北京市养老地产区域报告

北京市养老地产区域研究报告黎坤杨忠显李晨源摘要我国老龄化趋势的日益加剧已成为一个突出的社会问题，在此背景下养老服务市场化已成大势所趋，北京、上海等各大城市率先掀起养老地产的开发热潮，但相比养老产业已发展渐趋成熟的发达国家和地区，国内养老产业在融资开发、运营和管理诸多方面皆存在严重的不足，造成市场的混乱和发展的滞后。为借鉴发达国家和地区的成功经验、分析发现北京市养老产业开发经营的优势和不足以及规范养老地产的开发经营模式，尝试提出相关政策建议，本文进行了养老地产的文献综述研究、应用四象限模型分析了北京市养老地产市场并报告了实地考察了汇晨老年公寓和康梦圆老年公寓扥结果，对养老地产整体市场和存在的发展模式得出了总结、展望和发展建议。关键词：老龄化养老地产市场化开发经营模式老年公寓对绪处论妖1时.置1驳研斗究够背继景谊人黎口统老根龄带化控是忧目建前溜世铲界杂各践国事普摘遍因面怪临抢的香问说题堡之门一费。悬联术合泳国糖国济际贝人馆口毁学厘会西编介著仿的奉《及人闲口屡学兔词元典辽》主对抢人蔽口鼠老叮龄谊化璃的棍定境义责是咏：萌当浑一虎个缴国薄家粥或驶地窝区患6卷0帝岁动以爹上孔人罪口夕所禽占膏比披例活达鼓到否或具超购过洽人绣口榨数遍的舒1呀0毒％针，小或仙者讲6锻5多岁达以骡上造人爬口园达低到残或残超宿过套总铸人蜘口适数乔的坊7舟％顶时茧，锡其歪人迷口吉即模称相为稀“叨老薪年碌型繁"鄙人抛口楼，赔这待样磨的舌社重会摇即妖称动之傅为腿“润老殊龄侧社涂会缝"抓。绝统阳计修显迹示振，抹我拆国挽己枯于宿1佣9跌9范9味年葵成在为亚老基年撑型齿国味家圈，奏而鹿且吃我割国病老蹈龄雄人禾口裳比纪重盒正诉迅询速锈提欠高肆。刚而特根虽据伴2肆0飘1展0渠年凉第挥六篇次民人取口汪普株查症数止据懒显丈示说，和O停．管1喉4寒岁鸡人悬口遮占突1餐6帽．淹6县0栋％器，洪比赢2胁0梦0挎0间年亮人绘口珠普殖查胳下府降拿6夹．希2肠9志个陡百良分纯点共：此我点国涉6祝0备岁暴及低以羽上亡人惯口粒占彩1境3衔．福2陈6巡％架，窗比继2隙0去0龟0适年摆人犯口像普黑查壮上傅升段2擦．闯9催3钉个廉百萍分溪点耀，地其孙中沿6饿5允岁老及呜以鸽上不人可口挖占仁8乏．床8选7义％夜，罗比奋2按0服0叶0柏年牺人益口筐普槐查赞上脊升惭1赞．惊9吨1唤个扛百伞分献点砌。桨人慌口忌年骨龄潮结你构逼的砌变纯化嫂趋延势姜，下说督明拴了吊随晓着旷我制国肝经犯济梢社靠会院的技快爆速茎发李展待，昆以共及涝人恰民放生李活殖水较平辫、拦医鲁疗罩卫混生胆保腊健烂事缎业渔的纵巨鞠大惧改墨善足，舒生闸育槐率碌持拿续慈保星持启较四低祥水戒平傲，展老勒龄侦化惜进决程始逐煤步绒加选快宇。壶但当是益，心与旗中袍国乐老献龄串化争程圈度雹不郊断局加沈剧然所葬对群应亭的声养灭老饰模黎式致问作题熔却霜尚渐未桥实穴现胶同两步润发贞展戴。概在责中米国食传弱统台文产化锣中设，议对懂老向年翼人器有翼发钞自驼内歪心彩的闹尊骆重川，箭这呈种挡尊枕重扰几币乎臣是乖无循条慨件绝的究。身百堡善佛孝丧为雕先横，昨这题句额话绑就鬼分彼说拉明踏了拿中豆国霸人尺对重“睁孝冻”朴、在对革老粥年涝人扑的浸态游度仰。祥在尝中语国表历敲朝倾历盘代驻重疮农抗文穴化愉所死滋甩生菌的沉群臂体疗本戚位摩思洪想钥下纵，礼尊铅老异爱奏幼穗、裁互修相肌扶晋助赏的让尊涂老设孝调亲现主两义拦哲观学洁得袄以链体稀现签、垃这匪使毒得倘以屿“励养辰儿胸防肝老拍"读、批“逢儿合孙凳绕舞膝僻”未、支“榜天鸽伦研之宰乐机"叠成迈为亭我精国致传喂统毯养赠老拖模盯式凯的往基摔础章。逢鉴王于着老舰龄嫌化期及勒所宴带崇来史的支社丢会席问午题轿越芦来愚越傍突怀出逆，苗国奴内础养哪老槽服萍务舰需谨求明的留缺事口捕越蜡来熄越至大粱，周随意着愚经切济真社谁会意的晓发夕展饼，荣终虏于己在火市辩场窝机筐制牵中宵显搁化蝇出机来疤，辜养锐老免市取场钱包堆括手地谅产仗市周场牺和间服搏务宽市闪场攀的镰大简规饼模积兴削起哑和驻完壮善控已来成扎大钱势套所厅趋烂，急同陵时惜近洗年匠来换国宴内葵各孕大徐房霞地僚产棕开论发粒商投在感住诞宅巴、据商陆业玻、喘工邻业环等熊各絮种臂物肥业践形窄态浪的也的多投幅资云开石发叛中帝遭文遇描到守政橡策怪和粗融硬资依等云多绢方颂面释呢邻的串瓶斤颈眼，现投救资番利孔润涨率脆有枣下劈降扑的升趋脖势笼，份在贡这衫样絮的职双基重鸡因馅素乞影寄响侮下白，侄养晓老胃地范产典市酬场辆因受其毫需松求习的挡日弊益址增抚加鸣和泼有收关睁政聚策港方价面赞的信优勺惠霞条掘件劈，逢以散及仇可林预迈期淋的删长碰期赢投密资杀收搜益醉，绒不跟断轨吸第引姓着渴各依大悦地慢产胜商丹进四入疼该湾领料域轻，牵如叨保类利准、浴万嫩科特等昨均鹿有龄涉祸足唇。雹鉴尾于愿我困国悲在院这祥方锐面拴的颜空句白怨，抱国舱内哲养胀老度地节产及的促现楼有商模忧式陷都定是绞借剑鉴芽国掠外框主推要美是轰欧辅美灶的饼经韵验捞，乓如烟北茅京独的级太逮阳颈城嫩养如老任项企目社就引是话美庙国兰的宏太舌阳筝城答公傅司鞋来欢华亏投押资烘开盘发塘的标，养而棕后渠的掉北换京缸太沾申晕祥乔和腾、它上钩海村亲贸和累源苍等与均苏有河借命鉴幅其报经节验何。治如错今馅，虽养姜老天地佛产惹已著在墙主欢要童一姨线弊城公市股全见线宪飘局红云，晃刮辱起经一乱股淡强破劲缎的猛养君老煮市者场事化勾之遵风贫。伶但妇是架，院由例于姓养赖老略地写产殃在惯我不国店几搬乎彼是愤一唐夜脚之诸间眨发景展贞起裹来水的归，夜之菠前剖各郊大也开谅发莫商晋都现毫滩无趋经暖验闯，犬同职时石在股借换鉴江国椅外谊经呆验屈时赛又众缺述乏凡对逢中既国辅实伪际遵的艰深章入闹思纠考漫。句所排以浩出染现救了疲以应下拖几口个凝问商题诉：夫一促是妙目滤前残各答大晶开剩发荷商科投聋资拥该孕领库域暴仅问停禾留罩在华前款期藏的印投舅资锡开叹发听，罚基片本求上音是请开毛发茄完梁成阔就浸如妻普认通驳住满宅后一兰样少出壁售耕出粘租棉，问没捧有蚀向遍顾谊客女提术供反真瑞正竹的涉养踢老散服甜务箭，摘在秘后界期伴的幻经滥营歪管衰理桶方鲜面费非衣常游匮车乏撑。仇二洗是仍市支场防秩才序吃混夺乱此，改没府有烤统完一宏的斤行蹈业蒙标且准工和有管糖理艺服犯务椅标稍准命，堆呈宾现衡各稀大押开轻发菊商师各拼自梳为凳政脊、辉各德显今神顿通侵的呢混强乱崭局谢面担。典三缝是岩相俭关际政衔策丘法钩规劳相瞧对请市翼场糊发寻展馆的旅滞案后呈，固既而没牺有单明粮确壳的耻优妙惠搬政古策饶法披规揭，冒也例没涛有搬统唱一标行懒业累开凤发系经心营处标慨准蓄的委政岔策滚说读明子，基这笔是州造攻成额市址场倚混集乱响的么主握要贩原祖因择。然四差是岩传辰统印居底家家养虎老蒜的语观肯念莫还借比急较片强允烈拢，胳许经多队老浸人顿包魔括康子像女樱还讨是对希枝望顽能致在拿家座养笼老虏，溪所细以根市洒场务的卡潜奋在坛需并求樱确勤实后非斜常腐大堡，恭但委目鞭前闯的反有刘效孟需掌求鲁却爱有便限章，救这甘在够一张定型程森度辰上蹄打遣击煎了干开降发时商雪持搅续刷投炼资铲和耽经哨营摄的互信高心拉，膜而灭为保了辱能照够纲在咬短洞期送内拣获今利鞠，钻目品前起已渐有幸的惠养缓老走地检产弊项兵目穿多提为迟中汁高鸡端件公夫寓忆住淋宅火，析植缺乞乏首大耗众绩化脸、民普梯通轰型俗的县项突目盒。万1奏.祖2地研叮究击目坦的肤和秤意律义僻目杠前耻，后我直国奶的翠养仓老煤模妙式僚以漠居纵家图养镇老趣为件主恒，仆但盐是裁随窗着虽经箭济后社倘会扇的牺发躬展筝以泰及币“腿4歌．腐2樱．卧1假”愈结恰构臂家绸庭奉日躲益翅成域为估社谊会呜主弦体非，涂相摄对钉单驱一慈的闯养酿老催模壳式涝越瘦来程越坛不寻能亮满荷足捕老内年扶人季同狭益论增痰长猴的甲对率物宰质锡生火活遍和抹精语神绍厅生婚活结的盼需骨要额，份养崭老杜地电产终在傅很谢大文程孩度削上康可包以蹈弥量补蓝这依一怖不泽足脚。最为碎促奋使脏养动老阻地央产惧行流业身的液更繁好青发冤展元，上全芦面毁分峰析妨研孩究跨全贼国乞尤狱其旨是团北郑京评市仗养完老叙地诵产厦的乔发镰展杀现寨状丝及控存率在乖的偷问悔题绕、懒对叠典足型肥项仙目撤的祥开酿发稻经饺营横特蓬色怨进盐行励剖鞭析禽并式总凭结蜻其努开薯发志模模式泼以句及庆借姥鉴差国返外正的馋成残功亲经田验沸等夹，块具怕有砍重找大筐的疯理凡论丙和炉现皂实丝意屑义坛。猎其季理勺论召意岂义仅表刑现月为急：就全略面扩分耐析罩北婶京隙市字养顽老遮地谁产且市斩场驴行挪业道发盗展户情零况拔，碧总轰结遭优个秀俯项洋目富的党优咽点亿和好特庙色阻，漫借吐鉴度国适外岭先答进缺经精验寿，屑完吩善精统滨一返我抚国铅养顾老件地县产饼开贤发茧模薄式芽，笋指阔出梢我乖国椅养府老来地羊产啊的糕发秘展阀之心路孤，数补尿充乳我展国咏目押前早有航关革养杠老远地斧产跟开串发乳方三面汪的院理课论逝，遭同伸时发为翻进钳一盏步覆研享究络养些老顺地询产臂开是发泡模爱式饼起疲到丈抛离砖喂引活玉丘的鹅作岸用鱼。翅其港实世践宵意颂义隐具粗体倚体诉现拉为英三算点弃：派从劝企音业废角好度袜讲霜，姓适薪宜遥的胶开熊发仍模渔式臂可转以滔企链业老在仆开场发龙运怀作体过释程蛇中联更忽加禽的蝇顺瓣畅疼，厘及溉时考的叉采劳用解适盯宜晌的剪开喊发倾模谱式封可做以桃使亡企惭业岔快府速疯抢违占筹市乔场浪，甲获惨取宋丰赵厚希利脸润却；苍从竟政承府胜角司度法讲京，橡养穴老千地疫产晴一货定历程锣度蹦上帮的蚁公雪益展性冠可涉以次减意轻跳其丽养昂老拼负眨担差，赶同录时担养亲老视地骆产滨行美业伍的瓦发离展浅可斑以池拉灿动屠经妹济辰增草长公，舟带胞来逢更溜多姑的辛财孩政倘收锄入恨；躬从严社欧会茧角徒度买讲焰，怪养躁老费地万产参的慈快宋速座发宽展窜可氧以作满欢足腿老居年筑人乞日恐益跑增斧长捧的缓物障质想生糟活符及冶精金神尽生匆活叉需淹求蝇，寺促症进养和碌谐盈社盼会爱的碰构庙建辨以艳及舌社箩会电总概体丈幸弦福挡水省平牧的共提醋升勾。笼1再.悟3牢研熔究贩方框法皆文丧献辩研耐究革法膜：敏本导文杜在饼第璃二怠章背文毒献絮综挤述港和丝理慎论辅基负础撕中驻通杆过也收罪集惊大都量凡与挂养处老浇地肃产暂开踩发瞧相溪关棵的株国石内骄外虹文潮献抽资拘料贝，盈在有了榨解潮国祥内竭外鲜在痒该伪领孟域拌的锡研员究止现工状况的陷同好时滑，极分逐别木从赶融款资学、俗运六营温和经管构理委角婶度奶出返发摔，宿借摄鉴教欧疾美遮、堪日尸本筝等首国惯家表较闷为座成嫌熟瓣的傲养丧老旦地春产张开省发毁经博验海，妨为碌完检善渗北辨京醋市帅养收老测地剥产静市删场拜行举业蔽规冤范意、段为柄北洽京甘市销乃裳至炮全闯国拔的抵房惰地纲产遗开株发容商场提多供齐可絮供经选璃择纹的戴养沃老贫地代产柔开珍发亦经存营宰模榨式渔提市供斗参垦考韵价童值峡。滋四赠象厉限语模复型刃分欧析莫法友：猪四赛象梁限炸法痰是悉分毛析挣城幻市魔区蝇域籍房题地铸产垃市剃场面运恋行熟的转理闯想朗方竖法待，神其紫主遍要残内足容绕和骨原尖理无在帐第欺二挥章凤中撤有好详叛细饶介戴绍婚，勤在腾第进三脆章堡中恰本辈文忆以很该钩方恩法冶详叙细胁分蛙析贵了丛北吹京孩市艰的番养塘老筋地巡产档市健场楼的顶发疫展轨历南程樱和耍现众状幕，陈并元对毁未他来刃之桑态斧势矿作蝶出芦相滋关废预纹测侄。米案声例擦研同究市法陵：制通嫌过付实速地皆调涂研拴，碑分陡析笋研撑究萌北洁京的市花现昨有嚷养锁老寇地福产菌开衣发燕项钻目盯：薯汇叼晨种老拒年居公壮寓崇、炮康薪梦盐圆槽老娇年乔公烂寓跪，掉就基其次开师发龄过洋程饺中横涉滴及郊的益融伤资鹊、脑管羞理漂及鹊运阅营淹各籍方洁面共进娇行馅深蛋入集的芽探父讨坡，后总鄙结羞其毅发造展洋的析特丝色善和别优藏势懂，笑以候及趋基先本辣经炸验敢和也模满式矛，姐验蜓证贷其钢相均应艺的译开薯发巩模音式咳的素成绒功似与喝不甩足股之朋处窄。胖探志索隐性溪研受究贵法抽：孕在申文挺献荡研堆究嫩和殖案贫例滨研庭究餐的凝基汗础训上渐，资从仁融经资夜模愧式虏、承运斧营低模材式旬和闯管个理艰模渠式炮三袖个零方眉面指提推出庙如螺何独完棒善完养搂老艇地圆产赔的飞开筑发刊经迹营海模俊式练，欠并欧对睛开绕发斑模慨式城有寻效盒运目行伍所斜需扩的葬政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结裂合从、摧个马人岂自闹理原与窗社贩区缓援蔬助踏相易衔派接籍的佩养督老裤模输式膏。东服苹务角型漂老某年爱公俭寓细面颤对估的蛾是岁自击理竖能甩力叨较已差狂的导老渣年俭人庄，值同说样嘱强违调折老权年群人漠“裙自弓养话”珠与旅“筹他厌养僚”牢相妻结李合白，习但懒是郊“缠他行养逝”朗为慎主迎“甜自勤养怀”保为偷辅赤，沫这感类粗养蹄老痒公阀寓义一坚般饮采巴取杠宿父舍婶的糠形完式霜。火护老理嚷型塑老温年醉公腔寓蔬面论对槐的始是境基只本完不界能遇自著理阅的托老抢年亩人闹，昌基仗本蔑等傅同叔于麻护台理越院前养英老忙，喊这吗类越老补年注公蒸寓前采只取刃的侨是代一积种膀完尺全航的悲“顷他筐养沃”拆形虾式椅，观主愈要灾是妨为梅老虽年缝人潜生顽命震历化程裕的此特榜定岔阶吐段鬼提裹供挑服桶务予。摘综裹合碗型技老屑年炊公择寓济和趁独修立竖型务老见年虹公死寓励具灰有瓣较侦好暴的贵开纯放槐型藏以算及忽自歼由川性纹，若同尾时反它上又蹲能欢满鱼足三老鸭年层人梳对宅私偷密办性搭的蜻要仁求柳，戏因局此华这闹两撕类陶老挖年捷公对寓者在碌美税国薄为务老度年利人蛮所皂广饰泛划接复受捧。持这育两浓类寨老乏年单公伐寓承的灯开塌发旋主帜体枕基迷本盏为休各艳类毒社虫会拜力键量善，闸运成营步方淹式破基嗓本炭采樱用联市葛场番化宣运童作猪，垒政勉府民只逐需朵要蠢提岂供含相蕉应扰的谢政永策页支纸持坝并企进歌行拢一抗定坐的过激乐励巷及伏约瓣束茂。竹服舰务也型麦老停年鸭公鄙寓通和帜护拢理芬型澡老弃年债公熄寓别一址般站情舅况株下拌属直于钓非惩盈多利劝的慌社挤会傻福清利饱机吸构袋，锁这驶两躁类侍老木年破公墨寓浆一义般透隶兽属磨市肠政猫府叔，怕由追政使府窜委宵托息社犁区根进健行胁管杏理纽。结其胆经勒费雕来队源弄可帐分么为颜三肯类祸：样政响府诱财形政片划愿拨穗、远民油问凭私郊人瞒捐壶款停以茫及味个薯人储或盲家转庭共缴秤费平。逃这裕两忆类洽机猎构兴的继运穴营梁动牧力甲在乎于良，已其轿硬测件霜设额旌弯越属齐朋备正、叔相渐应急服裂务夜越敲完幼善犁，偿则游社堵会欺声统望喉会都越辟高踪，鸽从岗而维能砌够阻得拆到求更时多惊的滩社熄会召捐扑助箭，究达骗到节良羞性脂循政环据。旬美项国颜老笛年皆住液宅拘体扬系星的毅另圈外扎一钱个邀重照要韵组务成俱部株分讽就急是叔老盟年谈人陶辅六助窑生稻活乒机买构授。雨这剧类皱机沸构哨它把通强过渠提踪供行住系所叶、摘生逗活咱服铲务编和住以防及类进伴行敲简订单径的桐医化疗许护骆理坏等匙，看帮郑助娇老错年迟人逃获抽得蛮个夹人乎生途活锯的将独吵立痰及辣自模由献。束辅佛助相生巷活柔机隆构泰所部提刘供醉的励服粗务拣不盼受爹联显邦学政众府之相善应巷价做格衡法忍规银的屠制灿约阔，逝同李时茄也舒不植提狭供日护愉理冰院福所起等载所唱具惊有声的词高而技魂术缘、嘉高圈水们平响的花医敢疗票服侍务肝。汇无桨论昆该机辅拨助迎生京活炒机呜构供是破由兆私乳人枕经艳营煤还府是揪由首非番盈螺利叮组察织甘经简营秧，汇其懂服座务株对寻象侧大继多衬是亦个断人帽付毅款卧，辰因捐此扰，爬是东客需户章的养需筝求以促动使程该蔬行厉业丹在掘美弃国货迅伏速乐发调展贸，糊而透非胳政按府狠指福令叠。险德址国博老跨年抢人船的羊集息中守居总住呜设要施渠大修致乏可炸以蹄分脾为编两径种期体脏系攀：口一锯种跃是天社道会蚕住众宅该体符系百，投另蛙一驻种抱是宪福禁利悠政呆策跪的缓养程老况院仁体腔系钻。楼在否德驶国妹，奉为叛老坏年肾住烤宅丛内衫的甲老赵年姑人俘提气供丧生炼活信服捞务它名摧义趁上河是吧由仿州群政蹈府避负剖责主，改但确实面际何上扒是进由婶民围间桨福确利殿团奇体仔的聪非召盈锤利岁民楼间渣组荡织往在刺起积作厉用执。妙例离如池德绑国件红三十体字镰会汗、知劳寻动势者壶福凯利睛团辉体叠等裕组决织刘在日接厉受分政挂府得的打公蹈共呈委衰托汽之调后激，雁为溉当组地目的除老朱年胃人额住央宅爬提自供爆福眉利啊服坝务魂。灭因禾此扇，久社较会献住镇宅章体您系着内铜的座老慰年矿住使宅非房帖产淘主魄，赏要贡与趟提锡供捆福摸利联服什务攀的智民越间庆福贯利堂团踪体桃签山订座服屯务脱合敏同胳，益房厅产驼主脚可取依液据地该侄合醒同维获猪得气国酷家短提宽供乐的张建仇设抵资耽金翅贷乳款淡。葱在魔法坟国截，咸退勿休书的课老模年败人狭可价以赞享兆受霜很希好密的卫福职利荐待齿遇夏，窃其欢每摩个高月肌的仙收仙入参比宁如夸今舒一饥般移的苍年厅轻封人混还游要舌高饶。配因争此睁，授法棚国捆的番老伍年搭产胃业酷发晓展躺迅重速花，邮而叔其驰中筹最赤发充达叙的恨是走养粥老绳院剪，锋它孤们疫提秋供钳周欠到青、叫完插善荐的抹服窗务认与忍照免顾端。羞在非法课国楚合栋法水登荒记嘱的还养挺老纤院阔接娱近撒一舌万亏家拿，胸收权容艰了辅约托6含5谷万馋名樱老伴年聋人纳。挑而择不建论久养衣老贱院刮是絮公服营侍还漆是摇私坑营笑，跳都拢统此一见由少社屿会途福沙利贫部象加冶以孕管协理偿，将并吧且童纳嘴入驱社衣会摆安坦全帝保慰障崇体辨系阿之颂中境。尸养蒜老圈院傅的帐医穗疗椒服旧务落则辰由山卫拜生即部烤门熊进辩行腾管牵理弱，畏从改而肢形量成匪了手社零会楼福市利孝和牌医龟疗乒保对健格相切结展合你的巾体柴制狗。鞭’（二）相关经验借鉴综合美国、德国和法国的养老地产管理模式，可以得出以下经验以供借鉴：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面为老年住宅的发展提供的坚实的基础。老龄化已经成为我国目前不得不正视的一个社会问题。我国已经于1999年步入了老龄化国家的行列，并且老年人口的数量以较快的速度在增长，而农村很多老年人的收入还很低，如何保证这些数量庞大的老年人都有“安身之所”，是我们急需解决的问题。尽管我们不可能在短期内就能够建立起完善的社会福利保障体系，但是在现有制度范围内充分利用其发挥积极意义还是必要的。二是在充分利用民间团体及非营利组织发展老年服务方面。养老产业方兴未艾，银发产业链的延长不仅可以使老年人享受更方便快捷完善的服务，更可以促进就业、加快经济发展。而发动民问团体及非盈利组织进入老年服务行业，可以加强行业自律，使政府、非盈利组织以及老年住户间的联系更加牢固。三是大型养老社区可采用专业团队管理。随着老年人观念的变化和社会上“空巢家庭’’的逐渐增多，老年人独立居住的比重在不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为lO．4万和30．8万。另一项调查显示，目前武汉市65．2％与子女同住的老年人中，有47％的老人希望与子女共同生活，有52．4％的老人希望与子女分开居住№。我国目前老年公寓的数量有限，并且规模都比较小。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，一些老年公寓品质层次较低，或者名不副实，没有专门根据老年人的特点进行设计和管理，这种现状下，采用专业的团队或专业性公司对养老社区进行管理就显得尤为重要。2.4国内外研究现状2.4.1国外研究现状养老地产的开发在已经进入老龄化社会的发达国家，特别是美、英、同等国家已经相对成熟。其研究主要集中在以下领域：养老保险方面。养老保险制度的发展大致可以分为三个阶段：一是建立阶段：二是扩张与发展阶段；三是调整与改革阶段。目前，各发达国家针对养老保险改革的研究及措施仍不断涌现，可划分为社会保障型、福利型、部分储蓄型及完全储蓄型等。养老模式方面。家庭养老、居家养老和机构养老是发达国家养老的主要模式。除此之外，还有互助养老、以房养老、旅游养老、候鸟式养老、乡村田园养老等新兴的养老方式催生了养老地产的快速发展。养老住宅规划设计研究。以老年住宅客户诉求为基点，从宏观上对老年住宅的选址到微观上对玄关设计、通道设计、卫浴设计等进行研究。养老地产的运营方式。欧美发达国家较早进入老龄社会的英、美、德、丹麦等，在对养老地产的运营方式上存在较大差异。其中，最具代表意义的是美国发展兴起的“倒按揭”入住方式。2.4.2国内研究现状国内关于养老地产的研究起步较晚，现在还处于探索阶段，尚未出现关于养老地产开发模式的系统研究，也没有特别成功的案列可供借鉴，相关学者的研究方向大致可分为以下几类：一类是关于借鉴国外发展养老地产先进经验方面。该方面的研究大部分集中在阐述美国、英国、日本等发达国家在开发养老地产方面的具体运作方面，为我国发展养老地产提供有益借鉴。第二类是关于我国人口老龄化趋势下养老模式的研究。该方面的研究旨是说明现阶段，我国人口老龄化日趋严重以及“4．2一l"家庭结构日益成为社会主体的情况下，传统的家庭养老模式已不能适应养老需求，社会化养老大势所趋，而其中养老社区以及老年公寓的发展会为缓和这一矛盾大有帮助。第三类关于养老地产的规划设计研究。该方面的研究多是从社会学、行为心理学、建筑学、管理学和房地产业等多学科着手，针对老年人的身体及心理特征，从区位要求、无障碍设计等细节着手，对老年住宅进行规划设计，使其满足老年人的住宅诉求。与美国等发达国家相比，我国房地产行业发展尚不成熟，但是在品牌化、规模化、专业化这些房地产开发模式的共性规律下，已然分化出几种相对成功的市场化房地产开发模式。万科模式：专业化品牌扩张型，走专业化、品牌化路线，进行跨区域品牌扩张，塑造全国性品牌；碧桂园模式：规模化实力扩张型，在强势品牌带动下进行规模化生产及营销，形成纵向一体化的企业运作模式，进行连续化经营；丽江花园模式：积累完善型，以项目运作为核心，产品成熟、配套完善，打造社区文化生活方式；金地模式：专业化精品型，注重企业文化与企业制度建设，走精品路线。目前国内尚未出现关于养老地产开发模式的系统研究，但是关于房地产企业如何有效融资、运营及管理模式方面都有所涉及。2.4四象限模型2.4.1基本定义四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。在两市场划分基础上，该模型建立了4个象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限为房地产使用市场，而Ⅱ象限与Ⅲ象限为房地产资产市场。2.4.2基本意义两市场的划分由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发现，如果将房地产市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为房地产资产市场和房地产使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。科学的经济学分析通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的研究。同时四象限模型使得对房地产市场变化的研究可以定量化。2.4.3基本解释（一）图2.1中，我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量S（视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方向的轴。每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。租金R租金R资本市场估价P=R/i资本市场估价P=R/iD（R，经济状况）=SD（R，经济状况）=SⅡⅠ物业存量S（平方米）物业存量S（平方米）价格P均衡状态：S=C/均衡状态：S=C/δΔS=C-δ*S=0开发量=折旧ⅢⅣP=f(C)P=f(C)房地产市场房地产市场存量调整新开发建设量C新开发建设量C（平方米）资本市场：资本市场：新项目开发建设图2.1：房地产物业市场与资本市场关系在解释图2．1时，按照顺时针方向对各象限进行解释是比较合适的。在这个图中．右侧的两个象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限(第Ⅱ和第Ⅲ)则是对资产市场上的房地产所有权进行研究e让我们从揭示短期租金形成机理的第1象限开始分析。（二）第Ⅰ象限有租金和存量两个坐标轴：租金(每单位空间)和物业存量(也以空间的计量单位进行衡量，如平方米)。曲线表明在国家特定的经济条件下，对物业的需求数量怎样取决于租金。从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业需求数量。如果不管租金如何变化，家庭或企业的物业需求数量不变(非弹性需求)，那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线；如果物业的需求量相对于租金的变化特别敏感(弹性需求)，则曲线就会变得更为水平。如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。当公司或家庭数量增加(经济增长)时，曲线会向上移动，表明在租金不变的情况下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向下移动，表明物业需求减少。为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡，必须确定适当的租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和经济状况的函数：D(R，经济状况)=S(2．1)如前所述．物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图2．2中．对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准.在使用物业的这种租金标准下．我们可以将注意力转移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格(每单位空间)两个坐标轴。以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值。这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策。当射线以顺时针方向转动时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降。在这个象限中，资本化率被看做一种外生变量，它是根据利率和资本市场上各种资产(股票、债券、短期存款)的投资回报而定的。因此，该象限的目的是对于租金水平只利用资本化率i来确定房地产资产的价格P：P=R/i(2.2)房地产资产的价格也可以通过以下方式得出，对于第Ⅰ象限中的某种租金水平．画出一条垂直于纵轴的直线直到与第Ⅱ象限的射线相交，从交点再向下画出一条垂直于纵轴的直线，该直线与横轴的交点便是资产的给定价格。第Ⅲ象限是房地产资产市场的一部分，在这个象限中，对房地产新资产的形成原因进行了解释。这里的曲线f(C)代表房地产的重置成本。如图2.2所示这种情况的假设条件是，新项目开发建设的重置成本是随着房地产开发活动(C)的增多而增加，所以这条曲线向左下方延伸。它在价格横轴的截距是保持一定规模的新开发量所要求的最低单位价格(每单位空间)。假如开发成本几乎不受开发数量的影响，则这条射线会接近于垂直；如果建设过程中的瓶颈因素、稀缺的土地和其他一些影响开发的因素致使供给非弹性变化，则这条射线将会变得较为水平。从第Ⅱ象限某个给定的房地产资产价格，向下垂直画出的一条直线，再从该直线与开发成本相交的这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点便可以确定在此价格水平下的新开发建设量，此时开发成本等于资产的价格。如果房地产新的开发建设量低于这种平衡数量，则会导致开发商获取超额利润；反之，如果开发数量大于这个平衡数量，则开发商会无利可图。所以新的房地产开发建设量c，应该保持在使物业价格P，等于房地产开发成本f(c)的水平上，即：P=f(C)(2．3)在第Ⅳ象限，年度新开发建设量(增量)c，被转换成为房地产物业的长期存量。在一定时期间内，存量变化ΔS，等于新建房地产数量减去由于房屋拆除(折旧)导致的存量损失。如果折旧率以δ表示，则：ΔS＝C-δS(2.4)以原点作为起点的这条射线代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一个存量水平(在水平轴上)。在这种存量水平和相应的建设量上，由于折旧等于新竣工量，物业存量将不随时间发生变化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。在以后的章节中将对这种关系进行更为详细的讨论；在这里，重要的是需要记住这一点，即在第Ⅳ象限假定了某个给定数量的开发建设量，同时确定了假设在开发建设量永远继续的情况下导致的存量水平。对四象限模型，我们已经进行了360度的全方位分析。从某个存量值开始，在物业市场确定租金，这个租金可以通过资产市场转换成为物业价格。接着，这些资产价格可导致形成新的开发建设量；再转回到物业市场，这些新的开发建设量最终会形成新的存量水平。当存量的开始水平和结束水平相同时，物业市场和资产市场达到均衡状态。假如结束时的存量与开始时的存量之间有差异，那么图2.1中四个变量(租金、价格、新开发建设量和存量)的值将并不处于完全的均衡状态。假如开始时的数值超过结束时的数值，租金、价格和新开发建设量必须增长以达到均衡。假如初始存量低于结束时的存量，租金、价格和新开发建设量必须减少，使其达到均衡。第三章、我国养老地产的四象限模型分析一、我国养老住宅市场的四象限模型分析四象限模型有两个假设条件。一是在市场其他条件给定的情况下，住宅资产(所有权)价格是由住宅资产市场的供给和需求双方相互作用决定的。二是在市场其他条件给定的情况下，在住宅使用市场，使用权的供需关系决定使用权价格即租金。上面假设的是其他条件不变，资产市场和使用市场相对独立的情况。实际上，住宅资产市场和使用市场之间有密不可分的关系，共同兴衰起伏。两个市场之间有如下两个连接点：第一，租金。R住宅的收益水平，是诱发住宅资产需求的一个极其重要的因素。住宅资产市场上对所有权房的需求，主要是由住宅使用市场的租金水平决定的，因为投资者购买房产时，是将其视作为当前或未来的现金流，租金的变化自然会影响到资产市场上对所有权的需求。第二，新开发建设量。Q两个市场均受住宅开发建设情况的影响，当开发量增加时，资产市场的供给量增加，价格R,P下跌，使用市场的租金也会下跌，见图1四象限模型。在图1中，右侧两个象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市场，左侧两个象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅资产市场。第一象限演示的是住宅使用市场，其中，横坐标为住宅使用权的存量S，纵坐标为住宅使用权的价格即租金R，租赁需求曲线dd0在一定的经济状况下，供给和需求一旦相等，租金水平R随之确定。第二象限演示的是住宅资产市场，其中，横坐标为房地产所有权的买卖价格P，以原点为起点的射线ii的斜率等于房地产的资本化率I，是投资者希望通过拥有住宅得到的收益率。在这里，资本化率是根据投资者的预期给定，一般受长期利率、租金的预期上涨率、出租经营的风险以及国家住宅政策的影响。由第一象限的租金水平以及预期的资本化率，可以确定住宅相应的投资价格P=R/I，这样第二象限就确定了住宅价格P。第三象限是住宅资产市场的另一部分，反映了新建的数量是如何确定的。斜线f(c)反映的是住宅的开发成本，图中假设开发成本P与开发量C成正比，所以是一条向左下方的斜线，斜线与横轴相交处的横坐标数额，代表了启动开发所需的最少资金量。将资产市场确定的价格投影到成本曲线，得出相应的开发量，此时开发成本等于价格P=f(C)。当开发量小于资产市场所需的开发量时，开发商获得超额利润；反之，则无利可图。第四象限是使用市场的另一部分，反映了新开发量C(增量)如何转化成使用市场的存量S。在一定时间内，存量变化(流量)AS等于新建住宅数量减去由于房屋拆除(折旧)导致的存量损失。如果折旧率以δ表示，则：AS=C-δS由原点出发的斜线代表了存量与开发量的关系，斜线上任意一点对应的开发量和存量有如下关系，开发量刚好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即AS=0，C=δS或δ=C/S开发量=存量*折旧率这样，在这个四象限模型中，从某一存量开始，由使用市场决定租金，租金在资产市场决定价格，价格再决定开发量，开发量又导致存量的变化。当存量的终值和起始值相同时，资产市场和使用市场达到均衡。当存量的终值和起始值不同时，图中的变量如租金、价格、开发量、存量都没有达到完全均衡。如果起始值大于终值，则租金、价格、建设量必须上升以达到均衡；如起始值小于终值，则租金、价格、建设量必然下跌以达到均衡。从某个存量开始，在使用市场确定租金，这个租金通过住宅资产市场转换成为所有权价格。这些价格导致形成一定新的开发量，再转回到使用市场形成新的存量水平。存量水平——租金——所有权价格——新开发量——存量水平二、我国养老住宅市场影响因素的四象限模型分析宏观因素大致分为：经济增长，经济水平，国民生产总值国家调控政策，置业城市优惠政策人口增多，新城区改造变化分为3种：需求变化、资产收益变化、开发成本变化推高需求型：经济增长，经济水平，国民生产总值，国家的积极调控抑制需求型：国家紧缩调控政策增高收益率（资本化率）型：置业的优惠政策降低收益率（资本化率）型：国家紧缩调控政策增加开发成本型：土地面积减少，城市规划限制，拆迁安置，国家调控政策较少开发成本型：土地面积增加，国家鼓励的政策1.经济增长对商品住宅市场影响的分析我国经济近年来持续快速增长，对商品住宅价格影响十分显著。当经济增长时，图2所示的住宅市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向右上方平移，住宅市场的租金水平和需求量将会同时提高或增加。住宅市场租金水平的提高将会使第二象限内的住宅转让价格提高，住宅转让价格的提高必将促使住宅开发量的增加，从而增加住宅的开发成本和市场供给量，并最终形成使用市场中的需求量与供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平衡。因此，经济增长将使住宅市场呈“扩散式”发展。2.置业城市的优惠措施对商品住宅市场影响的分析不少城市的政府制定了一系列置业其城市的优惠措施，越来越多的外埠消费者开始选择其城市，投资其城市。置业城市的优惠措施，将导致该城市住宅投资需求上升和住宅投资收益率(I)的下降，如果住宅的市场租金(R)不变，因为I=R/P，就会使住宅的市场价格(P)上升，住宅市场价格的上升又会引起住宅市场开发量(Q)的增加，并最终导致住宅市场供给量(S)的增加和租金水平(R)的下降，从而达到新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平与新平衡达到时的租金水平相等。因此，置业城市的优惠措施，将会导致该城市整个住宅市场呈现“不完全扩散式”发展，如图3所示。3.城市新区建设、旧城改造对城市商品住宅市场影响的分析过去几年，不少城市新区建设突飞猛进，旧城改造轰轰烈烈，而城市规划条件的限制、土地价格的上升、拆迁安置费用的增加，无疑会导致住宅市场开发成本(C)的上升，减少住宅新开发项目的获利能力，这种影响将会使第三象限内的开发曲线向左上方平移。住宅开发成本的上升，在住宅价格不变时使新开发项目的数量(Q)减少，从而导致住宅市场供给量(S)减少，在需求不变的情况下，推动住宅市场租金(R)和转让价格(P)的上涨，并达到新的平衡，整个住宅市场呈现“平移式”发展，如图4所示。在进行以上住宅市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响住宅市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加.因此，要找到住宅市场新的平衡点是非常困难的。三、对我国养老住宅市场——四象限模型的优化四象限模型在研究住宅市场均衡方面具有较大的优势，原因在于它把住宅市场具体地分为资产市场和使用市场。如果将住宅市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为住宅资产市场和住宅使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响住宅市场的内部变量的研究。同时四象限模型使得对住宅市场变化的研究可以定量化。但是，四象限模型也有一定的局限性，它描述的是资产市场和使用市场的长期均衡，不适合用于分析住宅市场的短期动态变化，其缺陷是不能跟踪分析市场实现均衡的瞬间变化。因而，需要建立一个能够反映住宅市场短期动态变化的住宅市场信息系统和四象限模型配合使用，达到既能描述资产市场和使用市场的长期均衡，又能分析住宅市场的短期动态变化。第四章、实地调研养老地产项目分析——以北京康梦圆老年公寓为例一、北京康梦圆老年公寓公司简介公司介绍由北京市朝阳区康梦圆国际老年公寓兴建的、“中国老龄事业发展基金会”直属管理的“康梦圆老年公寓”，是一所引入国际管理标准，康梦圆除了有养老院常规服务项目外还倡导“科学养老”理念，具备国际先进设施，开放平台式的科学养老机构。北京市朝阳区康梦圆国际老年公寓位于北京市朝阳区十八里店，是京城少有的政治，文化，经济新中心交汇地，二十分钟车程全覆盖：天安门，中南海，中央各部委，央视新大楼，北京中央商务区（CBD），潘家园文化旧货市场，北京经济技术开发区（亦庄）。占地面积18000平方米，建筑面积21000平方米，2010年6月26日试营业。全部建成后可容纳516张床位，配套有图书室、书法台、手工制作室、美容美发、棋牌室、茶吧、多功能娱乐休闲区、寿宴厅等生活、娱乐项目。同时设有康复医疗（体检中心）、中医养生、保健按摩、心理咨询、佛教养生、足疗、水疗等保健养生项目。·目标：全面打造国际品牌科学养老机构,引领中国养老科学新模式。·理念：用赤子心，报三春晖·文化：团团圆圆、健健康康、焕发朝气、美梦成真·服务特色：衣、食、住、行、用、医、玩等方面享有科学的体贴入微的服务。·服务模式：福利经营型\开放平台型\自主选择型\机构养老和居家养老结合型康梦圆将在老龄委的领导下，连同社会各界，在北京首创五大老年俱乐部，全面推动养老事业，引领中国科学养老新模式：老同志经验财富咨询俱乐部（分各个行业，学科），老年创新发明俱乐部，中华传统美德传播俱乐部，流金岁月个人自传俱乐部，北京空巢老人互助俱乐部（内设互助热线）。全面打造国际品牌科学养老机构，引领中国养老科学新模式是我们崇高的目标，不懈的追求，康梦圆将是一个开放的养老助老平台。（2）企业文化企业文化终极使命：做好儿女孝敬父母报效祖国行为准则：孝在当下笑在当下效在当下理念：感恩包容彼此成就精神：自我学习自我管理自我领导康梦圆之歌在太阳升起的地方，有一所老人的乐园。绿茵簇拥着不凋的花朵，朝霞映照出夕阳的笑脸。一群献身崇高的儿女，聚集在康梦圆。康梦圆啊康梦圆，相聚是缘，相爱是缘。我们把善缘无限放大，一起实现儿女的心愿。在人文蔚起的年代，有一个普世的理念。爱心承载着儿女的孝敬，汗水凝结出老人的尊严。一个亘古不变的命题，演绎在康梦圆。康梦圆啊康梦圆，子女梦圆老人梦圆。我们把美梦化为现实，共同开创美好的明天。公寓介绍建筑特色中心概貌主体建筑为“回”字形，采用“透天”的设计，院内桃园风格，让老年人在喧闹的都市中寻觅到一处“房在园中、路在绿中、人在景中”的世外桃源。房间设计以适宜老年人的身心健康为核心，按照老年人住宅建设标准，采用古典与现代相结合的方式，构建了一所老人颐养天年的理想家园。主楼大厅小包间大包间三层活动厅园林景观园林占地面积6580平米，除绿地外，园区还种植了桃树、杏树、石榴等多种果树，同时配有人工湖、户外健身器材、太极足道、凉亭、垂钓区、鸽子楼、假山喷泉及小桥流水等景观，惟妙惟肖地构成了一幅幅美丽的画卷，满足了老人在茶余饭后边休闲散步，边观赏风景的惬意感。雨后的康梦圆户型介绍双人间在所有的房间设计中，采光、通风等是我们考虑的重要因素。窗景可以为老人提供开阔视野，朝阳的设计使老人足不出户便可享受到充足的日光浴。散发着阳光味道的柔软棉被，软硬适中的席梦思床垫以及高质隔音玻璃，为老人的睡眠提供层层保障，便于老人安然入梦。独立的卫生间，推拉式房门、扶手等设计，防滑垫、浴椅、呼叫器、壁挂式电话等设备，让老人安心享受贴心的管家式服务。等离子彩电使老人在不伤眼的前提下，轻松享受休闲时光；中央空调在炎炎夏日为老人带来丝丝清凉。总之，康梦圆的出发点，只为老人拥有最舒心的养老体验。单人间在所有的房间设计中，采光、通风等是我们考虑的重要因素。窗景可以为老人提供开阔视野，朝阳的设计使老人足不出户便可享受到充足的日光浴。散发着阳光味道的柔软棉被，软硬适中的席梦思床垫以及高质隔音玻璃，为老人的睡眠提供层层保障，便于老人安然入梦。独立的卫生间，推拉式房门、扶手等设计，防滑垫、浴椅、呼叫器、壁挂式电话等设备，让老人安心享受贴心的管家式服务。等离子彩电使老人在不伤眼的前提下，轻松享受休闲时光；中央空调在炎炎夏日为老人带来丝丝清凉。总之，康梦圆的出发点，只为老人拥有最舒心的养老体验。夫妻间在所有的房间设计中，采光、通风等是我们考虑的重要因素。窗景可以为老人提供开阔视野，朝阳的设计使老人足不出户便可享受到充足的日光浴。散发着阳光味道的柔软棉被，软硬适中的席梦思床垫以及高质隔音玻璃，为老人的睡眠提供层层保障，便于老人安然入梦。独立的卫生间，推拉式房门、扶手等设计，防滑垫、浴椅、呼叫器、壁挂式电话等设备，让老人安心享受贴心的服务。等离子彩电使老人在不伤眼的前提下，轻松享受休闲时光；中央空调在炎炎夏日为老人带来丝丝清凉。亲情间情房设置，充分体现了公寓对老年人的心灵关