经济型酒店选址要求、经营回报及典型案例2110452110

经济型酒店选址要求、经营回报及典型案例经济型连锁酒店概述：主力提供居住与简单商务功能经济型酒店：砍掉传统星级酒店中如大型餐饮、桑拿、浴池、KTV等投入与营运成本高但利用率低的配套设施，集中精力经营客房，成为专业的住宿场所。目前国内经济型旅馆的主要代表有锦江之星、如家快捷等，主要客群为背包客、旅行团和部分商务人员。客房设计：简洁、干净引进品牌经济型连锁酒店的优点——降低运营风险1、直接分享其品牌的信誉度与资源（旅行社等方面）；2、全程指导酒店的装修及后续经营，获取较成熟的管理经验；经济酒店相比星级酒店成本小，成本回收期快经济型酒店的投资回报率平均在10%左右，最高可达25%。行业统计得出的一般规律：

入住率达到50%，就可达到盈亏平衡。入住率90%左右，一般可以获得15%的利润回报率。经济型酒店成本回收期预估：假设一间标准经济型酒店，120间房，平均房价200元/日，年销售收入约700万元，净利润约为110万元。经济型酒店的前期投入：每间客房的装修费用在5万元左右（包括空调、洗涑洁具、卫星电视、宽带上网等设施。）则120间客房的装修费用总共为600万元左右。则成本回收期为5年以内。城市客栈透露，“我们的投资回报一般控制在3.5-4.5年”；如家透露“总部要求在3年内收回成本”。预测市场上的经济型酒店投资成本回收多在3-4年左右。经济型酒店选址注重：交通、人流与长期合理价位的租约

以如家的选址要求为例一、地理位置1、位于中心城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。2、邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。3、邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。4、邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。5、具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最好有一定的广告位。6、最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。二、交通条件1、交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大。2、在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。3、邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。4、交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。三、市政规划情况1、在确定选址之前，必须咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。2、选址所在位置一定要在红线内，在合同经营期内，无动迁可能。3、选址所处的区域的规划的情况，是否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）。四、以特许加盟方式合作五、房屋租赁1、房屋租赁价格合理，潜在的位置优势，租赁期不低于10年。2、房屋性质为商业服务业用地或可改变为该用途。3、产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人；房屋结构完好，布局合理，有较高的出房率。国内经济酒店案例——如家

以提供干净温馨的住宿为主2002年建立于北京，主要投资方为携程旅行服务公司与首都旅游集团。发展迅速，目前国内有92间直营店、20家特许经营酒店及6家市场联盟店酒店定位：提供居住为主大堂客房客房卫生间以位于一级城市一级地段的酒店为例。酒店建筑面积3600平方米，100间客房，年平均出租率85％，平均房价170元，特许如家5年为期的参考收益：项目

主要费用

年均销售收入

100间客房*85%*170元*365天=527.43万元

年均经营毛利润率（假设）

55%

年均经营毛利润

527.43万元*55%=290.08万元

一次性品牌特许费（按5年摊销）30万元/5年=6万元

装潢装修费（按10年摊销）

350万元/10年=35万元

设备购置费（按5年摊销）

100万元/5年=20万

特许主要费用（市场支持、服务费）

527.43万元*3%+527.43万元*3%=31.65万元

房产年均折旧费

100万元/年（或3600平米*0.765元*365天=100万元

营业利润

290.08万元-6万元-35万元-20万元-31.65万元-100万=97.44万元

营业所得税金

97.44万元*33%=32.15万元

税后利润

97.44万元-32.15万元=65.28万元

年投资收益率

65.28万元/(350万元+100万元)=15%国内经济酒店案例——如家

如家酒店模拟收益

投资直营店：投资改造、自主经营，独立挂牌。

“如家快捷酒店”“如家和美酒店”特许经营店：外派管理者，推广经营理念，独立挂牌。

“如家快捷酒店”“如家商务酒店”委托管理店：外派管理者，推广经营理念，联合挂牌。

“如家酒店连锁”市场联盟店：提供销售平台，提供管理服务，联合挂牌。

“如家酒店连锁”国内经济酒店案例——如家

如家连锁酒店的经营模式锦江之星隶属锦江国际集团，是中国第一家致力于经济型连锁酒店专业公司，也是中国目前规模最大的经济型酒店管理公司。截止2005年底，锦江之星已拥有连锁旅馆110家。锦江之星拥有近50000个常客会员，会员入住占总入住的比率超过30％，散客比率超过80％。

标准房二类城市140-200之间，北京上海地区约在300-400左右国内经济酒店案例——锦江之星

发展早，预订网络成熟大堂客房餐厅茶餐厅（一）收购

由锦江之星投资购买现有物业，并投资将其改造成锦江之星旅馆。要求：

（1）出让方必须拥有产权与土地使用权；

（2）房屋或土地可用于商业服务业的用途；

（3）能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。

（二）租赁

由锦江之星租赁现有物业，并投资将其改造成锦江之星旅馆。要求：

（1）出租人应拥有房屋或土地的产权与使用权，产权关系清晰；

（2）租赁价格合理，租赁期一般为20年；

（3）房屋可用于商业服务业或可改变为该用途；

（4）能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。

（三）加盟

由业主自己投资按照锦江之星的要求将其拥有的物业改造后加盟锦江之星。加盟要求：

（1）加盟者有适合长期经营物业的产权或使用权；

（2）承认加盟章程、按期缴纳费用；

（3）同意按照锦江之星统一的硬件标准进行装修改造；

（4）服从锦江之星旅馆公司的统一领导，保持统一的管理服务标准。国内经济酒店案例——锦江之星

合作方式：收购/租赁/加盟国内经济酒店案例——城市客栈

依托华侨城旅游资源，定位较高端的商务型经济酒店