房地产行业研究：一线认房不认贷效果初显二线宽松加速落地

11S1130521090001)duhaomin@分析师：王祎馨(执业S1130523090003)wangyixin@联系人：方鹏fang_peng@行业点评幅为+4.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.3%，沪深单周同比-52%，平均溢价率2%。2023年初本周新房销售同环比均下降，主因备案数据较实际成交有滞后。本周（9.2-9.8）35个城市商品房成交合计250三四线城市周环比-16%，周同比-49米，周环比-5%，周同比+36%。其中：认贷后，本周（9.2-9.8）是四大一线城市全部政策落地后的第一周，由于备案数据较真实成交数据有几周的延迟，展，后续一线城市放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅认定标准等政策有待落地。一线放松远郊区域限购限售、新房备案价松动等。投资建议需求端支持性政策。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、核心竞争力的房产中介平台贝壳。宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房 22 4 4 5 5 5 6 6 7 9 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 6 6 633 6 7 7 8 8 8 9 9 9 9 4421W2225W2229W2233W2241W2245W2249W2221W2325W2329W2333W2321W2225W2229W2233W2241W2245W2249W2221W2325W2329W2333W239W2221W2225W2229W2233W2241W2245W2249W225W2321W2325W2329W239W2221W2225W2229W2233W2241W2245W2249W225W2321W2325W2329W239W2221W2225W2229W2233W2241W2245W2249W225W2321W2325W2329W23展，后续一线城市放松远郊区域限购限售、放宽非普通图表1：北京看房找房热度指数图表2：上海看房找房热度指数806040200300250200500来源：安居客，国金证券研究所来源：安居客，国金证券研究所图表3：广州看房找房热度指数图表4：深圳看房找房热度指数806040200250200500一线放松远郊区域限购限售、新房备案价松动等。图表5：9月以来多个二线城市优化或解除限购限售政策城市政策主要内容2023/9/1非本市户籍大学毕业生在本市住房限购区域无住房的，可凭劳动合同或企业注册证明房。将本市住房限购区域调整为市内六区，居民在住房限购区域内购买新建商品住房或二手住2023/9/42023/9/7全面解除居民家庭在我市购买商品住房的限购政策，居民家庭在我市购买商品2023/9/72023/9/955融创中国中国恒大融信中国正荣地产世茂集团融创中国中国恒大融信中国正荣地产世茂集团行情回顾地产行情回顾+132.7%、+74.4%、+68.3%、+41%；末5名为德信中国、天房发展、弘阳地产、京投发展、中迪投资，涨跌幅分别为-25.7%、-18.8%、-18.3%、-11.6%、-11.3%。图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表7：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6%4%2%0%国电机银化公休有采综非通纺计建食钢汽轻房商建家交农医电传防子械行工用闲色掘合银信织算筑品铁车工地业筑用通林药气媒军设事服金金服机材饮制产贸装电运牧生设工备业务属融装料料造易饰器输渔物备6%4%2%0%能房材银资电保多食食零媒公汽软耐运半消商医技制家Ⅱ产Ⅱ货服Ⅱ金与业Ⅱ事与与消体者和保硬与图表8：本周地产个股涨跌幅前5名图表9：本周地产个股涨跌幅末5名80%60%40%20%0%德信中国德信中国天房发展弘阳地产京投发中迪投0% 展资物业行情回顾活、兴业物联、特发服务、鲁商服务、祈福生活服务，涨跌幅分别为-12.3%、-9.1%、-7%、-6.4%、-6.2%。图表10：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅8%7%6%5%4%3%2%1%0%2023/9/42023/9/52023/92023/9/42023/9/52023/9恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数662021年第1周2021年第5周2021年第9周2021年第132021年第1周2021年第5周2021年第9周2021年第13周2021年第17周2021年第21周2021年第25周2021年第29周2021年第33周2021年第37周2021年第41周2021年第45周2021年第49周2022年第1周2022年第5周2022年第9周2022年第13周2022年第17周2022年第21周2022年第25周2022年第29周2022年第33周2022年第37周2022年第41周2022年第45周2022年第49周2023年第1周2023年第5周2023年第9周2023年第13周2023年第17周2023年第21周2023年第25周2023年第29周2023年第33周2023年第37周图表11：本周物业个股涨跌幅前5名图表12：本周物业个股涨跌幅末5名8%6%4%2%0%时代邻里融创服务新城悦服务恒大物业京城佳业0%0% 祈福生活服兴业物联特发服务鲁商服务合景悠活务数据跟踪宅地成交润置地、建发房产、绿城中国、中海地产的权益拿地金额位居行业前五，分别图表13：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率40002000045%40%35%30%25%20%5%0%图表14：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比2022年累计宅地成交建面2023年累计宅地成交建面2022年累计同比2023年累计同比40%30%20%0%77图表15：2023年初至今权益拿地金额前20房企排行企业名称土地宗数(宗)权益拿地金额(亿元)权益建筑面积（万㎡）总规划建面(万㎡)溢价水平(%)楼面均价(元/㎡)145385426252428039234343335340544192292036953992919662712002637266825320327192452081221087598684.654422330844.822544577新房成交一线城市：周环比-29%，周同比-48%，月度累计同比-45%，年度累计同二线城市：周环比-37%，周同比-1%，月度累计同比-1%，年度累计同比-9三四线城市：周环比-16%，周同比-49%，月度累计同比-42%，年度累计同比-55%。图表16：40城新房成交面积及同比增速40080%35030025060%40%20%0%2005002023/7/212023/7/282023/8/42023/8/112023/8/18288图表17：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比图表18：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 20%10% 0%城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比-52%-49%80220.8-51%-51%26.8-45%-27%-26%7034.9-18%-58%-63%323-5%-80%42%7664%43%45%258-7%20%-30%-36%538-21%-54%-55%506-32%-32%-12%-17%-5%722-6%24.3-40%-7%26.4-7%-17%46.154.0707%2022-71%-74%-68%-28%--------37%-26%-28%812-16%-53%-51%469-7%36%-16%-16%261-15%--------40%-31%-24%-58%-76%-71%-68%61921%金华55%310%257%-23%-93%-98%-98%959%788%-18%-20%4%4.426%镇江----------------------7%-12%-28%-37%32%40%-13%227%215%--------47%-60%-65%42-31%99城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比-62%-48%-14%-38%-44%-44%-40%-60%-23%二手房成交一线城市：周环比+1%，周同比+8%，月度累计同比+7%，年度累计同比二线城市：周环比-4%，周同比+51%，月度累计同比+43%，年度累计同比+33三四线城市：周环比-40%，周同比+7%，月度累计同比+11%，年度累计同比+32%。图表20：15城二手房成交面积及同比增速（周）2023/7/212023/7/282023/8/42023/8/112023/8/182023/8/2580%40%0%图表21：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比图表22：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比2023/7/212023/8/42023/8/12023/7/212023/8/42023/8/150%0%一线城市二线城市三四线城市 5%0%2023/7/212023/8/42023/8/182023/一线城市二线城市三四线城市城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比26.8-1%-1%30.069%66%25447%-28%29122%-1%60536%-6%-26%-27%551城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比39.73710%46.6761%50%-40%-20%4.1-26%202-24%4.2-8%32%43%67%41725%-15%4%60933%-13%261金华31%-17%-23%-1%232%35%-61%85%55%-45%-47%--重点城市库存与去化周期图表24：12城商品房的库存和去化周期图表25：12城各城市能级的库存去化周期454035302520505-2020/1/122021/1/122022/1/122023/1/12商品房销售面积（万方/日）商品房去化周期（月）35302520502020-012020-092021-052022-01城市可售面积(万方）同比去年同期3个月移动日均成交面积（万方）去化周期（月）2,51627.961020%4.02,30031.494021%26.7776-13%2,732-3%56.9-10%27.8-3%76.6837-9%4%-21.6223.3353-12%97.1城市/机构2023/9/42023/9/4执行“认房不认贷”2023/9/4房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为LPR+20bp。2023/9/52023/9/6执行“认房不认贷”执行“认房不认贷”证券时报头版文章称：限购、限贷、限售等限制性政策，是过去在房地产市场过2023/9/6制投机炒房的措施，在当前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下前，嘉兴、沈阳已经取消了限购和限售政策，为进一步提振房地产市场、稳2023/9/72023/9/72023/9/72023/9/7①对使用公积金和商业贷款购买本市新建商品住房的，每年按贷款金额给予1%财政贴息（快城市三环内重点棚户区改造工作，加大征拆力度，积极推进三环内土地出让，改善住房供应区位结2023/9/72023/9/7照网签备案成交额的3%给予购房补贴；购买新建商品住宅并完成契税缴纳的，按照不动产权证面积2023/9/7土地涉及住宅房屋的，鼓励被征收人选择房票安置，满足被征收人多元化安置需求，缩2023/9/82023/9/8在济宁使用住房公积金购房不再审核办理人名下2023/9/9地产公司动态公司名称公告时间类型金地集团金地商置城市/机构2023/9/92016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12016/7/12017/1/12017/7/12018/1/1城市/机构物业企业、业主三方连线，对业主提出的求助、咨询等问题做到接诉即办。物业服务项目清单，具体包括住宅物业服务项目合同约定清单、有偿服务清区）职责清单，保证物业服务的公开透明。在物业小区内开展常态化日常巡责、合同约定服务内容和物业承诺兑现情况等方面对物业企业进行综合评价物管公司动态公司名称公告时间2023/9/4金科服务2023/9/42023/9/42023/9/42023/9/52023/9/52023/9/5金科服务2023/9/52023/9/62023/9/62023/9/6金科服务2023/9/62023/9/72023/9/7金科服务2023/9/72023/9/7行业估值图表31：A股地产PE-TTM2520502018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1图表32：港股地产PE-TTM2086420PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV2016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1图表33：港股物业股PE-TTM806040200PE-TTMAVGAVG+PE-TTMAVGAVG+2016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1股票代码公司评级市值(亿元)归母净利润（亿元）归母净利润（亿元）归母净利润同比增速2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2023E2024E000002.SZ6.2226.2231.8250.80%2%8%600048.SH6.0183.5227.1279.3-33%24%23%001979.SZ-59%55%62%600153.SH3234.262.866.077.7002244.SZ3235.337.447.26124%26%30%0688.HK5.6232.6260.0307.33900.HK2253.727.650.8-38%84%21%3464.149.362.385.140%26%37%2423.HK56.120.624%173%26%9666.HK金科服务6098.HK30773433.326.321.922.128.033.628%27%20%3316.HK4828%27%29%6626.HK432156.HK4655%39