层面看待旧城改造规划项目旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）3技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）容积率建筑承载力水电配套交通外观负面影响（消防、治安）资源占用等4技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）拆赔代价（经济测算）房地产市场发展开发顺序及难易资金问题开发商意愿利益平衡等政策－规划奖励、改造政策、规划审批5技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）产业环境空间布局、功能用途风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇6旧城改造规划的视野

城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未业发展找到关联旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响旧城改造为城市能贡献什么？改造对未来城市发展能够起到的作用城市未来发展的瓶颈判断旧改造对城市未来的意义建立指标体系活力竞争力土地利用税收城市管理……成为城市发展的利器对未来的预见力7对未来的预见是改造规划“定位”的基础城市现所处阶段对未来发展指标判定GDP人口产业城市化房地产国内外相同阶段的城市指标通过对比国内外城市相同阶段各项指标对城市未来发展预见改造对城市未来发展影响预见人口要素文化要素资本要素产业土地要素市场城市环境法制与政策8改造规划“定位”的最佳方向我们的定位对城市未来发展预见城市优化城市竞争力城市管理站在“城市”的视角而非“项目”对城市旧城改造剖析剖析旧城旧城改造对城市未来的影响对未来准确的预见是领导决策的基础旧城改造发展纲领与策略实施应具备的条件实现条件的策略9局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定旧城改造城市更新涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”10旧城改造规划的重点问题11需解岗决的育一些附主要翻问题I－定立位发展纯战略——立意版、目坡标取柔向，炸决定利战略嫂高度整体命定位——决定赔价值鼠实现II－规要划成委果功能持布局技术武成果II擦I－容壤积率经济幅测算——制定夺容积敏率依熊据容积透率确肥定——与现猾状规歪划的寒对比蔽和调悲整IV－实伯施支夹撑实施射策略——改造旷目标锣、改良造政针策、款拆赔女比、线资金德平衡糊、安润置政润策、破实施围阶段所、合统作形羞式、国土地让出让城、开侦发方著案、晚居民替参与蚁、风午险控判制规划筹奖励——决定涨资源规利用政府汤规划眉审批－审旬批支异撑12改造荒规划握需研伙究解狼决的弦关键它点应重歇点关雅注以录下八持大关眉键点绒：改造办目标嘴体系毒建立改造粒政策尽问题睛研究资金岸平衡课问题盘研究开发搜控制隙问题煎研究社会粘效益尸目标市场穿价值蒜实现改造礼进程茧目标对开他发主租体的刘政策轨：容松积率纱奖励迎、地况价减马免等对拆该迁补祸偿的冷政策对“丘原居午民”秃安置绝的政炉策政府塌资金帝援助着条件扩及方贿式投资年收益么细目伙的分羽类列惰举及臭平衡负计算新增拘土地灰价值盲清算政府滥在开皇发过经程中虾的权斯利、天责任质及收食益开发肃商在皂过程披中的跳权利史、责侧任及描收益社会眨及国兽家在平过程瞒中的剩权利魂、责利任及咸收益风险驰控制13需解霞决的雕关键移点（波续）功能擦布局钱与规踢划指牌标问郊题研剩究建筑射风格丙问题霸研究开发胸模式龟问题翅研究拆赔呼方案屠研究核心趣功能残区规划斤如何尾为土膏地增皮值指标系如何豪使利直润平枣衡指标秋如何悟使土挖地增家值改造锹前后静规划肺建筑塘风格稼的统正一性标问题新建他建筑筝与整辣体风断格相徒容性增问题改建缸建筑进与整华体风归格相当容性妨问题街区悬改造芹与整韵体风棵格相行容性正问题改造伙主体胀分析改造植中利糕润实余现主良体与衡风险盯控制妨主体匠考虑整体拒改造款与局构部改奸造整体聋开发页与分旁期开攻发拆赔堪模式拆赔渠比经济伏测算补偿盯方式14旧城肚改造为规划郊案例帮－上舌海新江天地15上海盾新天遣地－肃城市哑发展挎的新扮动力南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧城算改造召启动挣项目新天数地为镰上海费太平姻桥改僵造的小启动剃项目城市户中心滴的中朗心新天脖地距密淮海废中路火高档枪消费某商业脚区60竿0米左孕右占地铲面积52万m2太平痕桥改贸造的除范围紧邻嘱淮海双中路猛商务马圈－－轻北至繁太仓收路－－予西至剂马当医路－－嫩南至固自忠辽路－－资东至湿西藏们南路原自柏然街赌坊23个原居息住人眯口7万人16新天征地的水改造垃只是碰太平俩桥改离造规忘划中磨的一好部分太平锯桥改英造规定划A太平穴桥人获工湖桂绿地扮，占乖地4.烘4万，面水面湖面积1.箱2万，步地下西为车虏库，舟已成抗为市辫中心加景观B新天辞地，刊占地3万，封建面6万，个分南吨、北衫里。C翠湖历天地精高级盈住宅充小区垂，总牺建68万D企业基天地否甲级史写字听楼区靠，总谷建面50万，役兴建女办公漠楼、男酒店敌、商熟场等E瑞安积集团余总部贿大楼惠，区亲域的型标志信性建梳筑17新天趣地改饮造历吗程19翁97年竖规厌划构零想19梯98年篇拿旗地19也99年怠新僻天地哨北里握动工中心帆绿地衣及人秀工湖楚动工20写01年戴新怠天地此北里兼开业洽（商偿业只籍租不絮售）中心封绿地颤及人辅工湖伞开放新天荒地南橡里动魂工住宅评一期齐动工写字悦楼一貌期动磨工20床02年温新洽天地嗓南里餐开业夫（商解业、汇公寓环只租耳不售庭）20慕03年您住饿宅一雄期完从工，每销售域率10泛0％写字速楼一问期完滋工，饮销售敌率90％以先上……珍….商圈地铁口商圈地铁口商圈地铁口20涌01年进摩度新天慎地北递里（棒商业修）绿地狼、人还工湖20许02年进份度新天滑地南条里（药商业日、公焦寓）20宜03年进景度住宅伍、写稿字楼障一期太平志桥改病造秩述序18改造请前的僚上海斤新天弊地破旧幕、拥协挤、夺恶劣娇居住唱条件堂的集银中表辩现。富有呈特色偷的石卷门建猜筑元口素，傻体现艳上海20年代送建筑愁特色攻，是亮建筑潮修缮征的基贡础19上海杜新天铅地项曾目定赌位：茎国际盏化休纪闲、托文化陷、娱仓乐中菊心功能堂定位粱：集津餐饮少、购哑物、葬娱乐读等功递能于混一身客户惊定位掠：上用海的敢小资颤一族散、居晒住在糠上海缝的外峰籍人越士以律及到衬达上储海的原中外犹游客功能红构成客户质定位具有sh殿op爱pi俱ng国ma孤ll功能提供蛾一种质集购如物、寻餐饮袖、住睬宿、宋休闲主、娱哥乐和滩观光训旅游钱为一咐体的森“一赞站式距”消降费的盖场所定位葵三步母曲：妇多功养能，赢旅游蔬景点蓬，国迅际化将餐歼饮、锻娱乐逝、购盾物和奥旅游仍、文俘化等饶等全停部集链在一凳起上海群市中腹心具较有历惊史文五化特汽色的萝都市裳旅游牧景点希望息来到当上海亚的人究，一彻定要臭来看苹看上升海新移天地四，将私上海悟新天保地建爬成来高上海侄必到宣之地一个拍国际割交流积和聚磨会的剂地点里会哨有很龄多的脖活动链，很朗多人芬在上纷海新携天地在聚会20改造痰后的碍上海开新天睬地新天歌地规披划布友局北里化以保字留石手库门绩旧建每筑为蛛主鸣，结骡合现质代化仇的建遍筑、呢装潢使和设寨备，蒸变为元多家惨高级担消费析场所臂及餐缺厅，今菜式肢来自前法国锡、美谜国、杰德国慌、英促国、厕巴西掩、意离大利纵、日揭本、果台湾颗和香扰港，祝充份框展现脱了新绒天地斧的国涝际元悄素。南里倚以反尿映时抵代特都征的穷新建千筑为醋主，堂包括烤总建刃面达2.视5平米店的购补物、期娱乐驾、休理闲中掉心，埋配合康少量镰石库冶门建富筑。北里南里人工湖21新天猾地北烦里—童石库漫门建正筑为霞主新天常地北骄里，瓦面积链不到救两公踩顷，幕原先基由纵凑横交误错的15个里乓弄，贩密布阴着3万平道方米客的旧贫房屋柔，其狐中最蛮早的吴建于19侮11年，门最迟炸的建伏于19圣33年。22新天蹦地南询里—筒现代铲建筑廉为主23石库竹门建演筑元者素24旧城霞改造咬规划排案例损－深踏圳大帝冲村25南山既区大颜冲村训－提窜升居合住环兔境与蒜区域财素质

项目：南撕山区妈大冲宽村改屋造

项目剩规模：13巧0万平甲方米

项目供类型：城品中村符改造只项目改欠造重闯点：改慕造前扛提条且件研哨究实施眨阶段陶划分拆赔购方案开发县方案招商绞方案风险宗控制使措施实施顶细则（初窝稿）26小结27小结根据致以往覆改造伟案例加，对筝旧城尺