上海骏豪国际广场商业项目招商手册和上海佰加壹招商手册

骏豪国际广场招商手册目录TOC\o\h\z商业招商概括 2招商策略 5大型商业物业招商策略 5本案场分析（骏豪国际广场） 11优势 13弱势 14机遇 14本案招商策划方案 15一、招商原则 15二、招商策略 15三、品牌形象定位 15四、实施方案（分割出租） 16五、商场布局 17六、人员配备计划： 18七、招商人员岗位职责 18八、商场租金预测 20周边租金调查 20本公司推荐方案 26后续：商场招商管理 27商业招商概括完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：

1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。3、招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。4、招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。2、有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。3、有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。4、有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。5、有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。招商策略大型商业物业招商策略第一部：招商原则和准备过程招商目标的选择企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：(一)项目自身的市场定位；(二)项目所在地的消费状况；(三)投资商和发展商的自身资金情况；(四)拟引进商家的市场定位、发展战略。招商谈判原则的确定招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。(一)招商谈判的特点1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。2、谈判条件的原则性与灵活性项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。3、谈判口径的一致性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。

(二)招商谈判的原则根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：1、坚持平等互利的原则

2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。3、坚持信用原则

信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。4、坚持相容原则

相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。招商谈判的准备所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：（一）

招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。

招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。

第一

承租户的选择确保租金的来源。第二

需要保证购物中心的商品种类的完整性。

第三

需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。（二）准备谈判的依据1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；3、选定谈判方式；4、确定谈判期限。（三）组成谈判小组挑选谈判小组的成员；制定谈判计划；

确定谈判小组的领导人员。第二部：确定招商方式与渠道

商业物业项目招商的方式项目洽谈会。项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。项目发布会项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。经济技术合作交流会经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。投资研讨会投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。登门拜访登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。第三部：制订谈判策略明确谈判目的招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。招商洽谈的目标可以分为三个等级：第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。本案场分析（骏豪国际广场）一、徐家汇商圈背景介绍徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地3.3平方公里，共计大小商业网点1000多个，商业营业面积达45万平方米，占全区营业面积的1/3，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调整后，得到了突飞猛进的发展。首先徐汇区是人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠定了基础。徐家汇投资多元化，招商注重徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。注重错位经营。商圈率先倡导“错位竞争”和“个性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。一是注重发掘商家本身的经营能力，形成了不同氛围和水准的商家企业；二是注重业态错位。商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的50％。美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达30万平方米，占总面积的64％，2003年度销售达39亿人民币，占社会消费品总额的30.7％。东方商厦以其“礼在东方”的服务宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台合作的太平洋百货定位于“流行的领导者”，在年轻女性顾客中极具号召力，凭借其卓越的经营理念和灵活多样的促销手段，迅速在百货业崭露头角。六百实业首推“自然式服务”，以规范严格的现代化管理模式和温馨的服务在行业内独领风骚。定位于“现代都市型百货”的汇金百货于98年开业，一流的服务设施、浓郁的文化气息和诸多的品牌深得白领人士的青睐。2000平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家提供了极大的方便。营业面积达7万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物中心（ShoppingMall）。商场引进商户250家，包括30间特色餐厅及5000平方米的国际美食广场、15000平方米的富安百货、8500平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑3家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产品的集散地之一。餐饮娱乐业有40户，营业面积10.1780万平方米，占总面积的31.86％。位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达6.5万平方米，独特的巨球建筑缀满新颖的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种丰富的休闲小吃、白领光顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。天钥桥路餐饮街以品牌著称，以家常为特色，使得工薪阶层慕名而来，成为聚朋小酌的好场所。徐家汇商业中心现有宾馆业3户，营业面积4.1400万平方米，占总面积的12.96％。徐家汇附近有着四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的价格吸引着周边省市的宾客近悦远来。二、背景分析优势经营面积大，可以体现规模经营效应，可以经营不同规模的商品，有较强的满足力和挑选力。交通优势：地铁1号线、4号线直达本案B1，并设有出口，每天数万人流能保证经营者的利益，高架内环线近在咫尺，轻轨明珠线距本案步行10分钟路程。商圈优势：徐汇商圈的经济发展已日趋繁华，本案距徐家汇商圈10分钟路程，其发展前景也非常可观。物业管理优势：国际金牌管理集团，高效统一经营、统一管理、统一回报。同步世界先进经营理念，国际品牌管理公司担纲物业管理工作，展现国际商业气象。发展优势：徐汇区是上海市的中心城区，这里集聚了上海的科技资源优势、人文环境优势和徐家汇商圈品牌优势。近年来，徐汇区在经济建设、城市管理和社会事业的发展等方面，都取得了令人瞩目的成就，综合经济实力在上海10个中心城区中名列前茅，是上海市首批可持续发展综合试验区。徐家汇地区，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标志性地区之一。32米挑高中厅，电梯直达5F、6F，尽显贵宾级非凡品质，31部瑞士迅达电梯、自动扶梯、观光梯、垂直电梯应有尽有，商业运作畅通无阻，意大利原装cofsi进口中央空调系统。弱势处于次星级地理位置。徐汇商圈日趋成熟，已形成错位经营，本广场尚处于起步阶段，竞争激烈。招商价格无明显优势。机遇足够的广告预算支持广告及公关活动。市政府政策的有利倾斜。由于近徐家汇商圈，商铺需求量大。周边高档的固定消费群体强大的地铁消费群写字楼固定的消费群体本案招商策划方案一、招商原则巧妙利用逆向思维，悬念转播的各类异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品牌概念的“一石二鸟”的多元效果。二、招商策略●楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。●严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。●店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。●店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。●与徐汇区政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育徐汇社区系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。三、品牌形象定位鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播骏豪国际广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。四、实施方案（分割出租）定位的基本依据①地段决定原则前面已经提到，本项目属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约1公里的路程，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业氛围。然而，因为徐家汇商业中心仅在方圆200米密集，与本项目相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了一定的商业断层。因此，在不能充分地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。②互补原则由于本项目商业规模较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所是本项目对市场的互补。③业态演变原则传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。④商圈扩大原则同样，因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海市城市中心区域，扩大服务半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。五、商场布局骏豪国际广场定位为高档商业中心，招商客户群为：1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商；2、国际连锁集团。1、主营项目地下一层：高档超市休闲系列。一层：进口化妆品（CD、姿生堂、娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、世界极品服装(阿玛尼

杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔。二层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。三层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。四层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。五层：餐饮。六层：娱乐休闲。配套项目A、

家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。B、

肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。C

、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念。六、人员配备计划：组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下：招商经理（1人）招商主管（4人）入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供）企划主管（1人）筹备期商品部人员总编制8人七、招商人员岗位职责副总经理/兼招商部经理▲主要职责：☆根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。☆负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。招商主管（4人）▲主要职责：☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100％达成。☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人员由开发商提供）▲主要职责：☆入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。企划主管（1人）▲主要职责：☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。八、商场租金预测南丹东路沿街商铺租金表：物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)备注达封房产商铺南丹东路4号9100黛兆美容SPA商铺南丹东路10号12100吉多服饰商铺南丹东路22号12100上海银行商铺南丹东路38号300浪漫一生咖啡店商铺南丹东路88号1015021世纪不动产商铺南丹东路101号5.6100南丹东路漕溪北路口的亚都国际名苑的裙房租金价格15－20元/天/平方利亚意式餐厅商铺南丹东路102号10300红星眼镜公司商铺南丹东路133号18100沪邦房产商铺南丹东路141号8100金梓罗饰品商铺南丹东路145号11100百货商场：物业名称性质地址租金(元)备注太平洋百货商场肇嘉浜路1F35-50共八层，营业面积近3万平方米2F30-403F25-30港汇广场商场虹桥路1F40-50共六层，营业面积7.5万平方米，第五层美食广场，第六层电影院2F30-403F174F12美罗城商场肇嘉浜路1F38共八层，第六层是舒适堡，第七层是好乐迪，第八层巴西烤肉，营业面积为6.7万平方米2F363F284F185F11上海市商铺区域平均租金（元/㎡/天）区区域时间商业中心地区次商业中心地区次中心城区城市边缘地区2003.0733.47.652.22003.0834.77.85.052.212003.0935.27.95.12.312003.1035.67.752.42003.1134.2852.12003.1234.585.122004.0134.57.95.222004.0234.88.251.92004.0334.98.34.91.9据以上调查及经验，本案租金预算为：出租形式面积（M2）平均租金（M2/天）年租金10年租金15年租金分割280006.62（0.8美金）676564006.76亿10.15亿分层280004.55（0.55美金）465010004.65亿6.98亿整幢280003.31（0.4美金）338282003.38亿4.44亿注：整幢出租分层租金另算，其中分割，分层物业管理费收入没计入其中。综合以上静态和动态2种收益数据计算结果，可得出：分割出租：静态10年的租金总收入6.76亿。动态10年的租金总收入7.33亿整栋出租：静态10年的租金总收入3.38亿动态10年的租金总收入3.66亿根据以上分割出租、整栋出租的数据来看，两者10年的租金总收入相差50％。按商业地产投资回报来看：静态租金：收入预计在10年左右；动态租金：收入预计在8年左右；注：以上数据未包括商业中心外墙的广告收益。九、招商周期

预计2005年5月1日对外开业1、2004年9月为招商准备期2、2004年10月正式招商——2005年3月招商结束3、2004年12月主力店进场装修——2005年3月装修结束4、2005年2月一般租户进场装修——2005年3月装修结束5、2005年4月租户进场布置6、2005年5月对外试营业本公司推荐方案一、整幢出租与分割出租的优劣分析

整幢出租优势：①可以一次性回笼一笔资金。②简化招商，减少招商工作量。③便于管理。劣势：①租金较低，影响总体收入（见租金对比表）②不利于商场整体发展。③对出租者有出租风险（如对方租约15年，第一次付了5年租金，由于经营不善导致商场形象声誉等受损，而后不再续约）

分割出租优势：①租金较高，定期经营总收益大幅提高（见租金对比表）②可自行总体规化，经营管理，降低经营风险。③可以做出自己的品牌形象，增加企业无形资产。④潜在资金收入根据各行业的经营特点，在3年以后每年（或每2年）递增5％左右的租金，提高年租金收益。劣势：①租金回笼慢（一般付三押一）②要投入一笔预期费用（开业前）例：装潢费、广告费等。二、本公司力推分割出租方案虽然先前要投入一笔可观的资金，但总体收益不可同日而语，另外还有潜在的资金收入可以挖掘。还可以做自己的品牌形象，增加企业的无形资产，真正做到名，利双收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案见上）租金按动态方案，回报率预计8年左右。后续：商场招商管理招商管理原则第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然不是绝对的）。第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。笔者认为，购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。，购物中心的发展商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。第六基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营"是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意"的原则。第九基本原则：统一招商的“管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务"不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务"就是要求“服务"出购物中心的品牌与特色来。第十基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。在购物中心发达的国家和地区，发展商对购物中心的信息系统建设都非常重视。但国内购物中心在建立统一的信息平台方面还做得远远不够。购物中心作为一个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化管理。当然餐饮、娱乐经营也需要精细化管理，而精细化管理需要数字说话，统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务。建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。才智对接伙伴天下上海佰加壹“圣手”牌镇痛活络酊招商手册上海佰加壹制药有限公司前言您的从商路上，是否常常遇到这样的难题：窜货问题：92%的经销商面对窜货问题无能为力管理问题：74%的经销商管理随意，缺乏系统的科学制度推广问题：62%的经销商认为难以得到厂家市场推广支持…………经销商普遍认为在新的市场环境下，自己的市场应变能力、管理能力比较欠缺。它们渴望找到能够平等互利、长期合作的厂家，认为好的合作伙伴可以带动自己持续发展。与此同时，经销商又有着种种的担忧：信任难：54%的经销商对招商广告半信半疑合作难：32%的经销商由于选择合作伙伴不当，导致不同程度的经济损失招商、经销，到底是一锤买卖的圈钱行为，还是长期市场合作？是空头支票，还是诚信承诺？是陷阱，还是商机？一个个招商信息，就像是烫手的山芋，闻着香，又不敢吃。经销商选择合作伙伴，怎一个难字了得。面对药品经销商的经营难题，面对厂商之间合作的诚信问题，我们深深的意识到，招商成功不等于经销成功。今天的经销商，最大的担忧就是与厂家签定合同后，厂家把厂商之间的合作关系简化成为单纯的买卖关系，疏于对市场的运作和对经销商的支持。因此，我们推出“才智对接、伙伴天下”计划。特聘以中国十大策划人，著名营销管理专家朱玉童先生领衔的深圳采纳营销策划有限公司的精英团队担当产品的推广，品牌传播的全程策划，以新营销理论为指导，以智慧碰撞财富，为各级经销商提供智慧支持，为您的财富保驾护航。目录市场前景产品介绍品牌支持招商条件营销推广支持援助管理政策招商程序市场前景需求巨大消费旺盛20**年中华全国医学会调查，中国约有骨质增生症患者6000~8000万。中、老年骨质增生，疏松及风湿症患病率，男性为60.7%，女性为90.4%，也就是现有75%的中国中老年人患有长期性的风湿，骨质增生的病状。患有腰椎盘突出，颈椎综合症的人群呈年轻化趋势。如此庞大的消费市场，每年2亿人民币的市场空间，使镇痛市场成为商家新的财富增长点。目前，中药治疗风湿性、类风湿性关节炎、腰肌劳损、骨质增生、腰椎盘突出、强直性脊椎炎、颈椎综合症及运动系统损伤等类似病症效果较好，消费者接受度较高。现有两、三家厂商从事“镇痛活络酊”类似药品生产，获利丰厚。但该市场的品牌忠诚度较低，消费者换药情况较为普遍。二、产品介绍圣手牌镇痛活络酊是贵州益佰研究机构推出的新药，采用道地中药，根据中医学调理经络的原理，针对风湿性、类风湿性关节炎、腰肌劳损、骨质增生、腰椎盘突出、强直性脊椎炎、颈椎综合症及运动系统损伤等病症的病理特点，采用酊剂形式，使中药精华快速、有效的直达患处，激活、条理、有效治疗老病痛。同其它类似药品相比，它具有如下优势：（一）、中药精华“圣手牌镇痛活络酊”秉承质量优异的宗旨，坚持精选，精致，精华的原则，专业成就好药。精选：中国传统中医非常讲究药材的“道地”产地。“道地”的含义就是不同的区域因为气候，地势，海拔，风水的不同，生长出来的药材好坏都有很大不同，所谓“道地”就是最适合生长某种药材的区域。因此我们选取西藏拉萨地区的藏红花，药性最纯正。川乌选取道地四川油江中坝的川乌，云南西双版纳红河自治州的苏木，四川卧龙的川大黄，姜活，重庆巫溪县的川独活，河南禹州市所产的天南星称为“禹南星”等，17味精选来自原产地的“道地”药材。从源头上保证了我们产品的正宗性和道地性，使药力快速、有效地深入人体起到良好效果。精制：“圣手牌镇痛活络酊”采用传统中医流程结合现代制作工艺，先进行挑、拣、簸等纯净处理；再粉碎，切割；然后润，漂，水飞；经过炙，煨，蒸，淬等，每一道工序专业把关，精心制造。精华：17种“道地”中药材，去粗存真，集约精华炼制而成（二）、激活经脉顽痛不再《黄帝内经》中指出，经络是人体中的网络系统，是气血运行的通道，起着联系脏腑、沟通内外、调节各部分功能的作用，经络系统在人体中纵横交错、沟通内外、联系上下，使人体成为一个有机的整体。长期劳累导致的病痛，风湿，骨制增生，腰椎盘突出，颈椎综合症之所以发生，在于风邪入侵导致经络不正常，不畅通所致。因此，激活经络，才能有效治疗。震痛活络酊根据中医学调理脉络的原理，讲究激活经络，舒活淤积。17味精华药剂能有效深入体内，刺激人体的经络、穴位、关节神经、病灶，组织，直达患处。通过温经通络，入络走穴，促进气血的循环，打通长期淤塞的经脉，促进炎症渗出的吸收，缓解肌肉痉挛，骨质增生疼痛。长于舒筋通络、活血散瘀、消肿止痛所以最常用于酸痛科疾病和各种痛证。让人体内环境活跃顺畅，从肌理深处治疗病患，更能有效治疗。长期伏案工作者和中老年人，或者由于长期劳累，缺少运动的患者积留下来的老病痛，之所以长期病痛得不到缓解改善，皆是由于当风、寒、湿侵入人体经络，关节部位之后，使局部血液循环受阻，瘀而生滞，久而久之，穴位，骨髓长期得不到气血濡养，因而畸形发展，导致骨质增生或者关节淤积发炎形成。镇痛活络酊治疗老病痛有特效，从激活脉络以扶正固本，兼祛风湿、通经络、止痹痛，以17味道地纯中药制剂治疗，能够准确定位经络，深入到达患处，调理血气，活血化淤，激活人体内环境，激活穴位，关节，壮元阳，除寒湿，止疼痛，通脾脏，利关节，合营位。先镇痛，激活，长期条理，有效治疗老病痛。（三）、质量保障经过一年来的实验，圣手牌镇痛活络酊完全能做到成功治疗老病痛。经中华传统医学会临床测试，有效率高达82.5%,居同行业类似产品首位。圣手牌镇痛活络酊含有独特中药护肤成分，在有效治疗伤病的同时，不会因药力强劲而弄伤皮肤，解决了行业难题，是真正的绿色中药。（五）、专家评价圣手牌镇痛活络酊在临床试用阶段，深受患者欢迎。贵州益佰研究机构资深顾问，85岁高龄的老中医张益安认为：“此产品使用方便，疗效确切，将西医药技术和传统中医理论完美结合，填补了治疗风湿性、类风湿性关节炎、腰肌劳损、骨质增生、腰椎盘突出、强直性脊椎炎、颈椎综合症等类似病症无好药这一空白，解决了行业难题。”品牌支持（一）、强势大企业背景上海佰加壹是贵州益佰的前头企业，是贵州益佰对外拓展的主力军，拥有强大依托。贵州益佰制药股份有限公司，是新型的药品生产、经营高新技术企业，属民营股份有限公司。实行董事会领导下的总经理负责制，现有员工831人，其中大专文化以上460人，众多的技术人员，为企业发展奠定了坚实的技术基础。公司生产基地位于贵阳市郊。占地面积约126217.00平方米，建有符合国家药品生产质量管理规范的生产厂房3200平方米，厂区绿化面积达5600平方米，水针生产线、胶囊生产线、片剂生产线等，均达到国内先进水平。贵州益佰人将用百分之九十九的努力，抢抓百分之一的机遇，为社会创造百分之百的价值。上海佰加壹制药有限公司以贵州益佰为依托，是集高科技产品研发、专业设计、生产、销售于一体的新型制药企业。目前,上海佰加壹制药有限公司在上海拥有2000亩的大型药品研发基地,科研设施齐全,技术力量雄厚,现有博士研究生3人,硕士研究生8人,富有临床经验的主治医师20多人.秉承21世纪全新的绿色健康理念,以关爱人类健康为己任,以“高效、无痛苦、无创伤、无副作用、简便易用”的绿色疗法为立足点，造福人类。（二）、产品定位鲜明目前，中药治疗风湿性、类风湿性关节炎、腰肌劳损、骨质增生、腰椎盘突出、强直性脊椎炎、颈椎综合症及运动系统损伤等类似病症效果较好，消费者接受度较高。现有两、三家厂商从事“镇痛活络酊”类似药品生产。上海佰加壹特利用自身技术优势,专门针对老病痛,研制出国家级新药“圣手牌镇痛活络酊”。必将从酸痛类产品市场的挑战者成为市场的领导者。招商条件实行区域独家总经销制的现代经销模式。上海佰加壹制药有限公司以合同形式将特定地区(一般定为省级以上地区,上海地区除外)的独家经销权授予经销商。上海佰加壹制药有限公司提供有竞争力的产品、品牌及服务；经销商负责指定区域市场的分销网络建设及促销活动开展及售后服务等事宜。（一）、区域性独家经销商的资格有较强的经济实力和管理能力；能完成区域经营买断所要求的提货量；有良好的商业信誉和经营信誉；有较强的专业市场队伍及分销网络；熟悉当地媒体，有良好的媒体关系；（二）、区域性独家经销商性质具有独立法人资格的各类经营保健用品或医药用品的公司（三）、对区域性独家经销商的授权原则上采取区域性的固定分销渠道，即对一个经销商，只授权其为最具优势的一个省级区域市场或多个省级区域市场的总经销权。确保经销商拥有足够的市场空间和丰厚的利润。（四）、对区域性独家经销商确认程序认真阅读本招商书，并确认有关细节；我公司将派专人与贵公司面谈，以便双方了解；在明白有关事项并愿意的情况下填写《圣手牌镇痛活络酊区域性经销意向书》；经过我公司综合评价后，将在收到贵公司填写《圣手牌镇痛活络酊区域性经销意向书》后，一周内答复贵公司，并与贵公司签定《经销合同》；（五）、实行市场风险抵押金（保证金）办法经销商向上海佰加壹制药有限公司交纳一定数额的风险抵押金做为对上海佰加壹制药有限公司负责，保证按合同经营的承诺，上海佰加壹制药有限公司将对风险抵押金专户管理，合同终止或期满返还经销商。目的：为进一步加强及规范市场管理，保证经销商的权益，杜绝冲货及降价出货等违规行为；收取原则及额度：省级经销商收取保证金100万元，大区域经销商每跨一省递增100万元；市场管理保证金享有利息，合同终止后余额利息返还，具体执行见合同范本有关条款；营销推广“大师营销、专家护航”。上海佰加壹制药有限公司特聘请以中国十大策划人，著名营销管理专家朱玉童先生领衔的深圳采纳营销策划有限公司的精英团队担当产品的推广，品牌传播的全程策划，以新营销理论为指导，以智慧碰撞财富，发动三波十二浪攻势，为各级经销商提供智慧支持，为您的财富保驾护航。第一波、引起关注促进试用第一浪之媒介造势上海佰加壹制药有限公司将在上海举办“国际中西医酸痛病论坛”，辅以媒体支持起到提高公司、产品知名度的作用。第二浪之爱心行动上海佰加壹制药有限公司将选择敬老院举办“百万赠送、爱心行动”活动，提高公司形象。第三浪之普及行动以圣手牌镇痛活络酊为奖品与各地优秀、文明社区联合举办“老年运动会”。第四浪之孝心行动在产品初上市阶段，实行“终端试用，孝心行动”。加大广告投入，利用儿女对父母的孝心，打好感情牌。第五浪之夕阳红行动赞助中央电视台“夕阳红”节目组，举办《佰加壹圣手杯》征文活动。第二波、印证实效促进购买第一浪（人群细分促进购买）针对不同年龄、不同职业、不同病症的患者有的放矢，做好宣传。第二浪（节日促销）利用各种节假日（父亲节、母亲节、教师节等）做促销活动。第三浪（买产品上大学）与各地老年人大学联合举办“买镇痛活络酊，上老年大学”促销活动。第四浪（联合销售）与华胜治疗仪、氧立得等中老年保健品举行联合销售。第五浪（游遍山河）举办买“买镇痛活络酊，游祖国山川”活动。第三波、爱心行动促进销售第一浪之亲情篇举办孝心月促销活动，以“你知道父母身上每一处伤痛吗？”为主题，促使年轻人为父母购买。第二浪之爱情篇举办爱情月促销活动，以“金婚银婚，生活酸痛，真情告白！”为主题，加以打折优惠促使老年人购买。在“圣手牌镇痛活络酊”上市中推出紧缩而有实战力的“三波十二浪”的推广活动，环环相扣，一浪高过一浪，一波比一波更精彩、更神奇、更有效。有了这套上市推广方案，上海佰加壹制药有限公司和各地经销商可以有的放矢地在“酸痛市场”大展拳脚。六、支持援助（一）、上海佰加壹制药有限公司在2004年预计将花费700万元资金，投入到“圣手牌镇痛活络酊”品牌塑造的工作中来，以确保圣手牌镇痛活络酊成功打开市场。（二）、在与经销商的合作期内，上海佰加壹制药有限公司将会根据各地区情况的不同，提供一整套的广告宣传策略，并协助经销商按照制定好的推广方案有步骤地进行宣传和促销。（三）、上海佰加壹制药有限公司将根据宣传促销活动的进行情况，为经销商提供促销用的礼品、POP、挂旗等用品。（四）、全年广告和促销费的投入不低于经销商销售额的10%（由厂家负担）。全年市场推广投入额：700万元（五）、上海佰加壹制药有限公司还将提供终端POP（在初次进货时，可提供免费的一系列终端广告）和专题片支持；在经销商开展促销活动时，上海佰加壹制药有限公司可提供指导性服务及部分宣传物料支持。（六）、上海佰加壹制药有限公司还将选择有潜力的区域性市场作为“圣手牌镇痛活络酊”品牌的谋略和样板市场，将派出专业的营销队伍、技术专家协助经销商一起赴一线开拓市场，辅助经销商提高其内部管理能力和市场运作能力，从而达到强势联袂出击，推动“圣手牌镇痛活络酊”的市场高潮。（七）、对经销商的奖励政策年终返利对各级经销商以同等比例奖励，完成公司规定的销售额，年终返利按规定任务（销售计划）的3%计算，超出任务（销售计划）部分按照5%奖励，详细内容请参照《经销合同》。物质奖励对积极与上海佰加壹制药有限公司加入初次进货额超过100万元的经销商，上海佰加壹制药有限公司将免费提供一系列的终端广告等物料支持以资鼓励；对于超额完成计划指标的经销商，除年终返利以外，还发给不公开的红包或奖励轿车（具体方案另订）。年终还将评比销售状元。精神奖励公司设立销售模范、能手等奖项，对销售业绩突出的经销商，公司颁发荣誉证书并赠牌匾以示鼓励。七、管理政策经销商分类分级政策1、区域独家经销商的划分：A类符合上海佰加壹制药有限公司要求，年销售额地区级达到100万以上B类符合上海佰加壹制药有限公司要求、年销售额地区级达到50万以上C类符合上海佰加壹制药有限公司要求、年销售额地区级达到20万以上2、区域独家经销商一般的选择要求：主要考虑经销商的经营规模、分销网络、组织管理状况、资金实力、财务状况、银行信誉等级。3、A\B\C类经销商具体的选择标准：必须具备经销本产品经营范围的并完成工商年检的营业执照、税务登记证、企业法人代码证及具备一般纳税人资格；注册资金，A类独家经销商不低于100万；B类独家经销商不低于50万；C类独家经销商不低于20万；进货量，A类独家经销商不低于20000件；B类独家经销商不低于10000件；C类独家经销商不低于4000件；A类独家经销商开发二级经销商不少于10家；B类独家经销商开发二级经销商不少于5家；C类独家经销商开发二级经销商不少于3家；A类独家经销商的经销区域属于佰加壹公司的重点市场、市场容量和潜力巨大；B类独家经销商的经销区域属于佰加壹公司未来1－2年内的重点或中型市场、市场容量和潜力较大；C类独家经销商的经销区域属于佰加壹的中小区域市场、市场容量和潜力在1－2年内难以成为公司的重点市场；（二）经销商首批进货额和年销售额等方面的要求（万元）分类A类经销商B类经销商C类经销商首批进货额1053铺底货321年进货额1005020（三）价格政策1、上海佰加壹制药有限公司将坚持稳定的价格体系在全国范围内采取统一的批发价和最低零售价（各地零售价的上浮度不得超过5％），经销商必须严格遵循。上海佰加壹制药有限公司将提取销售回款的25%用于全年广告投放，上海佰加壹制药有限公司市场策划人员将与经销商一起量身定做适合该区域性的广告推广计划并由上海佰加壹制药有限公司加以执行，经销商协助；圣手牌镇痛活络酊价格表价格品名出厂价批发价建议零售价镇痛活络酊50元/支80元/支135元/支2、价格管理出厂价为全国统一销售价，建议零售价格在各地区可根据具体情况适当上浮，最高上浮额不能超过零售价的5%；批发价与建议零售价不能降低，违约予以严肃处罚，情节严重者将立即撤销其“圣手牌镇痛活络酊”产品的经销资格。（四）货款结算政策经销商的首批进货量在3万元-10万元之间，同时给予首批进货的经销商一定的铺底货，A\B\C三类经销商分别为3万、2万和1万元；在合同期内上海佰加壹制药有限公司将分3次给予经销商提供铺底货，其比例依次占铺底货的20％、40％和40％等，铺底货款必须在合同期内结清；超出铺底货的部分由经销商按出厂价现金结算，第二批货以现款提货。（五）售后服务政策如因包装损坏、产品非经销商人为损伤、批号换新或确有产品质量等问题，上海佰加壹制药有限公司将尽可能及时解决此类退换货问题（详细情况可参考《经销合同》）。（六）其它政策如货款政策、销售计划、运输、退货、市场管理等详见经销合同范本。八、招商程序发布招商发布招商广告和经销商经营难题调查问卷同时举行招商大会经销商索取申请表经销商索取申请表对经销商传真（或邮寄）招商文件对经销商传真（或邮寄）招商文件洽谈合作意向洽谈合作意向，经销商必须提供自己的创业计划签订合同签订合同经销商履行合同经销商履行合同填写购货计划填写购货计划公司发货公司发货 附件1经销合同甲方：上海佰加壹制药有限公司乙方：甲乙双方根据国家有关法律法规规定，本着风险共担、利益共享和互惠互利的原则，经友好协商，就乙方经销甲方产品达成如下合同条款：第一条基本内容甲方授权乙方为甲方圣手牌镇痛活络酊等产品在__________地区（与国家行政区划一致）的独家经销商；名称：注册商标：包装规格：产地：合同有效期限：_____年______月______日至_______年______月_______日；乙方必须在_____年______月______日前交纳保证金____元人民币，其中首付款____元人民币必须在_____年______月______日前交纳，保证金全部交齐本合同开始生效；本合同执行期内，乙方协议目标进货额________元人民币，乙方协议保底进货额________元人民币；在本合同执行期内，乙方的首批进货必须现款进货，进货额为____元人民币，同时可获得铺底货_______元人民币（是首批进货额的35％）；第二条经销商政策经销商的首批进货量在3万元-10万元之间，同时给予首批进货的经销商一定的铺底货，A\B\C三类经销商分别为3万、2万和1万元；在合同期内上海佰加壹制药有限公司将分3次给予经销商提供铺底货，其比例依次占铺底货的20％、40％和40％等，铺底货款必须在合同期内结清；超出铺底货的部分由经销商按出厂价现金结算，第二批货以现款提货。乙方完成甲方制定的季度销售任务，甲方在季末按照规定任不给予奖励（季度奖包含在年终返利中）。除季度奖外，乙方完成甲方制定的年度销售任务，甲方年底按照规定任务的3%（已包括季度奖）奖励乙方，超额完成部分按5%（已包括季度奖）奖励，未完成任务的，甲方不给予奖励。为便于甲方有计划组织生产，乙方除在每月25日向甲方提交下月度需货计划外，其它需求产品必须提前15天以书面形式通知甲方。乙方每次进货不得低于100件，否则运费由乙方承担。乙方购买甲方货物后，乙方在六个月后可向甲方提出退换货要求，但这批货必须是属于非甲方原因产生的问题机。经甲方同意，乙方应尽快将货物退回给甲方总部，同时因退换货发生的运输费用应由甲方承担。乙方在承销甲方产品过程中，发现甲方产品质量问题，因生产、运输过程所致，甲方予以换货退货。退货要求：乙方需退的货物必须在内、外包装完整的情况下，甲方才接受退货。甲方给乙方有关广告、营销方面的支持，全年的促销费用不低于销售额的8%，新开发的地区全年的促销费用可在销售额8%的基础上增加％。如果乙方申请，甲方可免费派专业人员对乙方人员进行培训，协助乙方开拓市场。第二条责任与义务1、甲方的责任与义务（1）提供符合市场需求的产品并统一建立营销网络系统，并按规范运作；（2）提供各大区市场的市场作战方案；（3）不定期派出业务人员指导经销商的销售管理；（4）负责向经销商提供用于经营所需的各类信息资料；（5）维护全国稳定的价格体系；（6）协助经销商打击各类市场违规现象，维护经销商权益；（7）协助指导经销商做好各类促销、推广活动，提供市场宣传需要的物料准备；（8）负责向经销商提供产品知识及营销知识培训；2、乙方的责任与义务（1）经销商只能在合同规定的区域性内销售本公司产品，杜绝跨区域性经营；（2）完成独家（特约）经销合同中的协议保底进货额，维护市场价格统一；（3）按上海佰加壹制药有限公司总部要求以书面形式按时上报各类报表及市场信息；（4）应主动搜集竞争对手的相关产品的营销动态信息；（5）有义务向上海佰加壹制药有限公司总部和其它经销商提供成功的素材经验；（6）应主动维护上海佰加壹制药有限公司的商业利益、形象及商业信誉，维护市场秩序；（7）有义务开发、管理下级经销商以扩大市场覆盖面和提高市场占有率；（8）严格遵守上海佰加壹制药有限公司各项经销管理规定。3、保密（1）甲乙双方均有义务为对方保守商业秘密。包括文件中的一切约定及销售政策、价格体系、产品、产品发展战略和公司发展方向等均属于保密范围；未能尽义务保密一方，需承担相应损失；（2）乙方放弃或解除经销权后，双方仍有义务为对方保守商业秘密。否则，任何一方利益因秘密泄漏而导致的损失，受损方有权要求泄露方予以赔偿。第三条供货及结算方式本合同签订后，乙方保证于______

年______月_______日前按规定让首批货款全额到达甲方帐户，否则视为乙方撕毁合同，甲方有权对该地区重新征召独家经销商；第一批进货在甲方收到乙方货款后10日内发出；以后每次进货程序为：（1）填写书面要货申请单，（加盖公章）传真或快递给甲方公司；（2）如乙方临时取消该批货物，则须向甲方赔偿该批货款的10%。如任何一方延期执行合同，每延期一天扣罚责任人该批货物总额的千分之二。（3）属于发生人为不可抗拒的意外因素（如铁路、公路、空运等事故）使甲方延误供货期除外。运输发货地点：上海佰加壹制药有限公司总部仓库、各地物流部或仓库到货地点：经销商所辖地级及地级以上城市在上海佰加壹制药有限公司注册的唯一指定货运点。运输费用：上海佰加壹制药有限公司负责长途运输费用，经销商负责市内运输费用。验收上海佰加壹制药有限公司将及时配送经销商所申请要货产品，经销商在收货当场完成验收，验收时如有货物损坏现象，经销商可拒收，运费由上海佰加壹制药有限公司承担，验收后如有产品破损由经销商自负。6、退、换货原则经销商必须保证退、换货产