体育场馆物业管理工作重点难点解析

体育场馆物业管理工作重点难点解析在现代社会，体育场馆是大型社会公建项目之一，其属性最具大型社会公建项目的特征。因此，物业管理在体育场馆中显得尤其重要。根据现代体育场馆的物业特点、运营特点、客户特点，物业管理要着重做好以下几方面的工作：一、人力资源配备工作现代体育场馆建筑规模大、设施设备多、科技含量高、客户群体广等一系列特点要求专业物业管理企业必须在涉及的每个领域都是专家。因此，要做好以下几个方面专业人才的配备工作：1.体育专业人才：没有专业人才，无法实现现代体育场馆赛事服务，甚至是管理处的保管员也具有裁判员资格证。2.专业场地维护专业人才：足球草坪、田径跑道都是现代体育场馆的重要设施，维护不当会遭受巨大的经济损失，专业场地维护专业人才的引进与培养是关键的一环。3.高科技专业人才：大型赛事、活动的大屏正常显示、音响设备的安全播放、检票口的规范操作、运动员休息的热水供应等等每个环节工作，都要求专业人才持证上岗、熟练排除故障。4.全方位高素质的服务专业人才：现代体育场馆客户特点要求我们的接待服务人员综合素质高，语言能力、沟通能力、接待礼仪、处事应变能力等等，是高水准服务的直接体现，也是企业精神风貌的充分展示。5.全民健身的带头人：是群众健身活动的组织者、倡导者。优秀的带头人使公众活动朝健康化发展，对社会的安定团结起着至关重要的作用。这么多的专业人才，随着管理水平的不断提高、人才的成长，同时也能为公司的发展储备大量的人才，利用这储备资源向外扩张，独立承接单项服务也是市场拓展工作可以开辟新领域、新行业的有力保障。二、确立物业管理架构现代体育场馆物业使用特点是使用频率远低于其他一般物业，超长维护保养期，极短使用期。因此，科学合理安排人力资源、有效控制人力资源成本是现代体育场馆管理关注的一个重点。确立物业管理架构能够帮助管理人员更好地规划和组织管理工作，提高效率，降低成本。在大型赛事、活动期间，体育场馆需要大量训练有素的专业人员，开启各项设施设备、系统，以满足使用要求和安全保卫要求。因此，现代体育场馆实施专业物业管理时，如何设置有效低成本的管理架构和人员岗位，是关键所在。对此，武汉体育中心采用了优化的管理架构和人员配备方案。日常管理工作组织架构按照大型赛事、活动期设置管理处，按照非大型赛事、活动期配备部门人员，如环境部、场馆服务部、信息技术部和机电工程部等，人员配备总数为50人。相比于其他体育场馆，武汉体育中心的在岗人数较少，但能够保证日常管理的正常运行。在举办大型赛事、活动时，武汉体育中心通过调集公司各部门和其他管理处员工的方式，支援体育中心管理处，以保证大型赛事、活动的正常有序进行，提升整体服务水平，并极大地降低了人力资源成本。综上所述，对于体育场馆的物业管理来说，平常时期和大型赛事、活动期间的人员配备和管理架构需要有所区别，以实现有效低成本的管理和服务。专业物业管理公司在日常管理工作的基础上，扩充了各部门的工作职能和人员配置，形成了“大型赛事、活动工作保障组”，并下设若干个专业工作组，以合理分配人力资源，保障大型赛事、活动的正常进行。以武汉体育中心举办的“2004奥运会男子足球亚洲区预选赛武汉赛区（U-23）”为例，各专业工作组的职能包括接待服务、保洁、机电设备、弱电、场地保障服务、检票、车辆管理和综合保障，总人员配备为297人。现代体育场馆面积大，配备必要的专业机械是减少人力成本和提高劳动效率的有效手段。例如武汉体育中心的疏散平台面积为28275平方米，使用尘推需要1人花费5个工作日的时间完成一次彻底保洁，而使用中型清扫车全面清扫吸尘仅需1人驾驶花费半个工作日的时间完成；专业草坪的修剪、浇水、撒药、覆沙等所有工作，在配备齐各种机械设备后，仅需按专职2人配备。为建立完善的运行管理和服务保障体系，现代体育场馆需要制定详细的规章制度，特别是在大型赛事、活动时期，需要提前一周时间安排部署、沟通协调好，并进行模拟演练，以确保每个环节都进入高度警备状态，避免任何失误对赛事、活动造成负面影响。现在体育中心管理处每次接受大型赛事、活动都把它当作一次政治任务，每次大型赛事、活动前的演练已成为检查运行管理和服务保障情况的必要手段。制定应急方案是大型赛事和演出活动期的必要措施。这些方案包括机电设施设备的应急操作、保洁工作和保卫工作。机电设施设备需要进行日常维保和检查，并在每场赛事活动前进行实操演习。保洁工作需要根据不同功能区域采取不同的保洁标准和程序。保卫工作需要保安人员具备专业安全管理技能，并与地方管理机构保持密切有效联络，以保证大型赛事和演出活动期间的安全。为了提供专业化和人性化的服务，物业使用人需要进行培训。客户群体的多元化直接导致了物业使用人需要提供服务的复杂化和差异化。不同规格的接待都非常讲究细节服务，注意一些民族习俗、地域差异关怀等，充分体现了涵盖面广的人性化服务的需求。内外人员的调度协调工作和对内的后勤保障工作也是必要的。在实施物业管理过程中，需要注意几个事项。安全问题需要提前开启通道，以避免纠纷和人员受伤。法律问题需要防止逃票和破坏设施，以避免法律纠纷。设施保护手段包括收取押金，以防止设施受损。内部纪律规定需要管理员工“以权谋私”的行为，例如带人进入和与明星合影签字等。在实施物业管理时，体育场馆的物管面积应该明确。草坪是举办赛事的必要条件，也是维护费用较高的重要内容。如果不将其纳入管理面积，那么管理草坪所需的人力、物力和财力将无从支出。因此，这是值得商榷的问题。现代体育场馆除了满足全民健身的需求外，还要兼顾大型赛事、活动的需要。因此，它们基本上都按照满足大型国际、综合性赛事要求实施建设，并考虑交通便利的选址。体育中心内场馆配置一般都设有综合体育馆、游泳馆、足球场及相应配套的训练场馆，以满足各类赛事的需要。此外，还有商业网点，如酒店、超市、餐饮等。当前最突出的主题是体育休闲公园，这些功能决定了现代体育场馆具有占地面积广、建筑规模大、功能综合性强、投资金额高的物业特点。现代体育场馆的设施设备规模庞大、齐全，科技含量高。除了常规设备外，还专门配置了智能化的中央控制系统、无线上网系统、广播扩音系统、照明系统、草坪加热系统、制票检票系统及门禁身份识别系统。所有设施设备功能均按国际赛事场地标准设计施工，充分满足世界级体育赛事、各类活动的要求。因此，现代体育场馆的规模庞大、齐全，科技含量远高于一般写字楼。现代体育场馆的使用功能多元化。它们主要作为体育比赛的专业场地，如田径、足球比赛等，同时也可用于大型商业演出、大型集会、会展等。这种多元化的使用功能是现代体育场馆的势态。现代体育场馆的设计程度高，具有人性化的特点。现代体育场馆的建筑设计以人性化为中心，例如武汉体育中心的洗手间数量达到了164个，还为弱势群体设计了残疾人专用通道和残疾人专用看台。此外，医务室和贵宾包厢也是现代体育场馆人性化设计的重要体现。现代体育场馆必须配备商业网点和交通通讯设施，尤其是在举行大型赛事和活动时，需要满足大量观众的购物、餐饮、停车和通信需求，并具备疏散观众和车辆的能力。武汉体育中心配备了3000个停车位，商业网点布局密度大，交通通信容量大。现代体育场馆为传媒业提供先进、完善的硬件设施，如武汉体育中心的同声传译系统、音像同步系统、无线上网系统、电视转播机房和内场广告机。这是体育产业发展自身和传媒业的需要，因为体育赛事的现场直播是传媒业的主要业务，也是体育产业的重要收入来源。现代体育场馆的日常运营相对集中在商业活动方面，如上海东亚体育文化中心内的酒店、宾馆、旅游市场，杭州黄龙体育中心内的超市、宾馆、酒吧等等。各业主利用体育场馆空闲时间开阔的场地经营，创造收入。现代体育场馆在大型赛事和活动期间，人口密度在短时间内迅速增加，结束后又急剧减少，这是最大的运营特点。1.在大型赛事、活动准备期间（7~15天），各相关单位和人员都开始忙碌起来。举办单位、参加单位、配合单位、新闻媒体工作人员、服务人员以及各类物资器材都纷纷进场，各类专业设施设备也开始全面启用，如专业训练场、各类办公用房