2020年河北省运城市商品房市场分析与展望

2020年河北省运城市商品房市场分析与展望

一、满洲里房地产市场今年，全市商品房价格呈现快速上升趋势，上涨幅度巨大，各区域房价差距继续增大。(注:涉及价格的指标统计范围仅限于市区)1、商业供暖采购继上年房价小幅上涨之后,今年年初,我市商品房价格增长迅速。商品住宅由上年的1350元/平米(普通均价),增长到5月份的170阮/平米;一级地段房价涨幅更大,由上年的1550元/平米(均价),增长到5月份的2100元/平米,即商品住宅房价每平米上涨250元-500元。商业用房更是水涨船高,由上年的2800元/平米(普通均价),增长到5月份的3500元/平米;一级地段房价由上年的5500元/平米(均价),增长到5月份的8000元/平方米以上,即商业用房房价每平米上涨700-2500元。二手房的交易价格也有不同程度的上涨(以上均以市区房价说明)。但是到了6月份,我市商品房价格开始略有回落。2、商品房价格分析由于今年全国普遍性的土地成本、建造成本等多种因素增加,加上我市城市化进程的加快,交通的改善、城市拆迁户的大批量增加、经济发展带来的人口增加、房地产市场对商品房需求的多样化、居民对商品房投资保值、增值的趋向认可情况以及新建家庭的正常需求等因素,我市商品房价格表现出有史以来的高位增长可以说是一种必然趋势。3、当前的价格趋势今后一段时期内,我市商品房价格将保持平稳状态。二、房地产存在的问题1、住宅产出的平均增长率是适应市场发展需要探索在过去五年中,我市房地产市场发展表现的特点是需求拉动供给、消费带动投资,表现在统计数字上,2000-2004年整个反映的有效需求销售面积的增长率是120.0%,有效供给的竣工面积增长率是29.2%;反映住宅消费销售额的平均增长率是32.6%,住宅投产的平均增长率是27.0%。今年由于建筑面积开发量与需求量相比有较大富裕,市场供给量在9000户左右,需求量在6000户左右,因此我市商品房市场已经形成买方市场,这种局面的形成并非是由于居民的购买力不够,而是供给量超过需求量。我们从金融部门了解到,需要住宅贷款的居民占购房居民总数的不到4成,截至6月底,金融部门对住房贷款发放不足2.5亿元,大多数居民购房还是不需要贷款的;全市居民储蓄存款余额是42.38亿元,居民储蓄底力丰厚。2、对税收的贡献2004年,投资实现的增加值为国民经济总量的28.4%,对国民经济的贡献度是55.8%;建筑业和房地产业实现的税收占总税收的比重是12.9%,对税收的贡献度是6.3%。可以说,我市的投资总体行业对税收的贡献与对经济的贡献相比是偏低的,与其他经营性骨干行业相比也是偏低的。2004年,我市有30万平方米左右的房屋建筑进行装饰装修,就是说会相应有亿元的装饰装修材料进入到流通领域进行销售,按17%的增值税税率计算,实现税收应该是1700万元以上;但是,我市建筑装饰装潢商品多是个体工商户,为定额纳税,因此,反应的实际税收是很少的。3、开发建设中的费用多数开发商反映,目前建筑材料短缺,甚至到了花钱买不到的境况,这更加重了原材料价格的上涨;从而加大了建筑成本。经初步了解,我市商品房开发建设中的费用主要是城市配套费、劳保费、土地出让金、人防费、拆迁费、占道费、有线电视安装费、自来水入网费、土地契税、气象台收取安装避雷装置服务器、质检费、热网接入费、预收费用中有散装水泥专项资金、新型墙体材料专项资金和土地增值税等,这些费用一般占建筑费用的33%左右,随项目投资额的多少,这个比重也会相应有所变动。4、满洲里市居民购买商品住宅的收入水平,比海拉尔区多400元(1)海拉尔区相比。2004年-2005年,我市的城镇居民人均可支配收入和住宅房价均高于海拉尔区,房价/收入指标我市也是高于海拉尔区,今年差距继续在拉大,即同等收入条件下,满洲里市居民购买商品住宅每平方米要比海拉尔区多400元左右。(2)与绥芬河相比。2004年,我市的城镇居民人均可支配收入和住宅房价低于绥芬河市,但是房价/收入指标高于绥芬河市,即同等收入条件下,满洲里市居民购买商品住宅每平方米要比绥芬河多210元。2005年上半年,我市与绥芬河市居民绝对收入和增长幅度的差距都在加大,而房价差距也在继续拉大,即使在同等收入条件下,满洲里市居民购买商品住宅每平方米还要比绥芬河多380元。这些数据表明满洲里市居民收入与绥芬河市居民相比,实际也在相对下降。5、商品房开发中存在的问题商品房价格反映的不仅仅是商品房市场的价格,实质上是反映商品房市场的供需关系。我市商品房价格快速上升又在短期回落,是值得我们关注的问题。就目前来看,我市房地产宏观调控尚未发挥出来,居民均持观望态度,多数开发商反映今年商品房开发建设不容乐观,能不能造成部分商品房开发商“群雄逐鹿”惨败而归,很难说。为防范房地产业泡沫经济的产生,我市应该对该行业宏观信息管理给予高度重视,及时规范房地产统计信息系统。三、完善房地产统计制度2、采取有效措施提高居民收入,提高居民购买力。1、结合满洲里实际情况,以市场为导向,针对产品需求的多样化,大力发展经