房地产估价师风险责任及现实条件下的对策研究

二、执业风险发生案例分析近几年来，我国房地产估价中介市场发生了一些估价虚假案件，这些引爆的虚假估价案件使整个社会对估价师的职业道德产生质疑，也使估价师的行业公信力降到了前所未有的低点，现分析其中几个比较典型的风险案例来说明一旦风险责任发生将给估价师与估价机构带来很大的损失。1、四川骗贷造假案2000年11月至2001年6月期间，东方资产评估事务所有限公司受四川泰港实业（集团）有限责任公司的委托，对四川青神中岩风景区旅游开发公司和四川甘孜大香格里拉旅游有限公司的资产进行评估。但是，东方资产评估事务所的评估师许茂全、王宗芝在未取得两评估单位土地的全部合法手续，又未到当地有关部门调查核实土地权属、征地费用、土地等级等一系列涉及资产评估的重要依据的情况下，两人竟接受同为东方资产评估事务所有限公司人员段志坚的指令，将中岩公司的资产虚高评估为人民币1.96亿元，将大香格里拉公司的资产虚高评估为人民币2.97亿元，委托方据此向金融机构骗贷1.66亿元。2004年6月15日，经过庭审，武侯区法院最后认定，东方评估所出具的估价报告是造成泰港实业疯狂骗贷的主要原因，因此以犯出具证明文件重大失实罪，判东方评估所罚金100万元，段志坚有期徒刑2年缓刑3年、罚金1.5万元，许茂全和王宗芝则有期徒刑一半、缓刑两年、罚金1万元。分析：该案例的发生比较典型的说明了我国计划经济体制向市场经济体制转轨的过程中评估业功能的扭曲，这种功能的扭曲表现在：一、评估缺乏法律依据。评估的方法、手段和方式都没有上升到法律层次，没有被形成一种国家意识，大家只是按照行业内部达成的共识和惯例来进行评估。二、评估师自身缺乏法律意识。委托人说怎么评就怎么评，从根本上说就是这种约束评估业的法制匮乏使得评估业的功能扭曲。四川的这一案例也反映出目前中国评估师的法律素养和法律意识不够，评估师的职业道德水平有待提高。另外，评估机构内部管理不严也是导致案件发生的原因之一，换句话说，这种评估机构管理层缺乏防范措施和内部控制。评估体制的变迁导致了评估主体法律责任状态的改变，原来的行政管理体制一直使评估机构的责任状态处于行政庇护之下，市场经济将评估机构推向了社会，评估机构的责任状态就显现出来，这就是责任状态的变化。这就需要评估主体，包括评估师和评估机构大大强化其风险责任意识。2、宁夏改制造假案2001年11月宁夏瑞恒评估公司对中卫县城乡建设开发公司拟改制房地产进行了估价，估价基准日为2001年9月30日，瑞恒公司出具估价报告中一幢建筑面积为5,684平方米、土建已封顶的在建商品房－美利新村6号住宅楼，竟然“以核实后的实际付款额（鉴证费150元）作为估价值”。对此，公司财务人员解释说，房地产估价时该楼还没有动工，只花了150元的签证费。记者在当地建筑质量检查站查阅了该楼的施工档案，发现该楼开工的时间为2001年6月8日，竣工的时间为2002年7月19日。也就是说，在2001年11月进行房地产估价时，该楼已经施工4个多月。该楼于2002年竣工后，60套商品房很快销售一空，平均每平方米的售价就达800元左右。继而又“构想”出巨额“应付账款”，使数千万元的房地产被“估价”所吞没。另外如：槐树南巷商住楼，建筑面积780平方米，2001年7月15日开工，同年12月7日竣工，当时只估价了1,000元。美利新村8号住宅楼，为5层20套住房，建筑面积2,728平方米，2001年7月19日开工，2002年7月17日竣工，当时只估价了2,200元，等等。资产评估结果为：城乡开发公司资产总额1,557.3万元，负债总额1,571.75万元，净资产为－14.45万元,加上剥离锅炉房等房地产，实际剩余的净资产为－50.4万元，在这几年房地产市场日趋火热的情况下，国有资产不仅没有增值，反而濒临破产边缘？在记者采访中，中卫市许多干部群众对此表示怀疑，认为这中间存在大量国有资产流失情况。分析：这是一起典型的国有企业改制中国有资产流失案例，诚然，估价师在这一案例中既不是“主犯”，也不是最大的受益者，但不可否认，估价师由于技能低下出具了质量低劣的估价报告，在这起国有资产的流失中的确起到了推波助澜的作用。而从经济学视角看，由于违规成本不高等原因，一些估价师根本不怕违规，也就不用担心评估质量，更不用为了提高评估质量而去提高评估成本，因此评估成本低而又低，造成许多评估机构敢于任意压低价格抢揽业务，使整个行业的价格机制无序而又混乱，加上一些地方的强势部门甚至公开要求评估机构收费打折，或通过投标竞标招揽生意，这种在收费上严重违反专业标准的项目，必然导致评估过程的"偷工减料"，不讲章法的低价格注定成为评估结论低劣的"导火线"。在我国，各方普遍高估评估师的能力，对评估师的评估风险没有给予应有重视，评估机构自身对此也不重视，事前不准备、不投保，出事了只好自认倒霉。笔者认为，国内对估价风险度普遍关注不够，相关制度欠缺，一旦估价风险发生，相关受害人的利益将无法得到保障。3、麦科特上市造假案2001年９月２２日，中国证监会新闻发言人表示：麦科特上市前三年虚构利润9,074万港元，涉及伪造合同、虚开发票、伪造海关印章，有关负责人已被依法送公安机关追究其刑事责任。广东大正联合评估有限公司因涉嫌在惠州市麦科特公司造假上市一案中提供虚假报告，公司副总经理郑炳南增大对麦科特光电股份有限公司《资产评估报告》的资产评估值，还授意其公司人员陈志红补提了进口机器设备一个百分点的成新率，从而使评估值又虚增了2,205,136.00元人民币，最终使公司净资产达到1.1亿元人民币。日前广东大正联合评估有限公司被广东省高级人民法院取消了其在全省各级法院的年度委托评估资格。公司副总经理郑炳南因涉嫌提供虚假证明文件被捕，现关押于博罗县第二看守所。“大正”是全省为数不多的几家拥有证券类评估资格的公司，曾经被广东高院确定为全省法院2001年度的委托估价机构十强之一，但却在惠州麦科特公司造假上市一案中涉嫌提供虚假估价报告，在社会上造成了不良影响。分析：在目前的恶劣的执业环境下，估价师执业独立性差，完全依附于被评估企业，依附于评估机构的老板们。许多估价机构的老板本身不具备相应专业素质，其出资人、合伙人资格的取得，主要是由于其能通过各种关系获取大量的评估业务，业务是其立身之本，因此迎合客户的要求是这些老板的主要工作，而估价师在执业规范与老板的要求之间往往处于两难境地，出于利益驱动与生存压力，估价师往往成为各类评估造假案中的“帮凶”，如何保护估价师的利益，如何维护估价师的独立执业权，这问题不能得到解决的话，将成为阻碍房地产估价行业发展的最大“绊脚石”。4、上海世茂滨江花园房屋估价案2006年年中，上海浦发银行陆家嘴支行发现一笔高达1.26亿元的问题贷款，上海光华房地产估价有限公司也牵涉其中。在这笔问题贷款中，抵押方“优佳投资”和评估公司存在虚高评估抵押物(房产)价值，套取银行资金的行为，而抵押物正是位于“世茂滨江花园”的一套高档商品房，“优佳投资”之前买入价是2400万元，而上海光华房地产评估有限公司给这套房产的估值达到1亿元。按照当时的市场价格，抵押方可以借此从银行套现4600万元。因违规估价世茂滨江花园一套住宅，上海一房产估价企业被建设部曝光。昨天，国家建设部公布了房地产交易秩序专项整治工作的情况并表示，无证销售、售后包租、交易欺诈、非法中介等违法违规行为在目前的国内房地产市场上比较突出，在建设部公布的8起典型案