通过淘宝司法拍卖购买房子-需要注意些什么

通过淘宝司法拍卖购买房子，需要注意些什么？最近在淘宝网上看到司法拍卖的一套房子，地理位置，房屋质量都比较合适！关键是价格比市场价低三四十万！！对于收入单薄的题主来说实在是不小的诱惑！！！但是题主是第一次买房子，身边更鲜少有通过这种方式买房子的人可以咨询！希望万能的知乎能帮提主解答一下拍卖前需要注意的问题，需要提前咨询好的问题，以及后续会带来的问题！！有哪些风险！毕竟对于题主这种普通工薪阶层来说一套房子可能就是全家二三十年努力的成果，题主不得不仔细又仔细！！感激不尽！！！！我在去年通过司法拍卖，购得杭州房产一户，这里讲一下具体的流程，以及需要注意的坑。大家…

\t"/hewusheng10/article/details/_blank"显示全部原帖地址：\t"/hewusheng10/article/details/_blank"淘宝上的司法拍卖怎么样？-知乎用户的回答-知乎

这里匿名发了

房产拍卖并非猛虎，大众如果有心准备，也是不妨尝试一下的，尤其是在房价高涨的如今。

我在去年通过司法拍卖，购得杭州房产一户，这里讲一下具体的流程，以及需要注意的坑。大家如果有什么疑问，也可以在这里留言，我看到会尽量回复。

首先说一下房产司法拍卖的流程，主要分以下几步：

1）筹备：准备资金，提交押金，报名参与

2）竞拍：参与竞标，赢得标物

3）付款：在规定的时间内支付全款

4）材料：联系法院，拿到司法拍卖所需的材料文件

5）洗白：跑房管局，档案局等，洗白房产

6）过户：完成过户，缴纳费用，拿到房产证，结束

很多人都说司法拍卖水很深，讲述了各种可怕的情况等等，根据我的了解来看，风险都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要准备充分，也是可以规避，或者降低的。

司法拍卖的房产，最大的风险来自三个地方：

1）产权是否清晰，是否有纠纷

2）业主，或者住客的居住，出租情况

3）户口问题

之前我很担心的，政府部门的不配合，低效率什么的，最后发现是多虑了，无论是法院的工作人员，还是房管局相应工作人员，都是非常热情负责的，这里赞一下浙江的公务员们

下面逐步讲一下各个环节的经验：

1）首先，最最重要的是，自己需要对房屋的价格，价值有一个足够的了解。我在决定竞拍房子之前，花费了足足6个月，看了70～90套房子（我比较懒，而且中间几次纠结放弃买房）。对于当前地区有哪些不错的小区，每个小区房屋分别都怎么样，成交价为都是多少，都非常的熟悉。这个是任何形式下，决定买房的一个基本前提，也是后面参与竞拍过程中，内心有底的保障。

2）在熟悉房屋之后，在淘宝上开始关注近期拍卖的房产，很快就发现一个很不错的小区，有一套满足我要求的房子准备拍卖了。恰好这套房子楼下的同类户型我看过，市场价比较透明了，在320万左右（毛胚），司法拍卖的这一套带装修起价220万左右，比市场价低100万。

3）锁定目标之后，就可以开始打探房子的产权问题，以及住户问题了。首先可以尝试通过淘宝公布的信息，查到拍卖的法院，然后去网上找该法院的网址，查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦。很可惜我这套没有找到对应的判决信息。

4）然后可以去小区找物业打探一下，可以通过物业打听到住户的购房时间（用来推算是否满两年，是否满五年），住户的物业费，水费缴纳情况（了解住户当前的经济情况，和居住情况），住户是否有购买车位（一般一手买房的人，购买的车位都是挨着单元电梯口的，这个可以购买决策加分）。

5）物业了解到，当前房屋应该是有人住的，就可以尝试直接敲门咨询了。我当时连续去了三次，终于在第三次敲门成功，进入屋子。这一次收获非常大，把几个重要信息都问到了。（房子为什么被拍卖，房子是几手的，住户和业主的关系，拍卖后住户怎么办，房子名下有没有挂靠小孩的户口）

6）通过上面的调研，基本上可以排除产权纠纷隐患，住户不配合迁出问题，以及户口纠纷维护了。这几个最大的风险排除之后，就是准备竞拍了。

7）淘宝的司法拍卖，必须提交押金报名，每个房产报名押金金额不一样，并且必须有2人或者2人以上提交押金报名参与，拍卖才会有效。这里我找了托儿，让他们也交了押金报名参与。（预防万一没有人喜欢这套房子，出现拍卖无效的情况）

8）拍卖过程就是一个标准的拍卖博弈了。每个人都有自己的底线，但是每个人都希望用最少的钱拿下，推荐的策略是，一方面通过报价表示自己势在必得（例如前期大幅度加价），一边不断观察对方报价（观察对手报价的涨幅，时间间隔），猜测对方的低价。

这里有几个技巧可以提一下，一个是出价的时间，可以卡在最后的2分5秒出价，这样由于没有触发“2分钟内报价则延长5分钟"规则，你的对手只有2分钟思考是否加价，而他们一旦出手，必然触发延时5分钟，那么你就确保自己始终有5分钟思考是否追价。

另一个是可以抢点，竞拍的后期，大家都是你一万，我一万的磨价的，但是遇到5的倍数价格时候，不妨跳一步（例如本该轮到自己出249的，不妨直接跳到250），抢这些点，赌对手的底线是5的倍数（如果对方底线是250万的话，那么你出250万，他就会放弃。否则让他出了250万，你就要251万报价才能赢了）。

最后想说一下，这些小技巧都是小技巧，最终是否拍下，关键还是谁的底线更高，这也是第一条说的，要足够了解市场行情，以及自己的需求，才能定下一个合适的低价。

9）完成拍卖之后，第一件事就是筹钱。拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付，这一点务必注意。现在很多银行是支持司法拍卖房贷的，具体可以淘宝上查，或者自己问。

这类司法拍卖银行房贷，是需要在竞拍之前去银行申报资格的，流程就是电话联系，说自己想拍什么小区什么房子，多少钱，是否首套贷款等等，然后根据银行要求提交材料，然后在银行回复说“问题不大”之后再去拍。（银行怕担责任，所以不会在拍卖之前和你签订任何合同，以及给予任何承诺，这里也算是有一些风险）

我当时准备了两套方案，银行贷款首选，找表姐借钱备选（提前和表姐电话沟通确认过）。拍卖完成之后立刻联系银行，正式签订合同，银行会承诺在限定时间内打款给法院。

10）余款缴纳完成之后，就开始走流程了。我一共跑了1次法院，1次档案局，5次房管局，全程都是自己跑。整个司法拍卖环节原业主是完全不联系，不参与的。实际上，如果我熟悉之前就签订了租约，有些是在查封后才签订租约，对不同的情形要进行甄别，以确定应对方案。2、欠物业费笔者亲身经历的一个案子：购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还欠缴物业管理费，物业公司已经提前申报法院了。物业费欠缴几年，其实本金并不高，但是因此产生的滞纳金，有些物业公司还是计复利的，利滚利几年算下来，又是一笔巨款。3、欠税费、土地使用费这个没什么好说的，欠国家的钱，除了咬牙缴纳，别想其他主意了。以上种种，法院均不负责核实，也不负责清场交付，并且“相关未了受法律保护债务的处理，由竞得人自行核实并自理”。二、算清税费除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费，原本应该由卖方缴纳的税费，买方也应一并缴纳，还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，确定最后实际付出的成本。关于贷款，虽说原则上需要一次性付款，很多购房者的资金实力不够。但实际上，打算办理司法拍卖房产按揭贷款的购房者在缴存拍卖保证金后，可以和银行沟通，向银行递交申请，经审核通过后，既可以获得银行的贷款意向书。或者采取和担保公司合作的方式，先付清购房款，再去贷款。只要保证在拍卖成交确认书规定的时间内付清全部款项即可。三、实地看房在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，租约多久，租金多少，是否欠物业费等等，通过实地看房，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助。四、其他事宜如果是学位房，房子上的学位、户口是否迁出；另外，是否有第三人主张所有权，是否有其他纠纷，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜。很多事情如果