龙湖上海市青浦区赵巷号地块投资分析报告

上海市青浦区赵巷8号地块集团投资发展部2007年10月善待你一生1目录12项目概况区域房地产市场发展状况项目定价策略项目风险控制项目经济测算项目定位及预案3456项目投资建议72

1项目概况区域地理位置及相互关系青浦功能定位与赵巷总体规划目标地块基本情况3浦青1.1区域地理位置及相互关系目标地块位于青浦赵巷镇，沪青平公路以南，东侧紧靠嘉松公路；该地块距离虹桥机场约12公里，距离古北国际社区约15公里，距离松江佘山约3公里,距离浦东机场45公里左右。沪青平公路沪松公路外环线41.2青浦功能定位与赵巷总体规划青浦功能定位重点是：

体现地方文化特征的休闲旅游区；具有浓郁地域特色的水乡生态居住区；具有集约性和都市型特征的现代农业区；与自然环境相协调的绿色工业区赵巷总体规划：一城：赵巷镇镇区二园：镇域东侧物流市场园；生态生活特色居住园区三区：西部“崧泽古文化区”、中部“生态休闲观光区”、东部"刘夏古文化区"

51.3目标地块基本情况青浦赵巷镇特色居住区8号地块，土地面积144495.5平米，容积率1.0：东至嘉松公路，西至崧塘河，南至规划路，北至淀浦河。距离佘山高尔夫球场1.5公里；距离虹桥机场约12公里。嘉松公路崧塘河淀浦河61.3目标地块基本情况拍摄点拍摄范围赵巷特色居住区8号地块按照“净地”出让；地块内尚有一农户未动拆，青浦摘牌挂中心负责人表示这一户在短期内就可解决，肯定不影响地块的开发；代征地把整个用地分为三块；71.3目标地块基本情况该地块中间有一条规划的6号路，该道路有政府出资兴建，路宽度16米，该地块的入口可以放在此处；目前该地块红线外尚未全部达到“七通一平”，该部分由一级开发商赵巷置业负责完成，不会影响地块的开发进度。81.3目标地块基本情况用地性质住宅用地总用地面积196,547.8㎡代征地面积52,052.3㎡净地面积144,495.5㎡地上总建筑面积144,495.5㎡容积率1.0建筑密度30%绿化率35%，其中集中绿化率10%建筑高度15米机动停车位0.72辆/户非机动停车位0.72辆/户建筑退让有关建筑控制线建筑物退让嘉松公路及淀浦河绿化带控制线不小于10米建筑物退让西侧防汛通道控制线不小于5米建筑物退让基地内河道岸线不小于6米其他规划要求基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比例不小于74%目标地块规划指标91.3目标地块基本情况距离沪青平高速路入口1000米，距离泗陈公路1500米；从嘉松公路-沪青平高速或者嘉松公路-泗陈公路-沪松公路均可快速到达市区虹桥区域行车时间约15分钟左右；未来青浦将建成“五纵二横”高速公路网和“六横六纵”骨干公路网；虹桥综合交通枢纽工程已经开始建设，作为2010上海世博会的配套工程，虹桥交通枢纽站计划于2009年启用，建成后，将有京沪高速铁路、沪杭磁悬浮、浦东磁悬浮、多条轨道交通线等现代化的交通汇集于此，成为上海辐射全国的重要通道，也将成为上海第三产业发展的重要一极。101.3目标地块基本情况基础配套：奥特莱斯、吉盛伟邦国际家具村、佘山高尔夫球场、五星级酒店、国际会议中心等；日常购物依托于赵巷镇及虹桥区域，附近正在建设有大规模的现代商贸聚集区及“珠江生活广场”。教育：宋庆龄国际学校、新加坡国际学校、耀中国际学校、赵巷松泽中学、幼儿园、托儿所等。11

2区域房地产市场发展状况区域内房地产发展阶段区域内产品业态与售价区域内市场存量区域内土地供应与产品供应区域内房地产市场分析小结122.1区域房地产市场发展阶段赵巷-佘山板块区域房地产市场，2003年开始起步，在佘山镇区域规划和赵巷特色居住区规划出台后，该板块内推出一系列土地，区域市场在2004-2006年日渐成熟,截至目前，产品类型以独栋别墅为主随着国家宏观政策的出台，赵巷-佘山板块区域低密度的别墅地块已无后续推出的土地增量，2006年以后整个板块后续推出土地以低密度住宅为主（容积率1.0）；预计在2008年左右该板块市场产品类型将由原来的独栋别墅为主逐步转变为联排别墅、花园洋房产品为主现阶段未来132.2区域内产品业态与售价赵巷-佘山板块142.2区域内产品业态与售价楼盘名称绿地国际山庄建筑类别独栋、联排别墅占地面积11.5万平米总建筑面积5.7万平米容积率0.5销售情况目前基本售罄，剩余3套装修状况毛坯开发商上海绿地云峰置业有限公司首次开盘时间联排：2005年4月30日;独栋：2006年7月开盘价格联排：8000元/平米;独栋：11000元/平米近期报价20000元/平米（联排,地上226平米+送地下60平米）40000元/平米（独栋,地上363平米+送地下117平米）绿地国际山庄在2005年开盘以来均价维持在10000元/平米左右，在2007年9月份，成交价格达到16000元/平米，上涨幅度达到42%（双拼别墅）。152.2目标地块附近典型楼盘案例分析楼盘名称古北佘山国际别墅建筑类别独栋别墅占地面积33.4万平米总建筑面积7.6万平米容积率0.23销售情况共193套，销售率90%装修状况毛坯开发商上海古北赵巷置业有限公司首次开盘时间2004年9月24日开盘价格11000元/平米近期叫价40000元/平米（独栋,地上400平米）古北佘山国际别墅2005年开盘均价15000元/平米，而2007年9月份成交均价为33000元/平米，年增长幅度接近50%。162.2目标地块附近典型楼盘案例分析楼盘名称恒联名人世家建筑类别独栋别墅占地面积28万平米总建筑面积7万平米容积率0.25销售情况共165套，销售率91%装修状况毛坯开发商上海恒舜置业有限公司

首次开盘时间2004年10月10日开盘价格11000元/平米近期叫价35000-100000元/平米（独栋,地上400平米，送地下150平米）恒联名人世家在2007年以后价格增长幅度明显，07年8月份达到35000元/平米，开盘以来平均的年增长幅度50%左右172.2目标地块附近典型楼盘案例分析楼盘名称佘山高尔夫郡建筑类别独立别墅占地面积33万平米总建筑面积8.9万平米容积率0.3销售情况目前基本售罄，剩余3套装修状况装修开发商上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司首次开盘时间2004年3月28日开盘价格21000元/平米近期叫价85000元/平米（独栋,地上381平米+送地下255平米）佘山高尔夫郡在整体规划、建筑、景观等各方面，在整个“泛佘山板块”都非常优秀，2005年开盘以来，价格从2005年2月21000元/平米，最高到达2007年7月51500元/平米，总增长幅度达到145%；高品质带来高度价格增长。182.3区域内市场存量楼盘名称占地面积总建筑面积已开盘套数及建筑面积未销售套数及面积尚未推出的建筑面积恒联名人世家28万平米7万平米165套（6.7万平米）基本售罄无绿地国际山庄11.5万平米5.7万平米221套（5.6万平米）基本售罄，剩余3套无中海翡翠湖岸35万平米8万平米143套（5.3万平米）基本售罄2万多平米古北佘山国际别墅30万平米8万平米193套（6.8万平米）19套，6600平米未售1万多平米凯迪澳澜湾24万平米12万平米134套（3.3万平米）3套，799平米8万多平米御宫艺墅约26万平米6.5万平米预计2008年6月份预售目前区域内已经纯独栋别墅的存量已经很少192.4区域内土地供应与产品供应赵巷特色居住区202.4区域内土地供应与产品供应现状用地情况表规划用地平衡表用地性质用地面积（公顷）百分比（%）用地性质用地面积（公顷）百分比（%）宅基地50.28.8%住宅用地390.968.4%教育用地0.30.1%商业服务休闲娱乐设施用地23.94.2%工业仓储用地4.60.8%教育设施用地4.70.8%农田451.679.0%市政基础设施用地0.40.1%水域62.811.0%道路广场用地45.07.9%道路2.00.3%公共绿地33.65.9%防护绿地36.36.3%水面36.76.4%总计571.5100%总计571.5100%其中，在原规划中，住宅总建筑面积为76.8万平米，新政策出台后，赵巷特色居住区的总建筑面积已经有了调整，总体建筑面积尚未对外公布赵巷特色居住区用地平衡表212.4区域内土地供应与产品供应在赵巷国际别墅区域内共有390万平米的土地，假设其公开招拍挂出让的土地占其中的80%；目前已经推出的盘量占地面积约170万平米，则后续土地供应量约为390×0.8-170=142万平米；从政府控规条件来看，未来土地的容积率一般大于1，且满足90/74的政策，则未来区域的房地产供应量在150-180万平米左右，其高端产品的供应量不足60万方，供需矛盾非常突出；未来供应的物业形态以多层、小高层为主，高端的联排和花园洋房由于受到90/74政策的影响，非常稀缺。222.5区域内房地产分析小结赵巷-佘山高档别墅区目前已经处于日渐成熟的阶段，区域内以独栋和双拼别墅为主，目前几个楼盘剩余的存量房和待开发的土地面积不多，区域内房源相对紧张；从2005年国家宏观调控以来，赵巷-佘山高档别墅区整体上涨的态势仍然不可抑制，区域内的物业年增长幅度都达到40%左右；未来土地出让中将以中低密度地块为主，预期高品质的洋房类产品将是市场主流。23

3项目定位及预案目标地块产品、客户定位目标地块规划预案24目标客户群：长宁区，虹桥区域高端公寓楼的客户群体产品定位：在与虹桥、古北区域高端（高层）公寓楼相同的总价情况下，打造高档的产品形态，更优质居住环境的联排、花园洋房产品3.1目标地块产品、客户定位25招标文件的规划指标分析用地面积：144495平方米总建筑面积：144495平方米容积率：1.0覆盖率：30%住宅限高15米其他：90平米以下户型不得小于74%结论：——以联排别墅和花园洋房的业态的大型社区。3.2目标地块规划预案26研发关键点和难点：74/90的前提下如何消化小户型?在花园洋房为主力业态的情况下，如何提高3-4层楼层的溢价？3.2目标地块规划预案27产品对策：逆向思维，采用2个90平方米小户型组成联排别墅，别墅的价格卖小户型。3.2目标地块规划预案产品特点：突破90/74的政策,增加联排别墅、洋房类大户型等赠送额外空间，提升容积率面积单价，控制单套的总价容积率户面积赠送面积总使用面积联排中单元180180360联排边单元180180360底Townhouse180140320三层、四层边单元180露台+底层花园180三层、四层中间单元160露台160高Townhouse904513528A:2个90平方米小户型组成的联排别墅报批业态：两层公寓，各层有独立入口和完备的符合规范的住宅功能空间1F2F-1F2.1m的层高3.9m的层高3.2目标地块规划预案29销售业态：3层联排别墅，销售面积180平米/套，每套赠送面积约180平米。改造前的楼板位置改造前的隔墙增加一部楼梯改造后层高都为3m3.2目标地块规划预案30

花园洋房下部的四层叠加别墅:以别墅的价格卖花园洋房。B:以叠加别墅的理念打造3-4层的花园洋房3.2目标地块规划预案313.2目标地块规划预案报批平面销售平面小户型小户型大户型小户型小户型赠送大户型大户型,赠送地下室323.2目标地块规划预案用地分析及平面布局33户型面积比例小户型：联排别墅46,740平米花园洋房底汤37,660平米花园洋房高汤18,920平米小计：103,320平米，占74%大户型：

花园洋房3、4层大户型36,300平米，占26%合计：住宅面积136,920平米3.2目标地块规划预案34产品组合联排别墅花园洋房会所3.2目标地块规划预案35技术经济指标1444951444952250741444951396204875712992186191.0884限高15米5+1和2+1层98818880035%3.2目标地块规划预案36

4项目定价策略项目定价策略374.1项目定价策略产品类型产品类型细分销售面积赠送面积赠送面积/销售面积总面积容积率销售单价总面积销售单价联排联排中单元3142031420100%6284045000元/平米22500元/平米联排边单元1512015120100%30240花园洋房底Townhouse374402700072%6444025000元/平米17800元/平米三层、四层边单元18720露台+底层花园0%18720三层、四层中间单元18200露台0%18200高Townhouse187201040056%2912038

5项目风险控制目标地块竞争对手分析目标地块SWOT分析395.1目标地块竞争对手分析在10月12日的答疑会中，共有43家开发商与会（中海、华润、仁恒、绿城、嘉华、和记黄埔、大华、上海城建等），显示该地块为此次9号公告的焦点；

预计青浦赵巷特色居住区8号地块将异常激烈405.2目标地块SWOT分析S——优势地块稀缺地理位置优越容积率1，能够打造高品质住宅W——劣势目标地块受“90/74”政策的影响地块狭长，沿嘉松公路受一定噪音的影响O——机会赵巷的商业配套日渐成熟；虹桥综合交通枢纽将使上海西区迎来新一轮大发展。T——威胁需要引领板块内花园洋房市场的价格标杆41

6项目经济测算销售价格建安成本