2014通惠家园营销策划方案

思源顾问通惠家园C区提交文件目录一、通惠家园C区商业Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

Profi二、通惠Co家py园riC区g区h住t

2宅0定04位-2价01格1论As证pose

Pty

Ltd.1页通惠家园C区商业2005-7Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区项目商业模式产品投资性分析区域市场状况项目基本情况市E场v分a析lu及a判t断ion

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

Profi思源顾问3页Copyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区纲

要一、区域商业市场分析二、本项目E产va品l分ua析tion

only.ated

with

Asp三os、e本.S案l市id场e定s

位fo方r向.NET

3.5

Client

ProfiCo四py、r目ig标h客t

群20分0析4-2011

Aspose

Pty

Ltd.思源顾问4页通惠家园C区区域规划

消费人群特征区域市场小结区域商业概况

重点项目介绍通惠家园所在区域商业市场分析Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

Profi通惠家园所在区域商业市场分析框架思源顾问5页Copyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区思源顾问6页区域商业市场分析调研区域界定区域消E费v特a征luation

only.ated

with

Aspos□e.区S域l商i业de市s场f概o况r

.NET

3.5

Client

ProfiCopy□ri区g域h商t业2市0场04重-点2项0目11介绍Aspose

Pty

Ltd.区域商业市场总结通惠家园C区调研区域界定调研区域界定： 北到朝阳北路，东五环，西至东Evaluation

only.南大郊厅；东到思源顾问7页ated

with

Aspose.Slid本e案s

for

.NET

3.5

C四l环ie；nt

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.区域研究样本确定：白云生活广场\财满街\韩

SHOW\住邦2000等通惠家园C区区域消费特征思源顾问8页区域消费人群层次:早期区域住宅客户多为回迁户,消费力低,随着区域中高档次楼 盘的推出,区域住宅客户层次提高,消费力增强,尤其是该区域今明两年高档大盘业主 的入住，区域将新增30万以上具有相当购买力的业主，大部分是CBD的白领人群，

属于社会中坚力量，区域消费力强Evaluation

only.ate•d

区w域i消t费h人A口s:p区o域s内e聚.集S着l20i多d个e楼s盘项f目o，r总.建N筑E面T积超3过.4550万C平l方i米e，n常t

Profi住人口超过3C0万o人pyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.区域消费人群年龄：区域内年轻、个性、时尚、乐于接受消费新观念的中上收入人 士、年轻白领、现代家庭和商务人士增多，年龄集中在20-45岁之间思源顾问通惠家园C区区域商业市场项目概况物业名称物业地址物业类别 规模商业面积㎡开盘时间营业时间华堂商场朝阳路甲3号京港城市大厦综合购物

——商场14700——1998年4月易初莲花十里堡甲三号城市广场连锁超市——21000——

2004住邦2000 慈云寺东南角写字楼底商地上2层3万

2005——白云生活广场 朝阳兴隆西街2号写字楼底商地上7层

2万

2004-12

2005.9国际创展中心朝阳路与青年路交叉口写字楼底商——

2万

2005

——财满街朝阳路69号公寓底商地上2层4万一期:2004

二期:2005.7已营业2006。9韩SHOW朝阳十路堡东街住宅底商地上3层地下1层2.5万2004-42005,10国美第一街朝阳青年路115号社区商业 地上3层街 地下1层10万2005-72006.12兴隆家园地铁四惠东站东侧住宅底商地上2层1.2万2005-72005-12朝阳雅筑朝阳北路住宅底商地上一层9063————乐成国际朝阳区西大望路住宅底商地上2层60002005年下半年2006-5珠江罗马嘉园朝阳北路107号住宅底商地上1层地下1层60002005-72006-10区域商业供给类型区域综合类大型商业较少，商业供给类型主要以写字楼、社区配套类商业为主区域商业供给总量目前区域商业市场供给可调研到总量已达30.37万区域商业供给时间区域商业供给多为近两年供给,未来两年内随着住宅及写字楼的投入使用,区域商业供给将呈现集中供给Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.9页通惠家园C区区域内在售项目商业底商选取项目选取样本类型区域商业市场重点项目介绍韩SHOW朝阳雅筑白云生活广场国美第一商街财满街Evaluation

only.思源顾问10页ated

with

Aspose.Slides住f邦o2r00.0

NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区区域商业市场重点项目介绍项目名称位置小区规模商铺规模销售方式售价元/㎡租金

元/㎡/日物业费元/㎡/月分割面积㎡业态韩SHO

W朝阳十路堡东街23万2.5万包租销售2.3万-2.6万3年包租,租金回报率10%,担保费1%/年租金约15元-16元/——4-100模拟街道欢乐市集思源顾问11页住邦

慈云寺东南角200025万起约3万租售2.6万临街F1:3F1:10

26F2::6

(含空调万，

费)——“卫城食街”及精品店等朝阳

朝阳北路

13万㎡雅筑不租9063.

只售

2。1万

——

3.8

60-210

国际化的精品专卖店，书吧、服装店、14

㎡

美容美发店、咖啡厅、洗衣店等白云生活广场朝阳区兴隆西

4.5万街2万包租销售1.6-2.3万F1：15F2--F3：12---14162.3层为

一层为旗舰店，二三层服装鞋帽，分割的7

四层知名影城，五层品牌健身中心，平米小商

六层餐饮，七层证券，八至十二层铺,

北京电影学院继续教育学院国美第一商街朝阳青年路115号100万

10万只售不租1.5万——5.830--1100复合型的商业业态财满街朝阳路69号20万4万租售190006一期6——已定商户：中行、卖当劳Evaluationonly.ated

with

Aspose.SFl2:1.i6万des

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区区域商业市场总结区域商业供给类型：区域内大型商业不够成熟,多以写字楼、社区类配套商业为主，兼顾了大型综合商业功能区域商业辐射范围：区域配套类商业E以v地a理l位u置a优越t、i交o通n通o达n性l优y良.、社区商业规模大、周边社区密集的优势，商业辐射范围扩至社区外形成区域商业中心思源顾问12页ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

Profi区域商业供给量C：o目p前y区r域i商g业h市t场供2给0可0调4研-到2总0量1已1达30A.3s7万p，o其s中e写字P楼t、y

Ltd.社区底商为主要供给量，总量超过26.8万平方米区域商业供给时间：区域商业供给多集中于今年,未来两年将呈现集中供给状况区域商业租金水平:写字楼、社区类配套商业目前租金水平在6元－16元/平米/天区域商业售价：目前推出社区商业项目平均售价在1.5—2.6万元/平方米通惠家园C区纲

要一、通惠家园C区域商业市场分析二、本项E目va产l品ua分t析ion

only.ated

with

Aspos三e、.S本l案id市es场f定o位r方.N向ET

3.5

Client

ProfiCopy四r、ig目h标t

客2客0群04分-析2011

Aspose

Pty

Ltd.思源顾问13页通惠家园C区本项目产品分析框架项目产品分析项目概况品SWOT分析目难点分析目平面图目园林建议思源顾问14页Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyri项ght

200项4-2011产Aspose

Pty项Ltd.通惠家园C区思源顾问15页二、本项目产品分析➢项目园林建议项目概况Evaluation

only.ated

with

As➢p项os目e平.S面l图ides

for

.NET

3.5

Client

Profi➢产品SWOT分析➢项目难点分析Copyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区本案商业物业所在区位总平面图B区D区、E区已开发，经济适用房C区朝阳路朝阳北路东三环速通

惠河通四○D快路○D东东东五五环四惠站四惠东本案地朝块

阳

北 路

站东京地铁１号线轻轨八通环线Evaluation

o四nly.思源顾问16页ated

with

Aspose.Slides

for.N广ET环3渠.5

C路lient

Profi环Copyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区对外交通条件周边消费人群到达路线本案商业最大辐射区周边消费人群到达路线思源顾问17页公路Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

20地0铁4-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区周边商业配套自带商业自带商业Evaluation

only.思源顾问18页ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

Profi老社区Cop自y带r商i业ght

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区产品分析－项目概况主要经济技术指标：思源顾问19页atedrofi总建筑面积10519M2Evaluation

only.with

A层s高pose.Slides

for

.4N.5EM

T

3.5

Client

P商业广Copy层数right

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd地下1层场总高度7.5米机动停车位无.通惠家园C区思源顾问20页二、本项目产品分析➢项目园林建议项目概况Evaluation

only.ated

with

As➢p项os目e平.S面l图ides

for

.NET

3.5

Client

Profi➢产品SWOT分析➢项目难点分析Copyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区思源顾问21页项目平面图建筑面积：Evaluation

only.ated

wi1t0h51A9sM2pose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区思源顾问22页二、本项目产品分析项目概况Evaluation

only.ated

with

Aspose➢.项S目l平id面e图s

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyr➢i项g目h园t林2建00议4-2011

Aspose

Pty

Ltd.➢产品SWOT分析➢项目难点分析通惠家园C区项目园林建议务花园的休憩功能商务气质思源顾问23页□人行步道的艺□休息桌椅的商务风格□喷泉与回廊的设计Evaluation

o□n艺l术y.小品体现ated

wi商th

Aspos□e体.现Sl商i务d气e质s

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopy□r实i现gh社t区2人0群04-2011

As术p表o现se

Pty

Ltd.通惠家园C区项目园林建议Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.思源顾问24页通惠家园C区思源顾问25页二、本项目产品分析➢项目园林建议项目概况Evaluation

only.ated

with

As➢p项os目e平.S面l图ides

for

.NET

3.5

Client

Profi➢产品SWOT分析➢项目难点分析Copyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区产品SWOT分析优

势1、本案所在社区商业供应量不足2、本案所在社区规模较大，具有较大市场消费潜力机

会1、社区对外交通与周边商业的不便利性为本案商业发展提供了一定的条件劣

势1、因交通对外的不便捷性致使本案商业辐射力很差2、周边已形成相对成熟的百货、家具建材供应充分Evaluat及i服o装n等商o业n业l态y，.且新开发楼盘社区商业ated

with

Aspose.Slides

for3、.商N业E业T态选3择.类5型C局l限i性e很n强t

ProfiCopyright

2004-240、1无1地面A停s车p位o，s停e车的P便t利y性L差td.威

胁1、周边成熟的商业业态对本案商业的部分经营门类有较强的分流效应思源顾问26页通惠家园C区思源顾问27页二、本项目产品分析➢项目园林建议项目概况Evaluation

only.ated

with

As➢p项os目e平.S面l布id局es

for

.NET

3.5

Client

Profi➢产品SWOT分析➢项目难点分析Copyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区思源顾问28页项目难点分析□本案商业的建筑结构对营业业态有较强的局限性□本案商业因所处地铁上盖的缘故被架空，与周边区域的消费人群相对隔离Evaluation

only.ate□d因各w各i对t外h通A行s路p径o径s对e本.案S商l商i业d的e直s达f性o较弱r较.，N，E致T使3本.案5商C业l对i外e外n辐t射P力rofiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.及人流量较低通惠家园C区思源顾问29页三、本案市场定位方向定位原则Evaluation

only.ated

with

Aspo➢se确.S定li项d目es定f位or

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区定位原则—思考因素本案周边新兴楼盘社区型商业配套市场供应充足本案周边部分业态已形成区域购物中心本案建筑结构的限制部分商业业态本案商业难以突破对外交通积极吸引社区消费人群目标集中的市场定位规避本案弱势区域商业市场竞争激烈本案定位Evaluation

only.的瓶颈思源顾问30页ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区根据项目实际状况确定策划方向竞争业态，形成集中化市场定位思源顾问31页定位为复合服务型社区商业中心Evaluation

only.ate□d

w通i过t便h捷A的s交po通s优e势.，Sl满i足d社e区s人f群or多元.N化E物T质3、.精5神C消l费ie需n求t

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.以特色商业服务为龙头，形成规模化优势组合业态，区别与周边优势通惠家园C区思源顾问32页三、本案市场定位方向定位原则Evaluation

only.ated

with

Aspo➢se确.S定li项d目es定f位or

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区本项目的市场定位社区商业的市场定位，主要满足社区生活及商务需求！银行金象大药房茶馆冷饮店酒吧满足社区人群生活及商务的需求

桌球馆超市邮局 壁球馆健身中心棋牌室干洗店Evaluation

only.思源顾问33页ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区纲

要一、望京区域商业市场分析二、本项E目va产l品ua分t析ion

only.ated

with

Aspos三e、.S本l案id市es场f定o位r方.N向ET

3.5

Client

ProfiCopy四r、ig目h标t

客2客0群04分-析2011

Aspose

Pty

Ltd.思源顾问34页通惠家园C区目标客群分析目标客群分析框架思源顾问35页Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

Profi终端消费客群Copyright经2营0客0户4-定2位011

Aspos投e资P客t户y定L位td.通惠家园C区思源顾问36页四、目标客群分析➢终端消费客群定位Evaluation

only.ated

with

Asp➢os经e营.S客l户id定e位s

for

.NET

3.5

Client

ProfiCo➢py投r资ig客h户t

定20位04-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区终端消费客群终端消费客户主要来自：1、本小区生活的人群，包括通惠家园的B区、D区、E区的居住人群（其中D区、E区为回迁户）；B区、D区、E区约3300户。Evaluation

only.思源顾问37页ated

wit2、hCA区s的p商o住se人.群S；l约i7d3e0户s。for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.终端消费客户需求特征：1、大多数人群消费主要集中于生活基本需求；2、社区内的年轻白领人士有休闲娱乐的需求；3、C区的商务人士有商务需求。通惠家园C区思源顾问38页四、目标客群分析➢终端消费客群定位Evaluation

only.ated

with

Asp➢os经e营.S客l户id定e位s

for

.NET

3.5

Client

ProfiCo➢py投r资ig客h户t

定20位04-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区商业经营客群—部分经营商户类别1、超市经营商户：如华润2、健身及娱乐经营商户：引进大型知名健身俱乐部较难；社区物业公司自我经营的可能性较大。经营品种如健身、桌球、壁球、棋牌等。4、冷饮店：如水果捞、DQ冰淇凌、孚尚□本案定位经营商户大多采用租赁形式；□社区经营商户的租金承受能力较低，赢利水平需较多消费人群数量支持！思源顾问39页Evaluation

only.ate3d、w酒i吧t、h茶A馆s经p营os商e户.Slides

for

.NET

3.5

Client

Profi果露店

Copyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区思源顾问40页四、目标客群分析➢终端消费客群定位Evaluation

only.ated

with

Asp➢os经e营.S客l户id定e位s

for

.NET

3.5

Client

ProfiCo➢py投r资ig客h户t

定20位04-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区思源顾问41页商铺的投资客户ati投资规模主要投资客群投资特征ed

w社大面积商i铺th

AsposEvaluatie大.S型l投id资es机f构oro用n来on经l营y.大型商业.用NE于T

租3.给5

大Cl型ie商nt业ProfCopy中型商铺right

2004-20投资机构有实力的个人1用1于As自po营s自e

P有t品y

L牌td.用于租赁或转售用于出租或自营区中心小型商铺自营业主用于自营投资用个人用于出租或转售通惠家园C区本案商铺的投资客户分析本案经营商户的数量有限投资客户的投资回报预期值降低本案商铺的可投资性较小投资客户比例较低！本案对外交通的通达性不佳思源顾问42页周边其它商业的可选物业较多本案未来经营业态的局限性Evaluation

o招n商l难y度.较大ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区价格论证2005-7Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区思源顾问44页本案住宅价格预期－市场比较法

定价的基本原则：结合市场需求，评定定价影响因素之权重，综合分析评定本案综合素质如下图Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.通惠家园C区本案住宅价格预期－定价可比楼盘选定

定价的可比楼盘选定，参见区域市场分析部分，在周边区域楼盘中选定以下项目作为定价比较楼盘定价比较楼盘权重设定思源顾问45页Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

Profi楼盘权重本项目东C恒o时p代y二r期A、B组团i东g恒h时t代2二0期C组团04兴-隆2家0园三期11金海A国s际pose

Pty沿海赛洛城Ltd.金都杭城XABCDEF100%20%20％5%15%25%15%通惠家园C区楼盘权重本项目东恒时代

二期AB组团东恒时代 兴隆家园二期C组团 三期金海国际沿海赛洛城金都杭城XABCDEF100%20%20%5%15%25%15%均价(元/M2）权重6900(毛坯)6600（精装）5900（毛坯）

6800（毛坯）6800（精装）7000（毛坯）折算毛坯均价(元/M2）60007000位置

10

8

8

8

6

677周边环境

105

55

67

57商服配套合计公共教育设施73335455规模139991210138景观85556676户型结构125888101010内部规划设施1089995106工程进度93668985发展商知名度55334353100QXQAQBQCQDQEQE10060657771思81源顾问68690E0val5u800atio59n00

onl6y800.at交通ed

with

Asp6

os5e.Sli5

des

f5or.N4ET

3.54Clien3

t

Pro4fiC1o0

py4right420044-20119Aspo7se

Pty8

Ltd.746页65影响价格各因素评分表思源顾问通惠家园C区本案住宅价格预期修正后各相关楼盘价格PI’＝（QX/QI）×PI•PX=∑PI’×WI=5473.75元/平方米项目名称WIPI’PI’×WI东恒时代二期A、B组团20％63691273.8期C组团东恒时代二

20％53541070.8期兴隆家园三

5％

4597

229.85沿海赛洛城

25％

4444

1111各相关楼盘权重取值为WI金都杭城15％6176926.4100％－－－－5473.75Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiPI为折算毛C坯o均p价yright

200金4海-国2际011

A15s％pos57e46

Pty

8L61t.9d.本项目

PX=∑PI’×WI47页通惠家园C区思源顾问48页本案住宅价格预期通过市场比较可知，在产品设定的前提下，通过对当前市场的评估，确定本案的价格在如下价格点上下浮动：5480元/平方米手段的应用，可将现有定价提升5％，即达到本案均价5754/平方米。因此，本案C组团预期可达到市场均价为5754元/平方米。如果本案市场定位为住宅，则无法达到较高的价格预期！Evaluation

only.ated•w本i案t可h通A过sp价o值s提e升.策Sl略i、d差e异s性f的o营r销.手N段ET、整3体.5营销Cl节i奏e的n控t制P、rofiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.整合营销的应用来全面提升本案的市场价格。通常情况下，通过上述通惠家园C区本案商住公寓价格预期－市场比较法

定价的基本原则：结合市场需求，评定定价影响因素之权重，综合分析评定本案综合素质如下图Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.思源顾问49页通惠家园C区本案商住公寓价格预期－定价可比楼盘选定楼盘权重思源顾问50页本项目国际创展中心 远洋天地三期心财经中 住邦2000XABCD100%15％40％15％30％

定价的可比楼盘选定，参见前面的区域市场分析部分，在周边区域楼盘中选定以下项目作为定价比较楼盘定价比E较va楼l盘u权a重ti设o定n

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.顾问通惠家园C区影响价格各因素评分表楼盘权重均价(元/M2）本项目国际创展