第五部分整体促销

第五部分整体促销活动方案

促销在海上春天推广中扮演什么角色？

●最短的时间引起目标人群对项目的最大关注

●在短期内，让目标人群都知道海上春天是一个洋溢着春天气息（含文化与环境两个方面）的生活社区的品牌形象●吸引目标人群到售楼现场参观

●刺激和增强目标人群的购买决心，达成销售展会人员推销公关活动(PR)促销（SP）作为广告组合战术之一的促销，必须在整体广告策略的统合下出击！

海上春天项目定位：大上海复兴时代模范生活区品牌形象：一个洋溢着浓浓春意、春情的国际社区广告：平面、影视、户外户外电波海上春天的主题传播策略：

●广告传播对象锁定——现代新上海人

●广告传播对象——（28-40岁）接受东西文化浸润，有强经济能力，工作压力大、节奏快；不满意于上海现状，有依恋大上海时代情结；有品尝，讲求生活质量、懂得生活艺术的人●广告传播主题——住在春天里

所以，海上春天不仅是商业的，更是文化的

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促销活动大放送

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促销活动之一：“我和春天有个约会”（1）

目的：吸引目标人群的集中熟识，宣扬海上春天洋溢着春天气氛的形象时间：4月1日－4月10日

思路：以万科的名义，举办一场主题交响音乐会，邀请目标人群免费参加。同时，邀请万科的旧业主参加，既是业主联谊，又是海上春天项目推介会5-1

促销活动大放送活动内容：在4月中旬，海上春天在上海歌剧院进行一场交响音乐会，邀请东方交响乐团或中央交响乐团出演。会场的门票和音乐曲目表都作为海上春天项目的宣扬品，介绍万科理念及海上春天肩负复兴海上居住文化的思想缘起，海上春天的项目情况5-1-1

促销活动之一：“我和春天有个约会”（1）5-1

促销活动大放送5-1-1

促销活动之一：“我和春天有个约会”（2）5-1

促销活动大放送●

目的：连续（1）之效应，扩大影响，协作假日开盘造势。●时间：5月1日－5日●思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织目标人群广泛参加5-1-1

促销活动之一：“我和春天有个约会”（2）5-1

促销活动大放送●

活动内容：凡亲临售楼现场均可参加，购房并可赠送礼品，参加抽奖。5.1活动以“闻香辨花”，“一叶知树”等为主题活动展开，并在现场组织“海上居住文化”图片展，目标人群赠送CD、鲜花、标本树叶等目标：在开售之初，倍迅提升楼盘知名度，形式公众新闻点时间：5月1日开盘期5-1-2

促销活动之二：生活论坛暨《居住的春天》画册首发仪式5-1

促销活动大放送思路：看到“论坛”这词儿，人们自然地有些肃然起敬，由于在思维里，论坛是某一领域最专业最权威的碰撞，可“论坛”最大的附加值却是为东道主贴金，去年的《财宝论坛》为上海赢得的声誉，就足可证明。建议邀请知名社会学者、时尚生活专业人士（最好有外籍人士），在海上春天的销售现场，进行“生活论坛”，同时派发《居住的春天》画册5-1-2

促销活动之二：生活论坛暨《居住的春天》画册首发仪式5-1

促销活动大放送活动内容：力邀社会学者、作家、时尚人士共话“海上居住文化的春天”。同时，编印阐发海上春天关于生活态度的大型画册《居住的春天》现场派发。此画册，无论内容，形式都要精彩，而且风格要体现出大上海历史、文化与住宅的关系，反映至大上海人的生活情趣5-1-2

促销活动之二：生活论坛暨《居住的春天》画册首发仪式5-1

促销活动大放送5-1-3促销活动之三：“笑春风”风筝会目的：展现海上春天规模宏大，以风筝加强春天印象时间：5月1日至5日●活动内容：凡亲临现场均可免费领取一个小风筝，一试放风筝的乐趣，每天赛出三名风筝高手，给予嘉奖。同时现场举办各种抽奖活动5-1

促销活动大放送5-1-4促销活动之四：春光露影电影节目的：让目标人群现场感受海上春天之规模且连续5月1日之后的热浪，引人注目时间：5月8日●活动内容：在春天广场播放经典影片，任何人士均可持报入场，现场更有抽奖活动。地铁站19：00-22：30专车接送5-1

促销活动大放送目的：完善楼盘形象美誉度，为销售助力时间：7月1日－5日思路：海上春天有水、有树、有阳光，亲近自然是人的本性，如果平日呆在写字楼、远离自然阳光、空气、泥土、绿意的白领们，有机会呵护以自己认养的小树，该是如何令人心动5-1-5

促销活动之五：

“菁菁家园悠悠我心”5-1

促销活动大放送活动内容：与相关部门合作，凡三口之家皆可认领海上春天周边城市绿化带的一棵小树，自己给它命名，并负责呵护小树成长，还可联合相关政府部门举办绿化环保一类宣扬活动5-1-5

促销活动之五：

“菁菁家园悠悠我心”5-1

促销活动大放送目的：促进销售时间：8月底－10月中旬思路：旅游，都市人的时尚，对很多白领而言，更是一种生活情结，选择浪漫的地中海旅游线路，正切合“高级灰”们的西风之恋。作为促销手段，想来会为售楼注入几分内力5-1-6

促销活动之六：

“从普罗旺斯到佛罗伦萨”5-1

促销活动大放送活动内容：以抽奖方式抽出8名幸运者，获赠地中海免费旅游。在宣扬时突出地中海风情。中奖者的获赠金额以20000元为限。若无护照者，可以现金支付5-1-6

促销活动之六：

“从普罗旺斯到佛罗伦萨”5-1

促销活动大放送目标：直接刺激销售，聚集现场人气时间：九月初思路：九月售楼前，提前半个月投播广告，从而蓄积潜在购买人群。在九月开售之际，以二首公开发售的名义，按买家买楼先后给予不同折扣5-1-7

促销活动之七：早起的风景更动人5-1

促销活动大放送活动内容：在发售之初，按购买先后分别给予购楼折扣，前10名，八六折，前20名九的，前50名，九二折，前100名九五折。（简略折扣视成本和销售态势而定）5-1-7

促销活动之七：早起的风景更动人5-1

促销活动大放送目的：让人感受海上春天的现代气息，丰富楼盘形象。时间：10月初思路：网上冲浪，白领的生活、生存方式之一。在网上拍卖房屋，是一种新兴的促销方式，具较强的吸引力，而且到达率极高，易于人际传播。此活动与网易或搜狐网站合作5-1-8

促销活动之八：网上房缘，一线牵5-1

促销活动大放送活动内容：选取几套朝向、景观上佳单位在网上拍卖，价高者得。同时，选择一些IT杂志或主流媒体进行软性新闻的炒作5-1-8

促销活动之八：网上房缘，一线牵5-1

促销活动大放送目的：强力促进销售时间：12月中下旬思路：促销的本质是让利，所以直接的购楼优惠对买家是极具诱惑力的。而且十年免息的条件十分诱人。选取年底发售的时机（在楼盘推广上，宜先蓄势，而后“开闸”，鉴于前期已开头推广，所以本次推广需要进行包装，让人感觉以前期推出单位已售完，此次是推全新单位），岁末大酬宾给现场积聚人气5-1-9

促销活动之九：

十年免息轻松供楼特惠专案5-1

促销活动大放送活动内容：选取20套不同户型单位，以十年免息按揭的方式销售。在广告宣扬上，将此信息作为单一诉求点，以强势传播。而且列出购楼可优惠的简略数据，以打动买家5-1-9

促销活动之九：

十年免息轻松供楼特惠专案5-1

促销活动大放送5-2

社区文化大放送品牌形象：一个洋溢浓浓春意、春情的国际社区目标消费者：现代新上海人，有文化内涵，有品尝，追崇西方生活方式。形而上（文化）形而下（房子）5-2

社区文化大放送品牌的核心价值；“春天里的生活不一样”，与目标消费群的心理渴求是一脉相通。而沟通载体就是文化。所以，社区文化是打动“现代新上海人”的不二法门

文化的内涵极为丰富，外延更是广泛社区文化是文化的区域缩影，在海上春天社区文化更明晰为有品位的文化，一种“雅”文化。它至少包含两极：一种是沉静而文雅的，就如咖啡、照片、音乐、书；另一方面，“雅”并不等同于“静”，像攀岩、蹦极、潜水、滑翔、赛车、野外穿越等，同样是年轻而经济能力强的白领们喜爱的休闲文化。

所以，在海上春天，音乐、咖啡、运动、照片、绘画、书籍等一切与文化相联的内容，都是对春天的最好表述5-2

社区文化大放送海上春天之社区文化的主干社区文化是形而上（社区氛围）和形而下（社区活动）的有机组合社区文化建设不行能一蹴而就，而是“潜物细无声”的浸润海上春天社区文化是“东西风”交汇、聚合，是包涵、开放、动态的世界文化5-2

社区文化大放送海上春天文化是共性的，又是国际化的。目的：以艺术拨动“高级灰”的心弦，树立楼盘形象时间：6月15日思路：摄影，是生活，也是艺术。旅游，白领们回归自然渴望的外化。，摄影更被视为关照世界，关注生命的一种有力气的方式。信任每一位旅游者，会用手中的镜头登记自己看到的世界，和内心的真实感受。因而，旅游类摄影作品亦可作为沟通管道之一5-2

社区文化大放送5-2-1社区文化之一“换个角度看春天”——摄影展活动内容：与中国摄影家协会合作，在北京公开征集优秀摄影作品，题材主要是旅游类作品，在海上春天售楼部进行摄影展，并由观众和评委和观众评比出优秀摄影作品。获奖者可获赠国内免费旅游嘉奖，路线选择西藏、云南或新疆自然风光绮丽的地方5-2

社区文化大放送5-2-1社区文化之一“换个角度看春天”——摄影展

目的：积淀楼盘“雅文化”含量，吸引消费群的关注和认同时间：九月初（2~3天为宜）思路：咖啡，一个欧美生活的典型文化意象，为中国的雅皮土们所钟爱，而渐演化成休闲生活的一个重要元素。以咖啡为切入点，来突显海上春天的生活态度，很容易彰显出社区文化特质。不失为为一条直通罗马的捷径5-2

社区文化大放送5-2-2社区文化活动之二——“闻香识咖啡”咖啡艺术节活动内容：与上海名咖啡店、雀巢咖啡联合举办咖啡艺术节，内容涉及咖啡文化的方方面面，如咖啡的历史、产地、工艺、妙语、佚文趣事、名咖啡馆，同时现场限量赠《咖啡地图》和《打开咖啡馆之门》。活动力邀一些社会，尤其文化界名流参加，并在文汇报、解放日报、新民晚报等媒体上进行软性炒作5-2

社区文化大放送5-2-2社区文化活动之二——“闻香识咖啡”咖啡艺术节

目的：提升楼盘知晓度与亲和力，聚集售楼现场人气时间：9月初~9月旬（逢周六、日进行）思路：很难想像，如果记忆里缺少了让人悲喜哀怒的电影该是什么样子。至少在白领们，是少了一种生活乐趣，现实生活的不完善，在戏里，我们还可以做做白日梦，让情感真真切切淋漓一回5-2

社区文化大放送5-2-3社区文化活动之三声色光影里的流金岁月——经典影展活动内容：从浩如烟海的中外影视作品中，遴选出100部经典影视片，在售楼部二楼进行影展，本次活动可与《新民晚报》联合，进行电影征文活动，可邀请一些名导演和艺术参加5-2

社区文化大放送5-2-3社区文化活动之三声色光影里的流金岁月——经典影展目的：提升楼盘知名度和美誉度时间：10月1日~10月7日思路：名画，与白领们沟通的另一文化通路。树林（枫丹白露林）、名画、雅士假日构成活动的文化魅力要素5-2

社区文化大放送5-2-4社区文化之四“枫丹白露的秋日”——世界名画展活动内容：向文物公司或私人租借国内外名画，在海上春天旁的树林或春天文化广场公开展览，同时在售楼部举办酒会，设自助餐5-2

社区文化大放送5-2-4社区文化之四“枫丹白露的秋日”——世界名画展目的：以倍速提升海上春天在目标受众中的知名度时间：10月中旬思路：信任每个人在某些时刻，会不自觉地哼起自己喜爱的曲子；当一首老歌在耳际轻轻回旋，那些熟识的画面又缓缓张开。有歌，就有感动。酒，啤酒，助我们把白日的假面具和压力抛向九霄云外，还原一个真实的自我，没有谁，会因伪装而有真的快乐。所以，我们以酒，以歌，解放心灵的桎梏，来在海上春天，解放自己，快乐一下5-2

社区文化大放送5-2-5社区文化活动之五有酒、有歌，有快乐——秋日欢乐节拍活动内容：与喜力啤酒联合，在海上春天售楼现场（或另择大型场地）举办本次活动。力邀崔健、窦唯、张楚、田震、伍佰、藏天朔、罗大佑、苏芮、齐秦等歌手演艺其经典名曲。门票采纳赠送的方式，主要向上海徐汇、长宁、闵行三区的外企、合资、三资企业派送，同时附赠海上春天的宣扬资料和调查表5-2

社区文化大放送5-2-5社区文化活动之五有酒、有歌，有快乐——秋日欢乐节拍目标：以长程、渐进的方式建设品牌，拉近与目标消费者距离；彰显鲜亮楼盘文化共性，形成极佳人际传播效应思路：年轻的白领，富冒险精神，很多人喜爱挑战、刺激的时尚休闲活动。他们“玩”时，静若处子，音乐、咖啡、书画；动时“玩”得心跳——滑翔、野外穿越、攀岩、潜水、崩极，尽情体验身体不受制约时的畅快5-2

社区文化大放送5-2-6社区文化活动之六海上春天“心跳玩家”俱乐部活动内容：海上春天与一些时尚游玩俱乐部联手，创建海上春天“心跳玩家”俱乐部。凡东润业主，只要申请，例行体验后，即成为其会员；而其他人士加入俱乐部则需交入会费。本俱乐部将组织滑翔、跳伞、飞行、滑雪、潜水、攀岩、旅游、野外探险等活动5-2

社区文化大放送5-2-6社区文化活动之六海上春天“心跳玩家”俱乐部目的：增进业主之间沟通，营造社区文化氛围，宣扬开发商和物业公司，便利物业管理。时间：月刊思路：社区刊物，作为一种新的媒介，在房地产颇有魅力，是品牌建设有效方式之一。若能保持其文化特质和品位，不但可承载楼盘文化传播之任，而且对宣扬进展商形象及新盘宣扬，亦大有裨益。这一点，看看万科万客会就足以明证了5-2

社区文化大放送5-2-7社区文化活动之七

——《海上春天·春之风》月刊活动内容：设刊物编缉部，延聘专职资深人士，向业主公开征文，并付稿酬。每期刊物策划一个主题，主要协作楼盘销售和社区活动，使之成为业主、开发者、管理者互动沟通的界面5-2

社区文化大放送5-2-7社区文化活动之七

——《海上春天·春之风》月刊目的：和谐社区氛围，使之洋溢艺术气息，成为社区文化传播使者。时间：第一批业主入住后，即可正式成立。思路：海上春天的居住者无疑是一群社会精英，这不单指他们的职业、经济实力，更言其精神文化层面的高雅品位。几乎可以肯定，他们中很多人是喜爱生活，多才多艺的，需要一个舞台，展现其才华，或者说享受自愉自乐的快感。所以，社区就为他们供应这样一方天地——艺术团5-2

社区文化大放送5-2-8社会文化活动之八——春天艺术团活动内容：海上春天艺术团的涵盖面尽量广些，不仅有音乐，舞蹈、曲艺，而且有话剧、书法、绘画等等。聘请专业师资，利用节假日对团员进行培训、排练，并在社区内外公开演出5-2

社区文化大放送5-2-8社会文化活动之八——春天艺术团目标：形成鲜亮迷人的社区文化，让海上春天成为北京东部的“文化沙龙”时间：第一批业主入户后，即可操作思路：社区定期文化活动对建设社区文化的重要性不言而喻，一旦将活动形式固定下来，就给人以正式、规范的感觉，通过活动，容易让业主对社区产生认同感和归属感。要注意的是，社区文化活动的内容尽可能丰富，参加活动的人才更广泛5-2

社区文化大放送5-2-9社区文化活动之九——社区定期文化活动内容设定：建议设立社区运动会、文化艺术节、儿童月、新春音乐会、踏春、野营、书市等文化活动。活动时间，选择公众假日。而且，活动的时间分布要均匀些5-2

社区文化大放送5-2-9社区文化活动之九——社区定期文化活动目的：为海上春天制造文化亮点，增加其知名度地点：海上春天广场思路：选择北京几家闻名、有特色的咖啡店合作，在海上春天开设分店，同时开设几家酒吧、小书店、工艺品商店，形成洋溢文化气息的春天之恋一条街5-2

社区文化大放送5-2-10社区文化活动之十——春天之恋文化一条街规划构想：在海上春天一条文化街，有咖啡馆、酒吧、书店、工艺品专卖店、小影视厅、微型音乐厅（推举新音乐作品和经典声乐作品）、旧艺术品交易市场等5-2

社区文化大放送5-2-10社区文化活动之十——春天之恋文化一条街时间：每年12月地点：海上春天

思路：每年年末，邀请东方电视台举办的“家园节目”到海上春天举办关于当年上海市民生活质量、生活问题的商量活动。整个活动有利于塑造上海万科集团的良好社会形象，同时有利于建立海上春天作为上海市文化和艺术中心点的形象

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社区文化大放送5-2-11社区文化活动之十一

“居住的文化”城市论坛活动内容：商量当年上海市市民生活的状况对上海市生活设施的建议上海市将来的生活该怎样？上海的生活缺少什么？什么是良好的社区环境？--------------5-2

社区文化大放送5-2-11社区文化活动之十一

“居住的文化”城市论坛5-3社区环境规划

海上春天----有灵魂的社区远大的建设目标：5-3社区环境规划

海上春天----春天生活的大门注：海上春天内有一条市政规划路，可以在路两旁布置金质与绿色交织的长廊。以构成一条深深的大道，从外看恰似一个放开的绿色大门远大的建设目标：5-3社区环境规划海上春天的规划建设，以自然园林和水景作为主要的景观，但是和多数楼盘一样，缺乏真正有人文气质的标志性配套，使整个社区还是物与物的世界，缺少人性缺少灵魂。对生活的人来说，有人文气息的景观是社区的灵魂！

远大的建设目标：5-3社区环境规划5-3-1万科春天广场核心建议：把商业中心建一座小型文化与艺术的广场，避开商业气氛太浓，而让这里的商业活动也变成一种文化沟通机会，因此商业中心建议命名：万科春天广场（与巴黎春天似有同样的朴素美，而同样的文化味）5-3社区环境规划5-3-1

万科春天广场——建设建议：●将社区商业全部汇聚一处，由此更多的供应业主沟通的机会●春天广场在畹町路口与春申路交汇处，是春申地块之几何中心，也是文化中心，具有自然优势的海上春天，从今多了一份人文价值5-3社区环境规划5-3-1

万科春天广场——建设建议：●在春天广场上以水、树、花、音乐、绘画、书籍占据临街一面，建成露天艺术街，以给人多些亲切与文化味，而将全部商业交易汇聚，在一个大都会中，让人在内部便利购物、休闲●在春天广场内区以水、树、花、音乐、绘画等饰物为主题装饰，或布置一些小块自然园林，增强内部环境的自然气息……5-3社区环境规划5-3-1

万科春天广场——建设建议：●春天广场是整个社区的灵魂与中心，当首期建成后，邀请诸多上海名店入驻，由此可以给靠近商业中心的几栋楼宇带来升值机会5-3社区环境规划5-3-2音乐绘画长廊

目的：为海上春天制造文化亮点，增加其知名度

时间：海上春天

思路：充分利用住宅楼架空层，作为艺术长廊，播放轻音乐，在楼拄装挂画框。通过前期的画展在美术界形成肯定影响，触动社会各界美术爱好者踊跃将自己的得意之作在长廊做定期的展览，供公众观赏和评价5-3社区环境规划

古典咖啡屋------选择上海几家闻名、有特色的咖啡店合作，在海上春天开设分店三联书店分店----由万科供应场地，请三联书店在海上春天开分店，免3-5年的租金工艺品商店----摆卖世界各地工艺品陶艺吧---可以自己亲自做陶艺品，也可以带孩子学习5-3-3露天艺术街5-3社区环境规划

漫画吧----每个客人都可以在吧中画漫画，并钉在墙上供别人观看雕塑吧---请雕塑的发烧友在吧中为顾客现场做雕像，摆放在吧中书吧-------业主在这里，看书喝咖啡两不误

5-3-3露天艺术街5-3社区环境规划

地下艺术橱窗----在街道中心地面建设一条橱窗式灯光闲逛道，地下橱窗可以定期摆置雕塑、漫画等艺术，如此，逐渐形成洋溢文化气息的海上春天一条街5-3-3

露天艺术街5-3社区环境规划

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“春天的思考”----雕塑广场

雕塑广场是一个可以变化的空间，要时常举办各类雕塑、陶艺的展览，使它不会永久不变

地点：在中心园林绿化区域作用：可以在园林中错落的摆放如世界十大文豪，十大美术家、十大音乐家、十大雕塑家等等人的雕塑。在他们的雕像下还刻有他们自己对“春天、艺术”的格言在部分绿化空地，还可以举办个人的雕塑展览。

5-3社区环境规划

执行：给社区中的各条小路取一些春之气息和文雅的名字。这些名字又是老上海现存的街道或小巷的名字，拉近人们的亲切感。如：丁香路、紫霞路、枫林路、丹东路、梅林路、柳林路、桃源路、静安路、虹桥路、日辉路、斜桥路、柿子湾路、香山路、倚亭路5-3-5“小路的名字”

5-3社区环境规划在公共厕所、电梯间、停车场等细节的地方，悬挂一瓶小鲜花，作为装饰。让买家在每处微小的地方都能感受到“住在春天里”带来的不同感受•在每个楼层的过道，摆放小雕塑、油画或水彩画；•在电梯大堂，悬挂着民族工艺样式的锦袋，业主可以定期在袋中取到业主专刊、免费杂志等•将全部电费、水费、管理费等清单，设计成不断变化的明信片形式，让管理更有人情味和艺术味5-3-6住在春天里5-3社区环境规划5-4售楼部现场布置售楼部是海上春天的形象窗口

·海上春天销售，尚无现楼，所以售楼部是买家熟识、了解，认同楼盘的主要界面·售楼部设计、装修风格应合乎现代新上海人的审美观，在注意商业功用同时，更突显楼盘的文内核。·售楼部风格要特立独行，而且凸现多元文化，方可让买家心动，进而接受海上春天5-4售楼部现场布置5-4-1售楼现场设计原则售楼部、房展会设计风格高雅·闲适·现代·品尝·清爽“一个有品尝的春意、春情的空间”5-4售楼部现场布置5-4-2重视售点现场包装设计

•买楼是个理性消费的过程，但此过程中不乏感性冲动的例子，在售点现场的形象包装上作文章，就是要让买家来到这里，会产生一种抑制不住的冲动，从而提高销售成交率•以春天为主题设计布置样板房间，如尽量多的引入与春天相关的花香、树林、鸟鸣声、音乐等以增强人们的临场感受5-4售楼部现场布置5-4-2重视售点现场包装设计

•在房间里加上一些小摆设，如放上几双拖鞋、书包、睡衣等生活用品，以生动居住空间的气氛，让房间多些生气与人气，也布满一份温馨、亲切•在销售中心一侧也可专门辟出一角，细心设计一个小舞台或小音乐厅，聘请音乐学院同学现场表演，以营造浓郁的现代艺术生活气氛5-4售楼部现场布置海上春天四元素春水罕有自然河流贯穿小区，流淌的水，带来社区清爽灵气春风绿色的树林与草地令风吹过来，也带着负离子的气息春光在宽阔的楼与楼间阳光明媚，却有的地方有意遮挡春色浦西最具特色的社区嘉年华广场，让社区内全部人都可能成为伴侣5-4-3售楼部设计主题

5-4售楼部现场布置海上春天浓浓春意、春情来自四大元素：海上春天，自然的河流、树林、阳光、以及人文的会所与春天广场在这里变得布满灵性与情趣，让人幸福的生存着，享受美妙5-4-3售楼部设计主题

5-4售楼部现场布置售楼部内设尽量多的考虑以春天元素来演绎、引入与春天相关的东西，如音乐（鸟叫）、水流、真实的树、木、绿色植物、鲜花等，给人动感，亲切的印象售楼部内辟出一小区专设小型演奏厅，放置三角钢琴，展销期间邀请音乐学院同学现场演奏5-4-4售楼部装修总体构想简述

5-4售楼部现场布置二层天台布置成露天咖啡吧，角落位置置一望远镜，以让参观者亲自感受海上春天60万平方米的宏大规模在过道处用橱窗的形式，摆设鲜花、小树、常青藤，甚至在通往房间洒落一些树叶，渲染绿色景致•示范单位中，家具的装修与摆设，也可以考虑加入元素：树、水、光、香等5-4-4售楼部装修总体构想简述

5-4售楼部现场布置名画廊、咖啡座等，也是售楼现场四周可以尽量考虑的休闲配套，装修材质、色调、外观是现代的、有品尝的、艺术的。在袅袅咖啡香，悠扬琴声、幽幽书卷气和优雅油画的氛围里，目标人群将深深感受到一种新的生活方式，一种“住在春天里”的生活喜悦，会由衷地说：找到了，我的家！5-4-4售楼部装修总体构想简述

5-4售楼部现场布置谢谢！LOREMIPSUMDOLORLOREMIPSUMDOLOR统一福记（青岛）食品有限公司上海分公司统一福记香铁蛋上海滩攻略市场分析行业分析竞争分析产品力分析SWOT分析消费者分析目标市场通路策略价格策略产品策略定位营销策略促销策略攻略构架营销目标执行方案行业分析上海蛋品市场主要有卤蛋、皮蛋、咸蛋、生鸡蛋等几大类产品，皮蛋、咸蛋、生鸡蛋主要用于做菜，而卤蛋为休闲食品。目前上海市场还没有铁蛋产品，但从铁蛋产品的特点、包装、口味、及功用来看，其主要竞争对手应是卤蛋，与皮蛋、咸蛋、生鸡蛋不会形成太大的竞争关系。行业分析目前卤蛋市场行业集中度不高，卤蛋生产企业普遍不具备核心竞争能力，行业进入壁垒较低，单位产品毛利率低；上海地区市场卤蛋市场容量约为5000万——1亿颗/年（估算）。竞争分析上海市场上的卤蛋产品基本上以乡吧佬做为产品的通用名；各品牌产品定位为居家,旅游,酬宾宴客,赠馈亲友的休闲食品或礼品。竞争分析各品牌产品以以卤鸡蛋为主，鹌鹑蛋极少，且没有去壳；鸡蛋以1粒装、3粒装为主，少数品牌产品有5粒装，6粒装的产品；各品牌产品口味、包装、广告语等多方面模仿现像严重，产品同质化，没有特色，处于较低层次的竞争；竞争分析卤蛋产品均处于较低的产品价位，产品附加价值低，一批市场批发价普遍是每粒4毛不到，二批市场批发价亦仅为5毛左右，各品牌走的是全面成本领先的营销策略，采取溥利多销的方式进行销售。竞争分析市场上的卤蛋产品基本上走的是传统通路，以代理或经销的方式进行运作，通路运作成本低，对通路控制能力弱；在各品牌中，只有乡阔佬、鲜八里进入了量贩店、便利店等现代通路。竞争分析卤蛋各品牌在上海地区无媒体广告，很少有促销活动，且促销手段主要是降价促销。广告宣传主要体现在产品包装上，广告诉求点集中在产品渊源，口味,营养价值高,方便,原料为优质新鲜的鸡蛋,卫生等方面。乡阔佬，千里香等品牌拥有自己的网站，在网站上有企业和产品的详细介绍和宣传。竞争分析乡阔佬在各竞争品牌中，在通路、产品等方面都较其它品牌有较大差异，香铁蛋在市场上主要的竞争对手将是乡阔佬。消费者分析上海菜属江浙菜系，因此，上海地区消费者比较喜欢吃口味比较清淡的食品，此外。上海人有喜吃甜食的偏好。从消费者行为特征和消费习惯分析，年青消费群或高收入消费群对新产品的接受能力能力更高，试用新产品的意愿更强。消费者分析20岁以下的消费群对产品甜度的接受程度高于其它年龄阶层的对产品甜度的接受度.消费者分析各年龄层的消费者对铁蛋口感的评价都较高,但低年龄层的消费群对铁蛋口感的评价明显高于高年年龄层的消费者,这表明产品是老少皆宜,但更适年青人.消费者分析年龄小的消费群对产品硬度的接受度较高,而年龄大消费群由于生理等原因,有着年龄越大,对产品软度要求越高的趋势.消费者分析便利店是各年龄层的消费群购买铁蛋最主要的场所,25岁以下年龄层消费者在杂货店购物比例相对较高,25岁以上年龄层在量贩店购买产品的比例相对较高。产品力分析消费者对铁蛋的口感反映很不错，认为很好的达77.97%,很好加一般高达99.53%。产品力分析消费者对铁蛋甜度接受程度较高,产品甜度是比较适宜的。产品力分析

认为产品咸度适中的被调者高达92.49%,表明产品的咸度也是比较适宜的.产品力分析消费者对产品的香度认同率较高,认为很香和差不多的被调查者高达98.59%。产品力分析铁蛋硬度能迎合87.32%的消费者的口味。产品力分析从统一福记香铁蛋口感，甜度，咸度，香味，软硬度等产品特性进行的消费者测试得到的结果来看，统一福记香铁蛋是一个有强大产品竞争力的优势产品。SWOT分析1、产品比较优势：香味：国内其它品牌产品不仅没有香味，而且腥味很大；硬度：硬度大，差异性明显；口感：口感特殊，区别于卤蛋品牌；包装：色泽明亮,能明显区别于其它品牌；保质期：保质期为12月，是卤蛋产品的两倍；卫生：铁蛋比卤蛋品更卫生，食用更方便；产品品类：产品品目丰富，不仅有鸡蛋类，还有鹌鹑蛋类产品；优势：SWOT分析2、技术优势铁蛋在上海市场是个新的产品，有独特的制造工艺，竞争者不易模仿；3、生产制造优势：统一福记香铁蛋拥有先进的生产设备和制作工艺；4、管理优势：统一福记拥有比国内企业先进的管理思想和经营运作经验；优势：SWOT分析5、资金优势：6、国际品牌优势：福记香铁蛋在台港澳及国外市场拥有较大的市场，进入大陆可充分利用其国际品牌的背景。7、协同优势：统一福记可充分利用统一公司成熟的营销网络资源，信息资源，行销资源，并可利用统一公司丰富的产品线进行捆绑营销组合，达到利用统一公司资源形成协同优势的目的。优势：SWOT分析8、推广优势统一福记产品在上市时将根据不同通路特点运用不同的产品展示陈列器具，并开展形式多样的推广活动。优势：SWOT分析1、产品比较劣势；包装规格：没有一粒装产品，目前市场上1粒装产品为主销产品；品牌劣势：乡吧佬已有很高的知名度，产品在消费者心目中已有一定的美誉度和忠诚度，而福记香铁蛋在上海市场的知名度、美誉度、消费者忠诚度都几乎为零；产品线劣势：很多卤蛋产品产品线已延伸到鸡腿、鸡翅等肉类产品，而统一福记只有蛋类产品。劣势：SWOT分析2、价格劣势：目前产品价格定位大大高于竞争产品，竞争产品的低价策略会使消费者对同类产品形成一个较低心理价格预期，从而影响铁蛋的销售。3、通路劣势：铁蛋产品目前拥有的营销网络资源为0，缺少有经验的业务人员。劣势：SWOT分析1、铁蛋开创了上海蛋品市场一个新的蛋品品类，从一开始，我们就是行业第一，且具有核心技术，竞争对手不易模仿；2、上海仅卤蛋一年市场容量就接近1亿粒，市场容量大，市场吸引力大；3、目前卤蛋市场处于低水平的同质化竞争，存在以差异化占领中高端蛋品市场较大的市场空间；4、蛋品市场无领导品牌，市场集中度低，市场进入壁垒低。机会：SWOT分析1、卤蛋产品的低价冲击；2、消费者对蛋品价格预期较低，高价蛋品被消费者接受需要较长的时间过程；3、现代通路的激烈竞争和高额的进场及促销费用影响产品在现代通路中的铺货进程；4、炎热的天气会影响蛋品的整体销量，而影响到铁蛋上市的计划的实施。威胁：目标市场35岁以下消费者旅游景点、车站、码头学校商业区中高档住宅区定位香，硬产品利益点定位产品属性消费者利益点休闲食品营养方便产品功能定位味道香美口感独特产品情感定位能带来福气的产品产品定位定位品牌定位品牌定位蛋的专家定位品牌个性统一福记蛋的专家福气国际品牌中高档的年青的时尚的诚信的营销目标三年内在上海蛋品市场达成以下目标:市场占有率：15%(以卤蛋市场总量为参照)知名度：目标消费群80%,一般消费群30%.销售量：5000万利润目标：150万营销策略产品规划：营销策略采用撇指定价的价格策略，根据不同通路特点制定通路价格及奖励政策，并严格控制维护各通路的价格体系。价格策略营销策略价格策略营销策略各通路可依据通路的特点在建议零售价基础上进行调整，可调整幅度为+10%；价格策略营销策略采用反向营销术，先启动终端消费市场，待终端市场启动后，再发展经销商。通路策略营销策略销售分公司杂货店特殊通路便利店连锁超市量贩店生鲜超市市场拓展初期通路模式营销策略销售分公司杂货店特殊通路便利店连锁超市量贩店生鲜超市区域经销商通路模式（适用于已开拓市场）营销策略通路功能规划营销策略通路进价出价毛利率连锁超市22.525%便利店2.22.825%量贩店22.315%特通（学校）2.22.725%特通（其它）2.2335%杂货店2.22.830%区域经销商22.210%通路价格营销方案目的:向消费者传达产品信息,建立产品知