魁奇路黎冲东风项目前期策划与营销方案

谨呈：佛山市东方运通投资2021-10-18魁奇路黎冲东风工程

前期筹划&营销方案价值点挖掘，达成目标PART4公寓定位…………….….45PART3商业定位…………….….25PART1工程分析………………..4PART2物业形态验证…….….14PART5物业开展建议……….….59PART6定价策略&经济测算………………...…96PART7形象定位……………….107PART8营销铺排……………….115PART9广告表现……………….143PART10泛澳简介…………….155地铁规律：一个地铁通达处，它的城市化速度、城市现代速度会提高5倍一个人的城市观：一个人45分钟用他自己的出行方式所能到达的地区就是他的城市地铁的终极价值：无论商业还是生活方式的，就是让城市中心不止属于少数人，是让这个城市属于所有的人城市因地铁而繁华本工程因地铁更赋价值PART1工程分析旧城改造片区、新城市开展主轴，与城南成熟生活片区成犄角之势，客户认知度较高地段印象城南板块作为佛山最早形成的豪宅板块、商务核心，商业旺盛，写字楼林立，住宅小区遍布，并拥有成熟完善的生活配套以及浓厚的商务气氛；本工程原为新陶陶鱼翅海鲜酒家所在地，周边为即将全面改造的澜石片区，以及广佛地铁的魁奇枢纽站、东平河新城区等城市开展中轴，未来的佛山中央商务区，升值潜力巨大，客户认知度高。季华五路汾江南

路城南成熟生活片区魁奇路东平河高尚商住区亚艺高尚生活区本项目两大城市主干道交汇处，周边城市路网密集，到达性和昭示性优魁奇路为大佛山“四纵九横〞快速路网中的“横四〞，是连接顺德、禅城、南海三区的干道；本工程位于魁奇路及汾江路两大城市主干道交汇处，5分钟车程直达禅桂中心、顺德乐从。季华路魁奇路佛山大道汾江路岭南大道南海大道本工程绿景路文华路至桂城中心区，5分钟至广州，25分钟至乐从，2分钟至大良，30分钟至禅城中心区，2分钟区域交通区域交通根据?魁奇路地铁枢纽站地段城市节点城市设计方案?，魁奇路站规划为地铁1号线和2号线的换乘枢纽，结合新佛山客运站，将形成强大的交通换乘系统。工程北面紧邻广佛地铁1号线出口,通过一次换乘可达广州火车站、广州新客站、广州市荔湾区、海珠区、花都区、南沙区、番禺区等，将于2021年开通。真正地铁上盖物业，佛山市地铁站枢纽站口，强大交通换乘系统，无缝链接广佛本工程魁奇路汾江路广佛地铁魁奇路站出口1号线2号线魁奇站新佛山客运站魁奇路广佛地铁枢纽站地铁2号线地铁1号线区域配套工程周边配套不完善，缺乏商业气氛，依托城南成熟生活板块，2分钟车程内生活教育、休闲娱乐、商务办公配套一应俱全丽日玫瑰名城商业街东江龙饮食娱乐城惠景中学惠景公园季华公园东建世纪广场沃尔玛广场财富大厦市一医院好又多佛山二中城南小学惠景市场财政大厦顺联国际流行前线经华大厦华远大厦季华大厦公交大厦厚辉广场开展大厦本工程有色金属市场地铁1号线国际家具城澜石金属交易中心周边环境工程东临汾江路，北面与魁奇路站地铁出口广场相连，东面及北面与鸿业豪庭、丽日玫瑰名城、世博嘉园、财富大厦、信息大厦隔路相望，西面及南面紧邻村屋，具有城市感，但村居及厂房带来局部不良影响魁奇路、财富大厦、信息大厦北面地铁出口广场规划用地新佛山汽车站规划用地西、南面村屋、厂房项目地块东北面鸿业豪庭、丽日玫瑰名城东面世博嘉园东临汾江南路魁奇路与汾江南路交汇处区域规划澜石片区改造，东平河北岸新的高尚居住区，规划中的医疗教育、休闲娱乐、商务办公配套一应俱全本工程B区总面积为226.35亩，位于“一河两岸〞的轴心位置，是未来城市的核心，确定为未来佛山展示最具现代化气息的窗口，将是城市的名片，在该片区内，将主要建设高档星级酒店、写字楼和商业中心。面积约150万平方米的澜石片区改造，该片区成为佛山史上最大旧改工程。该片区将高起点规划设计,高标准改造建设,建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区〞、“节能社区〞和“环保社区〞总用地面积11824.9㎡用地使用性质商业（办公）公寓用地容积率6.0建筑密度40%绿地率30%建筑层数5-27层，建筑高度98.5米限制条件裙房退缩汾江南路道路红线12.54米，塔楼退缩汾江南路21.3米；裙房退缩黎明路道路红线8米，塔楼退缩黎明路道路红线21.3米。地块指标地块呈狭长不规那么形状，中小规模，容积率较高，同时受规划限制条件较多区位交通●城市开展主轴、主干道交汇口，地铁上盖规模体量●总用地1.18万，中小规模，高容积率环境配套●缺乏生活配套、商业气氛薄弱，受村屋负面形象影响大区域规划●中央商务区、澜石城市“交通枢纽商业圈〞，开展潜力大地块指标●商业〔办公〕公寓用地，地块狭长不规那么工程属性小结：本工程——城市开展主轴/地铁上盖/投资型宜商宜居工程SWOT分析优势(S)1、真正地铁上盖，直驳魁奇路地铁站；2、临魁奇路、汾江路干道，交通便利；3、昭示性强，有条件打造区域地标；4、开发商实力雄厚，开发经验足；5、沿街面长，商业价值大；6、规划指标弹性大；劣势(W)1、所处区域存在生活配套不成熟、公交线路少，商业气氛薄弱等问题；2、项目东北两侧贴近主干道，日常车流量大，容易受到噪音影响；3、用地面积小，地形狭长，设计空间受限制机会（O）1、东平新城定位以及城市发展向南推进，区域价值凸现。2、澜石区域改造，趋向形成浓郁的居住氛围3、区域商业形态较分散，未有大型成规模项目。4、直临地铁站及客运总站，巨大人流物流前景；5、未来同周边其他项目可形成一个商业圈；SO战略（发挥优势，抢占机会）威胁(T)1、周边存在其他规划中的大型商业项目，日后面临激烈竞争；2、目前区域人流及居住密度不足支撑商业气氛；3、项目商业体量较大，市场支撑成难点WT战略（减少劣势，避免威胁）1、最大限度发挥地铁物业地段价值优势2、业态设置价值最大化3、形成差异化商业格局1、弱化居住功能，凸显投资及商业价值2、着眼于区域商圈的互补及协调PART

2物业形态验证★各物业形态验证PARTTHREE2九鼎国际城星星项目卓远国际季华路板块城南板块岭南大厦财富广场金海广场未来供给集中在季华路和城南板块，定位高端，市场竞争剧烈，写字楼价值空间有限。片区楼盘写字楼体量城南财富广场22066.9㎡岭南大厦约28000㎡季华商业带金海广场30000㎡九鼎国际城写字楼项目约30000㎡卓远国际30000㎡星星华园地块写字楼30000㎡旧城区国际商业中心25000㎡环球国际广场27017.4㎡写字楼本工程工程周边商务气氛薄弱商业魁奇路地铁枢纽站地段城市节点区域的设计定位为：城市“交通枢纽商业圈〞，将与祖庙片区的旧城商业圈形成南北两大吸引点；结合城南历史文物古迹，该区域将创造有人文气息的城市开放空间，并藉此为根底建设成为美食购物与商务度假并重的城市旅游新中心。规划为城市“交通枢纽商业圈〞，将与祖庙片区的旧城商业圈形成南北两大吸引点，本工程未来开展潜力巨大魁奇路汾江路本工程利超国际工程世博商业中心建筑面积达16万平方米，是佛山新城市中心组团已规划最大、档次最高的商业旗舰工程，会聚国际一流名店、超市、百货，是集中购物、饮食、娱乐、文化交流与合作于一体的现代体验式消费场所，将引进多个国际知名的零售业、饮食业、娱乐业巨头进驻经营，辐射整个周边地区的商业中心地带商业面积大于18万平方米的综合购物中心2021—2021年，佛山市场上公寓的供给量有放大的趋势，主要集中在禅城季华路、岭南大道沿线以及广佛地铁沿线。九鼎国际城南区公寓，约8万平米凯德城脉公寓，共1.5万东江国际公寓，5万慧港国际四期,2-4万柠檬时代，约2万瑞安工程，约3万平米星星工程公寓，约2万恒福国际公寓，约2万平米2021—2021年公寓供给放大，但大局部都集中在禅城为主公寓本工程利豪名郡公寓，约300套逸彩美寓，约2万平米18禅桂城区公寓市场开展历程：04年起步，08年起进入成熟期，价格及租金维持稳定上涨2004，酒店式公寓概念登陆禅城，引发公寓投资热潮；2005，佛山公寓市场营销全面升级，效劳和营销意识加强，但仍属于跟随概念时期；2006，佛山公寓“里程碑〞的一年，由此进入全面创新时代，投资全面升温；2007年，佛山公寓应政策之变，市场供给减少，产品上注重物业管理升级；2021年，佛山公寓开始带装修出售，供货量进一步减少，但推出即根本售罄。保利花园柠檬时代九鼎国际城南区恒福新城南区江南名居美邦公寓星星华园国际……阳光公寓酒店逸彩世家俊怡花园红棉雅苑荟丽·精英城世纪名轩东海湾城寓鸿业现代城峰尚0757汇博·星辰蓝钻星城盈彩美居东方广场金色家园帝景蓝湾红棉雅苑环球国际广场桂南名都时代名轩2004年2005年2006年2007年7.8万7万9万8.8万22万21万10万9万80万2008年2009-10年保利双子星慧港国际8.5万8.5万2021年起，佛山公寓市场开始放量供给，但价格及租金预计仍将维持稳定上涨。公寓192004-2021年佛山禅桂公寓物业价格走势图〔单位：元/平方米〕公寓价格高涨的市场支撑：产品溢价增加产品附加值〔复式、双阳台、赠送入户花园或大凸窗等〕，酒店式效劳增值；带精装修及家电出售。客户层面扩大佛山城市转型，就业人群向商贸方向转移，产生大量白领阶层，并且这一阶层的数量在逐年扩大，再加上广州、深圳来佛山工作的白领也在增多，小户型的需求量也在日渐增加；同时，小户型及公寓租金及售价的稳定增长也增加了对投资客的吸引力。产品溢价，客户层面扩大，支撑价格一路走高，地铁上盖物业受热捧，打造公寓产品有利于提升本工程消化速度和溢价，实现快速套现公寓随着广佛地铁1号线的即将开通，地铁上盖公寓产品备受追捧，地铁方便、快捷、舒适的特性将成为年轻人交通的首选。禅桂城区的高级酒店主要集中分布在禅城一带，现有三星级以上酒店的入住率都保持在80%左右20酒店项目位置星级房间数车位数住宅收费出租率标准双人间折扣佛山宾馆汾江南路75号五星5003506388折80％华侨大厦祖庙路14号四星1602005287折75％金城大酒店汾江南路48号四星1861504987折75％金湖酒店普澜二路23号三星1431304807折80％禅城酒店汾江中路103号三星150204987.5折80％南国大酒店汾江南路67号三星200604987.5折70％旋宫酒店祖庙路1号三星160203206折60％珠江大酒店亲仁路1号二星60302987折80％目前禅桂城区仅有一家五星级酒店佛山宾馆，从入住率高达80%来看，佛山酒店客源充足，高档酒店明显缺乏酒店未来2-3年禅桂地区将兴建多家高档酒店，高档酒店市场竞争日趋剧烈。21酒店名称项目选址星级建设进度开业情况备注保利洲际酒店桂城千灯湖五星已封顶预计2008年底美国洲际酒店集团品牌，168米高建筑喜来登酒店桂城千灯湖五星已动工2009年美国喜达屋酒店集团品牌阳光假日国际酒店桂城千灯湖五星刚开始动工2009年尚未落实酒店管理公司恒安瑞士大酒店禅城祖庙五星已封顶2008年莱佛士－费尔蒙特国际酒店管理公司季华大酒店禅城季华路未定未落实——未落实银濠假日酒店禅城季华路未定未落实——未落实中盛酒店禅城季华路未定未落实——未落实新中源大酒店禅城南庄五星报批中已营业——结合现在已有的佛山宾馆，禅桂城区在2021年将同时拥有9家高级酒店〔6家已确定为5星级〕，接近广州水平，工程区域即拥有3家，市场竞争剧烈酒店岭南大道魁奇一路世博家园丽日豪庭魁奇总站黎冲世博商业中心：星级酒店工程B地块：碧桂园星级酒店工程东江国际酒店工程工程周边拟建的星级酒店工程位置示意图季华五路工程周边酒店分布图未来区域高端酒店市场竞争剧烈，而且酒店物业投资风险大，回报期长等因素，本工程不建议打造酒店物业23观点一：佛山禅桂城区目前酒店数量少，明显供不应求，但未来禅桂城区将有多家高端酒店推出，本区域即有3家，高端酒店市场竞争剧烈；观点二：高端酒店物业对工程区位要求严格，必须位于核心商务区或紧邻核心干道，本工程条件缺乏；观点三：酒店投资风险大，回报期长，经营难度大，不符合开展商目标，不作考虑；酒店物业方向小结写字楼：季华路和城南板块未来供给集中，定位高端，市场竞争剧烈，本工程不建议打造写字楼商业：规划为城市“交通枢纽商业圈〞，将与祖庙片区的旧城商业圈形成南北两大吸引点，工程未来开展潜力巨大公寓：未来禅城供给放量，地铁上盖物业受追捧，价格一路走高，有助于提升工程消化速度和溢价，实现快速套现物业类型快速回现能力(关键指标)高价能力(关键指标)升值潜力(参考指标)综合评价公寓★★★★★★★★★★★★★★商业★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★写字楼★★★★★★★★★★★酒店★★★★★★★★★★★★泛澳观点：建议形成以公寓+商业的物业酒店：未来区域高端酒店市场接近饱和，本工程不建议打造酒店物业PART

3商业定位★3.1模式探讨3商业定位从商业方向来看，主要分为集中商业、主题商业、街铺商业方向大型集中商业街铺商业分类商业特征大体量的商业集中地，以沃尔玛、百佳等大型百货、步行商业街、商业广场、主题广场等形式为主以满足小区内的商业需求为主，依托小区内的业主，构建小区商业配套和周边消费聚集地主题集中商业以百货店及电器、陶瓷城、家具城、汽车市场、五金专业市场等、数码城、食街、酒吧、夜总会等商业分类大型集中商业开发具备以下几个条件：在城市核心地带公共交通兴旺功能与区域相互补充集中商业永远设置在城市的核心，最繁华的地带周边环境商业气氛较浓路网兴旺，公交设施便捷；便于周边人流聚集地段拥有较高商业价值

例如地铁上盖或者在商业核心区业态功能能够与周边需求明显互补有足够的人流支撑周边存在较大消费群体周边道路需要到达一定的人流值才可以开发集中商业；附近存在较大消费人群；城市核心人流支撑交通便利周边已具备一定商业气氛商业气氛显然，本工程不具备大型集中商业的四大要求，做集中商业的条件不成熟。商业核心价值：地铁上盖、城市开展主轴、具备辐射广佛两地范围的商业半径佛山最早形成的豪宅板块、商务核心，并拥有成熟完善的生活配套以及浓厚的商务气氛位于澜石改造片区，城市开展中轴，两大城市主干道交汇处，周边城市路网密集，到达性和昭示性优，配套尚未完善，商业气氛淡位于佛山交通枢纽位置，交通网络四通八达，广佛地铁接驳集中商业设计，为商业价值带来大量人流和无限的升值可能。本工程具备辐射广佛两地的商业半径，未来升值潜力巨大！城市“交通枢纽商业圈〞，将与祖庙片区的旧城商业圈形成南北两大吸引点区位价值片区认识交通配套消费人群区域规划价值分析地块指标汾江路上近200米的沿街面，最正确展示效果城南板块高档社区、写字楼群集，城市财富人群聚集地，片区消费能力较强世博商业中心竞争分析总用地面积：86822㎡净用地面积：46769㎡商业面积：约16万㎡规划定位：佛山新城市中心组团已规划最大、档次最高的商业旗舰工程，会聚国际一流名店、超市、百货，是集中购物、饮食、娱乐、文化交流与合作于一体的现代体验式消费场所，将引进多个国际知名的零售业、饮食业、娱乐业巨头进驻经营，辐射整个周边地区的商业中心地带净用地面积：11824.9㎡容积率：6.0建筑面积：约7万㎡，其中商业约2万净用地面积：59591㎡容积率：6.0建筑面积：36万㎡，其中商业约18万㎡规划定位：集商业、居住、客运、公交枢纽于一体的综合性大型建筑。受世博商业中心和利超国际竞争影响，本工程宜打造与之形成互补性业态比照利超国际工程、世博商业中心，本工程在体量、形象、气氛等方面均不占优势，宜采用跟随战略汾江南路魁奇路利超国际项目本工程受世博商业中心和利超国际竞争影响，本工程宜打造与之形成互补性业态本工程商业物业形态宜采用特色主题商业城市开展主轴地铁上盖商业，规划为城市“交通枢纽商业圈〞，具备辐射广佛两地的商业价值受人流量限制和区域成熟度影响，本工程不适合做大规模的集中商业商业物业形态小结强调同周边商业差异化及互补性主题商业业态定位模式核心功能核心商圈辐射范围典型案例专业市场型贸易全市（甚至全国）金属交易中心、钢材城、陶瓷城、家具城、汽车市场、五金专业市场等社区服务型购物一般为3-5公里百货店及电器、沃尔玛、百佳等大型超市休闲娱乐模式某种特定的休闲、娱乐需求全市范围商业步行街、动漫电玩、潮流店、品牌店、食街、休闲会所、夜总会等主题商业业态有如下几种:商业模式本工程周边主题购物型百货商场竞争情况成功关键要素：周边生活人口足够，人流量大，消费力较强，通达性、昭示性要求高，商业气氛成熟，富有商业特色项目周边环境概况经营特色经营状况东建世纪广场季华商圈核心地段，人流较大，商业氛围较浓商场面积20180平方米，共4层，以服装、精品百货为主首层以屈臣氏、KFC为主力店带动人流1楼较好；2楼以上较差；顺联广场季华商圈核心地段，人流较大，商业氛围较浓总建筑面积45000㎡，1～5层经营面积达29000㎡，共5层，超市、百货与酒楼以国际品牌为龙头的精品百货5楼餐饮较好九鼎国际城季华六路与文华中路交界处，周边人流较少，城中村，美食娱乐行业氛围较浓大型MALL商业规划，商业面积约10万平米。预计2010年之后入市世博嘉园商业中心位于魁奇路和汾江路交汇处，地铁上盖，周边澜石金属市场、人流较少，商业氛围较淡大型MALL商业规划，商业面积约16万平米。预计2010年之后入市利超国际项目位于魁奇路和汾江路交汇处，地铁上盖，人流较少，商业氛围较淡大型MALL商业规划，商业面积约18万平米预计2010年之后入市受工程规模限制，同时周边规划中2个大型MALL直接竞争，市场风险大，不具备做大型集中商业。未来直接竞争对手，比照本工程，规模、地理位置相对优越模式探讨成功关键要素：行业商业气氛成熟，规模、聚集项目概况经营特色经营状况本项目的经营风险华艺装饰材料城位于季华路与佛山大道交汇处，占地88000m2，拥有铺位550间，是佛山目前最具规模的装饰材料总汇，装饰材料较好高中国陶瓷城周边陶瓷厂商聚集；总建面75万平方米；每年举办全国一流的陶瓷博览会；陶瓷较差高华夏陶瓷城占地1400亩；包含与陶瓷相关的各类产品与服务；陶瓷一般高佛山国际车城位于佛山大道３８１号，总占地面积1354亩，其中首期工程占地面积119800平方米，总建筑面积约91000平方米，佛山市规模最大的的大型汽车专业市场汽车交易较好高澜石国际金属交易中心位于中国不锈钢名镇；总建面93万平方米；政府扶持；包含与不锈钢相关的各类产品与服务不锈钢等金属交易一般高本工程周边的专业市场特点规模大，与周边产业链相关，市场空间较小，可行性不大。本工程周边主题购物型专业市场竞争情况模式探讨项目概况基本辐射半径经营特色经营状况沃尔玛2007年12月20日开业，商场营业面积约为15，000平方米，约1－3公里主营生鲜、食品、服装、家电等。一般季华货仓商场成立于一九九八年八月，商场的经营面积约10000平方米约1－3公里集新鲜街市与传统百货双结合的现代新型货仓式超市。一般好又多2005年9月12日开业，卖场面积达8000平方米，约1-3公里主营生鲜、食品、服装、家电等。一般百佳2007年1月1日开业。营业面积3000多平方米，提供商品15000多种，约1-3公里包括“百鲜街”和各种日常生活用品一般易初莲花佛山雅居乐店，未开业约1-3公里本工程片区社区效劳型商业丰富，周边缺乏小区住宅支撑，且社区效劳型商业可实现的商业价值较低，可行性不大。本工程周边社区效劳型商业竞争情况成功关键要素：周边生活人口足够，人流量大，消费力较强，低租金，以知名品牌的大型超市为代表模式探讨成功关键要素：规模、聚集、特色、人气本工程周边休闲娱乐商业集中，经营畅旺，竞争剧烈，但不同业态相对独立，缺乏互动，如与周边同类业态的商家形成显著的差异化，本工程可建立竞争优势。本工程周边休闲娱乐型商业竞争情况名称位置环境规模特色经营状况季华美食城季华四路占地15万平方米

大型特色食肆聚集，香锅里辣、湘源食府、鲤鱼门食神大酒楼、喜洋洋川菜馆等特色餐馆较好天马娱乐城季华路五路经华大厦首层总建筑面积4000多平方佛山中高档大型夜总会俱乐部较好浅水湾休闲会所汾江南路总建筑面积2000多平方大型的沐足、按摩馆，以泰式按摩为特色。同时容纳116个客人，有女宾部。分两层楼，配有蒸气房、浴室、休息室、免费网吧较好丽日玫瑰摩尔坊商业街汾江路旁建筑面积3万平方米广佛地铁出口附近。社区商业定位，一边是品牌商铺，另一边是饮食、娱乐场所。知名商家：六本木、丽日会较好好乐迪KTV同济西路建筑面积2000多平方米中档、量版式KTV，特色餐饮，有配套自助餐较好模式探讨商业价值的实现对整体品牌的贡献竞争程度项目优势经营风险可售性提高项目形象促进后期住宅价值提升及销售百货购物模式高低高低高高专业市场模式高低高高低低社区服务型低中中低中中特色休闲娱乐购物型高高低高高高娱乐休闲购物是本工程的最正确选择，前提是必须与周边竞争对手形成显著的差异化!特色主题商业模式研究小结★3.2差异化探讨3商业定位——从消费者需求角度——从工程价值角度佛山消费者的休闲娱乐需求分析物质满足精神满足高低低高日常温饱普通聚会招待客人或朋友重要聚会、庆典家庭享受佛山休闲娱乐业的主流本项目的机会客户分析消费者写真〔一〕——自我享受型的高端客户购房情况：房价130万、二次置业根本特征：刘先生，40岁左右，五口之家，太太为海关职员，同老人一起居住。喜欢清静。消费习惯：业余爱好较少，一般就是喝茶生意很忙没有什么消遣对周边商业的需求：清静点的不要吵的都行，比方服装精品店运动健身美容美发方面的比较喜欢酒楼一定要高档的夜总会KTV就最好不要了，因为太吵了。而且人太杂，不喜欢经济实力强需求：高档休闲客户分析购房情况：总价140万一次性付款二次置业根本特征：林先生：45岁左右，做建筑生意。一家四口，有一儿一女。儿女读高中。拥有一辆私家车，目前住在桂城，自建四层房屋。消费习惯：喜欢喝茶喜欢上佛宾等高档酒楼消费请人吃饭喜欢吃饭、唱K、沐足一条龙效劳喜欢旅游，一放假就出游，明天就要去韩国、日本游一般在香港买衣服，很少在本地买对周边商业的需求：超市、市场一定要有最好有间医院，不一定要大，卫生所都好，可以应急希望酒楼、KTV、桑拿等全都有，方便请客消费者写真〔二〕——应酬广泛的商务人士经济实力强需求：高档休闲客户分析购房情况：总价73万二次置业根本特征：陈女士40岁左右。家庭拥有私车一辆10万左右一家三口前来看楼，其姐已在本工程购置一房消费习惯：请客吃年饭等喜欢上佛山宾馆对周边商业的需求：超市是必须的酒楼一定要高档不要影响小区居住可以有些KTV酒吧等方便招待朋友大型健身中心、美容中心挺好，但消费价格要适中。消费者写真〔三〕——中高端客户需求：高档休闲经济实力中等客户分析本工程的定位方向——特色休闲娱乐购物差异化方向探讨小结规划定位：规划最大、档次最高的商业旗舰工程，会聚国际一流名店、超市、百货，是集中购物、饮食、娱乐、文化交流与合作于一体的现代体验式消费场所，辐射整个周边地区的商业中心地带世博商业中心规划定位：集商业、居住、客运、公交枢纽于一体的综合性大型建筑。利超国际工程偏重于购物、消费偏重于物流、居住本工程的业态组合建议：——以特色中大型餐饮为核心，符合佛山人喜吃乐吃的消费习惯；——融合主流中大型休闲娱乐功能，提供系列化效劳，满足客户需求；——高档次，成为佛山进行高档休闲的首选，提升工程整体品牌；——最好是佛山目前没有的，可充分调动佛山人的好奇心和消费欲望。特色休闲娱乐购物的主题商业商业定位——强调工程与客户生活的相关性——表达了与竞争对手的区别——对广泛的客户产生吸引PART

4公寓定位季华路禅桂在售及将售小户型及公寓分布

亚艺板块柠檬时代九鼎国际城恒福新城南区金地九珑璧汇银环湖国际中海文华熙岸怡翠宏璟鸿祥花园东平河板块桂澜路千灯湖-桂城东板块江南名居万科金御华府保利星座中海万锦东苑桂南名都美邦公寓桂城东方水岸依云水岸东江国际利豪名郡禅城老城区板块凯德•天伦世嘉小户型公寓星星华园国际东建文华尚领逸彩美寓一季度二季度三季度四季度2021年2021年09年～10年公寓东江国际、利豪国际将成为本工程的主要竞争对手本工程，约1200套星星华园国际/约3万平米东江国际商住中心/约800套一季度二季度江南名居/30～60平米/约400套，约2万平米美邦公寓，约130套，约7千平米恒福新城南区，约10万工程将遭遇东江国际、星星华园国际、九鼎国际、东建文华尚领等工程公寓产品的直面竞争公寓市场三季度四季度利豪名郡，约1.3万九鼎国际/约2000户，约8万平方米逸彩美寓，约130套东建文华尚领/约1000套公寓地点位于禅城区岭南大道东侧、魁奇路南侧，东平新城区内总用地面积：33459平方米规划总建筑面积约115286平方米A地块设三层商业配套裙楼，9层的LOFT公寓一幢，套数121套；26层酒店公寓一幢，套数360套；28层的办公公寓一幢，套数365套。公寓共846套B地块，11层商住房三幢、18层商住房五幢。住宅套数402套商业面积2162.6平方米小汽车位907

个，摩托车位876

个9FLOFT公寓26F28F11F18F18F18F东江国际概况个盘分析酒店公寓办公公寓东江国际产品分析面积50-7070-8080-9090-100100-110110以上合计户型1+1房

34

2房

37198

3房

94345

N+1合并户型

18

合计07119894363384（402）比例0%18%52%2%11%16%100%面积30-4040-5050-6060-7070-8080-9090－100合计户型写字楼公寓

190607540

365LOFT公寓3213405391121酒店公寓

29244123

360合计348411711611691846比例0.35%57%13.83%13.71%13.71%1.06%0.12%100%住宅产品：70~90平米占70%公寓产品：40~50平米占57%用地面积31309平方米总建133495.51平方米容积率：绿化率：其中商业面积约3575平方米；商务公寓面积约50321平方米，约1158套；住宅面积约43825.55平方米，总户数511户东建文华尚领个盘分析户型户型面积（㎡）套数套数比例2房2厅7019211%3房2厅9022413%3房2厅100966%商务公寓30－50约115869%汇总总建约94000㎡约1670100%

商铺约3575㎡车位约1015个（地下、地表）公寓产品竞争点：1、地铁概念：“地铁上盖〞、“地铁沿线物业〞2、公寓精装修：公寓产品以精装修出售3、产品设计：使用面积赠送、LOFT灵活空间利用4、物业管理：联合酒店管理机构，提供高素质物管效劳；5、配套：商业、购物、休闲娱乐配套案例借鉴-慧港国际核心竞争力“成品公寓〞项目名称慧港国际项目位置岭南大道总建筑面积约9万㎡总套数共1栋约345套（公寓）产品公寓30-50㎡均价公寓8800元/㎡装修标准1000元/㎡推出时间08年1月成交情况推出1栋345多套，开盘当天成交70%，消化周期1个月依靠单一卖点〔成品公寓〕实现迅速热销及相对高价！项目名称桂南名都（二期）项目位置南桂东路与桂澜路交汇处(花苑小学旁)规划总用地22496㎡总建筑面积75120㎡容积率3.33总套数600多套（公寓）产品住宅83-122㎡，公寓32-60㎡均价公寓9000元/㎡装修标准1200元/㎡推出时间08年1月底客户情况投资客占80－90％，以禅城区为主，案例借鉴-桂南名都核心竞争力“地铁上盖〞依靠“地铁上盖〞单一核心卖点，实现迅速走货及高溢价！依靠单一卖点〔地铁概念〕实现迅速热销！案例借鉴-美邦公寓核心竞争力“地铁概念+赠送面积+精装修〞项目名称美邦公寓项目位置桂城南海大道总建筑面积约0.7万㎡总套数共1栋约130套（公寓）产品公寓30-50㎡均价公寓11000元/㎡装修标准2000元/㎡推出时间09年10月成交情况推出1栋180多套，开盘当天成交100%，消化周期1个月依靠多重卖点〔地铁概念+赠送面积+精装修〕实现迅速热销及绝对高价！佛山公寓成功销售的经验总结成品公寓地铁概念卖点慧港国际桂南名都美邦公寓地铁+精装修+赠送面积结果销售快速相对高价销售快速+绝对高价公寓多卖点对于销售的帮助较大，增加卖点有利工程销售速度的提升和销售价格的提高。本工程公寓卖点建议成品公寓地铁概念卖点赠送面积本工程物业效劳本工程的公寓建议：——以35-45平方米的小户公寓为主，创造条件博取高价；——地铁上盖概念，引入地铁出口直接连接负一层商业；——偷面积设计手法，高使用率，高实用性，填补公寓使用缺陷；——成品公寓为投资者省去装修的烦恼，创造便利的投资时机。真正的地铁上盖物业超高使用率、成品公寓公寓定位——强调工程与客户生活的相关性——表达了与竞争对手的区别——对广泛的客户产生吸引地理位置交通可达性溢价空间总体评价九鼎国际公寓处于成熟的季华路板块，但自身氛围还有待发展处于主干道沿线处于成熟的板块中的未完全成熟区域，区域商务发展潜力很大星星华园国际公寓处于目前已经很成熟都市商务氛围浓郁地段处于地铁口、主干道沿线区域商务发展潜力巨大东江国际公寓处于未来城市中心区，周边配套尚未完善主干道沿线，公交有待发展随着规划落成，商务发展潜力很大本项目处于城市向南推进的发展中轴，周边配套相对不成熟主干道沿线，过境感强，未来有地铁规划中的城市中心及商业圈，新旧两大片区的结合部与主要竞争对手的综合比照本工程处于目前商业气氛薄弱、生活配套不成熟，但交通便利，未来片区开展存在巨大潜力，存在较大市场时机，可以博取高价，快速回现。公寓市场PART5物业开展建议商业分析地块的商业价值分析Block1Block2Block3B1位于地块北侧，地处分江南路与魁奇路交汇口，毗邻地铁出口广场，人流旺盛，进入性、昭示性及商业价值最高，适宜设置广场和主入口；B2东临汾江南路，西临村屋，临街面长，人流量、进入性及商业价值次之；B3位于汾江南路和规划黎明路交汇口，距离地铁口最远，人流相对较少，商业价值较低。在资金回笼压力不大的前提下，建议适当增加商业体量以提升工程的配套。商业价值：B1>B2>B3昭示性区域进入性强区域

本工程打造融合公寓、商业一体的综合性物业物业组合交叉定位原那么——和周边的商业区分优劣势，根据工程的特点和优势定位适合自身的业态，造成和周边商业的互补总体规划原那么——对于不同楼层适应的客户进行分区定位，确定商业的主题才进行招商和销售；低层分割小面积销售原那么——将工程的底层高价值商业尽可能销售，实现较快的资金回收；高层组合大面积出租原那么——对于高层目前价值较低的局部先行持有，等商业价值凸现后再考虑变现。商业公寓小面积原那么——针对投资客户，控制面积和总价，降低投资门槛；高使用率原那么——增加户型附加值，弥补公寓使用率低的缺点，增加竞争力；精装修原那么——使投资客户投资便捷，有利于投资客户的引进；代租原那么——增加物业管理的效劳内容，帮助租户进行出租的打理和效劳，增加出租的效劳，减少投资客户的打理苦恼。+工程概念性规划建议昭示性建筑符号精神堡垒，认同感、标识性、身份象征5层商业裙楼1、充分利用沿街商业价值2、对外昭示性5F24F29F公寓塔楼之间的连廊及平台绿化24层公寓塔楼1、由于地块形状限制，公寓朝向根本为东西朝向；2、建议分为两栋公寓建筑，中间用连廊及平台花园连接。3、考虑工程公寓户型特点、工程分期及营销概念的附加，建议分两栋塔楼设计。29F6-29层公寓塔楼物业组合及竖向分布建议6-29F1-5F5层商业裙楼具有视觉冲击力的建筑符号，距离广场和地铁出口更近，增加人流引入公寓公寓-1F-2F局部商业，局部人防车库地下车库层高3米，总高72米首层高6米，2-5楼层高4.5米，总高24米负1层高4.5米负2层高3.6米总用地面积11824.9㎡地上建筑面积65436㎡地下建筑面积14000㎡总建筑面积（包括地下车库）79436㎡用地性质商业（办公）公寓用地容积率6.0类型位置每层面积（平方米）总建筑面积所占比例公寓6-29层18004.3万平方米54%商业1-5层45002.5万平方米31%负一层3000车位负一层4000228个（机械停车）14%负二层7000200个（产权车位）工程物业面积配比★5.1商业5物业开展建议业态建议方案评价：优点：1、吸引人流，聚集人气，有利于带动整个广场商业气氛；2、经营相对稳定，风险小。缺点：租金一般。功能业态规划建议方案1三层四层五层大型休闲会所、夜总会、KTV高档酒楼高档酒楼二层特色餐饮〔莱茵阁、必胜客、仙踪林等〕一层负一层银行网点、移动营业厅、星巴克、麦当劳、KFC高档服饰、潮流店、品牌店、精品皮具、餐饮零食六层及以上公寓推荐商业以此方案为主要方向。业态建议方案评价：优点：1、拥有一定的主题，吸引人流的进入；2、经营相对有风险，对面商业可能已经覆盖该主题。缺点：租金相对较低。功能业态规划建议方案2三层四层五层大型休闲会所、夜总会、KTV高档酒楼高档酒楼二层一层负一层IT通讯潮流产品店六层及以上公寓IT产品配件店IT通讯潮流产品店干道型地铁消费型地铁功能以客流快速通过为目的，注重交通空间、疏散消防功能；地铁与地面完全融为一体，形成立体式交通网络，解决交通空间的同时注重地铁与地面商业互动人流特点人流集中在特定时段，集中在上下班高峰期间。商务人流、游客、体闲、购物人流较多，无论中上下班时间段还是其它时间段人流均较多；地铁商业业态特点主要提供便利性的延伸服务，商业模式为：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等。地铁通道四通八达，出口与周边任意商家相联，形成地下商业走廊，业态比较广泛包括：超市、百货、餐饮、体闲娱乐等典型案例案例一：深圳地铁世界之窗至华强北段；人流主要集中上下班高峰期。案例二：广州地忒1号线五山站。案例一：深圳地铁华强北至国贸段；深圳万象城、中信地铁商场案例二：广州地铁1号线烈士陵园站流行前线对地铁物业的影响人流以路过为主，转化为商机流的机会较小人流转化为商机流的机会较大地铁物业本工程的地铁物业方向选择本工程地铁商业属于消费型地铁商业。案例流行前线广州市青春一族最中意之时尚MALL时尚、流行、“酷〞商品原为广州市东山区9406人防工程建筑面积1.8万平方米地下1层商品档次低档顾客为广州本地青少年商场人流极旺流行前线体验点潮流特区动感廊兰桂坊一级棒美食大本营南梦宫电子游戏世界老鼠街地下商场地铁接口方向二：特色通道（参考：体育中心站至正佳广场方向一：特色街区（参考：公园前站）建议采用方向一，以有效引导人流的进入（需与相关部门协商）业态建议功能业态规划建议方案〔-1层地铁物业)业态范围：1、高档服饰2、潮流特区3、电子游戏4、休闲零食5、品牌速饮6、配饰机械停车场商铺：约3000平方米地铁接驳口人防，机械停车4000平方米商业面积，3000平方米人行主入口人行主入口业态建议功能业态规划建议方案〔地面1层)入口大堂内铺外铺业态范围：银行网点、移动营业厅、星巴克、麦当劳、KFC、连锁便利店、屈臣氏、西点面包房等业态范围：高档西餐厅、名表配饰、眼镜店、日本寿司店等业态建议功能业态规划建议方案〔地面2层)业态范围：特色餐饮〔莱茵阁、必胜客、仙踪林、大家乐、真功夫等〕业态范围：保养滋补品、美容美甲、化装品•香水、SPA水疗会馆等首二层局部架空内铺外铺佛山市场集中商业商铺规格参考案例要素指标面积通过对几个集中商圈的商业街走访，商铺的面积主要集中在30－50平米、60－80平米，一些经营规模较大的商家，会拿下临近的几间经营，自己可以选择隔开或者打通。层高层高一层都在5－6米左右，二层以上商铺3－5米即可满足商家的要求。进深商铺的进深一般都在7米以上，一般分7－8米、10－12米、14－15米，18－20的进深，其中18－20米进深的商铺主要是经营大规模的业态，如超市、餐饮，百货、专营店等。开间目前商铺的开间普遍为3－4米、5－6米、7－8米，而一些大商家拿下几间，可以更拥有更大的临街展示面。佛山市场典型商业物业车位数量佛山典型商业物业商业规模车位数量车位指标（车位数量/每千平方米）顺联广场12万平方米1600个13.3永旺商业中心10万平方米2000个20天佑城9万平方米1300个14.4东方广场23万平方米4000个17.4顺联国际购物中心4.5万平方米500个11.1东建世纪广场2万200个10目前佛山典型商业物业每千平方米配备的车位数在10-20个之间。参考案例对开间,进深,层高的需求开间和进深符合一般商铺需求，根据经营需求可自由进行空间组合；层高最好高一些，至少6米左右，可以自由进行隔层。对建筑配套的需求中餐店对于燃气、上下水、排污、化油等有特殊要求，而超市对于层高、柱间距、楼板承重、卸货区要求较多，各种业态店铺最好能“量身定做”。对交通的要求商业街内需要解决好交通可达性问题，保证人流的贯穿和流动。二楼的商业的步行交通距离要短，直接到达性强。人流交通组织是未来商业街经营好坏的重要保证。对车位的需求中餐300-400平米经营面积理想状态下需30个车位以上；西餐300-400平米经营面积理想状态下需10-15个车位；车位充裕是经营的重要保证。经营者佛山商业经营者对商业规划设计的相关观点扫描典型客户语录：1、“开间进深比例要合理，进深不能太深，超过15米就不适合了；层高最好高一些，可以隔层。〞——梁小姐，禅城某服装店老板2、“排烟管和化油池什么的能统一解决最好啦！〞——陈先生，桂城某餐饮店经理3、“车位一定要充足，顺德人根本都有私家车。〞——郝先生，顺德工商局公务员客户调查本工程商业规划设计指标建议面宽2层：6米首层：8米-1层：3-6米进深2层：10米首层：12-15米-1层：3-6米首层层高6米2-5层层高4.5米主力面积30-100平方米（可拼合）综合考虑市场竞争及客户需求，对本工程商业规划设计指标建议如下：商业建议裙楼面向汾江南路及魁奇路加强入口的造型处理，打造标志性裙楼，进行“城界界定〞，加强工程的昭示性，营造商圈气氛，提升工程形象。Block1Block2Block3关键词：品质印象、感官冲击、特色记忆特色广场雕塑关键词：昭示性，标杆性Block1Block2Block3——过目不忘的标识立面打造：电子屏，未来商业价值预留前广场可在裙楼前广场及侧面设置户外电子屏，作为广告位出租，获得稳定收入。沿街面与公寓结合整体打造商务形象玻璃与大型广告牌的结合；通过标识、小品和特色商铺来提升商业特色；店前小广场设置遮阳伞,座椅,花池,栅栏等营造休闲气氛。特色十足、品质感高的商业街区打造沿街面Block1Block2Block3★5.2公寓5物业开展建议

公寓打造立面打造——公建化的立面线条简洁，商务气息浓厚，低本钱形成豪华与大气势的工程形象。案例借鉴——香年广场

公寓打造大堂打造——以表达企业实力、现代感、国际化为目的大堂装修以较低本钱形成豪华与大气势形象为目的。地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯。墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，可设置吊顶。可引入人造瀑布、植物盆景、文化石、雕塑等室内小品。

户型创新——提高户型的赠送空间，提升整个空间的使用性商务公寓增加赠送面积，提高附加值。首层报建图首层实际使用空间1、阳台落地玻璃外移2、原来房间变成厅堂3、大门口处设立楼梯通往夹层

123312编号原来户型原套内分摊建筑每层户数总户数变化后户型变化后套内F1一房一厅一卫约41约12.4约536108三房三厅两卫约118创新户型示意：F1户型使用空间的变化：12首层夹层厅厅房房房厅约6米高阳台约10方约16方约15方约12方约10方约10方公寓户型设计示意二层夹层空间复式夹层运用挑高平台设计220024004600

公寓户型打造——提高附加值的根底上，考虑拼合的灵活性公寓户型设计中可将厨房功能弱化，考虑办公功能的可行性，并预先考虑拼合的可能性。居住功能办公功能入户门：选用优质防盗防火大门配防盗门锁洗手间门：铝合金玻璃门配门锁窗户：铝合金玻璃窗地面：客厅铺设名牌瓷砖，卧室铺设复合木地板；卫生间铺设高级防滑瓷砖，墙面铺设瓷砖到顶；阳台铺设高级仿古砖；墙面：粉刷ICI多乐士环保系列天花：客厅、卧室、餐厅粉刷ICI多乐士环保系列，卫生间铝质天花吊顶。厨房：选用全套组合橱柜，配送洗手盘及水龙头。卫生间：选用国内品牌洁具，包括洗手盘、坐厕、水龙头、梳妆镜、排气扇、毛巾架、厕纸架、淋浴器，冷热水管暗藏；空调：按图纸预留空调机位供水：设独立水表，暗装到户供电：住宅设独立电表4KW，220V电源；品牌配电箱，全屋电线管暗藏，开关、插座采用俊朗或松本品牌，附送照明灯具。及电视网络：预留接口，由电讯运营商负责〔须由住户自行报装开通〕可视对讲机：每户配黑白可视对讲机一个燃气：按市燃气公司标准安装到户样板房装修效果要保证并在样板房显要地方注明“交楼标准〞“非交楼标准〞“附送电器〞等字样

建议带1200-1500元/平米的装修。公寓装修综合考虑市场竞争及客户需求，对本工程公寓规划设计指标建议如下：公寓规划建议公寓户型建筑面积（㎡）35－4545－55合计面积比例建议70%30%100%户型套间公寓1房1厅

层高（m）35.9

使用面积（㎡）40-50约100

类型总建筑面积（㎡）301001290043000套数（套）669258927套数比例72%28%100%★5.3车位5物业开展建议指标总用地面积11824.9㎡容积率6.0拟建计容建筑面积6.5万平米车位配置要求约640个（不分地上地下）预计商铺车位要求约400个预计公寓车位要求约220个车位设置建议：局部地下一层：约228个〔人防，设置机械停车场〕地下二层：约200个〔设置停车场〕地面：约220个考虑到本钱因素，不建议做地下三层车库销售建议本工程处于广佛地铁出口，车位具有巨大的投资价值。销售对象建议：1、本工程客户2、投资客户销售方式：1、人防车位：改造成停车位后出让使用权2、其他停车位：直接销售通过“投资车位〞的销售模式，最大化回笼资金，实现工程价值物业面积组合建议物业组合类型建筑面积（平米）数量公寓30-401200-1500-1F商业8-102001F商业50-2006-82F商业200-5003-43-5F商业45003车位30-40428公寓小面积销售低层商铺分割小面积变现高层商铺组合大面积出租车位打投资概念或者对商业出租PART

6定价策略及经济测算工程价格的定制主要在充分考虑宏观市场竞争因素的根底上，结合终端客户心理、工程定位战略及工程优劣势等因素进行综合分析论证而最终确定。工程价格的定位应遵循以下原那么：同现在售竞争楼盘比照表达工程的定位策略；根据市场竞争环境，采取竞争导向定价法；平开高走，越走越高；按货量品质分类定价;分期销售，按期定价。定价原那么搜集交易实例建立比较实例建立价格比较基础分析比较实例修正差异评估项目价格从房地产中介、楼盘现场、房管部门等渠道收集近期交易案例以可比性和完整程度为标准选取与待估有相同效能的交易实例对比较实例的价格作必要的技术处理，使其与待估物业的价格具共同的比较基础从多个修正因素比较参照物与待估物之间差异分析差异所造成的价格差异，寻找修正差异依据分析比较实例差异程度，确定比较实例影响权重分析比较实例内部因素影响程度，确定影响比较实例价格和待估房产的主导因素通过比较实例与待估房产的比较，找到两者之间差价，并按一定标准对比较物价格进行修正采取综合评估公式，从修正价格中评估出待估物的租售价格定价技术路线注：以下工程按建筑面积计算公寓毛坯售价建议约为9300元/㎡公寓售价评估价值定价

参照项目参照项目参照项目100%美邦公寓利豪名郡逸彩美寓建面售价（毛坯）

900078008650

评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象5%8041206804区位价值15%1001515022.58012交通状况10%120121501515015自然环境2%100210021002周边配套15%60910015609城市规划8%1209.61501215012产品素质总体规划3%1203.610031203.6社区规模5%1507.58041507.5园林环境2%1002801.6901.8建筑外观8%1209.61209.615012户型设计12%1001212014.415018社区配套10%10010808909开发商品牌5%100510051005总评分100%

101.3

118.1

110.9比较价格

91179211.89592.85时间因素修正

1.11.11.1折算价格

10028.710132.9810552.135参照权重

40%30%20%加权后数目

4011.483339.8942110.427本项目评估价格

9311.801注：以下工程按建筑面积计算首层商铺售价建议约为35000元/㎡商铺售价评估价值定价

参照项目参照项目参照项目100%星星华园国际百花时代广场丽日玫瑰名城建面售价（毛坯）

380003500018000

评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象5%603603804区位价值10%80880812012交通状况15%100151001515022.5商业氛围15%6096098012城市规划10%120121501515015产品素质总体规划10%100101201212012商业规模15%80121001510015建筑外观5%100510051206户型设计10%120121201212012开发商品牌5%804804804总评分100%

90

98

114.5比较价格

342003430020610时间因素修正

1.151.151.6折算价格

393303944532976参照权重

40%40%20%加权后数目

14732137786595.2本项目评估价格

35105.2往下页商铺售价评估二层商铺价格：一般二层商业的销售价格为一层的一半左右，但本工程的二层商业由于有地铁的支撑，预计二层的商铺价格为：18000元/㎡三-五层商铺价格：10000元/㎡〔按照租金水平换算〕车位价格：市场上关于机械车位的销售，一般是销售二十年的使用权，市场上的机械停车位二十年使用权的价格为：5万元/个。负一层商铺价格：对接广佛地铁一号线，人流较大，预计负一层商业价格为：32000元/㎡土地本钱市场本钱估计约为2.62亿元本钱分析往下页土地本钱：按照土地每平米4000元的低价，计算本地块的土地本钱约为4000×65463=26174万元前提——禅城区绿景路北侧、文华花园东地块，楼面地价：4563元/㎡。根据佛山最新成交的土地情况看，禅城区土地的普遍本钱大约为4000元/平米。总开发本钱=土地本钱+建安投资+其他工程费用+前期费用+前期阶段应缴其他费用本钱分析序号项列名称费用（万）1土地成本261742建安工程投资（包含地下室施工）254192.1土建及装修工程195562.2机电设备安装工程31732.21发电机及环保设备1512.2.2电力系统7432.2.3电梯9032.2.4消防、烟感、喷淋等3392.2.5供、排水管网工程等10142.2.6零星工程（如防雷等）232.3本项不可预见费4063其他工程费用4023.1供电外线铺设及临时用电设施903.2供水外线铺设及临时用水设施483.3环境园林绿化工程2453.4内、外市政及公建配套18往下页总开发本钱约5.52亿元序号项列名称费用（万）4前期费用6744.1项目定位及可行性研究304.2三通一平（含围墙、拆迁平整）1204.3方案规划、建筑设计、勘测钻探2534.4项目立项、筹建、公关及工程管理费2715开发阶段应缴其它费9565.1工程监理、质量监督、安全监督费2415.2报建、招标费（建筑许可证等）305.3城市基础设施配套费6856其它不可预见费（总投入的3$）1500小结：1+2+3+4+5+655233接上页本钱分析

销售测算整个工程的销售收入约9.24亿类型建筑面积（约）销售均价（元/㎡）总价（万元）公寓430009300（毛坯）41280商业-1层3000320009600首层470035000164502楼商业45001800081003-5楼商业128001000012800地下车位产权车位200个15万3000机械停车位，人防改建228个5万/（个）(20年产权)1140合计92370万元建议持有商业价值较低3-5楼物业面积，待商业价值凸现后再另行考虑。

利润测算整个工程的净利润约2.17亿项列名称计算公式费用（万）销售收入

92,370销售税金及附加（万元）

5,113营业税（收入5％）4618.5印花税（收入0.03％）28城建税（营业税7％）323教育费附加（营业税3％）143财务费用（成本的6％）3000销售净收入（元）

84,257利润总额销售收入-开发成本29,024税前投资率53%所得税利润总额*25%7,256净利润总额利润-所得税21,768税后利润率39%PART

7形象定位——基于城市开展气质类比地铁接轨道路交通大融合带动佛山产业融合、资源优化配置、错位竞争！广州佛山珠二环珠三环交通规划一体化；广佛城市间道路交通体系统一规划，如广州东二环、珠三环、广州华南快速干线、广佛道路“无缝对接〞；两市道路网规划衔接点共有60处，其中高等级道路18处，主干道29处，次干道及支路13处。大型根底设施-资源共享；广州的(如白云国际机场等)直接辐射和效劳佛山市域。广州国际航空港、深水港等也直接辐射和效劳佛山及整个珠三角地区。效劳设施一体化；邮政、、购物中心等设施一体化2021年广佛地铁开通城市气质佛山城市向南，城市“交通枢纽商圈〞，未来的城市商业核心圈城市气质魁奇路地铁枢纽站地段城市节点区域的设计定位为：城市“交通枢纽商业圈〞，将与祖庙片区的旧城商业圈形成南北两大吸引点

结合城南历史文物古迹，该区域将创造有人文气息的城市开放空间，并藉此为根底建设成为美食购物与商务度假并重的城市旅游新中心

凭借地理位置优势，该区域将形成强大的交通换乘系统该区域建成后空中俯瞰将呈现蓝绿双“十〞轴交叉的景象，即魁奇路与汾江路地绿色“十〞轴、交叉路口原有水涌形成地蓝色“十〞轴城市“交通枢纽商业圈〞城市“交通枢纽商业圈〞≥祖庙旧城商业圈城市气质多个大型商业综合体的规划，打造佛山最大的办公、居住、购物、饮食、休闲娱乐、医疗与教育等新城市核心。——佛山“魁奇路商圈〞魁奇路汾江路本项目利超国际项目世博商业中心建筑面积达16万平方米，是佛山新城市中心组团已规划最大、档次最高的商业旗舰项目，汇聚国际一流名店、超市、百货，是集中购物、饮食、娱乐、文化交流与合作于一体的现代体验式消费场所，将引进多个国际知名的零售业、饮食业、娱乐业巨头进驻经营，辐射整个周边地区的商业中心地带商业面积大于18万平方米的综合购物中心地铁站新佛山汽车站国际街区高档休闲娱乐场所国际公寓高档餐饮时尚精品店广佛地铁上盖国际风气地标工程形象定位：到楼下，坐地铁，上班去。。。。。地铁上盖、特色休闲、居住特区

——居住、购物、高档餐饮、休闲、娱乐工程命名运通国际广场推广主题：动感之都双城生活备选案名——1、运通国际中心2、东方运通都会3、运通第一城4、东方国际工程命名PART

8总体营销铺排9月下旬1栋公寓，约600套预计09年到2021年上半年佛山新增加公寓体量约15万平米，其中禅城约10万平米，竞争剧烈；建议本工程推售时间选择在2021年下半年，具体如下：公寓推售时间：2021年9月份，即“十一黄金周〞前商铺推售时间：2021年1月推售时间10月下旬1栋公寓，约600套1月推售商铺工程开盘前营销节点20102011营销阶段工程节点61012123春节87月中售楼处进场形象预热期准备期开盘强销期商铺形象推广期7月中售楼部完工9月下旬取得预售证、样板房、看楼通道完工10月中公寓二期取得预售证完成±0临时售楼处完工7月上旬产品发布会10月黄金周活动形象推广期5911712月中商铺取得预售证商铺开盘强销期9月中旬样板房开放、认筹报价格区间9月下旬一期开盘仪式10月中旬公寓二期认筹报价格区间10月下旬公寓二期开盘仪式元月商铺开盘12月中旬商铺包装展示、认筹、报价格区间面临难题：1、时间短，工程施工速度要求高；2、营销节点紧凑，展示时间短，须提前大量蓄客交通枢纽商圈中心炒作!广佛地铁炒作！扩大目标客户群积累：系列圈层活动大型活动引爆！公寓形象强化强展示/销售动作商铺强展示/销售动作商铺形象推广区域商圈炒作项目营销总控图营销节点营销阶段推广主题活动配合推广配合现场展示形象围墙展示商铺形象围墙展示售楼处展示路旗导示展示国际公寓及个性化时尚家居样板房展示2010201161012123春节859117形象预热期准备期开盘强销期商铺形象推广期形象推广期商铺开盘强销期售楼处进场产品发布会样板房开放、认筹一期开盘公寓二期认筹公寓二期开盘商铺开盘商铺认筹铺面包装展示分展场回路演电视、报纸及户外广告密集轰炸、全面覆盖禅桂城区系列软文炒作、形象导入进场焦点事件活动短信、网络、直邮二期开盘信息+商铺信息渗透二期选房活动区域宣传+形象宣传板房开放+认筹信息售楼处开放户外广告、分众传媒产品发布会开盘信息+2期认筹信息二期开盘信息商铺认筹商铺开盘信息板房开放活动一期选房活动十一活动商铺启动活动商铺认筹活动商铺解筹活动第一阶段：2021.5月-2021.6月预热期该阶段不做具体工程形象推广；主要两条线进行推广宣传：一是区域商业中心形象，二是围绕广佛地铁开通进行工程宣传炒作；策略目标区域预热、利用广佛地铁开通提升工程片区价值！第一阶段重点工作：售楼处筹建及布置；广告公司确定及工程VI系统设计；工程外立面、园林、交楼标准等方案确定；工程围墙上画市区主要路段户外广告牌布点；网络广告投放销售入场筹备。8510年10前期筹备及形象预热期形象推广期商铺推广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强销期商铺开盘强销期考虑到筹备期的建筑高度和工程进度，在现场仅通过围墙广告进行宣传，传递项目形象，凸显项目气质。围墙设计方面，可考虑进行部分异型处理，增强围墙昭示性。项目形象墙展示时间：2010年5月上旬售楼处8510年10前期筹备及形象预热期形象推广期商铺推广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强销期商铺开盘强销期售楼处筹建时间：2010年5月底地点：处于汾江南路与魁奇路交界，昭示性可达性强，方便车辆出入停放；造型：立面造型富有现代、简约气质，吸引眼球面积：约500㎡本项目售楼处关键物料筹备：模型制作楼盘折页（项目意象描述和大体简介电脑、传真复印机、音响、电话、洽谈桌椅、办公桌销售系统软件、财务/POS机、保安、保洁人员若干模型制作

到位时间：2010年6月中旬模型建议：内部装射灯，楼体可发光；同时将商业部分进行包装（若已经确定了主力店，可将主力店LOGO挂上），渲染项目的商业价值。8510年10前期筹备及形象预热期形象推广期商铺推广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强销期商铺开盘强销期8510年10前期筹备及形象预热期形象推广期商铺推广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强销期商铺开盘强销期影视宣传片制作

到位时间：2010年6月底内容：演绎“运通国际广场”形象，重点传达项目地段价值及地铁上盖价值形式：剪片编辑，制造商务氛围突出区域价值；长度：1分钟，供售楼部播放；8510年10前期筹备及形象预热期形象推广期商铺推广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强销期商铺开盘强销期编号所在区域位置备注预计价格1禅城核心区域优越百货商业人流旺地80万/年2禅城核心区域汾江中路季华路与汾江中路交界60万/年3禅城核心区域岭南大道岭南大道与季华路交界50万/年4桂城东片区魁奇路魁奇路与桂澜路交界50万/年5乐从片区佛山大道南往乐从要道上，针对城区活动频繁的乐从驾车客户（未布点）40万/年6乐从片区东平大桥北通往乐从要道，针对城区活动频繁的乐从驾车客户（未布点）40万/年6户外广告牌城区覆盖示意图户外广告牌在禅桂地区黄金地段及各主要通往