德平镇项目市场调研分析及定位发展汇报稿课件

靠山居地产临邑德平镇项目

市场调研与项目发展研究靠山居地产临邑德平镇项目

市场调研与项目发展研究市场研究第一章项目市场研究分析1区域市场调研分析2市场研究第一章项目市场研究分析1区域市场调研分析2约50公里德平镇约80公里35公里临邑德州济南35分钟1.5小时德平德平德平1小时德平镇

占地面积：300亩，容积率：约1.2总建面：24万平方米政府规划：住宅镇区商业公共交通配套;（可变更容积率3）项目位于临邑县德平镇，距离县区公共交通时间0.35小时，距离德州1小时，总建面约24万平米,属于核心城区远郊镇区大盘。项目概况—大区域约50公里德平镇约80公里35临邑德州济南35分钟1.5小时镇政府回迁房富丽地块地块车站主商业街主商业街到德州县道到临邑县城省道省道（双向四车道）镇区核心道县道（双向两车道）项目临近省道、县道，处于镇区外向主干道的中间具备良好的通行条件。项目概况—交通条件主商业街地块镇政府回迁房富丽地块地块车站主商业街主商业街到县道到临邑县城德平镇研究—经济发展发展的总目标是：县域北部的门户城镇，以纺织、农副产品加工、物流、商贸服务业及旅游业为主的具有地方特色的历史文化名镇城镇性质：以发展精细化工、轻工制造、商贸流通与文化旅游为主的现代化城镇。08年，全镇实现GDP8.59亿元，实现财政收入1521万元；10年全镇完成GDP总值13.4亿元，实现财政收入1600万元，农民人均纯收入4790元。德平镇先后被命名为“第二批全国小城镇发展改革试点镇”、“山东省小城镇建设示范镇”；拥有1所初级中学、14所小学，12所幼儿园，2处医院、1处敬老院，临邑县第二中学和临邑县第二人民医院临邑县北部唯一核心门户城镇，规划以二、三产业为主的现代化城镇，08-10年GDP年均增长27%，国家及省级示范镇。房地产开发未来具有坚实的经济和2-3产业人口基础。德平镇研究—经济发展发展的总目标是：县域北部的门户城镇，以纺德平镇研究—产业结构德平的产业定位为工贸型城镇，具有工贸、交通、物资集散职能主要以纺织、农副产品加工、物流、商贸服务业为主。规划镇域产业结构分为六个产业区：综合经济区、工贸聚集区、生态农业观光区、旅游农业观光区、畜牧养殖经济区、农业产业经济区。全镇拥有民营企业210家，其中销售额500万以上企业23家，个体工商业户2600余家，初步形成了以机械铸造、纺织、化工、面粉加工等为主导的工业发展体系。

养殖专业村25个，各类养殖大户500余户。发展旅游业及商贸流通业。德平镇文化历史悠久，旅游产业的发展将和城镇建设面貌的提升相互促进。充分发挥德平自身的区位优势，集中规划专业市场，发展商贸流通业，增强全镇经济实力。。工贸型城镇产业定位，产业结构以工业和商业为主，发展旅游业和现代农业，民营企业210家，个体工商户2600余家，农村养殖大户500余家。德平镇研究—产业结构德平的产业定位为工贸型城镇，具有工贸、交德平镇研究—人口结构2011年4月全镇总人口为63495人，其中：镇区面积为4平方公里，镇区人口2万人；根据镇域总人口及城镇化水平政府规划，城镇人口规模为：近期2015年为2.9万人：其中驻地1.9万人，碱李工业开发区1.0万人。远期2030年为3.95万人：其中驻地2.65万人，碱李工业开发区1.30万人；产业及企事业人口：单位29家，规模以上企业23家，干部职工常住人口6000余人，常年外出务工、经商人员12000余人。2015年城镇建成区面积：4.72平方公里、城镇人均居住面积：33平方米、城镇住宅成套率：90%现状下镇区人口有限，根据政府规划社会主义新农村建设和城镇化发展将逐步提速，未来5年新增镇区人口0.9万人，镇区住宅成套率达到90%，人均居住面积33平米，住宅开发逐步提速。德平镇研究—人口结构2011年4月全镇总人口为63495人，全镇初步构筑起以蔬菜批发、鞋帽布匹、东关家具、副食品批发、农机家电、建材、汽配物流等专业市场为龙头，以碱李、满家、林寨、陈集等集贸市场为补充的“镇村一体、布局合理、辐射力强”的商贸流通体系。主要商业金融设施集中设置在龙泉大街和正平大街之间，使其成为全镇的商业金融中心。德平镇研究—商业市场镇区商业以沿街门脸房个体经营为主，商业活动为镇区大集，商业发展水平处于初级阶段，缺乏相对集中的成一定规模的商业经营场所，与政府2015年商业规划发展目标尚有较大差距。全镇初步构筑起以蔬菜批发、鞋帽布匹、东德平镇研究—商业市场镇根据政府规划社会主义新农村建设和城镇化发展将逐步提速，镇区常住人口2万人，未来5年新增镇区人口0.9万人，人均居住面积33平米，可新增商品房需求总面积9万平米；

工贸型城镇产业定位，产业结构以工业和商业为主，发展旅游业和现代农业，现有民营企业210家，个体工商户2600余家，农村养殖大户500余家。农村进镇保守需求500户×90㎡=4.5万平米；

德平镇外出务工、经商人员12000人，以最保守估计回流置业总算5%计600户，可引导的商品房需求为600户×90㎡=5.4万平米

根据临邑县德平镇商品房土地供应计划，近3-5年内全镇总土地供应量为380亩，项目占300亩，德平镇区商品房供应总量有一定的可控型，开发初期规避竞争危险；

镇区商品房项目仅有富丽花园规模约为10万平米，目前两项目处于施工阶段，供应量有限。

项目启动期镇区本地商品房需求总量约为18.9万平米，考虑富丽花园项目先期投放市场，项目启动期可吸引的本地商品房需求面积约9万平米。德平镇本地市场项目启动期内，德平镇本地商品房需求总量有政府规划利好、意向客群空间支撑。根据政府规划社会主义新农村建设和城镇化发展将逐步提速，镇区常10养殖主普通镇民泛公务员企业中层临邑客户中型养殖主：1.大部分住自建房2.有能力到镇平或临邑买房但还未出去3.有很强的买房需求4.500户左右小型货场主：1.住自建房2.没能力去临邑购房，3.有一定买房需求，需要引导4.数量需进一步调研首期德平项目主要客户构成拆迁户：1.现状1000户左右2.户均有拆迁补偿3.大部分靠上班或店铺为生4.回迁安置为主部分寻求比回迁房更好品质的商品房居住条件普通务农家庭：1.大部分住自建房2.务农为生3.人均收入4790元，无商品房购买能力4.极少量有条件政府公务员：1.多数在在临邑买房2.年收入3~4万3.共200人左右教师：1.住自建房或集资房2.年收入2万作用3.共150-200人左右医务人员：1.住自建房或集资房2.年收入3-4万元左右3.共100人左右高层管理人员：1.占总人数的2~3%目前有50人左右2.月收入在2000-2500元3.在德平租房或公司宿舍中层管理人员：1.占总数的7~8%，目前有180-200人2.月收入在1500~2000元3.租房或公司宿舍拆迁户：1.首期量有限2.接受不了临邑高房价3.有补偿款其他：1.德平籍个体户2.有一定的购房能力实力购房群体：养殖场主、泛公务员、企业中高层管理人员、征地镇居民10养殖主普通镇民泛公务员企业中层临邑客户中型养殖主：首期德

“市场分析”看分流与吸引德平镇附近的房地产市场如火如荼，要想分流周边房地产市场不仅要价格低、高品质，还要看有没有市场份额，能不能达到分流的效果。德平镇临邑县济南德州周边乡镇分流与吸引“市场分析”看分流与吸引德平镇附近的房地临邑房地产市场—概况区位：临邑位于德州、济南、陵县、乐陵等中间地位，辐射范围较广。交通：临邑县到济南60公里，到德州50公里，周边104省道、京沪高铁、京沪高速从临邑县城经过。人口;全县总人口526126人，性别比：男264889；女261237；临邑县至德平镇35公里，周边道路通畅，如要分流县城客群房地产价格将是主要利器，其次是楼房的品质，经过民意调查，有一部分地缘性客群愿意选择在德平置业，主要是因为县城房价过高，环境较嘈杂，所以将来打开县城市场的方式主要是打生态牌及价格战。临邑房地产市场—概况区位：临邑位于德州、济南、陵县、乐陵临邑县项目分布目前的住宅供应市场主要集中在市政公园西以东，县政府周边等地区，比较零散。在售项目有南鑫*世纪城比德弗*国际花园，索通小镇金龙*盛世花园等。县政府周边项目公园西以东周边项目商业区周边项目临邑县项目分布目前的住宅供应市场主要集中在市政公园西以东1、临邑县产品基本特征区域内的产品同质化较严重强，基本都为六层的多层板楼,也有少数点式小高层和板式小高层.户型以两居、三居为主，有少许四居，面积70—130平方米居多.大部分项目主要还停留在兵营式的排排房规划上；外立面多采用价格相对较低的防水涂料，色调主要以灰色和红色为主。各项目宣传模式雷同.营销推广模式单一1、临邑县产品基本特征区域内的产品同质化较严重强，基本都为六项目代表价格范围备注南鑫*世纪城金龙*盛世花园等2000—2500比德弗*国际花园2500—3000鑫都*御景苑.索通小镇3000以上位于中央商务圈地理位置优越2、临邑县项目价格与销售情况价格临邑房地产市场热火朝天，市场状况良好，从4月份的3200元左右，直接飙升到3998元，一个月几乎涨了1000元左右，而且大部分楼盘已经无可售房源，所剩房源全是位置较差，价格较贵的房型。项目代表价格范围备注南鑫*世纪城金龙*盛世花园等2000—2以工薪阶层为主；地缘客户占绝对优势；距离工作地点近的客户比例高；对子女的教育比较看重；年龄多在28-45岁之间的三口之家；购买住宅的目的以自住为主。3、客户群体特征以工薪阶层为主；3、客户群体特征占地面积308亩建筑面积218950平方米建筑规模25栋容积率1.1建筑形态17栋六层板楼、1栋板式小高层、7栋小高层主力户型三室两厅两卫户型面积90—230平方米销售情况一期售完、二期未开汇豪天下临邑县典型案例分析占地面积308亩建筑面积218950平方米建筑规模25栋容积编号项目名称建筑面积容积率绿化率总栋数均价主力户型销售状态建筑形态卖点1九合国际12万1.4360%83400170-43090%小高层位置好、楼间距大、销售中心形象包装较好。2金花园5.5万3.9330%2280090(预热)未售高层\小高层小户型、价位适中、总价低（暂未开盘）3万豪名园23万1.7737%25250086-17055%多层\小高层项目规模大、户型面积适中、总价低4滨河湾17万1.535%46250080-150

50%多层\小高层\别墅产品形式多样、价位偏低、广告宣传力度大。5金桥国际2.4万

2.440%

63400

91-168滞销盘多层\小高层\高层

注临邑县内楼盘总汇分析编号项目名称建筑面积容积率绿化率总栋数均价主力户型销售状态临邑县小结：

区域内新楼盘项目比较少区内地理位置较好，受认可程度高周边配套成熟，紧邻县政府商业区部分开发项目配套完善大部分楼盘已经无可售房源，所剩房源全是位置较差，价格较贵的房型。根据在临邑县所作的200份的问卷分析来看，有18％的客群有意向在德平镇区域内购房，这能大大增强本项目60万平米的体量去化能力。但是虽然有意向客群对本项目有意，但还是要解决交通问题，这才是解决问题的重点。经过这次市调中和政府的接洽，政府同意近期内解决交通问题。临邑县小结：区域内新楼盘项目比较少根据在临邑县所作的200德州市房地产市场—概况区位：德州市区位于市域西部，冀鲁两省交界地带，北距天津257公里，西距石家庄215公里，东南至济南120公里，是环渤海经济圈内重要的开发开放城市，是德州市委、市政府驻地，区位优势十分明显。市区被京沪铁路和岔河分割为城区中心区，南部城区、北部城区、北部工业区、铁西区以及河东新区和开发区六个市场板块。人口面积：至2003年底，市区人口为56.82万人，其中非农业人口37.58万人，占总人口的66%。人口自然增长率6.73‰。德州市房地产市场—概况区位：德州市区位于市域西部，冀鲁两德州市房地产市场—概况

德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部。北依北京、天津，南邻省会济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛，处于华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇区内，兼具沿海与内陆双重优势。德州自古就有“九达天衢”、“神京门户”之称，是华东、华北重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5条国道、14条省道在境内纵横交错，京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过，交通设施的发达为德州经济发展奠定了良好的基础。至2003年末，德州市总人口546.02万人，155.2万户，其中非农业人口125.93万人，增长6.1%，农业人口420.08万人。全市城镇居民人均可支配收入7019.3元，增长9.8%，人均居住面积12.4㎡，增长6.3%。一、城市基本情况：德州市房地产市场—概况

德州市位于黄河下游北岸“异地调兵”——德州市调根据德州市的城市现状和项目特征，本报告认为可以将德州的房地产市场分为城区中心区，南部城区、北部城区、北部工业区、铁西区以及河东新区和开发区六个市场板块。其中中心区、北部城区、南部城区因为拥有特殊的地理位置，所以最近几年的房地产开发量不大，多为老旧小区或小体量的楼盘，价格较低。德州新建楼盘多集中于开发区、河东新区内，房屋售价7000--13000元不等。中心城区南部城区开发区北部城区铁西区河东新区“异地调兵”——德州市调根据德州市的城市现状和项目特征，本报1、德州市市场基本特征房价提升过快，存在一定的虚高现象：户型以三居、四居为主，面积90—140平方米居多.个人成为商品房购买主体，需求主体向中、低端靠拢：高端产品激烈，低端市场需求尚未有效释放：4）开发理念和操盘水平仍待提高；品牌效应渐露锋芒：1、德州市市场基本特征房价提升过快，存在一定的虚高现象：1、德州市产品基本特征区域内的产品同质化较严重强，基本都为六层的多层板楼,也有少数点式小高层、塔楼和板式小高层.户型以三居、四居为主，面积110—160平方米居多.大部分项目主要还停留在兵营式的排排房规划上；外立面多采用价格相对较低的防水涂料，色调主要以灰色和红色为主。各项目宣传模式雷同.营销推广模式单一1、德州市产品基本特征区域内的产品同质化较严重强，基本都为六项目代表价格范围备注咱家、西海岸吉利、清水湾等2000—2500艾博龙园、筑家2500—3000明泽百度园、明泽水岸世纪、青城华府3000以上位于中央商务圈地理位置优越2、德州市项目价格与销售情况价格临邑房地产市场热火朝天，市场状况良好，从4月份的3200元左右，直接飙升到3998元，一个月几乎涨了1000元左右，而且大部分楼盘已经无可售房源，所剩房源全是位置较差，价格较贵的房型。项目代表价格范围备注咱家、西海岸吉利、清水湾等2000—25以工薪阶层为主；地缘客户占绝对优势；距离工作地点近的客户比例高；对子女的教育比较看重；年龄多在28-45岁之间的三口之家；购买住宅的目的以自住为主。3、客户群体特征以工薪阶层为主；3、客户群体特征占地面积308亩建筑面积218950平方米建筑规模25栋容积率1.1建筑形态17栋六层板楼、1栋板式小高层、7栋小高层主力户型三室两厅两卫户型面积90—230平方米销售情况一期售完、二期未开汇豪天下德州市典型案例分析占地面积308亩建筑面积218950平方米建筑规模25栋容积编号项目名称建筑面积容积率绿化率总栋数均价主力户型销售状态建筑形态卖点1九合国际12万1.4360%83400170-43090%小高层位置好、楼间距大、销售中心形象包装较好。2金花园5.5万3.9330%2280090(预热)未售高层\小高层小户型、价位适中、总价低（暂未开盘）3万豪名园23万1.7737%25250086-17055%多层\小高层项目规模大、户型面积适中、总价低4滨河湾17万1.535%46250080-150

50%多层\小高层\别墅产品形式多样、价位偏低、广告宣传力度大。5金桥国际2.4万

2.440%

63400

91-168滞销盘多层\小高层\高层

注德州市内楼盘总汇分析编号项目名称建筑面积容积率绿化率总栋数均价主力户型销售状态德州市小结：

区域内新楼盘项目比较少区内地理位置较好，受认可程度高周边配套成熟，紧邻大召寺商业区部分开发项目配套完善德州市小结：区域内新楼盘项目比较少济南市房地产市场—概况区位：德平镇位于德州、济南、临邑、陵县、乐陵等中间地位，辐射范围较广。交通：德平到济南、德州、及周边附近县都有直达及长途汽车，交通方便，京沪高速、京沪高铁紧邻德平镇旁林子镇，直线距离不超过3公里，为德平及周边的发展做出了贡献.（修改内容不对）临邑县至德平镇35公里，周边道路通畅，如要分流县城客群房地产价格将是主要利器，其次是楼房的品质，经过民意调查，有一部分地缘性客群愿意选择在德平置业，主要是因为县城房价过高，环境较嘈杂，所以将来打开县城市场的方式主要是打生态牌及价格战。济南市房地产市场—概况区位：德平镇位于德州、济南、临邑、济南市项目分布目前的住宅供应市场主要集中在公园西路以西，扎达盖河以东区域内。在售项目有万豪天下、大召前街等..（修改填内容！）济南市项目分布目前的住宅供应市场主要集中在公园西路以西，1、济南市产品基本特征区域内的产品同质化较严重强，基本都为六层的多层板楼,也有少数点式小高层、塔楼和板式小高层.户型以三居、四居为主，面积110—160平方米居多.大部分项目主要还停留在兵营式的排排房规划上；外立面多采用价格相对较低的防水涂料，色调主要以灰色和红色为主。各项目宣传模式雷同.营销推广模式单一1、济南市产品基本特征区域内的产品同质化较严重强，基本都为六项目代表价格范围备注咱家、西海岸吉利、清水湾等2000—2500艾博龙园、筑家2500—3000明泽百度园、明泽水岸世纪、青城华府3000以上位于中央商务圈地理位置优越2、济南市项目价格与销售情况价格临邑房地产市场热火朝天，市场状况良好，从4月份的3200元左右，直接飙升到3998元，一个月几乎涨了1000元左右，而且大部分楼盘已经无可售房源，所剩房源全是位置较差，价格较贵的房型。项目代表价格范围备注咱家、西海岸吉利、清水湾等2000—25以工薪阶层为主；地缘客户占绝对优势；距离工作地点近的客户比例高；对子女的教育比较看重；年龄多在28-45岁之间的三口之家；购买住宅的目的以自住为主。3、客户群体特征以工薪阶层为主；3、客户群体特征占地面积308亩建筑面积218950平方米建筑规模25栋容积率1.1建筑形态17栋六层板楼、1栋板式小高层、7栋小高层主力户型三室两厅两卫户型面积90—230平方米销售情况一期售完、二期未开汇豪天下济南市典型案例分析占地面积308亩建筑面积218950平方米建筑规模25栋容积编号项目名称建筑面积容积率绿化率总栋数均价主力户型销售状态建筑形态卖点1九合国际12万1.4360%83400170-43090%小高层位置好、楼间距大、销售中心形象包装较好。2金花园5.5万3.9330%2280090(预热)未售高层\小高层小户型、价位适中、总价低（暂未开盘）3万豪名园23万1.7737%25250086-17055%多层\小高层项目规模大、户型面积适中、总价低4滨河湾17万1.535%46250080-150

50%多层\小高层\别墅产品形式多样、价位偏低、广告宣传力度大。5金桥国际2.4万

2.440%

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91-168滞销盘多层\小高层\高层

注济南市内楼盘总汇分析编号项目名称建筑面积容积率绿化率总栋数均价主力户型销售状态济南市小结：

区域内新楼盘项目比较少区内地理位置较好，受认可程度高周边配套成熟，紧邻大召寺商业区部分开发项目配套完善济南市小结：区域内新楼盘项目比较少客户抽样问卷调查第二章样本客户基本情况1样本客户深度沟通2客户抽样问卷调查第二章样本客户基本情况1样本客户深度沟通21、样本客户基本情况——临邑县被调查人员职业分配图从上表可以看出，被调查人员职业分布较广，工资多为800-2500元，具有经济基础，和房屋售价成正比，房地产市场比较健康。1、样本客户基本情况——临邑县被调查人员职业分配图从上表可以“异地调兵”——临邑市调经过200份左右复杂的民意走访，及深入的分析，临邑县有一部分客群愿意在德平镇置业，并且周边乡镇也有大批意向客群。所以临邑县及周边乡镇可以支撑德平镇房地产市场。“异地调兵”——临邑市调经过200份左右复杂的民意走访，及深“异地调兵”——临邑市调在200份调查中，对房屋总价25万以下的选择达68％，25万-30万的占到22％，只有很少一部分能接受40万以上的房价。通过上图可以看出，对温泉主题感兴趣的人占首位，其次是园林及养老主题，这点比较符合当初的判断，用温泉养生、养老为项目主题。“异地调兵”——临邑市调在200份调查中，对房屋总价25万以

单价范围单价承受范围在3000元以下居多

总价范围总价承受范围多数在30万元以下单价范围单价承受范围在3000元以下居多总价范围总价2、样本客户深度沟通——

临邑县

购房关注因素第一因素中，选择比例最高的是地理位置因素，占50%；其次为价格与社区环境景观，各占15.2%；第二考虑因素中，选择比例最高的是价格，占24.2%，其次是户型，占12.3%；第三考虑因素中，选择比例最高的是交通便利程度，占18.4%，其次是社区景观与环境，占15.1%；第四考虑因素中，选择比例最高的是物业管理，占20.6%，其次是户型，占15.2%。第五考虑因素中，选择比例最高的是社区配套，占17.4%，其次是升值空间，占11.9%。2、样本客户深度沟通——临邑县购房关注因素第一因素中，选“异地调兵”——临邑市调总结：根据在临邑县所作的200份的问卷分析来看，有18％的客群有意向在德平镇区域内购房，这能大大增强本项目60万平米的体量去化能力。但是虽然有意向客群对本项目有意，但还是要解决交通问题，这才是解决问题的重点。经过这次市调中和政府的接洽，政府同意近期内解决交通问题。“异地调兵”——临邑市调总结：根据在临邑县所作的200份的问1、样本客户基本情况——德州市被调查人员职业分配图从上表可以看出，被调查人员职业分布较广，工资多为800-2500元，具有经济基础，和房屋售价成正比，房地产市场比较健康。1、样本客户基本情况——德州市被调查人员职业分配图从上表可以“异地调兵”——德州市调从上表可以看出，德州本地人除了大部分选择在本区域内购房，还有18％人愿意在临邑县购房，超过10％的意向客户愿意在德平购买。从上表可以看出，在300份调查结果中，拆迁户占12％，养老占到20％，投资型客户占到41％，其它占到27％，由此可以看出，德州的拆迁户及养老客群不在少数。主要是今年德州拆迁中量较大。“异地调兵”——德州市调从上表可以看出，德州本地人除了大部分“异地调兵”——德州市调“异地调兵”——德州市调“异地调兵”——德州市市调经过200份左右复杂的民意走访，及深入的分析，临邑县有一部分客群愿意在德平镇置业，并且周边乡镇也有大批意向客群。所以临邑县及周边乡镇可以支撑德平镇房地产市场。“异地调兵”——德州市市调经过200份左右复杂的民意走访，及“异地调兵”——德州市市调在200份调查中，对房屋总价25万以下的选择达68％，25万-30万的占到22％，只有很少一部分能接受40万以上的房价。通过上图可以看出，对温泉主题感兴趣的人占首位，其次是园林及养老主题，这点比较符合当初的判断，用温泉养生、养老为项目主题。“异地调兵”——德州市市调在200份调查中，对房屋总价25万

单价范围单价承受范围在3000元以下居多

总价范围总价承受范围多数在30万元以下单价范围单价承受范围在3000元以下居多总价范围总价

单价范围单价承受范围在3000元以下居多

总价范围总价承受范围多数在30万元以下单价范围单价承受范围在3000元以下居多总价范围总价2、样本客户深度沟通——

德州市

购房关注因素第一因素中，选择比例最高的是地理位置因素，占50%；其次为价格与社区环境景观，各占15.2%；第二考虑因素中，选择比例最高的是价格，占24.2%，其次是户型，占12.3%；第三考虑因素中，选择比例最高的是交通便利程度，占18.4%，其次是社区景观与环境，占15.1%；第四考虑因素中，选择比例最高的是物业管理，占20.6%，其次是户型，占15.2%。第五考虑因素中，选择比例最高的是社区配套，占17.4%，其次是升值空间，占11.9%。2、样本客户深度沟通——德州市购房关注因素第一因素中，选“异地调兵”——德州市调研总结：根据在临邑县所作的200份的问卷分析来看，有18％的客群有意向在德平镇区域内购房，这能大大增强本项目60万平米的体量去化能力。但是虽然有意向客群对本项目有意，但还是要解决交通问题，这才是解决问题的重点。经过这次市调中和政府的接洽，政府同意近期内解决交通问题。“异地调兵”——德州市调研总结：根据在临邑县所作的200份的1、样本客户基本情况——济南市被调查人员职业分配图从上表可以看出，被调查人员职业分布较广，工资多为800-2500元，具有经济基础，和房屋售价成正比，房地产市场比较健康。1、样本客户基本情况——济南市被调查人员职业分配图从上表可以“异地调兵”——济南市经过200份左右复杂的民意走访，及深入的分析，临邑县有一部分客群愿意在德平镇置业，并且周边乡镇也有大批意向客群。所以临邑县及周边乡镇可以支撑德平镇房地产市场。“异地调兵”——济南市经过200份左右复杂的民意走访，及深入“异地调兵”——济南市市调在200份调查中，对房屋总价25万以下的选择达68％，25万-30万的占到22％，只有很少一部分能接受40万以上的房价。通过上图可以看出，对温泉主题感兴趣的人占首位，其次是园林及养老主题，这点比较符合当初的判断，用温泉养生、养老为项目主题。“异地调兵”——济南市市调在200份调查中，对房屋总价25万

单价范围单价承受范围在3000元以下居多

总价范围总价承受范围多数在30万元以下单价范围单价承受范围在3000元以下居多总价范围总价2、样本客户深度沟通——

济南市

购房关注因素第一因素中，选择比例最高的是地理位置因素，占50%；其次为价格与社区环境景观，各占15.2%；第二考虑因素中，选择比例最高的是价格，占24.2%，其次是户型，占12.3%；第三考虑因素中，选择比例最高的是交通便利程度，占18.4%，其次是社区景观与环境，占15.1%；第四考虑因素中，选择比例最高的是物业管理，占20.6%，其次是户型，占15.2%。第五考虑因素中，选择比例最高的是社区配套，占17.4%，其次是升值空间，占11.9%。2、样本客户深度沟通——济南市购房关注因素第一因素中，选“异地调兵”——济南市调总结：根据在临邑县所作的200份的问卷分析来看，有18％的客群有意向在德平镇区域内购房，这能大大增强本项目60万平米的体量去化能力。但是虽然有意向客群对本项目有意，但还是要解决交通问题，这才是解决问题的重点。经过这次市调中和政府的接洽，政府同意近期内解决交通问题。“异地调兵”——济南市调总结：根据在临邑县所作的200份的问

项目SWOT分析

优势strength机会opportunity威胁threat劣势weakness项目SWOT分析优势机会威胁劣势S1：根据呼市东移南扩的总体规划，本案在未来五年中极具发展前景优势，随着金桥区域内居住板块概念将逐渐形成，热点区域交集的辐射效应，将为本案项目带来一定的关注度。项目所在地世纪三路西侧具有区域复合性。

优势strengthS2：政务区+住宅+商业+文化[项目概念]。大型商业MALL的开幕，将填补这一区域的商业配套空白。同时逐渐成为金桥板块的核心亮点。S4：项目地块方正，对规划产品与建筑设计等方面提供先决条件。下沉式景观走台设计，在该区域许多重点项目中前所未有。多数项目以住宅产品为主,而我案住宅+商业产品推广模式，将在本区域内独领风骚。S3：无可复制的政务区域人文环境。项目位于政务区域内，项目区域周边大学林立，具备浓厚的居住氛围和教育资源，人口素质较高。具有良好的知名度及文化社区的形象。为项目自身形象的塑造提供了较高平台。S1：优势strengthS2：S4：S3：

劣势weaknessW4W2高层以及小高层得房率较低，这类产品一定程度上，在呼市房地产市场认可度相对较低。住宅产品形态单一，导致目标客户可选择性小，项目辐射范围较窄。W3W1目前区域内在建项目虽逐渐增多，但多数项目仍为期房状态，区内项目入住率较低，市政配套尚不完善。项目住宅部分体量不大，无明显规模优势。劣势weaknessW4W2高层以及小高层得房率较低，这

机会opportunityO4：本板块房地产市场刚进入发展阶段，市场机会大，城市边缘化进程急剧扩大。O2：整体区域的规划及建设速度较快，板块效应能快速呈现。O1：中高端客户群对于居住舒适度的要求明显提高。区域以中底端为主，中高端主流市场缺少高品质产品．O3：周边地缘性客户将成为本项目的有力支持者.O5：呼市经济呈现快速发展态势,必将带动地产业强劲的增长趋势.O6：区域内商业是目前市场空白点，有利于创造本项目的市场唯一性，使本项目将有机会成为金桥板块的名片标志物业。机会opportunityO4：本板块房地产市场刚进入发

威胁threatT４：本案位于呼市金桥开发区内，背弃城市地产开发中心化的原则．T３：项目缺乏缔造领先性产品的条件.T２：周边地产竞争项目较多，产品同质化严重．T1：与热点区域的近距离是双刃剑，面临高知名度区域和知名项目的竞争，潜在客户竞争激烈。威胁threatT４：T３：T２：T1：分析结论1：金桥区域现有楼盘主要以万豪名园、九合国际、金花园、滨河湾等楼盘项目为主，各项目虽在开发规模、区域位置等方面均占有一定优势，但缺少差异化产品。分析结论2：“东移南扩”的城市发展战略造就了如意和金桥两大热门板块；预测未来两大板块竞争将日