房地产投资风险

PAGE天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）天津大学网络教育学院毕业设计（论文）任务书题目：房地产投资风险研究穿完赤成吃期滤限晃：驶2图0帜1栽4呜年弄代1旱月天窗3番日喜抛至避刺2何0左1啦4翅年冬坑5同月不5奖要日坐学哲炼习缸赴中防候心移宴年腿普疯兰裤店欣奥岛鹏立范垒续移绒年僻供佩令森漂碰保级梨铺抹2饺0尘1布2授级勺专袋梯喊疏峰事着足业椒六涉土孟木瓣工即程检泻挠稠配轨简鄙指券鞭导设伟教屈则师侦差芝卫荡闫眯春窜霞狼姓罩临脉槐理仓尊跳名舌眼那刘垄陡伟田治芒粗平凯犬唱室学捎血生罢摄以痕号窗1但2价1爽7罗0话1劫0滔5壶2约0室0驱4张业宴闪流声锻黑芦勤探姨颜虏税析策搂批愤臣准冰冷日尿冲期地逢隐2于0卸1继4贸.谱1赏.怎1彩5天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）PAGE4莫一络、哥原昼始殊依痒据称（践资辛料愚）阴[侨1腐]继冶丹累尼嘴斯浅.替j低.清麦目肯优泽升.登阿不膨动护产弯经无济篮学派.轧授北革京浮：我中还国差人侄民街大冠学浪出盗版五社既，龄2昼0换0衡9柜[盛2惊]插例祁袄兆佛珍式.铃柔房喂地挽产热经瞧济辅学顽.埋贤北研京勇：桥中六国映建静筑判工镇业窃出币版软社魄，兵1纠9挣9酸7敏[揉3休]饶根刘籍正葛山苏.抽房聋地责产雹投卖资坏分陪析钓.写貌辽足宁宜：御东崇北逼财湿经量大如学竿出锁版瞒社欠，艘2净0热0尺0闯[帮4良]蹲丸赵通世弃强租.顺区房斜地猪产彻开由发啄风移险扩管五理贫.请拴北灵京絮：译中煎国搜建遵筑辜工迫业牲出新版租社闻，肥2刊0糖0迷3圣[泼5丈]滨婶于穷九侮如斑.攀碍投躲资敞项执目糖风删险税分烈析惜.搁编北尖京聋：膀机豪械届工鼻业轰出丘版膛社您，葱1窑9桐9举9来[桐6迹]鼻亲秦合寿斗康配.她领综摘合赖评暂价诚原观理仰与骂应郑用住.粱细北临京践：处电辈子努工构业鹿出倾版惜社炕，呀2脑0叶0慎3绪[窄7克]址荷李槐启棚明众.域尤房说地桑产直投塔资怀风贴险境与串决阀策皇.俩昏南功京评：异东趋南犯大骨学棚出园版浮社幻，宅1追9贞9揭8断[汉8忧]章脆刘法洪未玉燃.汤杨房辅地笑产耕开航发饼经贸营众与侨管品理窑.剥邻北沫京马：展中读国帝建殿筑剃工虫业趁出陈版逢社踪，胆2衫0技0颈5滤[笨9逆]尾猎杜竭海内鹏台.窝退房蝶地洞产恩投卫资饲与锣风慎险戚防辱范肺.充胃北窃京纷：柏经堪济修科已学食出站版团社汤，蠢1鞠9搏9瞎8屠[祥1漠0粥]维李巨文范斌钻.个接国热际童房森地休产贝投统资辩：鱼利蜓益虑、芦风残险斧与溉制络度幕.她夏北团京助：块中速国挂财跪政联经旗济母出诱版刑社鄙，图2激0货0复7修[诱1骨1因]累余移源漆鹏笼.册爷房体地恢产极开浓发夕企特业乎财倾务滤管姨理盏.猜左提北寄京璃：奴机玉械朱工调业鸟出轨版确社辉，触2帐0尼1叮1躺[修1端2磨]绕吴寸增葱胜彼.杆养房弃地罢产好开废发场企型业盐内膊部罩控听制绒手果册盯.信螺夹北趁京奇:床中止国嘱建耗筑摆工务业损出急版娱社边，丑2煎0揉1汤1汗[素1陕3忽]淋王班直乞民耻、琴黄珠卫漠华喉.绍冶房吩地源产色策朋划医.穿机子美北翁京尖：妨北藏京件大盐学播出套版玻社示，技2梦0推1百1蹦二闯、太设恒计低内惹容泽和驻要李求厦：尼（票说帮明练书瞧、告专惨题禾、扮绘社图拾、脂试带验测结于果盆等做）吊1惹、纵围吃绕甜选攻题霜搜链集肚、悉阅鼓读丽有内关沸中粪英嘱文观文惊献绝资询料则。座2坐、叙撰砖写围毕赛业搂论在文论详唤细留提碰纲埋。贼3院、团撰泪写做论棉文虚，悲反朵复露修规改发。苦写罢作嫁过据程氧中既要务继览续恢搜字集欲、拘补铲充悲资献料雁，左写救作彼要轰层很次芳分室明的，法条杂理亚清俯楚尸，党观货点绘明永确怨，饿论查证轮有搅理暂有竖据认，然具久有吊说膀服除能莲力属。法文符章鱼的说文绘字降要颂简躺洁书、秃通歪顺育、马流传畅社、退无枪错流别跳字究。渡4惠、蛛按窗要毙求结进辆行斥论仙文唱排拍版棋。彼毕巨业昏设煌计歉（临论袋文绝）挨进亲度扁计办划污表序号起止日期计划完成内容实际完成内容检查日期检查人签名114.1.3~14.1.10查阅资料、选题查阅资料、选题214.1.11~14.2.23拟定论文大纲拟定论文大纲314.2.24~14.3.24完成初稿完成初稿414.3.27~14.4.14论文修改论文修改514.4.15~14.5.5论文定稿论文定稿67指导教师批准日期年月日签名顷注霜：哀1柱.昏任吗务屠完株成危后冰附妖在龙说北明四书这内叛。突2睡.太“复检刘查摇人显签剪名箱”梯一跑栏丰和在“绪指姓导乳教泉师裳批惩准您日缸期暗”泰由鞋教渗师崭用抓笔鄙填蔽写丘，情其要余辣各等项膀均垦要恨求坝打俘印轧，泳打鼻印考字凑体从和刑字协号府按陆照蚊《宰天铅津重大趋学疯现眨代建远盏程唯教继育馒毕矮业谅设只计姓（属论划文身）乒格馆式藏规自定剃》武执钥行川。湿摘啦要益肆输饰惩随疯着夫国射民昼经击济张的酿持符续堤健冶康博发辽展之和吊经己济兔建葵设远规惰模很的雅不止断孩扩钩大竖，绵我骡国木房絮地肝产奶市啊场断体碍制译正忆在阀步如入棒规抗范罚阶兆段半，限房棒地弦产姑业奥进戴入颗了榜市僻场哑竞存争接的堡良占性虫循惧环疏，闻已炉经筹发睛展累成陡为洲一赴个颜独露立驴的票行旨业纹,疾并贵逐缘步脆成恋为抗国缺民殃经参济麻的贞支舒柱迁产亩业鸡之佛一忆。渡然煌而题由洞于扩房粉地霉产计市宗场瓶机午制汪的怕不浮完巴善惠，脂以泼及蹲房号地压产糕投烘资喂研订究总中洒存然在款的毅种妄种蚁误帐区怕，毅加屠上墨房察地风产尝本遮身绪是笔一雾个沸高施投蝴入佛、糊高索回老报栏、逼高亮风战险幅的流行聚业哑，名如幼何舅较牌为牙正饺确挥地锐进使行酸风支险版识惨别鉴和葵评晓价晃这棵些阿风笨险炮是常房烛地铲产真业籍面梳临管的予迫惑切舅需椅要范解萍决颗的帐问洞题岸。放因旬此共，凤对宴当聚前堵房企地寺产伟投梨资耽风我险勒的挂研吨究舟具乐有委重询要刘的艰现探实都意蓄义少。渴关脂键魂词回：升房厌地衫产捉投爸资糖；质投古资暗风灾险瞒；读风照险嘱识龙别碍A磁B救S站T讨R西A信C普T亩W假i哑t悦h减卖t昨h探e屈莲c痕o旬n慢s建t棋a基n跳t岛宰e蝴x姨p好a龙n绵s孙i贤o寄n某铃o肝f众临t喷h铁e单秋s漆u蚊s塑t豪a谷i茶n若e长d骂董a遵n省d毒而h翁e潮a贿l鞋t咽h捧y坝泼d佣e脂v迎e淹l邪o谋p倘m坝e槽n缝t腾抛o腊f律县e邻c嫁o贝n错o忧m名i查c激太c农o梁n扎s确t教r深u奖c启t银i绪o写n毕,妈色C钢h坛i其n润a豆'横s保胳r锦e消a随l宋梳e嚼s嘴t膜a危t牧e博趴m酸a拿r膛k增e龄t池蓝s鱼y编s悬t乓e干m骄啊i切s携均m轰o然v惯i待n辽g凭燥i商n架t瘦o侨授t绞h残e皂此s骑p葱e疤c巧i垦f土i双c堂a工t兽i私o部n重隙s脏t使a悔g适e疼,狼撇t否h爽e吊比r贷e暖a串l络饰e破s箭t蜓a竿t油e杨浅i饶n崭d霜u查s宰t兽r稍y帝夫h杨a参s问熄e占n舌t始e未r座e众d义稳a莫伸v辫i疫r购t渐u险o敬u扇s猜冻c等y纳c盗l益e扔桶o诱f油银c右o敌m弹p楚e提t管i列t早i断o残n把教i乏n犁听t昂h火e竹扶m帆a差r较k饿e鞭t牢,樱楼h址a即s伞洪d献e鼓v劝e离l羡o倾p币e娱d换新i占n侧t即o售捕a斑n负横i趣n否d苍e泡p你e揉n银d挠e侨n谨t括俊i比n坊d圣u款s撕t钉r税y傻,妇阻a究n采d俱泼g灵r纯a灭d制u阵a享l知l呀y姿沙b识e锄c必o愚m总e匹蜡a林引n尽a努t货i掉o侦n生a搭l优o觉n孙e轻养o养f贡季t烘h呈e省君p来i皇l票l杰a虑r跌划i切n乡d燕u始s底t煮r傅i嫁e湾s植播o费f祖读t珍h粮e打桥e丝c兄o春n割o朴m谦y踪.降梦H刚o膛w巨e丘v拘e极r愿,寄观d忆u贿e葵校t缺o稻订t促h香e如慈i镰m狐p殃e猜r妹f弊e互c队t棚i护o支n贝s庆易o陕f碌腥t辛h城e惧括r悟e痛a帖l暑夕e长s纠t竿a舱t肯e龄镰m唉a勾r壶k湿e颗t季琴m缴e帜c泥h车a衬n闹i辉s般m脚s标,堵编a岭s讽泉w父e潮l尿l涛喊a教s子届a异l帐l拴珍t劈h壁e年势e捎r西r黑o熊r慧s匙喇e宰x指i智s鸽t存酷i循n啊青t驾h哲e贝猫r乓e香a鬼l栽管e纯s边t蛮a甲t粥e晕非i蓄n侧v泉e故s继t臭m北e甲n聋t查光r层e财s凳e馆a驳r目c美h忘,埋茄c亡o票u石p校l咬e珠d开棍w段i寺t栗h议膨t业h递e西掀r割e圈a同l乖淹e摇s素t生a凤t秒e若满i拥t妈s奏e唯l择f漆扎i皱s成庭a林扭h革i挺g玩h患胀i妙n帮v双e远s炒t彩m做e忘n宾t槽,盘啦h斜i士g滤h旷李r演e绍t灵u竿r闷n饶,铜画h叹i班g艰h参巨r梦i恭s角k程火i备n换d在u低s高t痕r驰y秤,草商h餐o把w央斑t浩o品成m解o懒r阶e忠阔a症c刺c读u岸r茶a钩t卵e单树r捧i增s另k诸满i犁d占e坡n弃t营i部f雨i叔c捷a惯t僚i锦o遭n附匆a升n醉d颈迈e心v冒a隔l枕u篇a己t滤i乱o掌n生润o篮f夕益t盐h棚e求s敲e旗蝴r侮i签s奶k兴s下抱i皆s肥炮t异h诱e杯稳u犯r纸g览e俗n纹t何折n酒e尘e苍d砖输t逮o吼叔a妨d滑d灾r根e沈s掠s辰乖t缩h妻e涛抖p杏r孩o废b开l昼e叛m毫s伴嚼f跟a倡c逆e疮d块旅b竟y告心t染h浮e祝辅r慢e僚a扮l犯蒸e悄s咏t纱a顷t动e割董i政n社d置u响s疯t浅r泥y践.乌吨T绳h独e教r岁e奔f党o绢r牢e殃,看三t娱h絮e状律c古u馒r劣r双e氏n圾t斧气r纤e侦a穗l柜豪e轮s士t吓a误t佩e硬约i衔n会v辉e喘s居t昂m削e鬼n蛾t激筝r判i抄s怪k雷泪h怒a态s妹日i毅m极p摸o嫩r曲t开a贝n绸t潮乖p懒r看a压c秒t酸i漫c述a爽l泪趴s休i到g狂n认i规f而i明c遵a奶n劈c饶e炮.Keywords:realestateinvestment;investmentrisk;ris目录第1章房地产投资风险HYPERLINK\h\uHYPERLINK\l"_Toc326562287"第2章房地产投资基本理论4HYPERLINK\l"_Toc326562288"2.1房地产投资及其特点5HYPERLINK\l"_Toc326562289"2.1.1房地产投资的内涵5HYPERLINK\l"_Toc326562290"2.1.2房地产投资的特点5HYPERLINK\l"_Toc326562291"2.2房地产投资的环境6HYPERLINK\l"_Toc326562299"第3章房地产投资风险因素分析7HYPERLINK\l"_Toc326562300"3.1房地产投资风险分析的内容及作用7HYPERLINK\l"_Toc326562301"3.2房地产投资风险分析的方法7HYPERLINK\l"_Toc326562302"3.2.1房地产投资风险识别的定义和方法7HYPERLINK\l"_Toc326562303"3.2.2识别方法的比较与障碍因素分析8HYPERLINK\l"_Toc326562283"第4章我国房地产业的发展现状与概况9HYPERLINK\l"_Toc326562284"4.1我国房地产业的发展现状9HYPERLINK\l"_Toc326562285"4.2房地产投资风险分析的概况11HYPERLINK\l"_Toc326562286"4.3房地产投资风险分析的必要性11HYPERLINK\l"_Toc326562304"第5章总结与展望12HYPERLINK\l"_Toc326562305"5.1总结12HYPERLINK\l"_Toc326562306"5.2展望12HYPERLINK\l"_Toc326562307"参考文献13HYPERLINK\l"_Toc326562308"致谢辞14第一章房地产投资风险1.1房地产投资风险概述房地产投资是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期望将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产，而在这个投资活动中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期，房地产投资风险更是在所难免。1.1.1房地产投资项目常见的风险种类所谓投资HYPERLINK"/view/156901.htm"风险是指对未来投资HYPERLINK"/view/34358.htm"收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至HYPERLINK"/view/824495.htm"本金损失的风险。根据房地产投资具有投资周期长、投资金额大、投资的物具有不可移动性、投资易受政策影响等特点，对我国房地产投资项目的分析研究认为房地产投资项目常见的风险有如下几类：（1）投资支出风险；（2）经营风险；（3）商业风险；（4）融资风险；（5）购买力风险；（6）市场风险；（7）政策风险；（8）法律风险等。1.1.2房地产投资各阶段的风险风险存在于房地产投资的整个过程中。房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生开始到房地产出售、资金回收一直到房地产报废为止的整个过程。这是一个动态的过程，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。房地产投资过程一般可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段，不同的阶段各具有不同的风险[4]。（1）可行性研究阶段的风险投资机会研究也称投资机会确定，是房地产投资可行性研究的第一阶段，其任务是提出建设项目投资方向的建议，即在一个确定的地区和部门内，根据自然资源、市场需求、国家产业政策和市场情况，通过调查、预测、分析研究，选择建设项目，寻找投资的有利机会。如果投资机会研究证明是可行的，就可以进入初步可行性研究阶段，是在机会研究的基础上进行的，据此作出投资与否的初步决定，以及是否进行详细研究的决定。初步可行性研究阶段估算的精度比投资机会研究要高一些，所需要的费用约占总投资额的1%左右,投资估算误差在±10%以内，一般要3～6个月时间。详细可行性研究是项目可行性研究过程中的最重要的组成部分，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段进行投资估算的精度在±10%左右，大型项目（商业地产、旅游地产、城市综合体）所需费用占总投资额的01%左右，所花时间是6～12个月；中小型项目所需费用占总投资额的1%～3%，所花时间为3～6个月。（2）实施阶段的风险房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地、筹措资金到规划、设计、施工、销售等过程。投资者可通过协议、招标或拍卖竞投等方式获得所需用于开发的土地，这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。协议地价最低但获得的一般是毛地，前期拆迁等工作量大而复杂，不确定风险因素最多；拍卖地价最高但一般为净地，前期工作量相对较少，风险因素相对也要小一些。土地购买金通常是投资者投入的第一笔主要费用。随着开发过程的进行，投资者就要面临融资筹资风险的因素，如开发商的资信程度、贷款期限、贷款利率的变化等。开发商需要通过财务分析，合理决定自有资金和融资的比例。以保证财务可持续性，避免资金链断裂，造成项目中止、停止的风险。（3）房地产经营阶段的风险为了加快资金回流，房地产项目建成后（大都是在建时已经开始销售，有的是未建已销售），资金投放工作基本结束，投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。任何HYPERLINK"/view/1062756.htm"经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，是指经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险较大的环节之一。房地产商品销售或出租过程中，将面临着来自房地产市场的诸多风险因素的威胁，如政府调控情况、金融政策、房地产市场需求类型与数量的变化、需方消费倾向、其它房地产商的竞争、现行体制和政策以及社会政治经济形势的变化等。房地产经营还包括物业管理，即绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行日常的维护、修缮和整治。物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理。良好的物业管理可以使房地产增值，提高房地产投资者的信誉。1.2房地产投资风险特征及其不确定性投资HYPERLINK"/view/156901.htm"风险是指对未来投资HYPERLINK"/view/34358.htm"收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至HYPERLINK"/view/824495.htm"本金损失的风险。它也是一种HYPERLINK"/view/160560.htm"经营风险，通常指HYPERLINK"/view/234377.htm"投资的预期收益率的不确定性。投资风险主要是因为投资的各种不确定因素对投资运动过程中各方面的影响（如对筹资、管理、生产以及营销等）产生的，从而造成投资者直接或间接的损失，使得其实际投资收益与预期投资收益之间出现偏差。房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失具有重要意义[5]。风险发生具有随机性。这种随机性造成了房地产风险的不确定性。风险存在的客观性。风险是不以人的意志为转移而客观存在的。人们只能掌握事物发展变化的规律，从而达到控制、规避和防范风险的目的，而不能完全排除风险。风险具有相对性。风险不等同于危险，危险势必造成不良后果，而风险具有双重性，如果能正确认识并加以合理利用，反而会使收益有所增加。所以，对待风险不应该消极，而要将风险当作一种经营机会。风险具有可测性。我们可以根据过去的统计资料和科学的方法来判断风险发生的频率以及风险可能造成的经济损失程度。风险的可测性为风险的控制提供了依据，以便采取不同手段对风险进行控制。风险的多元性。由于房地产投资整个过程中涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险表现出多样性，相互间的变化也呈现复杂的关系。1.2.1不确定性分析产生的原因在项目投资分析的过程中，存在着许多内在的不确定性，它们主要来源于以下几个方面[6]：第一，房地产投资项目是一个获益于未来的投资计划，未来总是不确定的。项目建设经营将受到技术进步、资源开发及社会未来发展过程的影响，特别是项目的社会经济环境各种多变的影响。第二，许多非物质的成本和效益的分析评价要靠分析者个人价值判断。主观判断总是因人而异，难以确定的。第三，分析者掌握的信息是有限的，并在此基础上进行推断、预测并得出结论，这就需要做出大量假设，难免会产生许多不确定的因素。项目的不确定性可以出自项目的内部，也可以出自它的外部。它的内部结构和组织成分可以与预期的不同；其外部环境则随着项目的进展而发生变化。由于数据和分析工作的弱点，不确定性也可能出现在项目的分析自身中。1.2.2房地产投资风险产生的原因房地产投资的特点是使其产生风险的主要原因[7]：除房地产开发投资随着项目开发过程的结束在三至五年内就能回收投资外，置业投资投资回收周期长的回收期少则十年八年，多则二三十年甚至更长。若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。要承受这么长时间的资金压力和市场风险对投资者资金实力的要求很高。房地产投资效果必须考虑到组合投资的风险与收益之间的关系。不论是开发投资还是置业投资，大量投资使负债经营容易陷入债务危机，所需的资金常常涉及到上百万、上千万甚至数亿元人民币。即使投资者只支付30%的资金用作首期付款或前期投资，也会使众多投资者望楼兴叹。大量自有资本的占用，即使在市场经济出现短期的危机时，都将使投资者净资产迅速减少。房地产开发受自然条件的影响明显，其进度、质量、投资都会产生偏差。变现性差。房地产是一种非流动性资金，一旦购买房地产或投资开发，巨额资金在较长时间内就沉淀在房地产上，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此，很难迅速无损地将其转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。需要专业知识和相应的经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，要求直接参与房地产开发投资的投资者具备一定专业知识和相应的经验，这就限制了参与房地产投资的人员数量。置业投资者要想获得保值、增值、收益和消费四个方面的预期投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。房地产投资风险涉及到许多政府职能部门如规划、消防、人防、设计施工、居民等各个方面。由此可见，房地产投资风险主要体现在投资资金的安全性、预期收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面第2章房地产投资基本理论我国房地产业经过30多年的曲折发展，逐步进入了法制的、健康的、良性循环的发展轨道。但面对世界各国优秀房地产公司的冲击和挑战，虽然有利于吸收国外的先进技术和决策方法，但也加剧房地产市场之间的竞争。随着房地产市场开发的规模化和产业化，房地产开发商投资在考虑获取最大利润的同时，还需考虑政治、政策、经济、自然环境等诸多潜在的不确定性因素给其带来的风险。2.1房地产投资及其特点2.1.1房地产投资的内涵房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，以期望未来获得更大收益的投资行为。它是房地产开发与经营活动的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。2.1.2房地产投资的特点房地产市场是一种资金量大、周转期长，受各种因素影响较大的特殊市场。同时由于房地产本身所具有的物理及经济特征，房地产投资也表现出区别于其他投资的固有特性。熟悉房地产投资的特点，有利于作出正确的投资决策。1.投资金额巨大。房地产业是一个资金密集型的行业，其项目的投资额高、工程量大的特点导致房地产投资需用量巨大，少则数十万元，多则几千万元，甚至几十亿元。2.流动性差。房地产被认为是一种非流动性资产，一旦购买房地产或投资开发，巨额资金在较长时间内就沉淀在房地产上，相对于股票、债券等投资工具而言，房地产销售过程复杂且交易成本高。在很多时候，房地产投资流动性差这一特点会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。3.投资回收期长。房地产开发需要经过项目的可行性研究、决策立项、规划设计、施工建设、销售或出租等一系列过程，一般少则一两年，多则数年甚至十几年。如果房地产投资者自行开发、自行经营，则投资回收期更长；若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。4.影响投资风险的因素多。房地产投资数额巨大、回收周期长以及房地产的不可移动性等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然环境等多方面因素变化可能产生的不利影响。5.投资回报率高。房地产投资的收益与风险并存。如果项目成功，投资者可获取高额收益；如果项目失败，则获得很低的收益甚至亏本。因此，作为同一项目，其回报率的高与低都是可能发生的，这主要取决于投资的经济分析与风险分析的准确程度和投资者的决策水平[2]。2.2房地产投资的环境房地产投资环境是指在一定投资区域内，在一定时期内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。它是制约房地产投资效益的政治、经济、文化、政策、基础设施等外界因素相互作用的矛盾统一体，是投资者无法改变、也无法控制的。房地产项目投资是一种特殊的经济活动，它总是在一定的社会政治、文化、经济、技术、自然环境中进行的，各种环境条件的好坏直接影响投资效果。因此，投资环境分析是投资者比较关心的问题[3]。1.政治环境。政治环境主要是指拟投资项目所在国家和地区政权的稳定性和政策的连续性。一个国家发生政治冲突、战争、社会动荡等社会性政治事件必然会导致经济震荡，从而使房地产价值发生巨变。2.社会文化环境。社会文化环境通常是指在一定社会形态下的教育水平和道德规范、价值观念、宗教信仰以及世代相传的风俗习惯等被社会所公认的各种行为规范。任何房地产业都处于一定的社会文化环境中，其经营活动必然受到所在社会文化环境的影响和制约。3.经济环境。所谓经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况和国家经济政策，是影响消费者购买能力和支出模式的因素，它包括收入的变化、HYPERLINK"/view/5129596.htm"消费者支出模式的变化等。房地产业作为国民经济的支柱产业，它的兴衰与此地经济情况息息相关，经济环境是影响投资效益的关键内容，是房地产投资环境中最重要、最丰富的子系统。4.法律环境。政策法规环境起着调整投资关系、保障投资利益、调节投资行为的作用，它的运行可以通过行政手段、经济杠杆、法律规范来实现。产业政策是对房地产投资影响最大的行政手段。目前，我国产业政策将房地产定为国民经济的支柱产业，并提出较高的年增长率，这无疑为房地产投资创造了美好前景。与其它产业不同的是，由于城市规划是城市建设和房地产开发的直接依据，所以房地产投资对城市规划这一行政手段特别敏感。因此，投资商在进行房地产投资时必须对城市规划、各项土地利用的控制指标以及法律规范等有一个全面性的把握才能使投资在法律保护范围内运行。第3章房地产投资风险因素研究3.1房地产投资风险研究的内容及作用风险研究分析是风险决策的前提和依据。就是要对风险进行辨识、估计和评价，并作出全面、综合的分析。其一般组成和程序为[8]:（1）风险的识别风险识别也称风险辨识，即对风险做出认定和鉴别，这是风险分析的第一步，其目的是寻找导致风险事故发生的条件因素，为拟定风险处理方案，进行风险管理决策服务，并对其后果做出定性估计。风险识别的可靠性和准确性将直接影响到后续的风险分析。（2）风险的估计所谓风险估计是指在风险识别的基础上，定量估计风险发生的概率分布及其影响程度，并且确定某些风险因素的变化幅度和范围。（3）风险的评价风险评价是评价风险对预期目标的影响，通过讨论并提出应采取的相应措施，以供决策参考。进行房地产投资风险分析，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各个因素进行检验，并对项目的风险性进行测定。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果变化明显的因素，对投资者的作用一般表现在下列三个方面[9]:（1）依据作用。通过风险分析，确定风险报酬或风险损失，可减少投资的盲目性，并根据主观和客观承受风险的能力，作出合适的决策，以提高决策的科学性。（2）防范作用。预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范措施，使投资者的投资能带来真正盈利。（3）激励作用。使投资者了解在一定风险程度范围内可获得的最大风险报酬，以激励投资者冒风险的决心。3.2房地产投资风险分析的方法3.2.1房地产投资风险识别的定义和方法每一个投资项目本身就是一个复杂的系统，影响它的风险因素很多，影响关系错综复杂，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。风险识别就是从系统的观点出发，横观房地产项目涉及的关键环节，纵观项目建设的发展过程，合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最适当的风险决策。为了能及时地发现或预测到这些风险，并采取有效的措施减少它的危害程度，需要掌握一些专门的识别方法，以对各种可能发生的损失进行分析[10]。（1）头脑风暴法头脑风暴法的组织形式是小组会议，是一种刺激创造性、产生新思想的技术，这种方法的实质是根据房地产投资风险评估的目的和要求，通过相互讨论，产生思维共振，在相互智慧的补充和修正中，不断激发与会成员的灵感和思想，激发大家的创建性，以获得有价值的具有新颖的观点、思想和创意。（2）德尔菲法德尔菲法实质上是一种专家预测意见分析法，它通过选定与预测分析课题有关的领域和专家，与专家建立直接的信函关系，反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。筛选—检测—诊断技术筛选是依据某种程序将具有潜在危险的影响因素进行分类、选择的风险识别过程；检测是对应于某种险情及其结果进行检测、记录和分析显示的过程；而诊断则是根据症状或其结果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因并进行仔细检查。筛选、检测和诊断是紧密相联的。3.2.2识别方法的比较与障碍因素分析头脑风暴法一般适合于问题简单、目标明确的情况。运用头脑风暴法进行有关风险识别的讨论时，可以排除折衷方案，与会成员对所讨论问题趋于集中，通过客观、连续的分析，效果将更加突出，能找到一组切实可行的方案。其缺点是脑风暴法实施的成本（时间、费用等）是很高的，另外，头脑风暴法要求参与者有较好的素质。德尔菲法的最大优点是简明直观、操作容易。实践证明德尔菲法集思广益，取各家之长，避各家之短，准确性高，其预测结果、可信度比较令人满意，这种方法的实际应用率较高。德尔菲法的主要缺点是过程比较复杂、花费时间较长。筛选—检测—诊断技术应用花费的时间和精力非常多，过程很复杂，而且，技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能性[11]。总之，每一种识别方法兼容优点和缺点，在充分认识其缺点的基础上，才能准确地划分出其应用领域。一个识别项目，本身是个复杂过程，而且在一个小的阶段过程中，还可能涉及许多不同的方面。所以，在实际应用中，根据各阶段特征，各种识别方法合理结合，显得相当有必要。随着现代科学技术知识的进步，特别是计算机技术的发展，关于风险辨识的理论与方法在近些年获得了长足的发展。风险识别从一定意义上说，是一种风险因素分类整理的过程。要得到比较准确的分类，其前提是要搜索可能引发风险的因素或信号，而在搜索引发风险的因素过程中，必须进行认真分析，去粗取精、去伪存真，才能得到真是有效的信息。因此，在风险识别中，如何把一些无效信息与真实有效信息分离出来，这是保证风险识别有效进行的关键。由于风险识别中要考虑的因素很多，且其中大部分属于不确定性因素或是难以量化的因素，这就使得风险识别存在以下障碍[12]：①成本指标风险识别需要进行大量的调查研究、数据采集、模拟运算或科学试验，其费用有时是巨大的。因此，进行风险识别必须要讲求经济效益，最大程度降低费用。这就要求首先要有明确的目标，制定周密的计划和细致的措施，应尽可能采用先进的分析方法和技术手段，以提高工作效率和分析精度。②主观偏差在应用头脑风暴法和德尔菲法进行风险识别时，要防止产生主观偏差，从而导致风险识别准确度和科学性的降低。这就要求在应用专家调查法之前，制定严格、细致的工作守则和流程。必须严格按照守则要求进行具体操作，不得随意加入个人主观意见，以免影响专家的意见。专家调查工作完毕，还应对工作过程作出全面的回顾与评价，以确认专家调查活动是否会受到主观意见的影响。③主观偏差在应用头脑风暴法和德尔菲法进行风险识别时，要防止主持人的意见影响专家的意见，产生主观偏差，从而导致风险识别准确度和科学性的降低。这就要求在应用上述专家调查法之前，制定严格、细致的工作守则和流程，供主持人使用。主持人必须严格按照守则要求进行具体操作，不得随意加入个人主观意见，以免影响专家的意见。此外，为了保证主持人工作的守则科学、严谨，制定时要吸收有关专家参与讨论。专家调查工作完毕，还应对主持人的工作过程作出全面的回顾与评价，以确认专家调查活动是否会受到主持人主观意见的影响第4章我国房地产业的发展现状与风险分析概况4.1我国房地产业的发展现状随着推行综合开发房屋商品化改革制度和土地有偿有期使用等制度，我国房地产业迅速发展并壮大；尽早达到人人“居者有其屋”。经过几十年的发展，我国房地产业虽然取得了很大的发展，但仍处于发展完善阶段，相关的法律制度还不健全、不完善。在这种环境下，房地产企业很容易获得高额利润。在我国从事房地产开发，既可以为社会创造财富、为国家提供积累，也能促进消费结构的调整，活跃市场经济，带动众多相关产业的发展，作为具有高附加值的综合产业，房地产开发越来越得到投资者的青睐，越来越显示出其在国民经济和社会发展中的重要作用。我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比，仅处于产业发展的初级阶段，在相对平稳过渡中，仍然暴露出一些亟需解决的问题。(一)存在的主要问题:1.投资高，投资的持续增长；2.投资结构不合理（商业地产、旅游地产投资过热等）；3.一线城市商品房价格偏高，价格构成失调，抑制了市场有效需求；4.三、四线城市市场存量较大，销售量较低，商品房空置量进一步加大；5.投资风险增加，投资收益下降。(二)存在问题的原因分析我国房地产业发展过程中各种问题产生及存在的原因，总体而言，来自于对宏观经济形势、经济规律把握的偏差，对房地产认识的不足，来自于企业对现代管理观念的欠缺以及房地产相关法制的不健全、社会金融体系的不完善等原因。在一些地区房地产所造成的消极作用也逐渐显现。首先，住房消费增长过快占用了过多的消费购买力，从而抑制其他消费需求；其次，房地产泡沫破裂将造成连锁反应，使投资者和消费者信心受到巨大冲击；最后，房地产泡沫持续膨胀可能会对金融系统和经济造成冲击。其具体表现:资源稀缺，现行土地制度带来投机和膨胀，供给弹性小；住宅金融服务体系不健全，价格政策不合理，抑制了市场有效需求；房地产企业缺乏现代的管理手段和正确的经营观念。产业发展过剩。随着全球金融危机的爆发，房地产受到金融风暴的影响更为明显。随着房地产业的高速发展，房地产投资风险也相应产生，这使得在房地产项目投资时，决策者应该更充分的考虑风险因素，不但做定性分析，还要做定量分析，作出合理的决策。只有寻求合理的对策，解决现在及将来面临的各种因素，才能保证市场的健康发展，满足老百姓的住房需求。4.2房地产投资风险分析房地产投资涉及面广，与政府调控情况、金融政策动向、宏观经济形势、供求关系、需方消费倾向、开发企业的经营决策等息息相关，易受各种因素波动的影响，正是这些不确定性因素构成了房地产投资的各种风险。目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的结构性问题，房地产业存在市场消化系数不高、土地控制力度不够、融资渠道单一等潜在的、较重的风险，投资风险不容忽视，政府和投资者必须重视。房地产投资风险分析的研究在房地产业的可行性研究中是一项不可缺少的内容，特别是近年来，得到了迅速发展，风险分析已经发展成为一门独立的学科。目前，定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但整体上都不系统，其风险分析还很表面，决策失误大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的基本国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合我国的具体国情和房地产市