商业房地产投资决策

第五章商业地产投资决策与开发策划第一节基于知识创新的商业房地产投资决策研究本节运用开发的复杂巨系统方法论，把商业房地产投资涉及的有形资产与无形资产纳入统一的决策框架，为企业提供辅助决策服务。商业房地产是资金密集、技术密集的产业，由于具有开发商业物业的地块一般都在商业圈内，土地成本较高，商业房地产投资规模较大。因此，研究和采用商业房地产投资决策的新方法对控制成本、提升经济效益意义重大。由于房地产与零售、金融关系密切，房地产开发能够带动建筑施工、建材、机电、装饰等多个产业的发展，所以如果使商业房地产投资决策最优化，那么就非常有利于创造社会财富，解决大量社会就业问题；否则，不仅会造成重大经济损失，而且会对整个社会经济发展产生负面影响。例如，2002年以来，许多商业地产项目缺乏科学的策划，非理性过热发展，在很多不适合开发商业物业的地块上盲目开发，违背了商业房地产开发常识和规律，造成银行坏账扰乱了经济秩序，不利于我国的经济发展。我国是发展中国家，人均收入与世界中等发达国家相比还很低，仍然属于贫穷国家。因此，中国房地产投资决策更应该追求决策的科学化与最优化，珍惜来之不易的资金与人力资源，避免类似日本的“房地产泡沫”。腹一歉、继国凡内颤房夏地现产伤投贱资妇决告策铃研抖究晶现虎状咏1肚.杯综煮合途集油成舒体旬系海随完斗双由株戴露汝倚为龙院诵士货、竿于涝景参元目、坏顾黑基范发幻牵嚼头吐的谁支判持搏宏属观此经妻济嚼决蛇策息的暗人蛋机锅结键合铸综填合巡集植成版体顺系慰研燥究俗课怨题是已看经武列胆为崭国营家喊自浮然患科牧学座基柏金牺重俩大愤项奏目电，慰研铁究损周予期絮自藏1熟9熔9雅9殿年蚊1螺月搁至贩2棒0共0韵2非年排1挽2姓月毅，规研阳究精经贼费敞5登0剪0畜万辽元念。界该含学图术花领胳导险小尼组珍成兔员尸有迷：绞成雄思且危维、嚷戴仪汝既为招、命于纹景杆元凭、搂顾攀基膨发片、经王融潼屡、曾乌芳家倾培羞、负李任善甜同鞠、各涂落序飘彦骄等密。钥图势5洲-南1傅课辆题订组摆负令责废人笼戴痰汝舰为荡院赶士串、阀于床景缴元识研北究井员帆厅援时抽随骗薯该坦项忍目巾共徒分歪四窑个讨子泪课趁题转：炸（够1测）然人拜机抹结孤合倾综雀合瓣集采成督体递系直雏万形鸟及举其忙支碗撑章环穿境返的甜研引制积；经（卖2服）椒宏轮观索经叶济伏信雁息此、见模棚型渠体哲系拔及挤其趟功逼能博研危究热；摔（塌3垄）叫支殿持蛋宏探观浩经烈济闹决外策耗综熟合商集擦成养方厨法骂体士系锡与服系裳统残学季研束究弹；瑞（难4流）庸与字宏撤观缸经奖济农决乌策传有贸关籍的住认捆知玻与尺知艺识拖发放现熄技街术用（肢K吐D仇D此）猎研态究栏。兔综歌合择集腐成带法毁是吸处歪理梯开飘放探的始复支杂次巨女系检统贷的删方坦法肝论柴，延是童解懒决腹复肾杂邻问甚题恢的映有撒效秘途先径三。理经耻济夹系孕统房是词开宫放雪的宰复释杂恶巨搭系城统萄，期宏卸观芬经钟济钻决计策陵是本最便复轻杂氏的碌问关题黄之华一咐。斯该邻项尽目殃将睛在赏深灯入鸽研绩究箩综拌合岔集克成垃理荐论慢及坑体荣系邪结辅构滑的售基辞础轮上轻，陡完侍成拘支寒持庆宏声观碗经慰济酱决吊策屯的啦人宾机虫结慕合安综书合形集牲成沫体迈系倦雏碌形暂的微建今设沿。柔这在是帐该蜻重迟大溜基朴金也项跃目侨的逼实潜际衫落猛脚注点肆，讽是步综善合希集禁成救法温理生论部和灯实吹际顿的栽结目合戚点爹，团具竞有党理彼论混和画实狂际染的膜双千重租意云义帆。幸2横.寄房宫地镰产滨投弱资第清诸华睛大喜学闯房伯地讲产把研遣究姥所趋刘站洪较玉星教刷授偶对桥房中地愉产创投贝资清进输行桶研愚究泽，涉与誉李产宁痕衍史共慧同歌在州1仁9支9愚4嘴年垦第打2冰期戚的腥《昌建简筑责学忍报叠》跪上明发访表蝴了禾《姥房漫地屠产萝开渔发渐中馆的拌投牧资蜘评堤估撇分涂析踪》滨的采论尾文占，董主翻要管论悉述餐了俭商绘业赵地倾产当投雕资狂评头估追的攀分晒析暗方生法居。新3乱.颠住冰宅栏市暗场光一准体宿化贩恋淡皇汇2斗0序0宅2话年帝5坚月动,狼上砖海通房甜地车产络企沃业恼家傲协偷会漫秘盏书蛮长似董泰纯迟飞滚教忽授确在霜上弃海衔现廊代蒜住瘦宅飘发蔑展笋合毁理正化栗的避研辣讨徐会本发搂言饰中拜提将出坦了喊住问宅结市务场牲一描体荣化马概剥念会。秃他千认叙为多，渠住堂宅豆市扔场买是祖一错个兄开得放佩的奥复艰杂吵巨这系灯统豆，背是伍按刻系启统伤工五程孟观慰点稳将死众修多晶相雪关铃产赵业泊、性部问门福、乱企亿业蒸进烤行暮整秧合嘱，戒由擦诸古多诚阶焦段橡环筝节侍、欺过戚程宗有酸序易串烧连蝴，园构膊建魂成威的秋一仅个疑复鸣杂微巨隙系正统材。干系钳统呆工塘程筋在扯设疮置娘目受标走、携正辫确镇定快位渠、恼优帽化诊组伶合员，死构秀建笋成穴整很体猛系蛮统界后矮，物运灶行犹时锅追嘉求讨的圣是责系泉统银的产一钳致逼性走、蒙有中效国性论和拍持姿续筒性够。各而扛既愚与劣国礼际衔市结场典接炼轨京又耳适歪合紧我东国遥国奋民刚经敌济近发尚展洒和尝广舍大老居序民岭需述求扇，槐具但有坑中啊国态特摩色鸣的仰住肉宅书市做场所一谅体止化米运给行猪模功式耽，如其盛运抛行草一突体地化延的梢内派容忘有五：驰开猾发汁一芦体狗化银、瞎管摇理炸一冰体饮化辱、泰多哨位丢一昏体饶化花的上中案介因服骨务守链赴。丙笔跨者刚认皂为打商着业深地瓜产茧开类发恭比悼住欲宅辣开演发既还趴要暖复拆杂脸，钉商桐业场地殿产牙需畏要疾依磨靠具商陈业循经拦营双来狮提马升圈价颠值返。渔因份此仙，狂商闭业坟地嗽产旺是抬一妻个吹与雾金父融制密喊切谨相进关白的哥复扩杂剃巨程系溪统愤。淡二纹、棉商叫业搁房居地裂产睛开割发帖与女运党营用是已典拥型摸的跃开免放饺的断复祖杂尝巨裤系副统盏1丘9谱9捎0村年言，锣7门9哗岁政的贵钱钱学形森皆发想表扫了集《络一救个束科伴学却新智领许域扔—愈—股开宫放粉的于复亚杂嚼的卧巨询系烛统撇及殿其称方塔法样论改》龄的线论诚文颂，葵总疏结北了场系尚统旁学姜和吊信五息穷技赤术露的絮最州新蠢发槐展羊成愁果誓，墓提穴炼股出为开冠放辫的虹复威杂叹巨属系佣统架的赵新短概长念针，躲并吧提悉出洁了境从霞定兰性够到冒定访量源综贪合轧集填成组法统的限方睬法劫论祥，中实庸现披了缘还稠原贺论狱、吩整谋体越论泥的源辩材证伶统摄一评。扰图妄5公-棒2晶约钱躲学巧森钻提约出铃开珍放银的踩复职杂株巨啄系部统郊学岁术掏思睬想风复荒杂榨巨党系猫统犹具继有付跨停学脂科斜、谦跨芽领盯域摸、思跨富层稿次单的堤鲜岭明倦特片点刺。将对赤于祝开傻放池的赤复尿杂恐巨赚系灭统扫，崇钱脏学樱森家在肺1仆9任9期0犬年朋1筋0泄月冻1渣6片日酱系呜统敬学库讨诚论名班伪上诱的昼发兔言悟中您，听指便出涨了出它宽的逢四庭个培特疫征痕：榨（骨1岛）违系外统段本恳身填与旦系嫂统锯周蓝围刚的民环爽境避有狂物喇质先交瞧换今、即能守量猫交慧换搏和难信横息羽交果换卖；产（应2轮）饭系科统全所烈包搭含钢的屯子沉系沾统穷很盏多剖，绢有扁成牛千独上叠万般个伪，凡甚妇至怜上井亿捎万逗个弦；参（南3鞠）喉子链系貌统尤的色种活类稍繁供多槽，叛有播几职十椅种勤、斯几真百净种健甚斧至堂几枯千鹿种谜；容（驱4耍）方从和整形系虹统槐到株子挽系肺统捐的普层肝次锅很富多仔，扶中四间株的还层酸次馅又虽不绣认郊识谢，缺甚肾至衬连微有出几蚂个针层沟次凳也棚不动清佳楚畏。抹这敬里浪所僻谓踪的豪层偿次男是庆指炊已躺经醋认男识省得遮比蔬较别清呜楚旨的断子推系最统剖到步可觉以矿宏叙观垦观亮测鞠的县整计个仿系枝统忆之杂间雹和壁系猛统瑞结轨构前的炉层瓣次悟。肺钱行老霜给潮“焦开索放暮的则”煤赋竹予哗了义新毒的迈内糕涵蚂。毯“厚开胳放良的超”毒不绘仅铜意惊味泻着兄系利统阅一杂般姿地五与远环储境混进抵行絮物厕质叠、坦能胞量碍、还信雄息祖的同交樱换逐,绒接私受居环之境徐的犬输席入协和缸扰湿动驴，彩向辟环刷境女提灰供慧输犬出任，服而毫且举还章具村有界主钉动拍适炎应栽和风进祖化刊的夺含臂义理。槐商史业玉房门地摸产小开质发波涉六及旁商吗业糊经述营赔、映业泳态茫设违计败、巧建彻筑绒规右划状、雷建蛮筑突设望计坝、戒室备内功设椒计丢、集景铸观顽设面计波、鞭建像筑抽施典工球、洪房道地软产果金捏融恰等贤多蕉个寇学饱科留；域商傻业胳房虾地身产籍经役营馅涉泼及拆城堵市跌规据划优、分商鞋业锁政优策纠、柿税满收步政黎策嫁、妻居仪民宣消丈费趟等俯多移个渗领真域遍。赞房魂地奖产龟开起发议涉顷及抢的晒多离个持层庆次挎中粮的热投贱资餐开诸发信决赠策映是涌最盖高团层惭次渴，让商秩业鞋经凡营篇与刑物赞业芝管斗理息是贯最朝低脾层倚次经。侄商煌业雪房火开句发稳与烤经倾营数是脑复绢杂碰的绑开额放屯巨星系樱统凤，享7脚0棋%破的顺内卧容香要岛与图外客界迅进命行峰信雨息牧交活换挑，基3走0犯%喝左严右湿的庙内室容胞在陆企秤业呜内种部党运傍作牌。缓信窑息辟时士代涛地往产娇经畅营针的午法韵则与是傅：鞭具站备叨准纯确酒而理又柄快逼速梳决糟策扯的携竞蹄争洋能咏力黑乔，情建酷立傲基筝于门知取识乒的夕动戏态爹投番资为决跑策贿模钉型箭作帝为税正渣确拘决早策怠的教基氧础虾。宰过扩去疏采豆用鸡单填一势技乒术链手挖段滨建崇立专的稍计霸算夫机据辅本助常地屋产播投图资希决半策债系仁统礼大误都饮失是败疯了辫，短原搭因赏是宰：志（彩1笋）畅商惨业宋房兆地摘产猎投妨资迹决俊策受涉晚及少多堂门尖学秀科所，凑是钉复志杂丝的袖巨厉系叹统匆，兽采激用案单就一打的游数灵学饥手组段宅难代以回准该确携模煤拟邻地笼产众投顽资押经裙营摔。荡（葱2煤）慢商监业乘房前地贷产射投划资疼决善策拨与过时泳间蒜机吧会从密岔切掀相略关尸，川失岁去稻时楚机夫的捷决励策扶导作致袭模三拟饰失风真笨，枝例销如捐按世照腐平音均诱地范价暮并变不郊一骨定撑能廉按仁照执自旁己今的虑期俊望重获杏取液合肌适描地要段习的伞土是地姨。吓（她3肃）羊没拌有病考待虑络无芦形别资丰产皂的沸投竹入粗产索出吉，允对肌于未企愿业附无界形姻资首产蛙与听商等业浊地拘产替项驻目染经面营佛缺浸乏羡定楚量凳分从析级。哑（乘4纱）燕商令业贸地怖产肠决方策记涉蔑及呈形剪象键思歇维划，洞没冒有该有肤效本模稀拟状形掀象仙思筝维盟的夜方辉法扇。军滤覆店铃2讽0乡世亦纪垂8肆0督年努代纠末桨，讲钱网学灵森腊提忍炼集出线处庄理金开描放级的指复乓杂赔巨陕系经统万的深方朗法俩论惊是挎“掘从采定皆性佣到坏定域量质综株合猴集辉成惧方旁法扩”翼，震将粱创巨造絮性缩工谱作或交堵给葛人北脑胡去杜处墓理混，帮以梳人鸟为碗主亩，武将光事别务彩性构与袜重侨复动性停工呢作懒交帝给敌计贝算弟机次处赴理挺，绿采凯用历人谎机焰结浆合寻方晒法遣处户理贷房妙地江产期经狂营我系伐统言模有型奔。芹普巨唯翼这暮种妨方递法牛的凶实宽质深是曾将踢专卵家散体翠系典、臭数性据铺库结和斜信选息途体诞系宏以宴及撑计热算罪机聋体扭系枣结爪合绣起默来济，责构槽成贤一忌个遥高扭度应智致能最化欣的壤人眉机来结每合污系皇统讨。免这胜个口方呀法忍的碑成悦功醉应僚用肚，慢就码在拿于林发肚挥拨了问这笑个锐系蔽统摧的道综材合促优睡势领、休整拖体滤优律势岁和疲智顽能潜优征势增。陈它袋把馒人婶的谷思扯维偏、枯思董维战的音成洋果抹、茧人淹的泪经然验去、平知递识柄、纷智僻慧否以航及僚各全种烧情领报悠资税料因和督信索息落通算通元集桨成懒起霜来哗，职从毯多滋方德面棵定困性扒认朱识跳上易升爬到台定员量济认央识阅，题钱变学呜森妇将欢此早方速法附称贴为抽大泰成庭智塑慧闷工羊程按。序市奸弊稻结赔合铺系引统饰学绝理梯论累与察人祖工衔智胜能伐技墨术榆的伟发珍展探，枝1逼9设9背2胳年践钱饲学雄森辫又光提焰出汽“舟综聋合斗集抢成耐研太讨驴厅镜体访系赌”柄的籍构圆想幸，为这撞是患综辨合驱集圾成冠方按法喝运针用邪的孤实道践母形日式核和钓组年织啄形祝式睡，惹具标体雹应滴用朵定冷性糖与匠定夺量片方英法廉，威采模用姐专依家味经识验恰与渣数升学趴模狮型失等炎综奸合套方踩法抬解漏决顺房苦地俭产厦投慰资佩决叹策枝知罢识宰模质型钞问状题斑。霞家盒显哑鉴疏于制商晴业妖地塘产半的百复哪杂致性用，虏需耳要曲用老开换放教的酿巨闹系夕统杜解君决槽商委业催地笔产办问仇题榜，多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