大兴项目定位报告初版0712

大兴工程定位报告

2021年07月11日广州保利地产代理北京分公司住宅篇之区域市场09年6月黄村地块成交频繁，未来区域住宅供给量超百万。成交时间宗地名称土地面积（平米）规划建面（平米）成交价（万元）容积率楼面价（元/平米）09.06.2622号地二期106031.22190304.2901001.82473509.06.2623号地28445.439505.32251001.5635409.07.0110号地103210.32133559.32820001.91614009.07.0316号地212257.84275773.951562001.81566409.07.0619号、20号地234670.76457960.713025002.82660509.07.082号地147601.08224883.511630002.477248合计832216.61321987.018189002.186194为已入住社区为成交地块为绿地为公建配套为本工程在售一手住宅工程较少，主要集中在三个区域。 地块周边区域一手住宅工程较少，主要集中在南五环内、黄村北区和黄村中心区三个区域。阳光乐府领海浅水湾鸿坤理想城原生墅艺苑桐城黄村北区翡翠城新项目黄村中心区五环内主要在售工程简介——领海浅水湾建筑形式：板楼、塔楼交房标准：毛坯开盘时间：2006.12入住时间：分批入住占地：40.8万平米建面：44万平米容积率：1.41绿化率：50%市场报价：预计11000-12000元/平米

工程近期动态：五期为7栋8-13层板楼，预计7月底开始排号，8月底9月初开盘，主力户型为90-115平二居，120-160平三居，价格未定。领海浅水湾工程近期成交均价为9200元/平米，由于五期房源尚未推售，前期推出房源已根本售罄，所以近期没有成交。由于该工程大型水景在区域内形成较好口碑，其未来将会与保利工程产生一定竞争。主要在售工程简介——鸿坤理想城建筑形式：板塔结合交房标准：毛坯开盘时间：2007年入住时间：2021底占地：13万平米建面：37万平米容积率：2.26绿化率：30%市场报价：11000元/平米工程近期动态：于7月12日推出14号楼和4号楼，其中14号楼以90-100平米二居为主，4号楼以60-80平米一居为主。鸿坤理想城工程09年销售价格逐步攀升，从年初的8400元/平米上涨至现在的11000元/平米，且销量较好。由于该工程住宅120万平米的体量，在未来将会对保利工程有所威胁。重点关注工程说明领海浅水湾、鸿坤理想城两工程在2021年里还将有新货量推出，将会与保利工程产生一定的竞争关系。同时上述两个工程都将于近期推出新货，在价格上涨逾10%的情况下，销售速度将会如何，值得我们重点关注。艺苑桐城、阳光乐府、原生墅等工程可售货量较少，预计2021年将消化完毕，在此不做单个工程的详细分析。翡翠城新工程迟迟未入市开盘，工程公布信息非常有限，有待于进一步跟踪了解，值得我们重点关注。序号项目名称总规模（万平米）已推货量（万平米）已售规模（万平米）市场存量（万平米）1领海浅水湾4427.126.90.12原生墅2825.921.24.73鸿坤理想城12019.611.18.54艺苑桐城16.87.52.15.45阳光乐府约3.5约3.5约2.11.46翡翠城新项目15000合计227.383.663.420.1注：市场存量是指工程预售证中未售面积统计 在售工程中，仅有领海浅水湾、鸿坤理想城后期还有较大货量，其余工程可售货量较少。同时，还要注意到翡翠城新工程，该工程长期处于待开盘状态，如果入市，将会给黄村增加约15万平米的供给量。在售工程比照分析

——市场供给量偏小，主要集中在个别工程上在售工程比照分析

——社区品质差异较大，高品质工程缺乏已开发项目名称占地（万平米）立面主要卖点社区品质3年领海浅水湾40.8涂料大水景资源，中小学配套、商业配套中高3年原生墅34涂料低密度别墅社区中高1年鸿坤理想城60涂料大社区、配套齐全中2年艺苑桐城8.9砖地段、商业配套中低1个月阳光乐府5涂料地段中低——翡翠城新项目11——低密度社区中高原生墅领海浅水湾领海浅水湾鸿坤理想城在售工程比照分析

——容积率普遍偏低，以小高层板楼为主，多为1梯2户设计项目名称容积率建筑形式平面布置原生墅0.82多层板楼一梯二户领海浅水湾1.41小高层板楼一梯二户阳光乐府1.79高层板楼一梯二户鸿坤理想城2.26高层塔板楼一梯二至三户艺苑桐城2.5高层塔板楼一梯二至三户翡翠城新项目1.27多层、小高层板楼一梯二户原生墅领海浅水湾阳光乐府鸿坤理想城艺苑桐城在售工程比照分析

——户型以85-115平二居、130-150平三居为主项目名称主力户型及面积（平米）销售状态原生墅126平二居、145平三居基本售罄领海浅水湾90-115平二居、130-140平三居、180-220平四居9月销售阳光乐府80平二居、139平三居在售鸿坤理想城60-80平一居、90-100平二居、140平三居在售艺苑桐城45-70平一居、80-90平二居、120-130平三居在售翡翠城新项目——未售领海浅水湾二居领海浅水湾三居鸿坤理想城二居鸿坤理想城三居艺苑桐城二居在售工程比照分析

——成交价格在9100-10500之间，均为毛坯房项目名称建筑形式装修标准近期市场报价（元/平米）近期成交均价（元/平米）主力户型套均总价（万元）原生墅多层板楼毛坯11000-1300010394二居130-150三居150-180领海浅水湾小高层板楼毛坯11000-120009249二居130-150三居150-180阳光乐府高层板楼毛坯94009173二居70-80三居130-140鸿坤理想城高层塔板楼毛坯110009502一居60-80二居100-110三居150-160艺苑桐城高层塔板楼毛坯99009233一居45-70二居80-90三居120-130翡翠城新项目多层、小高层毛坯—————— 由于近1个多月楼市回暖明显，区域内各工程售价均有所上涨，涨幅在500-1000元。目前主力二居户型总价在80-150万元/套，三居户型总价在120-180万元/套。二手房市场品质高、地段好工程，售价赶超一手房。青岛嘉园社区多层板楼，品质较高，9000-12500元/平米。

兴涛社区小高层板楼，品质较高，9000-11000元/平米。

清城北区社区小高层板楼，品质较好，9000-11000元/平米。

原生墅社区小高层板楼，品质较高，9000-12000元/平米。

首邑上城社区多层板楼，品质较高，9000-12500元/平米。

彩虹新城社区高层板塔，品质较好，9000-9500元/平米。

黄村区域住宅工程小结与认识1，未来1-2年内黄村北区住宅供给将进入井喷期〔130万新地规划建筑面积+140万在售工程未售建筑面积〕2，中低密度产品将占据市场主流，2.5容积率仍是数字瓶颈〔新地容积率普遍在2以下+在售工程容积率最大为2.26〕3，社区品质良莠不齐现象将得到根本改变，工程品质之争在所难免〔新地块不乏金地、绿地等大品牌开发商+潜在华润工程也将有所建树〕4，户型设计面临挑战，传统+创新帮助工程脱颖而出〔大品牌开发商代表性户型引入+传统工程经典户型传承〕5，未来住宅售价随地价攀升而水涨船高已为必然，本钱控制抵御风险将更为重要〔新地块整体楼面均价接近6200元〕6，4号线开通在即，外区域人口将成购房主流，地铁上盖物业成为新亮点住宅篇之产品规划建议工程规划设计理念工程应规划为以二梯二户板楼和二梯三户板塔为主，辅以东侧、西南和西北角独立商业及住宅底商；板楼均采取南北向，保证通风、采光到达最正确效果；楼宇前后设置前后花园，各组团中心形成组团中心景观；充分利用地块长宽特点，设置纵向景观轴，有机联系社区中心景观区及各组团景观，设置大量绿地及植物渲染；中心景观组团建议设置大面积水景，水景四周设置坡地园林、叠水小溪、亲水平台，由水系连接各组团景观；工程主入口建议设置：设置于工程东侧，利于车流人流进入，同时有利于展示工程形象车库采取地上与地下车库相结合，尽量保证所有楼栋都能直通地库。建筑细节新古典主义/法式风情采用典型的立面三段式大堂挑空，外带拱形门廊一层石材贴面，上部仿石材面砖弧形窗、角窗增加立面变化公共空间精装局部屋顶做尖顶设计社区主入口与社区整体建筑风格保持一致大气，高档，表达社区品质人车分流，动静分区社区人行主入口社区车行主入口社区车行入口社区人行入口园林规划充分利用地块长宽特点，设置纵向景观轴，有机联系社区中心景观区及各组团景观，设置大量绿地及植物渲染；中心景观组团建议设置大面积水景，水景四周设置坡地园林、叠水小溪、亲水平台，由水系连接各组团景观；楼宇前后设置前后花园，各组团中心形成组团中心景观；运动区、儿童活动区、老年活动区分布于社区各组团中园林布置户型细节入口玄关、餐客一体化设计每户保证超大南向观景阳台、转角低台飘窗，增大采光面设置落地窗，大固定玻璃扇，小开启扇，双层中空玻璃赠送少量灰色空间〔空调板、外带阳台、飘窗等〕设置储藏间为拼户型做好预留面积选择整体思路：从市场需求出发，创造更合理需求受益人群：婚房型客户、改善型客户、养老型客户、投资型客户等户型二居小三居三居四居面积75-85；100-11085-90120-130；130-150160-180比例25%；15%15%15%；20%10%定位适销产品新型产品适销产品拔升价值朝向半通透、通透通透通透通透户型面积规划建议户型布局在强调均好性的同时，突出优势资源与优势产品的组合大户型产品集中于社区中央位置，享用最优景观资源，树工程标杆经济型产品分布于社区周边，保证居住品质的同时，提升价值空间四居顶级产品三居次顶级产品二居舒适级产品二居经济级产品小三居经济级产品商业篇之区域市场京开高速南五环大兴线新兴住宅区核心商业区面临南北两侧大型商业的夹击区域住宅成熟度较高，属于大兴低密度及高档住宅区；地块南距离商业核心区〔康庄路〕3.5公里；距离次级商业中心〔华堂、玫瑰城、吉星德亿商业中心〕2公里左右；距离18、19号地1公里〔未来区域核心集中商业区〕地块北有〔五环内〕西红门商业中心规划76万平米；地块所在兴华大街沿线，由于地铁因素未来将开展成商业带，以不同节点辐射周边次级商业区商业外部竞争环境分析商业核心区商业业态MALL：火神庙商业中心：商场：帝园商场超市：物美大卖场餐饮：眉州东坡其他：青城效劳型住宅底商、各大银行、连锁快餐巨擘商业区总建面76万平米，包含各种集中商业态次级商业区商业业态MALL：玫瑰城〔9万㎡〕商场：华堂〔1.2万㎡〕、吉星德亿商业中心〔1.6万㎡〕超市：小白羊其他：首邑上城、那尔水晶城效劳型住宅底商黄村中心区域商业气氛浓厚，商业形态丰富吉星德亿商业中心华堂商场百联清城购物中心工程地块商业中心区域星城商厦帝园商城时代龙和大道 大兴区最中心区域，浓厚的商业气氛，大型购物中心聚集于此。当地人将此区域视为购物、休闲的最正确集散地，吸聚当地人消费。北侧西红门“北京商品大世界〞介绍位于西红门镇西部，东至兴华北路、南临南五环路西靠京九铁路、北依京良路，紧邻地铁四号线延长线，交通兴旺，出行方便。规划分为“动态区〞和“静态区〞，总占地面积1045亩，总建筑面积75.6万平方米，总投资30亿元。动态区将布置商业综合体〔约28万平方米、位于用地东南部〕、酒店、商品展示展览等〔约20万平方米、位于用地东北部〕；静态区主要建设办公楼及公寓〔约27.6万平方米、位于用地西部〕。分三期完成，预计2021年将全部建成投入使用，建成后将以商品大世界为中心，其辅射范围至西红门镇、大兴黄村、丰台花乡区域，覆盖华北乃至全国的商品流通中心，填补区域内中高档商业的空白。城乡结合区域，集贸易、商品集散、商务效劳、娱乐休闲、办公公寓、酒店为一体的大型商业综合体，填补区域高档商业空白，吸聚城区、大兴消费力。 区域内商业业态MALL：无商场：无超市：物美市场：家具建材餐饮：日月星辰生态园其他：少量住宅底商，目前仍有局部空置 黄村北区住宅工程较为集中，没有大规模综合商业体，商业气氛较弱家具建材、特色餐饮为区域商业标志黄村北区为居住密集型区域，商业气氛相对缺乏为底商为中、大型商业滕王阁家居建材城郁花园三里住宅底商郁花园东区住宅底商郁花园西区住宅底商日月星辰、家居广场、物美超市金惠园住宅底商领海浅水湾未来1.7万集中商业领海浅水湾住宅底商华堂商场吉星德亿商业中心地铁4#线

内部竞争环境分析商业分布不均，且相对集中，主要分布在五环西南角；区域集中商业以建材为主，其他商业根本以社区效劳为主，日月星辰生态园成为亮点；由于区域内商业体量相对较少，整体气氛缺乏，内部商业之间差异化明显，竞争较弱；家具建材日月星辰生态园家具建材物美超市住宅底商集中商业目前空置北区商业档次偏低，以社区底商为主 根据黄村北区现有社区体量估计约有常住人口4万余人，区域内商业分布较为零散，主要效劳于周边居住人口的日常生活。郁花园东区住宅底商，档次较低北兴路北侧集中商业，中低档次北兴路北侧集中商业，中低档次领海浅水湾集中商业，中高档次金惠园社区底商，中低档次家居建材城，中档吉星德亿商业中心，档次较低郁花园东区住宅底商，中档次大兴黄村19号商业金融混合用地和20号居住工程用地情况地块信息建设用地面积162262平代征地面积72408平规划建筑面积457960平成交价302500万元楼面价6605元/平19号商业金融混合用地用途商业金融设施和综合体占地70687平建筑用地40086平建筑面积140302平容积率3.520号住宅用地用途住宅及居住公共服务设施占地163982平建筑用地122176平建筑面积317658平容积率2.618号住宅用地用途金融商业建筑用地12150建筑面积30376限高50（改60）容积率2.519号地容积率更高，其用途应当为商业、金融为主，面积约为14万平米。与本地块相比，19号地交通相似、周边人流更多、商业气氛更浓、体量更大在同时入市的情况下，19号地块较本地块更加具备打造大型集中商业的条件，商业前景较本地块更佳。交通：临地铁站口〔高米店南站〕、东西南北均临黄村主干道〔兴华大街、金星路、后高路、京开高速〕，交通便利，周边人群：较多住宅小区〔兴涛社区、原生墅、福提岛双高花园等〕，较多公建〔规划医院、进行公园、兴涛中学、铁道部建研院、管件厂等〕区位：距离大兴区中心距离更近〔较本工程近1公里左右〕体量：14万平米，3.5容积率、限高50米〔可能调到60米〕气氛：对面18号地为商业金融用地，形成集群效应大兴黄村19号商业金融混合用地和20号居住工程用地情况区域内现有商业体量有限，后继供给缺乏，难以形成商圈的效应，缺乏以与周边商圈相抗衡；以家居建材、特色餐饮形成区域商业特色，但区域餐饮业态仍然较少，周边住宅消费潜力无处消化，存在极大市场空白，餐饮商业价值稀缺性凸显区域内商业差异化相对明显，相互之间协同关系大于竞争关系；工程商业将承担着未来较长时间内本工程自身消费人群和大量地铁客流的消费需求本工程商业前景分析目前北京商业街定位分析配套型商业街，通常位于大型居住区中心或临街一侧，满足区域需求、积聚商机人气、提升工程附加值；专业型商业街，市场自然形成或政府规划引导而成的，满足全市或区域范围内某一方面的需求，如电器、家装、服装等大型综合商业街，集休闲、观光、购物、旅游等为一体的大型购物广场及特色商业街，这将是今后大型商业地产的主要方向。特色商业街，具有北京或区域地域特色、传统文化气息，以区域特色型商品销售为主的特色商业街。特色型商街，提升本商街档次、吸引社区内外客户，有一定规模，难以转变和转换经营方向，本钱风险相对较大，但可大量提高住宅工程的附加值，售价、租金较高，配套型商业街，规模不大，易于改变和转换经营方向，本钱风险相对较小，与住宅工程有很大的互动性，可少量提高住宅工程的附加值，售价、租金一般。专业型商业街，需要较长时间市场自然形成或政府规划引导而成，工程缺乏类似资源，不可行大型综合商业街，需要较大商业体量、足够客源和附近较小的竞争压力。考虑到工程体量小、客源有限，且南北方向均存在较大规模商业中心，本商业街不适合本工程定位分析工程应规划为与周边商业形成协同效应，同时兼顾竞争关系的开展方向目前有三家家居建材商业，而特色餐饮只有一家。因此，建议以特色餐饮为主要开展方向。如此，既可实现区域商业协同效益，又可防止陷入区域竞争功能主打餐饮概念的特色商业街，兼带社区配套型商业依托社区内近两千户高消费人群填补区域餐饮商业空白辐射大兴黄村客群借势地铁交通集餐饮、休闲、特色购物与一体高品质、开放型、餐饮一条街工程定位商业价值分析家具建材日月星辰生态园家具建材〔3层〕物美超市住宅底商集中商业成熟住宅临街商铺地上1层面积150㎡，15万/年租金2.7元/㎡/天新建住宅临街商铺地上2层面积270㎡租金3元/㎡/天成熟住宅临街商铺地上一层面积100㎡，0.8万/月租金2.7元/㎡/天千泽汇住宅临街商铺地上3层面积400㎡租金一层6元/㎡/天二层4元/㎡/天三层3元/㎡/天北区住宅底商以一层为主，租金集中在3-4元，空置率较低金惠园住宅底商，无空置，日租金2.7-3元左右郁花园西区住宅底商，无空置，日租金3-4元郁花园三期住宅底商，二层设计，有空置，日租金3-4元首邑上城住宅底商，有空置，日租金元领海浅水湾社区内底商，无空置，日租金2.7-3元

黄村北区住宅底商空置率较低，租金集中在3-4元之间。商铺形式以地上一层为主，绝大多数都不带地下室，层高在米之间。千泽汇住宅底商，全部空置，日租金4-6元以年6%投资回报计算地块周边临街商铺〔一层非餐饮〕租金2.75元/㎡/天，商业价值约16730元/㎡临街商铺〔地上一、二层，把角〕租金3元/㎡/天，商业价值约18250元/㎡住宅底商，考虑地铁因素，预计地上一层租金在3-3.5元/㎡/天，商业价值约21292元/㎡可做餐饮，考虑餐饮街的聚合效应和地铁因素，综合租金水平预计在4元/㎡/天，商业价值约24266元/㎡餐饮型商业，二层租金较一层租金的下降幅度，明显低于其他业态；整体租金水平会提高，商业价值会更高；分类方案一（正常社区底商1.4万平）方案二（特色餐饮+底商1.15万平）可做餐饮面积8100单价24000总价194400000不可做餐饮一层面积80001700单价2100021000总价16800000035700000二层面积32001700单价1600016000总价5120000027200000住宅补充面积2500单价14000总价35000000合计219200000292300000方案二比方案一多增加7310万元，餐饮商铺可以实现更高的商业价值!业态层面，无业态限制的商业，容易租赁、销售；产品层面：低总价产品客户容易接受，商业户型设定最小单元面积，可以实现自由组合、划分；客户层面：一层较高的层高可以为客户带来直接的高附加值感以小单元、低总价实现自由组合的高附加值餐饮型商铺规划建议二层可做餐饮底商距南北住宅楼间距10米总面积约2000平35*15*2*2=2100二层为主不可做餐饮裙楼底商总面积约3400平15*90*2+12*10*6=3420三层可做餐饮底商南北住宅楼间距10米总面积约6000平35*15*(3*3)+40*15*2=6000考虑到交通便利、人流情况，建议商业置于工程东侧、西北角、西南角约11500平米〔不含地下〕，地下约5000平米商业设计建议商业尽量分隔为小面积商业，降低投资门槛；单套面积尽量控制在200平米以下，以100-150平米为宜，地铁出口商业面积可适当做大到1000-1500平米。进深不宜超过15米，面宽7-8米为宜，一层层高不低于4米，二层三层层高不低于3.5米。地下面积赠送，层高不低于3米户型尽量保证方正，兼顾单独和组合经营有单独楼梯直通二层，不必经一层商铺内部保证门前车位。商业风格建议与社区整体建筑保持风格一致立面采用高档石材，多采用落地窗、尖顶、招牌、花坛、路灯等保证商业街效果销售中心、样板间、样板区设计建议销售中心选址考虑因素1.售楼处须临人流量高的主干道。

2.工程四面临路，北兴路、兴华大街目前人