房产每日观察三篇

房产每日观察三篇房产每日观察一篇1、*经济工作会议：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。2、财政部部长*：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。3、住建部：2023年，全国各类棚户区改造开工609万套，顺利完成年度目标任务，完成*1.84万亿元。4、21世纪：建行广东省分行行长刘军表示，建行推出租房贷后，还将推出存房贷业务，提升租赁住房流动性。所谓存房贷，即居民将自己的住房租赁权出售给建行，比如5年期，建行一次性支付全部租金，然后建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。房产每日观察二篇长租公寓的火爆一是源于强劲的租房需求，2023年全国的租房人口总量已达1.8亿人，市场规模突破万亿大关；二是源于国家层面大力提倡“租售并举”的政策支持。资本市场纷纷对这块蛋糕青睐不已，在资本的助推下，各大玩家开始疯狂走马圈地，但结果是2023年发展严重不及预期，多数仍处于烧钱阶段。对于他们来说，资产的高周转是活下去的基本条件，因而在获取房源之后，快速出租成为必然，这也为房屋的质量埋下了隐患。2023年的自如甲醛事件重新把长租公寓带回人们的视野，甲醛事件的发生是必然还是偶然，我们却可以从长租公寓的商业运作模式发现一些端倪。一、租金差+装修投资溢价以优客逸家为代表，从业主端整套租入再通过分拆隔间，增加房间数实现额外收益，同时，“二房东”也会对租入的房屋进行简单装修，以实现房租价格的提升。该模式因其轻资产的运作方式而具备运营灵活的优点，在房源和租客的选择上，自由度更高，缺点在于房源异常分散，服务半径较大，管理运营成本较高。二、生态社区+增值服务运营商通过打造“公寓+服务”的生态圈，如“公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径，整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度和粘性。该模式因集中运营，便于打造生态社区，进而从衍生的增值服务上获得盈利，同时也可降低运营成本，但缺点也在于要打造生态社区，只能通过整体收购或整体租赁实现，这对房源的选址有更高的要求，选址不佳，将导致后期整体出租率不高，影响“社区”模式的运行。三、先租后售，旨在客户获取，实现业务协同以万科为代表，该类模式的核心是先租后售，公司的本质并不指望依靠公寓租金实现盈利，而是希望借以公寓租赁获得潜在的客户资源，带动其本身的房地产销售。长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，盘活了所管理社区的房源，提供社区增值服务。该模式对租户的标准相对严苛，尤其青睐工作相对稳定、高素质、高收入、高购买力的群体，租转售的效果有待进一步验证。四、资产收购+持有经营这种盈利模式与美国的公寓REITs模式类似，借助不动产基金通过资本运作来收购或整租、改造物业，然后与第三方的公寓管理公司合作，由其负责物业的出租经营与管理。相比于前三种模式，该模式为重资产运作，现金流压力较大。五、资产证券化ABS，赚取利率差以自如为代表，通过旗下金融公司放贷给租户，租户与自如形成债权债务关系，自如将债权打包注入给SPV，SPV发行证券募资，自如从SPV获得所募资金，补充旗下金融公司继续放贷。由于租金是一种被认为是比较安全稳定的支出，因此该类ABS的回报率和安全性有一定保证。但多数的长租公寓作为二房东，没有物业产权，用租金收益发行ABS，相较于物业资产型ABS，潜在危险极高。无论何种模式下，低成本获取房源和精细化运营都是长租公寓盈利的关键所在，参与者只有在房源端占据成本优势，在运营端力争取精细化、专业化，以高品质服务掌握更多的租户资源，才能实现稳定盈利。随着“房住不炒”长效机制的实施建立，中国房地产行业进入下半场，高速增长时代一去不复返，房地产企业想要在复杂多变的环境中“活下来”，需要适应环境变化，转变思维方式，根据行业发展趋势，进行转型升级。纯粹住宅开发已很难满足政府与消费者的需求，地产与产业的结合是房地产企业未来发展的必然趋势。根据结合程度，地产与产业的结合可分为“产业勾地→地产+产业→产业+地产+资”三个层次。第一层次，以“产业勾地”为特征，产业、地产呈现两张皮状态。该模式下，房地产企业通过与政府的沟通、谈判，以建设配套设施（如医院、学校、产业园、商业等）、引进相关产业为条件，与政府达成一致意见，以低于市场价格的地价，实现意向地块的定向出让。但在产业勾地的外表下，房地产企业的本质目的仍为住宅开发项目建设、销售，所谓的产业导入，往往只是拿地谈判时的噱头，房地产企业并不太在意，也不愿意花太多精力在产业打造上，地产和产业之间基本没有协同性，两者仍是两张皮的状态。第二层次，以“地产+产业”为特征，以产为主，整合产业资源。该模式下，房地产企业更加关注产业与地产的融合，在开发之初便做好产业导入的规划，并在开发过程中将房屋建筑作为空间载体，整合多种产业（商业、文旅、养老、教育等），形成复合地产。房地产企业通过地产开发提供产业发展的空间和基础，为产业引进创造条件；而好的产业发展，又能反过来带动地块的价值提升，形成地产与产业的良性循环。第三层次，以“产业+地产+资本”为特征，以产业为主，实现产融互动。该模式下，以产业发展为主要目的，在地产开发之处启动产业招商与导入，并围绕不同产业发展的需要，通过地产开发打造适合产业发展的空间和条件，实现产业发展的量身