房地产开发与经营讲义

PAGEPAGE56这门课程是房地类课程的一门基础课程。从课程名称就可以知道，它包括的内容很广，开发、经营和管理都包括了。正是因为它包括的内容很广，所以它与其它的房地产类课程有很多重叠的内容。如房地产融资、房地产开发项目可行性研究是《房地产投资分析》的主要内容，房地产市场营销有专门的一门课程《房地产市场营销》，物业管理也有专门的一门课程《物业管理》。这些内容在这门课程不讲了，另外补充一些内容。因此，我所讲的内容可能与教材有较大的出入。第一章绪论§1房地产一、房地产的概念房地产，简单的说，它是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物和其它地上附着物以及由此地衍生的各种权益。从这个概念我们可以看出，房地产是实物和权益的结合。实物包括土地、建筑物、其他地上定着物。权益包括权利、利益和收益。由于其他地上附着物往往附着在土地或建筑物上，所以可视为土地或建筑物的构成或附属部分。而由土地或建筑物衍生的各种权益，也可以包含在土地或建筑物之中。所以，通常讲的房地产包括土地和建筑物两大部分。土地是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间，是一个立体的概念。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。房屋和构筑物的区别是房屋人们可以直接在其内进行生产和生活活动，而构筑物人们不能直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。君房跃地宵产身包京括协土轰地唱和限建滚筑州物龙两昨大渠部包分霸，酿那单是拐不瞒是念只打有似土供地榴和景建寇筑鹿物梁结巾合常在并一卡起旷时鸦才随称果为由房再地杠产钻呢把？具显梳然搂不掩是茎的岔，党单伐独扰的呼土咐地疮或险单堪独牵的已建妻筑美物岩也暴属竭于葵房紧地墨产逮。黎房蓝地盗产钢又甘称剪不饲动膨产世，沃但码不雹同陡地兆区伤叫灭法吊不防同黑，简如债我研国牢台悦湾问地宣区信称纺不想动敌产其，娘而穿在标香胳港晶称液物饱业折，愈在学大涨陆雨习诵惯疾上至称味房证地遍产员，掀但聚有颠时避也沃称夏不浮动响产错、汪物脑业短，衰如波在渡某激些久文辟献厘上寸或势某曾些奴机散构雾的慎名六字趟，贞还刊有蛮物厌业扣管修理元，向就涌是娃房岩地瓜产遗管本理声。取英袍文判是骄R夜e复a朝l纤闭E降s僵t深a距t且e胳浑或烧R掀e故a险l穴笑P词r瓜o导p锄e茂r维t址y丘。微实颜际术上恰两论者沾之泄间除有商一闹些械区企别挡：参R址e菠a粪l段该E超s带t激a搭t贞e绿帝主石要萌指加实在物数，冒土版地舰、摇建庆筑城物津还逝有丹其附他务地袖上坟附械着雾物死，佳R棵e纯a漏l花医P哥r银o渔p早e狱r占t越y相崭除涉了炊指倍实肥物毛外荷，喝还籍包工括揭附盘带涌在昆这自上脱面撇的浩各富种沉权洁益券，款它洋的亭范想围波要纪更烫广壮一挡些劲。筛二赏、烂如肢何厉认桥识诊房挎地道产围（飞一叼）炸如什何罪认秀识凝土蝶地腊1户、伴坐枣落少。乘即泉土烂地宪的膛位塔置箩，俗包扭括末所时处匀的浸区楼域漆和宅具巨体岭的摧地竟点佩的脑认职识灭。秘如食霞垫山棚校泉区驻的蜡坐梦落盼是婚霞酷山愁区宪解仇放苹东陶路谨4咸0浆号展。障2闲、快面浆积脚。杰一腥宗藏土展地两是灶一挣个现封片闭货的汪区驼域烈，永它愤肯冒定泥有厘面狼积牧。室这突里娱是包指样依赢法葬确所认握的扎面条积皂，宪就黑是害土召地搁使淋用避权喇证般上苹所午登炉记底的的面秩积收。程一需般裹以盈m姻2冰(洁平籍方丈米隆)怪来投表申示丙，兼面帅积朝比排较稍大麦的劲宗烘地享可枣以乡用江h语m左2宣（球公蓝顷亏）违来蓝表茶示肃，兰有为时撑也肾用夕k毅m绳2杀（叼平寸方壁公伞里炊）耻来史表乱示征。毒3吼、赢形面状呈。蓄这雹个劈封善闭卧的禽区美域器是快什趟么闭形暗状睛。僚通便常掘用蜡图肤（纸如类宗将地确图秘）控来述说笼明扛。兴主类要神是拳看赢宗旁地潮的勒形河状拨是盾否次规刺则毫，答长纤方椒形边、暮正寄方秒形辣的柏宗缴地煤是雕规必则抚的屋，系三灵角直形姿、血梯兵形裂的科宗猎地识是雄不舰规该则线的团。早4艺、钢四刷至崇。扒该容宗东地田四所邻决的除名闭称梳。吐对处四镇个茂方吵位神的敞描担述能，盟东葬、谋南君、渴西姻、惧北敢。罚如百霞拆山双校条区鼻的混四笛至脉：凭东诉至案民陡治秃路聋、锅南提至册解绳放璃东效路获、暑西匹至巡民灵享宗路兆、姑北热至午文例体液路敲。仍5杆、朵地蚁势祥。货包阻括获地迈势购高机低羡、棕自贫然伶排阔水待状奇况照、斧被颗洪文水览淹住没麦的延可锯能甩性宴等距。邪6邮、滴周藏围熔环训境凳、视景伞观声。爆该匪宗勺地歼周们围够的适环食境雅、叶景匪观敬怎数么悄样病。幸通锁常温用捏图旋片很来跑说脏明权。劫主锤要腥是蛙用挥照年片愁，叫比各较涛直肢观旺。旬7牛、卧利渠用附现北状娘。稻包祸括讨土乞地玉利招用领现按状窑用呢途唇；虚土傻地腥上肉有柄无联建验筑耀物淘、邪其溪他期附览着谷物摄；良如筛果宿有艇建绞筑席物弟、过其勇他效附烦着偷物消，周还票要遥了朱解匪建这筑帽物书、动附蹈着雅物华的劲情赛况岩，铸如亮它享的谎使脱用笼寿笛命承，构是嫌否膜需龄要须拆横除久。弦8岗、溉产挠权分状摸况为。顿了笛解喜土习地秒的差权催利合状曾况千。乐主患要云了据解拴土去地不所撞有蜘权抬性北质书，屋是绞国补家光所火有找的刻土僵地爸还网是美农葱民板集鹅体洲所质有托的绞土栋地品；型土务地任使题用攀权纱的脊性酒质蛙，腊是如出迫让温土敲地送使忍用底权透还叹是奔划烧拨邻土训地秀使读用刃权躁；申如您果蛮属搜于圾出野让撇土攀地卡使雹用菜权隐，至还勇要月看村它看剩注余宅土践地茄使腥用私年约限痰，接可仿能忽它驶已色经巨使料用宿多革少迅年雪；切还玩要铅看蚕土狼地近取房得耕手蚊续胞是搂否盆完什备辆，间就沃看纹是搜否拼有饮合详法幕的叫土减地角使突用但权香证驻；证是坐否聚抵未押丘、瘦典搅当梯或皇为振他落人行提绣供未担磨保视；春是瘦否菌涉冤案砌；寨产丰权岭是伸否殖有摩争生议妙；扔是戏否父为桐临盯时袍用钢地论；熊是嘴否饱属醋于惊违岗法紫占剩地染等扶。馋悉9冬、井地眼质正和燥水手文灵状趟况非。张地谁质担状愁况婚主斑要枯看柏地保基风的负承织载马力筝，安水食文路状趴况天主轻要温看辉地系下涛水烂位拉和杠水压质侧。户因筒为谜这烦两图个背因肯素各对疼土朽地炕使佩用既影监响害较缘大乱。世1玩0博、姻基玩础毁设繁施慈完匪备滨程仓度希和私土饭地艳平固整潮程请度贴。麦即泉土锡地牛的值生均熟熄程录度勿，涝通紧常惯用冒“难三江通柔一龙平省”溪、镜“盏五色通讯一抖平挨”辉、湖“屈七邮通痰一悉平伐”狭。征所腰谓讨“爹三股通步一标平快”荣是自指口通裂水虽、富通务电描、施通柳路只和朽场各地赖平犯整铁；胞“孤五蒜通娘一花平跨”批是悟指肥通材上武水欺、碰通叶下洞水姨、友通岁电织、条通第路猛、寸通烟讯胆和浙场执地礼平采整诱；清“菠七袍通餐一距平需”暑是罚指挎通毁上挂水船、疤通咳下看水钻、英通羞电素、殃通能路榴、柔通琴讯恶、贡通垄热涉力件、祥通绳燃酒气金和缝场笼地铺平乳整如。任1薯1茶、羊土墙地体使道用那管烟制泡。喊主宴要蚊城农市司规回划换对刘土邪地绳使丙用群有昂很嫩多不限承制瓣条奸件它，蜜包口括丹：乱①屑土搏地蓄用料途泥；夜②惑建驼筑盾高数度列；嫁③县容垒积淋率搬；脚④详建锻筑勿密羡度震；之⑤曾建冬筑顾后妖退介红佛线副距祖离神；眯⑥谨建任筑精间膛距跟；耀⑦汇绿兴地破率木；愿⑧字交化通倍出猛入什口砌方赔位钢；险⑨谜停件车湖泊裂位馋；差⑩泪建侮筑器体木量炼、傲体招型聪、赖色怀彩棵；eq\o\ac(○,押1剃1缝)虹地铸面糠标惑高赔；eq\o\ac(○,悟1射2亏)铺其乡他快要花求岩，鄙如海规博定荐规偷划弟设油计福方真案翻须真符稀合斜环絮境诸保射护济、允消密防巨安编全陕、泡文膀物闲保勉护出、敲卫驴生申防潜疫钳等卧有举关多法秧律钟、猾行谦政石法绘规隆的塞规扯定磁。及对沈于累一池般拖土渔地辨，抚只俭需抗了影解轮前菠面造的伐1维至悦8脏项港；挑对背于拾待荣开烂发匆或作再迈开忙发暂的渐土胀地矩，谢还饺要竟了牧解摧了宏解虑9财至顾1本1宴项惧。段因滑为赤这兼些展方细面燥对葡土艘地攻将存来梁的浸开俯发蚁影遭响蠢较损大辛。族（踢二盆）咳如凉何呀认忽识哑建例筑倘物漏1遣、景坐筹落叶。绕与娇建贤筑垃物粪下铁面忘的赚土糠地乘的商坐汁落能一吉样性，还只昂不左过缎再驻详向细御一碧点漏，京如进霞莲山旷区后解派放重东循路耳4戒0屿号狼东毅1详幢屿1哨0赤1诉房熟。唯2蹈、隶面诸积侧。观主啄要让包枝括恩：肥①馋建许筑素面壮积峡；鸦②熄使旗用呜面侍积刻；寸③逢成安套宏房依屋征的梅套股内糟建糊筑衬面从积疮；亿④依其尊他题面汁积库。婆房惑屋绞建鸟筑声面籍积忙是硬指梨房两屋赔外摆墙艇（铜柱芦）壤勒跌脚复以抬上妨各霜层鼓的考外行围钟水匀平宅投密影僻面防积匙。粗房雄屋左使只用脂面露积组是掠指候房掉屋败内屋部脉全乔部南可点供束使删用融的捡空派间梢面痰积齿，道按宝房绝屋剃的璃内倾墙督面年水身平渔投镇影纲计完算撞。追墙懂体侧有友一专定妇厚松度掏，浓将够墙飞体稿占锈的徐面矛积厘扣甚除袭。包成罗套屯房压屋潮的销套移内旅建键筑虚面束积分是愁指哄由艰套仍内煤房代屋毛使避用店面攀积梨、想套诱内洒墙析体舱面你积宿、摆套侮内辉阳谦台椅建停筑臂面闸积孔三怖部亡分视组那成乌的诵面叼积伯。具成核套古房质屋薪总箭的呈建语筑矮面只积天由浊套区内孝建象筑幻面占积宿加椒分压摊吓的痛公子用奴建饭筑劝面于积却。逼3破、完层执数拨和饲高嫁度亏。倾建朽筑条物岗按握它游的吴层悄数贷或提总虾高风度笛，病分伸为活低肾层辛建咳筑傍、付多霸层轻建倘筑忘、面高有层缺建仗筑天和荐超例高搅层哲建袜筑包。把住种宅景按摆照裕建覆筑弯层陷数甲可牛划服分磁为她：径1虫-董3搭层掩为挽低判层芳，保4液-捏6萌层叼为递多广层挡，绒7失-宁9柔层咸为蔽中保高办层吩，俗1扇0闷层梅以纠上历（见含脾1梦0粘层冈）解为敲高禁层捧，块3绘0邪层覆以蒜上宁（卖含涌3遗0秆层阶）正为孟超淋高意层扛。决公恳共副建窃筑秃以胞及殖综症合旋性参建量筑姐通驱常税按税照弹建丢筑剃总改高昌度日来球划猛分撞，斤总颗高紫度峡超谎过塔2残4俱m老的仓为隙高眯层著，已超扶过叛1榨0负0展m逗的文为肢超恭高础层鼓。醉在渣现腾代罗城飞市杀建区设货中胀，结高殃层日建啦筑程占注了刃很嫂大筛的鼠比炕重袍。营4检、坡结悼构报。绣建拉筑帅结即构斯是说建孩筑晴物灵的朱骨抽架请部阵分诵，驶是句若惕干讯承购重想构副件畏（您基泽础士、懂墙键体够、付柱玉、亿梁午、荐楼具板立、畜屋韵架栽等鸭）肿组布成蜡的持体重系停。术如皇按路承袄重绵构弹件眯所凯用如材莫料落可懂分融为碌：佩①辣钢航结敏构族：烤承仆重廊的票主孟要邀构幕件胜主筛要猪是幻用况钢利材著料肤建输造奇的堡；具②锄钢喝筋烫混帅凝关土六结前构健：谋承北重怪的对主灰要她构梢件关主讨要赛是粥用械钢滤筋载混垒凝岸土挡建贪造留的忍；夏③脸砖慧混雄结丹构绳：酷承织重港的吊主娘要冠构动件跟主驾要正是壮用杂钢拼筋撇混绞凝这土奴和答砖匠木碗建矛造悉的李；缸④却砖幕木桌结料构侮：羊承尖重唇的没主档要出构兵件面主孝要谜是糕用骆砖子和评木紫材魂建谁造县的克；震⑤仙简嘉易失结舍构述：奋不车属萌于诊以钓上练结叛构掩的廉都斜可鹊归犬于寒此萌类至，奖如佳竹专结粱构将、寿窑歪洞祸等赚。帆5沫、陶设弃备斗。坑一墙幢锋建滑筑欲物姓要贵具悬备军特秒定露的柴使佩用续功旧能壁，册必寇须血安彼装蹄许钓多杰的悦设离备征。膊包寒括特给躺排功水扫、加卫应生骂、闷燃迷气刺、振照析明征、及空较调读、姥电笔梯居、认通性讯手、加防眨灾践等享设茅备堂。寻需枝要冲了补解斑它摇们第的惠配乓置娃情坏况跌（焦看牲有井没抚有把）篇以揉及纯其甘性浇能攀情傅况陶。狐6般、扶装阁修迫。普分垦为款内回装泉修睁和皂外唇装缠修私。虾需冤要箭了后解宁装倦修苗的桨标律准姻，撞是轰属怎于犯普愿通吐装姑修魂还铺是消高皇档罗装塞修援，逝以地及奖所誉用偷装驰修客材呆料牌的肌品蠢质见和严装招修新质赠量爪等芒情捆况姐。英7揭、旁公盘共根配址套渠设呆施稠完束备鹅程泡度马。韵周埋围叫有辅无辫学识校览、堵商溪店台、只餐漠馆仅等爷。寸8饮、启平封面挽布恐置险。蛾包余括劝平草面寨图川、证户屯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额笨2嚼9岔7质亿胁多战元澡，绢竣枪工链面晴积座首橡次得突绩破复1近亿将平线方租米挂。政城元镇番居皱民祖的毯居桶住帅面胜积受增咐加膜，业城寻镇忧人工均足居亿住屋面贵积武从早1栽9喘7水8培年崭的嘱3药.屠6翼平梢方馋米宪提碧高泛到狂1舰9废9习0柱年覆的哗6侧.毙7陶平病方驻米偶。这一阶段的土地使用制度改革和住房制度改革起步，促使房地产业获得初步发展。（三）第三阶段：快速发展阶段（1992-1995）1992年春邓小平视察南方重要谈话发表，创立了社会主义市场经济理论，同年10月党的十四大根据邓小平理论确立了中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制，极大地解放了生产力，市场需求快速增加，推进房地产业出现第一个快速发展时期。这一阶段的主要特点是：1、城镇住房制度改革向纵深发展。在确立改革的目标是建立社会主义市场经济体制以后，明确了住房制度改革的根本方向。1994年7月发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，第一次明确提出城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目标是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。《房改决定》的实施，完善和规范了房改政策，推动了全国房改的深入进行。到1997年，住房公积金制度已在全国大中城市普遍建立，租金改革逐步提升到成本租金水平，公有住房大量出售，住房自有率迅速提高，大大加快了住宅建设。2、房地产开发规模迅速扩张。突出表现在房地产开发企业数量猛增，各行各业参与房地产开发，商品房投资规模迅速扩大，施工面积、新开工面积和竣工面积大幅增加，仅1994年全国住房建设完成投资2487.8亿元，竣工面积突破2亿平方米。房地产开发建设平均以30%以上的速度增长，个别地区甚至成倍增长。与此同时，也出现了过热现象，突出表现在商品房供过于求，空置面积和空置率迅速上升，造成商品房严重积压；住房供给结构失衡，高档房和花园别墅开发过多，出现烂尾楼，造成资金积压，银行不良资产增加，由此房地产市场进入低迷和调整阶段。这一阶段在市场经济推动下，改革的深化促使房地产业发展出现第一个高峰期，同时也带来了增速过快的问题。（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（1996-2000）由于90年代上半期房地产开发投资规模过大，引发空置率上升，房价下跌，从1996年开始，房地产业进入盘整消化期，着重进行调整，采取了一系列政策，促使房地产市场走出低迷期，得到复苏和继续发展。1、压缩商品房开发投资规模，平衡供求。针对房地产开发投资规模过大，上市量集中，吸纳量不足的阶段性、结构性矛盾问题，普遍采取了控制土地供给总量、调整房地产投资结构等措施。使土地供应量相对减少，投资规模缩小，有的大城市连续三年房地产投资出现负增长，由此缩小了供给量。2、深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需求。90年代中期出现商品房供给过剩、市场需求不足的深层原因，关键在于“实物福利分房”体制的障碍，反映在一方面职工住房水平低，另一方面商品房滞销、大量空置的矛盾现象。为此，必须加快住房分配制度改革。1998年7月发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，根据这一精神，各省市都制定了住房分配货币化方案，切断了对实物福利分房的依赖，把职工推向房地产市场，调动了购房积极性，同时，货币化补贴又增加了购房支付能力，扩大了市场需求。住房分配货币化改革释放了巨大的住宅市场需求能量，成为促进房地产业发展的驱动力。3、建立住房抵押贷款制度，支持居民买房。房地产是超耐用消费品，价值量巨大，完全依靠个人和家庭资金积累购买是难以承受的。为此，借鉴国外的经验，建立个人住房抵押贷款制度，包括商业性贷款和公积金贷款业务，支持居民购房。随着“负债消费”观念的逐步树立，“以明天的钱圆今天的住房梦”已成为共识，对扩大市场需求起了积极的推动作用。4、培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长。1997年全国的市场供求关系发生了深刻变化，普遍出现了市场需求不足的状况，中央提出培育住宅业成为新经济增长点的发展战略，并采取一系列政策措施，包括降低契税、购房贷款利息抵扣个人所得税、增加贷款购房成数、已购公房上市、鼓励外地人购房等，积极扩大住宅市场需求。同时，放开搞活二、三级市场，拓展巨大的存量房市场，鼓励居民“卖旧房，购新房”。房地产二、三级市场联动又一次扩大了住宅市场。这一阶段的房地产业发展出现前低后高的状况，以扩大市场需求为主，适当压缩供给为辅，调整房地产供求关系，促进房地产业在调整中获得继续发展，从1998年开始走出低迷阶段，到1999、2000年又逐步趋向繁荣。（五）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（2001-）经过前期的调整和制度完善，进入新世纪，从2001年开始，我国房地产业出现了空前的持续发展的繁荣局面。这一阶段房地产业发展的基本特点是：1、住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体。在20世纪90年代购房者主要是中高收入和高收入者，进入新世纪以来，中等收入者纷纷进入房市，成为购房主体，个人购房比例大幅提高，已上升到90%以上，住宅市场真正成为百姓市场，这是房地产市场兴旺发达的主要标志。2、房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实。由于住宅市场需求旺盛，带动了房地产投资快速增长，2001年全国房地产投资增长21.7%，2003年又增长29.7%。2001年住宅建设完成投资6245亿元，竣工住宅面积突破7亿平方米。3、商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局。与20世纪90年代那种供给过剩、大量空置的情况根本不同，住房消费需求旺盛，全国商品房销售面积连年超过竣工面积，出现了供需两旺的市场格局。反映了房地产市场逐步走向成熟。4、存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展。延续上世纪末的趋势，在房地产二、三级市场联动的推动下，存量房交易大幅增长，在有的大城市存量房交易量已接近新增商品房交易量，表现出日渐成为市场交易主体的态势，这是房地产市场成熟的重要标志。5、住房数量扩大与质量提高并重。由于住房供给量和销售量迅速增加，房地产市场也已达到相当大规模。与此同时，住房的建筑质量、外型、房型、智能化程度、人文价值、生态环境等也大为改善，整体品质有了很大提高。6、房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业。据有关部门统计，2001年全国房地产增加值对GDP的直接贡献度为1.3个百分点，间接拉动的贡献度在0.6至1.2个百分点，二者相加直接贡献率和间接贡献率为1.9至2.5个百分点，呈现出支柱产业的特征。第三章房地产市场及其运行的一般规律房地产市场是开展房地产经营与管理的舞台。房地产经营管理人员只有了解和把握房地产市场，才能做出正确的决策和选择。本章让我们了解有关房地产市场方面的知识。§1房地产市场概述一、房地产市场的概念首先市场有狭义与广义之分。狭义的市场指买卖双方进行交易的专门场所；广义的市场指商品流通中所发生的交换关系的总和。与之对应，房地产市场也有狭义和广义之分。狭义的房地产市场指房地产交易的专门场所，如房地产交易所、房地产交易中心等；广义的房地产市场指房地产商品流通中所有交换关系的总和。我们通常所指的房地产市场是广义的房地产市场。二、房地产市场的结构房地产市场是社会统一市场体系中的一个重要组成部分，同时，它本身又是一个相对独立的子系统，有自己的体系结构。按照不同的标准，房地产市场本身可划分不同的层面或部分。1、按市场运行层次划分，可以把房地产市场分为一、二、三级市场。一级市场是国家出让土地给房地产开发公司的土地出让市场，国家垄断；二级市场是房地产开发公司与房地产消费者之间的交易市场，增量市场；三级市场是房地产消费者与房地产消费者之间的交易市场，存量市场，即通常所说的二手房市场。2、按市场交易客体划分，可以把房地产市场分为地产市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。地产市场是以地产作为一种商品交易对象的市场，包括土地使用权出让市场、土地使用权转让市场。土地使用权出让市场是指国家作为土地所有者将土地使用权出让给土地使用者的市场。土地使用权转让市场是指土地使用者将土地使用权再转移的市场。房产市场是以房产为交易对象的市场。虽说是以房产为交易对象，但实际上是“房地结合”。房产市场按房屋建筑的用途，又分为住宅市场和非住宅市场。住宅市场是房产市场的主体。房地产金融市场跟房地产资金交易有关的，如房地产储蓄、房地产抵押、房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产保险等。房地产中介服务市场为房地产交易提供中介服务的，如咨询、经纪、估价等。3、按物业类型划分，可以把房地产市场分为住宅市场、写字楼市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场等。在每一类市场里，还可以进行更细的划分，如住宅市场可以进一步划分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等，写字楼市场可以进一步划分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、丙级写字楼等。4、按覆盖（影响）范围划分，可以把房地产市场分为国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产的覆盖范围是有差别的。一般来说，房地产的档次越高，覆盖的范围就越大。此外，还有其他的一些分类方法，如按供货方式（交货方式），可以把房地产市场分为现房市场、期房市场；按权益让渡方式（交易方式），可以把房地产市场划分为买卖、租赁、典当、置换、联营、入股等市场；按法律原则，可以把房地产市场划分为合法交易市场、非法交易市场（隐性市场）；按市场供求状况，可以把房地产市场划分为买方市场（供过于求）、卖方市场（求大于供）等。三、房地产市场的特点房地产作为一种具体的市场类型，它具备一般商品市场的一般规律性，但是它又有它自身的一些特殊性。这就有了房地产市场的一些特点。1、区域性前面讲到，按覆盖（影响）范围划分，可以把房地产市场分为国际性、全国性、地方性房地产市场。这说明还是有国际性房地产市场、全国性房地产市场，但是这只是针对少数地区的少数房地产来讲的。对绝大多数的地区、绝大多数的房地产来讲，都不存在国际性房地产市场、全国性房地产市场，而只存在区域性房地产市场，即房地产市场具有区域性。房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性决定的。房地产交易只是一种产权的交易，不像其他的商品我买了之后可以把它带走。房地产的开发、消费都有只能就地开发、就地消费。所以说房地产市场具有区域性的特点，不同区域的房地产市场的影响是很小的。2、竞争的不充分性房地产市场不是一个完全竞争的市场，它离完全竞争市场的要求还相差很远。首先，完全竞争市场的一个条件是市场上存在众多的买者和卖者，这点在房地产市场上做不到。相当于一般商品市场，房地产市场参与者是较少的。另外，房地产市场缺乏信息，房地产交易价格及交易信息多为非公开的，这一点也是它与其他商品不同的，一般商品都明码标价，交易公开进行。还有，房地产属于区域性市场，不存在全国性市场，更不存在国际性市场。3、供给调节的滞后性一般来讲，市场均衡由供给和需求两方面来决定。当供不应求或供过于求时，可以通过调节供给来使市场重新达到均衡，但对房地产市场来讲，存在供给调节的滞后性的问题。一般的商品如果出现这样的情况，能够很快地采取一些措施增加或减少供给使市场重新达到均衡。由于土地资源数量的有限性和房地产开发周期比较长，使得当市场供不应求时，要增加供给往往需要较长的时间；而由于房地产使用的耐久性，又使得当市场供不应求或供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被消化；而且由于房地产的位置固定性，它不能像其他商品那样在地区之间进行调剂。4、交易复杂性房地产交易过程是比较复杂的。从初步意识到交易完成，需要进行寻找买方或卖方、现场考察、产权产籍资料查阅、讨价还价、签订契约、产权转移或设定登记等活动，它的交易程序是很复杂的，交易持续的时间也是很长的。这样它的交易成本就很高，交易成本一高的话，这种商品的交易就不会很频繁。对一般人来讲，可能一生当中，就有那么一两次这样的交易机会，有的人买到房子之后，感觉不是很满意，住的不是很舒服，他可能就算了，将就着住下去了，因为他要把这个房子卖掉，再去买新的房子，太麻烦了。5、与金融的关联度高由于房地产的价值量大，无论是开发，还是消费，都需要大量的资金，而这对于一般的投资者和消费者来讲都是无法承受的。因此需要金融的支持。如果没有金融的支持，房地产市场的发展要受到很大的限制。我们现在的房地产信贷、房地产证券、股票、房地产抵押、按揭等是金融业与房地产业结合的产物。不管是开发商，还是消费者，都从这里面获益很多。所以，房地产市场与金融市场是一对孪生姐妹，二者紧密联系，相互作用。金融市场促进了房地产市场，房地产市场也活跃了金融市场。6、政府干预性强其他市场也都有接受政府的管理，但是政府在一般情况下，并不针对市场上具体或个别的商品及其交易流通制定法律，来进行直接调节与干预。但是，对房地产就不同了，对房地产市场上的土地、房屋的交易活动，政府制定专门的、具体的法律、规章、制度来进行管理和干预。所以，相对于一般的商品市场而言，政府对房地产市场的干预性要更强一些。四、房地产市场的功能房地产市场的功能是通过房地产市场运行机制对房地产市场运作过程的自发调节作用而表现出来的。1、资源配置功能这是房地产市场的首要功能。一是可以调节房地产的供求，通过价格机制，价格对供给和需求都有影响，一般来说，价格对供给的影响是正向的，价格上升，供给会增加，价格对需求的影响是反向的，价格上升，需求会减少。当市场出现供求不平衡时，价格机制的作用会使市场重新达到平衡。如供大于求，价格会下降，导致供给减少，需求增加。二是可以优化房地产资源的配置，提高其使用效率。我国以前土地实行无偿使用，住房实行福利分配，导致土地出现多占少用或占而不用，住房分配出现不公等现象。有了房地产市场后，土地、住房进入市场按等价规律来交换，这种情况就少多了。要多占土地、多占住房，必须支付更高的代价，那些多占土地、多占住房的单位或个人就会将多占的那一部分卖出去或租出去，而那些真正需要土地、住房的人能买到或租到自己满意的土地、住房。2、信息传递功能房地产市场是联结房地产开发和需求的纽带，也是联结社会总供给和社会总需求的桥梁。房地产市场信息是在频繁的房地产交易过程中形成的，如需求信息、供给信息、价格信息等，通过市场来传递。一般来说，房地产市场体系越完善，交易越频繁，运作越规范，产生的信息就越多，传递的速度就越快，信息的质量就越高。目前我国房地产市场体系不完善，运作也不是很规范，房地产信息机构还很少，所以，我国房地产市场的传递信息的功能比较弱。3、价值实现和价值评价功能房地产商品具有价值和使用价值。对房地产生产者来说，要实现房地产商品的价值，必须在房地产市场出售房地产。对房地产消费者来说，要获得地产的使用价值，必须到房地产市场购买房地产。因此，通过房地产市场的交换，可以实现房地产的价值和使用价值。这是房地产市场的价值实现功能。房地产市场还能对房地产价值进行客观的评价，在房地产市场上，通过市场机制可使房地产形成比较合理的价格。§2房地产市场供求分析一、房地产市场供给（一）房地产供给的概念房地产供给的概念可从微观和宏观两个层面来理解。从微观层面来讲，所谓房地产供给是指生产者在某一特定时期在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，既包括新生产的房地产商品（增量房），也包括了过去生产的存货（存量房）。从宏观层面来讲，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会房地产供给的总量，既包括实物总量，以幢、m2等为单位的，也包括价值总量，以元、万元等为单位的。（二）房地产供给的特性1、缺乏弹性房地产供给与一般商品供给相比缺乏弹性。一般商品可以源源不断地向市场供给，但房地产不行。主要是两方面的原因：一是土地供给缺乏弹性。土地供给分土地的自然供给和土地的经济供给。土地的自然供给无弹性，土地的经济弹性也很小。二是由于房地产的生产周期长，一般是一二年甚至更长，在短期内房地产很难直接地、很快地生产出来。因此，短期的房地产供给固定不变，长期的房地产供给尽管可以变动，但也要受到土地供给的制约。2、层次性房地产供给具有层次性。一般可以将房地产供给分为三个层次。第一个层次是现实供给层次，是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产，又称为房地产上市量，主要是现房，也包括已经上市的期房。第二个层次是储备供给层次，是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起不上市的房地产。储备供给层次的房地产与空置房地产的区别：空置房地产是生产者想出售而一时出售不了的房地产，而储备供给层次的房地产是房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起不上市的房地产，一个是被动，一个是主动。第三个层次是潜在供给层次，是指已经开工正在建造的或者已竣工而未交付使用等未上市的房