百强商业项目案例

百强商业项目案例之二广州正佳广场（13正佳广场——亚洲体验之都正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院同意的、在广州设立的两个中外合资商业批发试点单位。天河城至2005年已是停业的第九个年头；而正佳广场由于资金缘由，一度作为烂尾楼，放置在天河最繁华的地段。如今，正佳广场几经坎坷，终于以〝亚洲首集体验游乐园〞的巨无霸姿态与世人见面。虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但明天仍能逾越群雄，取得亚洲购物中心霸主位置。一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推行及前期的运营管理停止了深度的解剖，以表达其在设计、筹划、运营等方面的成功独到之处。正佳广场概述正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。在城市中轴黄金中心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。地上七层，地下两层半东塔楼:48层五星级酒店式公寓西塔楼:30层超甲级写字楼。约100000个国际外品牌同场运营。正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、文娱、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。经济技术目的占地面积：5.7万平方米总修建面积：42万平方米总投资额：约40亿元人民币功能定位：大型都市MALL停车位：1500个投资商：大鹏集团发展商：广州正佳企业物业管理：广州市正佳物业管理修树立计单位：美国捷得修建事务所广州市设计院项目地址：广州市天河区天河路228号珠三角经济一体化的开展1.1珠三角经济格式珠三角经过多年的开展与历史的沉淀，目前曾经逐渐构成以广州为顶点，东西两翼开展，珠海、深圳为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格式。向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海向东管伸：广州——东莞——深圳——惠州广州是珠三角经济格式的中心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天河区在珠三角商圈占据重要的位置。1.21小时经济商圈的构筑依据«珠三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划»设想，珠三角将修590多公里的轨道网〔轻铁网〕，轨道网的线网架构分为三局部，两条主轴、三条放射线〔接驳支线〕和两条联络线。依照这一线网规划和规划规范，建成后的城际轨道网将贯串广州、深圳、珠海等珠三角经济区九个主要城市，以广州为中心，一小时内区分可达珠三角九个城市。2、天河第一商圈的构成在天河5-10年开展蓝图上，将会构成〝双环〞结构的新商业中心，即以天河体育中心为轴心约10平方米公里的地域将树立成为广州市的中央批发区，与珠江新城构成的广州中央商务区严密联系，成〝双环〞结构。按方案，到2020年，天河区社会商品批发总额将达279.78亿元，年均增长12%，因此天河区也将有实力成为华南〝第一商圈〞，开展潜力无限。正佳广场处于目前广州第一大商圈中心肠，有80万弱小的消费群体支持。同时交通比拟便利，也带来了其它中央的消费群体。在它西边的天河城广场已停业9年，从末尾偶然一天人潮超10万/人次，到往年春节延续七天每天人潮超60万/人次。9年商圈的人气积聚，为正佳广场增添了商机有限的光环。3、交通成熟——八位一体交通网点正佳广场位于天河路与体育东路交汇处，与天河城比邻，正对体育中心，西通广州第一市民广场，具有优越的天文位置及交通状况。正佳广场集地铁站、公交车站、巴士站、自驾车站、停车场、的士站、各大明盘上落车点、直通飞机场站、火车站站点八大交通功用于一体，瞬间即通达全城与珠三角。3.160多条公交线正佳广场四面环路，有60多条公交线路在广场前设站，公交线路幅盖广州八大区，在广州的任何中央都可以轻松抵达正佳广场。3.2地铁第一大站+火车站点■正佳广场交通图正佳广场西面的宏城商业广场将改建为下沉6米与天河体育中心连成一体的大型市民广场。市民广场直接连通地铁体育西站，体育西站是地铁一号线与三号线独一换乘站以及

地铁三号线支线折返的第一大站，将与正佳广场负一层13米宽的过道相连通，同时在广场的西南面，正佳广场夹层和负一层均与地铁一号线的体育中心站及三号线支线的天河东站直接连通，正佳广场占尽地铁方便、快捷的优势。3.3直通飞机场站点在正佳广场的南面是一个约700平方米的广场，设置大巴、村巴上落点，过境大巴将广州新机场、澳门新机场、香港新机场连成一体。3.4村巴广州第一大站广州市郊及珠江三角洲的屋村村巴也将正佳广场变成抵达广州的第一站。3.5出租车站点正佳广场负一层在商场出口设有室内出租车上落客点，并经过负一层完全开放，挑高至七层的中庭观光电梯，为全场人群提供便利的出租车接送效劳。3.61500个停车位正佳广场地下2层，设有1500个停车位的大型停车场，片面满足自驾车的停车需求。4、消费群体的成熟随着2001年12月中国正式成为世界贸易组织成员国，随着中国与国际社会的进一步接轨，对批发市场而言，这意味着将有更多的外资批发企业进入中国，进入广州。从经济开展水平看，广州在2004年的时分按户籍人口计算GDP到达4141亿元，远远超出了用来作为支撑一个地域和城市开展购物中心的3000美元的最低标准。如今经济更上一层楼。而一小时经济商圈的构筑，为正佳广场带了跨区域的消费者，正佳广场的开展前景无可限量。天河是商住及写字楼密集区，如中信广场、大都会广场、市长大厦、金利来中心、建和中心、广州国际贸易中心、广东外经贸大厦等高层写字楼，据了解现天河区总人口约80万人，远远超越普通大型购物中心市场份额掩盖面必需不少于50万人的固定消费群的规范，而且这局部人基本上是中高支出阶级，经济条件比拟好。这一居民结构，使正佳广场拥有一个相当数量的中高支出消费群体。

竞争环境目前正佳在广州的主要竞争对手有：天河城广场、中华广场、万国广场、广百广场，其中以中华广场的面积最大，天河城广场利润最高。依据地段和运营类型，以及正佳的目的剖析，天河城是正佳的主要竞争对手。依据目前珠江三角开展状况，天河城作为最早的MALL探求者，是迄今唯逐一个收回本钱并赚钱的购物中心，年租金支出为2-3亿元人民币。广州天河城商业面积约为12万平方米，投资总额为10亿人民币；正佳广场约30万平方米，投资额约为40亿人民币，正佳广场在规模上与天河城类比，具有十分清楚的商业竞争优势。据统计，与正佳广场位于相反地位置的天河城消费者中70%都不是广州本地人，主要是珠三角乃至全国的主人，掩盖的是番禺、顺德、佛山等地的人口。现在佛山人只在当地消费日用品，少数珠宝、首饰等都到广州来购买，天河城就是一个主要的消费地。如今，正佳广场成功停业，相对天河城而言，正佳广场无论是从规模上，还是功能组合、规划设计上，都更胜一筹，因此正佳广场的发展前景是无可估量的。系统定位正佳广场率先引进世界先进的体验经济模式，将购物与〝体验〞融合，并以超前三十年的商业规划，成就了〝亚洲首席体验式购物乐园〞的位置，成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的体验经济巨人。依托南中国的核心商业位置、42万平方米稀有浩荡的规模、划时代的修树立计，打造亚洲体验之都。让愉悦贯穿购物的每一个细节，让身心进入舒畅的旅程，让广州的市民、珠三角的市民甚至全国的游客，尽情体验国际尖端的商业文明。1、目的客户群定位1.1目的商户定位正佳广场在目的商户定位时坚持招好租户，而不是付最高租金的租户。因此，正佳在挑选目的商户〔运营商家〕时相当严厉，所挑选租户的运营内容是以国际化为规范，例如法国、美国、德国、英国、意大利、日本等品牌经营。从目前正佳的商户组合来看，入驻正佳商户要么是老字号的品牌商户，要么是以特性特征独树一帜的魅力商户，这些都是优秀的商户。但是这些优秀的商户情愿接受的租金是很有限的，由于这些优秀商户有品牌，有笼统，通常是地主方主动约请他们来为自已的商业项目增添光荣，提高档次，他们具有压低租金入驻的条件。y：2、目的消费群位正佳广场定位是具有国际知名度的、以时兴文明为主题的超区域性购物中心。因此，其目的消费群定位是：主力消费层：3-60岁的新世代家庭次主力消费层：珠三角及港澳、境外旅游集团派生消费层：西北亚旅游集团3、承载客流量定位日均客流量超越80万,可供40000人同场同时消费,每年吸引世界各地200万个家庭到场。4、主题定位开发商将正佳广场定位为〝亚洲首集体验式购物乐园〞，以巨无霸姿态扛起体验经济大旗，强化批发文娱化和文娱批发化。下面对比可看出，正佳广场虽然并不是规划最大的，但当其他购物中心还停留以购物为主题的第一代购物中心时，正佳已向前先迈进了一步，创新将主题定位为体验式游乐园，强调购物中的取得的休闲与文娱，真正体验到购物的乐趣。5规模定位天河城和其他购物广场一样，存在文娱配套设备比率低的特点，在外面消费的多为白领阶级和游客，而且以购物为主，不能满足人休闲、文娱的要求。因此，修建面积30万平方米，集休闲、文娱、购物于一体的正佳广场，有最大的室内空间及最理想的设计让其有最大发扬空间去配置最完美的功用组合，这是其他商场无可替代的。6.2运营方式定位正佳广场除了专门规划的M层商铺作为出售外，其他都采取只租不卖。6.3运营功用定位6.3.1正佳广场总功用规划在国外，购物中心最大的特点就是休闲，顾客甚至可以在购物中心玩过山车。修建面积达30万平方米的正佳广场，自创国外购物中心成功的阅历，添加了很多休闲配套设备，其购物设备的比例只占广场总面积的52％，剩下的48％为娱乐与餐饮场所。文娱设备有1万多平方米的游乐中心，1000平方米的真冰溜冰场，还有10个电影院，同时将不少室外的游乐设备搬进了室内，如冲浪等。餐饮总面积达3万平方米。总的来说，正佳广场由批发、文娱、餐饮、会展、康体、休闲八大功用组成，详细剖析如下：

正佳广场F1功用规划剖析：垛划业态：购初•餐饮设计特色：是正住广功的览面首展r不仅有地铁层带来的人流.更肓厂翼四閒八方来的丘玄客涯*经曾壳点：时尚翻应展示台.高档畀粕3B怖+瓷力藪家：交谊尋唐、廊尢褊、吩赖这斯、采殂斯昌方宁、O'、、英臭斑宝、星巴克、正佳广场F2功用规划剖析：HsJhRHsJhR规則业态：酌團、饕饭绘器養魚:务种戦儘-传趾国輩袭谨节'羽牲厅主力商糜！更谊育店、百卑堂・皮尔卡舟、LA&Aiffi].硯奇洋阳、采芝林、先施腥镣、心肚客正佳广场F3功用规划剖析：牌團业态：购刪、饕仪竪営壳胃：中西特色餐厅、时网产品展乔、尊靑产品展示詩合主力菇尿：亙请两曆、广州拉丁霰厅-當安螂-仙翳料、元撥寿BF4F4动感之都正佳广场F4功用规划剖析：规创犯态：休凰疑曽壳岚：汇翠春武政陆特包凤情衛■n■-■:■主力帝康；花噩逊讯、O5IM.監和连诽、三星.手机、苹果组脑、淳征型拉rSPEEDO.NILE、ADIDAS

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