利用公式法简便计算房地产业应纳城镇土地使用税-高顿财务培训

城镇土地使用税是对土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地单位面积为计税依据而征收的一种税。现行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》是国务院于1988年9月27日发布，并于当年11月1日起施行的。2006年12月31日国务院发布了《关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，对1988年制定的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的部分内容作了修改，并重新公布。对于一般企业应纳城镇土地使用税的计算方法较为简单：应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税率。但房地产业与其它行业相比，在计算应纳土地使用税时，具有其复杂的特殊性。目前，房地产业在计算应纳税额时，首先需先算出已开发土地与待开发土地面积比值，再乘以总占地面积扣除已开发占地，然后再按照税率才能准确地计算出当期(季)应缴纳多少土地使用税，计算步骤十分繁琐。笔者根据近几年的实际操作经验认为，若利用公式法计算，比较简便易行。下面分步加以说明：一、公式的推导为计算推导方便，我们设：M代表宗地面积;N代表累计已出售房屋面积;G代表楼盘规划总面积;S1代表征收率;(目前县城、建制镇、工矿区规定税率县区为每平方年6.00元，则季1.5元/平方米，月0.50元/平方米)S代表当期(季)应纳土地使用税款。根据计算应纳土地使用税的几个步骤可综合列出下式：1.原式(1)为：S(元)=(M-M×N/G)×S1解析原式(1)，原式(1)表明：N/G是已开发出售房屋面积与总规划房屋面积的比值。M×N/G是应扣除已开发房屋分摊的占用土地面积。M—M×N/G是总占地面积减去已出售房屋分摊的占地面积后的应税土地面积。然后再×S1(税率)即为当期(季)应纳土地使用税额。2.化简式(2)为：S(元)=M(1-N/G)S1解析式(2)，化简式(2)表明是对原式(1)提取公因式M的化简式。二、公式的引用例：开封H置业有限公司某商住小区占地86700㎡，该楼盘总规划建筑面积120000㎡，一期开发房屋130套，面积15400㎡，楼盘于2012年11月开盘出售，并在同年12月份开具正式税票售出，利用简化式(2)计算该公司2013年第一季度应纳多少土地使用税(为计算方便N/G比值取4位小数)1.计算根据例题给出条件已知：M=86700㎡;N=15400㎡，G=120000㎡，S1=1.5元(6元/4个季度)。解：将上述已知因数直接代入简化式(2)S(元)=86700×(1-15400/120000)×1.5=113364.59(元)二期开盘后计算也很简单，只要注意将N加计上一期的15400㎡面积即可，不论开发几期，N均为累计面积。2.验算(按常规方法)解：A：先求出比值0.1283(15400/120000);B：再求出售出房屋分摊占地11123.61㎡(86700×0.1283)C：再把已分摊占地从总面积中扣除，算出应税面积75576.39㎡(86700—11123.61)D：再乘以税率等于113364.59元(75576.39×1.5)。通过以上验算，利用简便式计算的结果与常规方法结果完全相同。3.公式的速算若简化式(2)在计算时计算器每步不清零连算，方法更为简便。具体操作为：15400/120000=0.128333……(利用计算器退位键退至)0.1283—1×86700=—75576.39×6/4(月除以12)=—113364.59(元)为什么计算器不清零连算得出的结果为负数，这是因为本来应为1—0.1283，在计算时是倒减，结果肯定为负数，只要把负值当正值读，其结果无误，很显然连算的计算效率大大提高。切记：第一次出现的负数(75576.39)是应税土地面积。第二次出现的负数(113364.59)是应纳税额。并且此结果可直接填列到纳