2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(6)-中大网校

2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题（6）总分：120分及格：72分考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)横道图法用于项目建设阶段的（）。(2009年试题)(2)对于（），物业管理就是房地产资产管理的全部内容。(3)房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。(4)下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。(5)下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。(6)某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）特性。(2005年试题，有修改)(7)在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺l陷清单。(2009年试题)(8)市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。(9)名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）。(10)对于开发一持有一出租一出售模式和购买一持有一出租一出售模式来说，两者的共同点是（）。(11)某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625％，则该抵押贷款的实际年利率为（）。(12)某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。(13)在（）中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。(14)下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是（）。(15)美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2／28”(16)某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。(17)房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易包括（）子市场。(18)当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是（）(19)若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷款的风险属于（）。(20)小区内停车场建设费属于（）。(21)潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。(22)停车指数，即每l00m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（）之间。(23)不应计入收益性物业经营费用的是（）。(24)所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。(25)2006年某市商品住宅实际销售量为410万m<SUP>2</SUP>，预测销售量为380万m<SUP>2</SUP>。如果平滑指数口=0．65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m<SUP>2</SUP>。(2007年试题)(26)某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。(27)对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。(28)制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于（）的工作内容。(29)需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。(30)仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。(31)（）是指房地产投资容易受到政府政策的影响。(32)在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括（）。(33)假设银行一年期存款利率为2．28％，贷款利率为5．85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0．6，则房地产投资的预期的收益率为（）。(2006年试题)(34)政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。(35)在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（）。(2)风险辨识常用方法有（）。(3)从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得（）的项目，不得发放任何形式的贷款。(4)收集一手资料的方法有（）。(5)居住用地划拨的范围主要包括（）等。(6)房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指（）。(7)对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括（）等。(8)开发项目竣工验收的工作程序一般分为（）。(9)消费者市场细分的标准可归纳为（）。(10)我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为（）等层次。(11)下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。(12)房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（）。(2005年试题)(13)<CENTER></CENTER>下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。(14)写字楼租户的选择，考虑的主要准则是（）。(15)物业服务企业的工作内容包括（）。三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1)一个整体市场之所以能够细分为若干个子市场，主要是由于企业定位上存在着差异。（）。(2)房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）(3)房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（）(4)吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。（）(5)按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。（）(6)基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。()(7)投资性物业中的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。（）(8)一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的50％以上，其速动比率较低，不会达到100％。（）(9)不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（）(10)风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。（）(11)<Ahref="javascript:;"></A>(12)土地出让地价一般包含土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费。其中的城市基础设施建设费不同于房屋开发费中的基础设施建设费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（）(13)通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。（）(14)房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。（）(15)一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的30％以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。（）四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1)某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元，如果其月收入的40％可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6％的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?(2)已知某笔贷款名义利率为12％，年实际利率为12．62％，则该笔贷款的计息周期是多少?答案和解析一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1):B(2):A(3):A(4):A(5):D(6):D(7):C(8):D(9):A(10):A(11):Di=【(1+0.625％)<SUP>12</SUP>一1】×100％=7.76％。(12):B开发成本利润率=开发利润／项目总开发成本=(4500—248—2600—370)／2600=49.31％。(13):A(14):A(15):D20万贷款，28年的贷款期限，利用等额序列支付资金回收系数公式计算可得。(16):D(17):A(18):B(19):D(20):A(21):B(22):A(23):A(24):B(25):B根据指数平滑法的公式：Qt=aSt-1+(1一α)Qt-1=0．65×410万m<SUP>2</SUP>+(1—0)．(26):D(27):B(28):C(29):B(30):A(31):A(32):B(33):B利用公式E(rj)=rf+届[E(rm)-rf]，收益率=2．28％+0．6×(12％一2．28％)=&11％。(34):D(35):C二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1):B,C,E(2):B,C,D,E(3):A,B,C,D(4):A,B,C,E(5):D,E(6):A,C,D,E(7):A,B(8):A,B,D(9):A,B,C,E(10):A,B,D,E(11):B,D(12):A,B,C,E(13):A,B,D(14):A,B,C(15):A,B,C,D三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1):1(2):0(3):1(4):0吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。(5):1(6):1(7):0投资性物业中的写字楼，则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。(8):1(9):1(10):0风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。