房地产开发行业8月房企销售融资点评：销售探底融资企稳政策突破复苏在望

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况2022/6/62022/7/62022/8/62022/9/62022/10/62022/11/62022/12/62023/1/62023/2/62023/3/62023/4/62023/5/62023/6/6证券研究报告·行业深度2022/6/62022/7/62022/8/62022/9/62022/10/62022/11/62022/12/62023/1/62023/2/62023/3/62023/4/62023/5/62023/6/6证券研究报告·行业深度企稳，政策突破复苏在望8月百强房企销售额3774.5亿元，同比下降37.6%，主流房企中仅2家实现单月同比正增长。全市场新房及二手房成交环比有所改善，重点城市新房成交环比上升1.3%，主要由二线城市增长带动，环比上升9.6%；重点城市二手房成交环比上升0.8%。8月房企债券融资整体企稳，总规模593.3亿元，环比下降1.9%，加权融资成本略有提升。销售融资政策支持双管齐下，行业复苏在望，高能级城市市场有望率先修复。8月百强房企销售同比维持跌势，环比有所企稳，土地投资有所改善。8月百强房企全口径销售金额为3774.5亿元，同比下降37.6%，环比下降0.9%；全口径销售面积为2173.1万平，同比下降41.3%，环比下降3.5%。主流房企中，越秀地产、中国恒大实现了单月同比正增长，与上个月持平，有16家企业实现环比正增长，较上月增加15家。8月百强房企新增土地货值3589.2亿元，同比上升27.5%，环比上升46.2%。新房二手房成交环比改善，二线城市新房表现尤为突出。8月重点城市单月新房共成交1161.5万方，环比上升1.3%。其中一线成交环比下降18.2%；二线成交环比上升9.6%；三四线成交环比上升3.7%。其中二线城市环比涨幅领先，主因724政治局会议后二线城市政策放开力度较大。随着8月末“认房不认贷”等销售端政策在一线城市跟进落地，一线城市新房表现改善可期。重点城市二手房成交面积环比上升0.8%，同比下降1.6%。股权融资积极推进，债券融资维持稳定。（1）8月港股房企融资状况良好，高山企业和雅居乐集团共融资4.1亿港元，环比增长1295.1%，A股房企再融资仍在积极推进；（2）8月房企债券融资总额为593.3亿元，同比上升67.8%，环比下降1.9%，其中境内债发行567.3亿元；海外债发行26.0亿元。碧桂园39亿元私募债“16碧地05”提出三年展期方案，于9月初获通过；（3）8月境内公司债、短融、中票，定向工具，资产支持证券发行利率分别为3.36%、2.54%、3.84%、3.38%、3.40%，加权融资成本为3.50%，较上月上升6BP；（4）8月融资类房地产信托发行规模12.2亿元，同比下降87.0%，环比下降49.1%。724政治局会议后，房地产销售端及融资端积极政策持续落地，销售融资环境持续改善。销售端政策打出组合拳，以高能级城市、改善性需求和新市民购房作为突破口；融资端政策迎来利好，助力行业融资企稳。我们重申此前观点，认为在销售融资政策双管齐下的支持下，地产板块具备beta行情，其中高能级城市市场有望率先修复。我们推荐交易中介商赛道龙头贝壳，及重点布局于高能级城市的优质房企及其关联物企，推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股。核心观点：发布日期：2023年09月09日市场表现-7%-17% 房地产沪深300相关研究报告房地产开发 1 2 3 5 7 8 8 9 9 10 12 13 14 15 16 163.投资建议：8月百强房企销售探底融资企稳，推荐交易服务商、重点 房地产开发 房地产开发 房地产开发11.销售篇8月百强房企单月销售额同比下降37.6%，环比下降0.9%。2023年8月百强房企全口径销售金额为3774.5亿元，同比下降37.6%，环比下降0.9%；全口径销售面积为2173万平，同比下降41.3%，环比下降3.5%。2023年1-8月，百强房企全口径销售金额累计为42147.5亿元，同比下降10.0%，降幅较1-7月扩大4.1个百分点；全口径销售面积累计为2173.1万平，同比下降41.3%，降幅较上月扩大4.5个百分点。图表1：百强房企8月销售额及同比增速资料来源：CRIC，统计局，中信建投资料来源：CRIC，统计局，各梯队房企销售金额同比降幅明显，环比有升有降。8月Top1-3，Top4-10，Top11-20，Top21-50，Top51-100各梯队全口径销售额同比增速分别为-31.7%、-31.1%、-43.6%、-48.1%、-32.5%。上述各梯队8月全口径销售金额同比增幅较上月同比增速的变动分别为6.1pct、1.5pct、-11.2pct、-4.0pct、4.5pct，Top1-3、Top4-10和Top51-100梯队销售表现回暖，其余各梯队销售表现降温较为明显。环比来看，Top1-3、Top4-10和Top51-100梯队销售金额均环比上升，Top11-20、Top21-50梯队销售金额环比下降。图表3：各梯队房企累计销售金额及同比图表4：各梯队房企月度销售金额及同比资料来源：CRIC，中信建投资料来源：CRIC，中信建投房地产开发2Top100房企入榜门槛上升，其余梯队房企销售门槛下降。2023年8月Top3、Top10、Top20、Top50、Top100全口径累计销售金额入榜门槛分别为2114亿元、1133亿元、49亿元、206亿元、94亿元，同比增速分别为-24.2%、-10.3%、-14.8%、-28.6%、+6.1%，其中Top100房企销售门槛上升；从权益口径累计销售金额入榜门槛来看，各梯队销售门槛分别为1601亿元、674亿元、323亿元、142亿元、67亿元，同比增速分别为-11.7%、-13.2%、-18.8%、-23.9%、+7.4%，Top100房企门槛上升，其余梯队门槛下降。图表5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛图表6：各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛资料来源：CRIC，中信建投资料来源：CRIC，中信建投2023年1-7月各梯队销售金额市占率持平或下降，百强房企间合作略有上升。2023年1-7月Top100房企权益销售金额市占率为38.4%，较1-6月下降0.2pct。各梯队权益销售金额集中度持平或下降，其中Top3、Top10、Top20、Top50房企市占率分别为7.3%、17.2%、23.9%、32.7%，较1-6月分别持平、下降0.2pct、0.2pct、0.4pct。从操盘能力与房企间合作比例来看，23年8月百强房企操盘金额/全口径销售金额为90.9%，较上月下降0.3pct，操盘能力下降；权益销售金额/全口径销售金额为69.4%，较上月下降1.6pct，房企间合作略有上升。图表7：各梯队房企累计权益销售金额市占率图资料来源：CRIC，中信建投资料来源：CRIC，中信建投房地产开发38月，主流房企中有16家实现单月销售环比正增长，2家实现单月销售额同比正增长。从单月销售金额来看，8月百强房企单月销售额最高为312亿，有3家房企单月销售额超200亿，较上月持平；共12家房企单月销售额超百亿，较上个月增加2家。单月销售金额超200亿的房企中，保利发展单月销售额达312亿元，排名仍居于榜首，万科地产、华润置地单月销售额分别为218亿元、203亿元，分别位列2、3位。资料来源：CRIC，中信建投资料来源：CRIC，中信建投我们重点关注的主流上市房企在8月的销售金额单月有16家实现正增长，同比下降占多数。从8月的单月销售金额口径看，仅越秀地产、中国恒大实现了单月同比正增长，同比增长分别为21.0%、32.5%，数量与上个月持平。从环比边际变化的角度来看，主流房企中有16家企业实现环比正增长，较7月的1家大幅增加。排名方面，主流房企中中国恒大、华发股份、建发房产的克而瑞榜单排名提升幅度较大，较上年排名分别滨江集团、龙湖集团、美的置业、绿地控股上升1位。房地产开发412523142206719183225191注：标红部分为本月销售额排名未下降的房企房地产开发520/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1220/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/0820/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/081.4百强房企单月新增土地货值同比、环比均大幅上升，各8月百强房企新增土地货值金额同比、环比较上月大幅上升，各梯队拿地力度分化明显。8月百强房企新增土地货值共3589.2亿元，同比上升27.5%，环比上升46.2%。具体而言，8月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100梯队房企的单月新增土地货值同比增速分别为：-7.0%、+31.1%、+530.4%、+60.1%、+17.8%，除Top1-3梯队房企同比有小幅下滑外，其余各梯队房企均呈现大幅增长，其中Top11-20增幅高达5倍。2023年8月，上述各梯队新增土地货值金额同比增速较7月的变动分别为：-11.9pct、+92.1pct、+571.3pct、+121.2pct、+75.9pct，各梯队之间的分化仍然显著。从各房企新增土地货值情况来看，8月华润置地、万科地产位列单月新增土地货值榜单Top2，分别新增货值575.7亿元、524.9亿元。图表12：拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化图表180,00060,00040,00020,00040%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0820/0220/0821/0221/0822/0222/0823/0223/08资料来源：克而瑞，中信建投资料来源：克而瑞，中信建投图表14：分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化图表15：分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化800006000040000200004-10Top51-1004-10Top51-100Top11-20同比Top1-3同比21-50同比Top TopTopTop21-50Top4-10同比Top51-100同比60%40%60%40%20%0%-20%-40%-60%80006000400020004-10Top51-100Top4-10Top51-100Top11-20同比Top1-3同比21-50同比Top TopTopTop21-50Top4-10同比Top51-100同比640%540%440%340%240%40%-60%资料来源：克而瑞，中信建投资料来源：克而瑞，中信建投房地产开发6招商蛇口宇诚集团中国铁建越秀地产建发房产万科地产保利发展龙湖集团绿城中国中国铁建越秀地产中海地产滨江集团绿城中国建发房产万科地产保利发展全国土地市场成交规模进一步走低，冷热分化明显。8月份土地供应量9166万平方米，环比略有增加，但同比下降43%，降幅进一步扩大；全国300城经营性土地总成交5902万平方米，同比下降36%，降幅较上月显著扩大，环比上月下跌20%左右。城市土拍热度分化明显，8月平均溢价率达4.6%，为3月份以来新低，仅上海、北京溢价率相对稳定，杭州、西安、成都等城市土拍热度均明显降温；流拍率21.4%延续高位。分房企来看，百强房企投资热情较上月有所上涨，绿城中国和龙湖集团位列单月拿地榜单招商蛇口宇诚集团中国铁建越秀地产建发房产万科地产保利发展龙湖集团绿城中国中国铁建越秀地产中海地产滨江集团绿城中国建发房产万科地产保利发展2502001501005004000资料来源：克而瑞，中信建投注：联合体拿地同时计入各自拿地金额；资料来源：克而瑞，中信建投房地产开发71.5二线城市领跑新房成交改善，二手房同比跌幅小于新房新房成交环比改善，二线城市表现尤为突出。根据我们跟踪的52个重点城市数据，8月新房共成交1161.5万方，环比上升1.3%，同比下降28.4%。其中一线（4城）成交219.6万方，环比下降18.2%，同比下降30.4%；二线（12城）成交584.0万方，环比上升9.6%，同比下降23.2%；三四线（36城）成交357.8万方，环比上升3.7%，同比下降34.4%。其中受益于724政治局会议后政策放开力度较大，月内二线城市新房成交环比涨幅领跑全国。随着8月末“认房不认贷”等销售端政策在一线城市跟进落地，一线城市新房成交改善8月二手房成交环比小幅提升，同比小幅下跌，跌幅小于新房。根据我们统计，8月全国17个城市二手房共成交633.6万方，环比上升0.8%，同比下降1.6%。总体一线城市二线城市三线城市500.0%400.0%300.0%200.0%100.0%0.0%-100.0%20/0220/0821/0221/0822/0222/0823/0223/08500.0%400.0%300.0%200.0%100.0%0.0%-100.0%20/0220/0821/0221/0822/0222/0823/0223/08资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投房地产开发82.融资篇8月份房企港股获大额融资。2023年8月3日，高山企业公布增发结果，实际配售发行5000万股，发行价0.5港元/股，净融资2466万港元。2023年8月15日，雅居乐集团公布增发结果，实际配售发行3.46亿股，发行价1.13港元/股，净融资3.872亿港元。此外A股多家房企公布股权融资进度，再融资仍在积极推进1）8月4日，华发股份披露定增募集说明书，拟增发股份635,000,000股，预计募集资金60亿元。（2）8月10日，陆家嘴公告以发行股份方式购买陆家嘴集团持有的2家项目公司股权，该定向增发为股权交易，不存在实际融资，募集配套资金的增发股份将另行发行。（3）8月12日，荣盛发展公告披露修订后增发方案，预计募集资金不超过28.74亿元。（4）8月17日苏州高新披露拟增发股份345,387,872股，预计募集资金16亿元。图表20：房地产企业增发股数图表21：房地产企业股权再融资规模70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.0021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08300.00250.00200.00150.00100.0050.000.0021/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投房地产开发9从发行总额来看，2023年8月，房企债券融资总额为593.3亿元，同比上升67.8%，环比下降1.9%。其中从发债利率来看，2023年8月境内公司债、短融、中票、定向工具、资产支持证券的发行利率分别为3.36%、2.54%、3.84%、3.40%、3.33%。中票、短融、定向工具的发行利率上升，公司债、资产支持证券的发行利率有所下降。加权融资成本为3.50%，较上月上升了6BP。其中中票发行利率上升5BP，短融发行利率上升7BP，定向工具发行利率上升3BP。碧桂园旗下首只展期债券“16碧地05”展期方案获得通过。“16碧园05”为私募债，发行规模合计58.3亿元，期限7年，当前余额39.04亿元。根据展期方案，债券本金展期三年，利随本清，兑付时间调整为2023年9月2日起至2026年9月2日。本金兑付方面，债务到期后前3个月每月兑付2%，随后的第12、24、30、36个月将分别兑付10%、15%、25%和44%；增信措施方面，公司以龙岩、沭阳等地多个项目公司收益权进行质押担保，以增加该债券增信保障措施。此外，公司承诺将向每个持有人账户进行不超过1000张（含）债券的小额兑付。0海外债资产支持证券22/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/07资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投公司债短融中票定向工具资产支持证券公司债短融公司债短融中票定向工具资产支持证券900800900800600500400300200090%80%60%40%20%21/0421/0721/1021/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0423/0721/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0423/07资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发2023年8月，房企共发行13支公司债，发行规模达到173.08亿元，同比上升121.2%，环比下降33%。其中，上市房企发行规模为94.08亿元，同比上升153.4%；非上市房企发行规模为79亿元，同比上升92.2%。8月公司债平均发行期限为3.77年，加权平均发行利率为3.36%，较上月下降12个BP。图表27：公司债发行数量及发行规模图表28：22/0222/0422/0622/0822/10资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投图表29：上市房企公司债发行数量及发行规模图表30：非上市房企公司债发行数量及发行规模300250200150100500上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/082518016020140120100806040520000非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数量（只）22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/0886420资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发2023年8月，房企共发行28支中票，募资规模为227.9亿元，同比上升30.1%，环比上升42.4%。其中，上市房企募资规模为109.7亿元，环比较上月下降24.3%；非上市房企募资规模为118.2亿元，环比上升687.7%。中票的平均发行期限为3.8年，加权平均发行利率为3.84%，较上月上升5个BP。350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00发行金额（亿元）发行数量（只）3025205022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/085.00%4.50%4.00%3.50%3.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%平均利率（%）平均期限（年）22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/084.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投 图表33：上市房企中票发行数量及发行规模图表34：非上市房企中票发行数量及发行规模200864420022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/0822/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/0886420资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发2.2.4短期融资券：发行规模环比略有上升，2023年8月，房企共发行17只短融，募资规模为113.9亿元，同比上升75.2%，环比上升7.5%。其中，上市房企发行规模为43.9亿元，同比上升119.5%；非上市房企发行规模为70亿元，同比上升55.6%。8月短融平均发行期限约0.4年，加权平均发行利率为2.54%，较上月上升7个BP。8642022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/084.00%2.50%22/0222/0422/0622/08资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投100.090.080.070.060.050.040.030.020.010.00.0上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）8070607060508406304204220022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数量（只）22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/0886420资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发86420864202023年8月，房企共发行1支定向工具，募资规模为8.0亿元，同比上升33.3%。其中，非上市房企发行规模为8.0亿元，上市房企未发行定向工具。8月定向工具平均发行期限约5年，加权平均发行利率为3.40%，较上月上升3个BP图表39：定向工具发行数量及发行规模图表40：定向工具发行期限及发行利率120100806040200发行金额（亿元）发行数量（只）22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/086.00%5.00%4.00%3.00%2.00%0.00%平均利率（%）平均期限（年）22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/086543210资料来源：Wind，中信建投 图表41：上市房企定向工具发行数量及发行规模2086420上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/082.521.510.50资料来源：Wind，中信建投图表42：非上市房企定向工具发行数量及非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数量（只）9080706050403020022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/0886420资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发2023年8月，房企共发行7支资产支持证券，募资规模为44.5亿元，同比上升77.8%，环比下降39.3%。其中，上市房企发行2支资产支持证券，发行规模为5.9亿元，非上市房企发行5支资产支持证券，发行规模为35.87亿元。8月，资产支持证券平均发行期限约18年，加权平均发行利率为3.33%环比下降65个BP。图表43：资产支持证券发行数量及发行规模图表44：资产支持证券发8642022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%平均利率（%）平均期限（年）22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08252050资料来源：Wind，中信建投图表45：上市房企资产支持证券发行数量及发上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）904.59080708070605040302003.532.521.510.5022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08资料来源：Wind，中信建投图表46：非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模10090807060504030200非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数量（只）22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/0886420资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发86420864202023年8月，房企共发行4支海外债，募资规模为3.6亿美元，同比上升492.7%，平均发行期限约1.8年，加权平均发行利率为6%，较上次5月份发售海外债利率上升18BP。图表47：海外债发行数量及发行规模图表48：70.0060.0050.0040.0030.0020.000.0022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/0810.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%平均利率（%）平均期限（年）22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/083.02.52.01.51.00.50.0资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发2.3信托融资：融资规模环比下降8月共发行35支融资类房地产信托，发行规模12.2亿元，同比下降87.0%，环比下降49.1%。图表49：房地产信托成立规模图表50：200400规模（亿元）22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%贷款类股权投资类权益投资类其他22/0222/0322/0422/0522/0622/0722/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/08资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投2.4主流房企信用评级：部分房企评级下调据我们统计，2023年8月共有9家主流房企信用评级或展望被调整15次。C2023-08-112023-08-112023-08-152023-08-152023-08-15C2023-08-112023-08-112023-08-152023-08-15资料来源：Wind，久期财经，中信建投房地产开发点布局于高能级城市的优质房企及其关联物企724政治局会议后，房地产销售端及融资端均有积极政策出台，销售融资环境持续改善。销售端打出政策组合拳，多以高能级城市、改善性需求和新市民购房作为突破口，包括：全国统一下调首套、二套房首付比例下限至20%、30%，且不再区分限购和不限购城市；二套房贷利率下限下调40个BP至LPR+20BP；降低存量房贷利率；多个一二线城市全面放开认房不认贷等；融资端来看，8月27日监管新规明确上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制，政策利好保障行业融资企稳。我们重申此前观点，认为在销售融资政策双管齐下的支持下，地产板块具备beta的行情，其中高能级城市市场有望率先修复。因此，我们推荐交易中介商赛道龙头贝壳，以及重点布局于高能级城市的优质房企及其关联物管公司，推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股。2669.HK2602.HK2423.HK资料来源：Wind，中信建投房地产开发风险分析房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置