建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件

建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理把知识传播出去建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理把知识传播出去第一部分

国家层面发布的营改增试点政策文件大盘点（80份文件）第二部分

建筑房地产业增值税政策实务操作解析第三部分

房地产建筑业融资业务税务政策解析第四部分

房地产建筑业各业务环节会计处理与税务政策解析提纲第一部分国家层面发布的营改增试点政策文件大盘点（80份文

国家层面发布的营改增试点政策文件大盘点第一讲

国家层面发布的营改增试点政策文件大盘点第一讲营改增政策概论2016年3月以来，国家级层面发布的营改增试点政策文件80份。其中：国务院通知2份；财政部、国家税务总局联合文件24份；财政部文件1份；国家税务总局公告40份；国家税务总局通知（税总发、税总函文件）13份。1.

如何学习税务文件？2.我们应重点关注哪些文件？营改增政策概论我们应重点关注哪些文件？1.财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）2.纳税人跨县（市区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法公告国家税务总局公告2016年第17号3.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）4.财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知（财税〔2017〕58号）5.

《关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）6.

《关于建筑行业营改增试点工作的意见》（税总发[2017]99号）我们应重点关注哪些文件？1.财政部国家税务总局《关于全面推

房地产建筑业增值税政策实务操作解析第二讲

房地产建筑业增值税政策实务操作解析第二讲

房地产建筑业增值税政策实务操作解析财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号一、增值税的纳税人增值税的纳税人在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

房地产建筑业增值税政策实务操作解析财政部国家税务总局《关延伸：国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告

（国家税务总局公告2017年第11号）

二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。案例2税法与民法

关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）营业税改征增值税试点实施办法第二条，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。延伸：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016房地产建筑业增值税政策实务操作解析纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。《试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为500万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。一般纳税人的认定一般纳税人的两种征收方式：1.一般计税2.简易征收房地产建筑业增值税政策实务操作解析纳税人分为一般纳税人和小规（一）建筑企业哪些业务可以简易征收：1.一般纳税人以清包工方式可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。延伸：1.国家税务总局公告2017年第11号四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。（一）建筑企业哪些业务可以简易征收：延伸：2.财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知财税〔2017〕58号一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。案例：甲供材的增值税处理2.财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知营改增后“甲供材”的风险与应对“真”的甲供（甲供材）施工方（乙方）建设方（甲方）清包合同购销合同材料供应方（甲方）营改增后“甲供材”的风险与应对“真”的甲供（甲供材）施工方建“假”的甲供（甲控材）施工方（乙方）建设方（甲方）总包合同购销合同材料供应方（甲方）工程款截留“假”的甲供（甲控材）施工方建设方总包合同购销合同材料供应方第一，房地产企业应该识别总包合同和清包合同的风险。只有规范发票管理，房地产企业和施工企业才不会存在增值税和企业所得税风险。第二，材料采购款可由甲方代付给材料供应商，但是施工企业、甲方和材料供应商三者间必须共同签订三方协议，即施工方委托甲方把材料采购款支付给材料供应商的委托支付令；第三，材料供应商必须将材料销售发票的受票单位注明是施工方，然后由甲方交给施工方。第四，若对财税〔2017〕58号所列材料采取甲供，应全部建筑材料和设备全部甲供。营改增后“甲供材”的优化设计策略第一，房地产企业应该识别总包合同和清包合同的风险。只有规范发（二）房地产老项目（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。部分省规定：由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在2016年4月30日前开始施工。按照实质重于形式的原则，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。

建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件（三）适用简易征收的其他情况1.转让2016年4月30前取得的不动产--财税〔2016〕36号

2.出租2016年4月30前取得的不动产---财税〔2016〕36号3.一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。--财税【2016】474.转让土地和出租土地--财税【201.6】47（三）适用简易征收的其他情况二、增值税的扣缴义务人

第十三条下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。第六条中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。1.国家税务总局公告2016年第53号2.增值税和企业所得税扣缴范围对比分析二、增值税的扣缴义务人

第六条中华人民共和国境外（以下称境A公司W公司境内境外W公司为A公司提供设计劳务纳税人扣缴义务人A公司W公司纳税人A公司为W公司提供设计劳务A公司W公司租车①②③抵扣进项税适用增值税零税率，是另外一会儿事！但属于应税范围。④W公司A公司广告服务征税范围免税范围A公司境内境外W公司为A公司提供设计劳务纳税人扣缴义务人A公

国家税务总局关于营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法（试行）的公告（国家税务总局公告2016年第29号）国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告国家税务总局公告2016年第69号国家税务总局关于营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管房地产建筑业增值税政策实务操作解析三、增值税的增收范围的实务确认附件1：第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。行政收费列表（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。第十一条有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。房地产建筑业增值税政策实务操作解析三、增值税的增收范围的实务建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件附件1：一（四）固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。5.其他建筑服务。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件附：一（六）现代服务业----5.租赁服务。（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。附：一（六）现代服务业----5.租赁服务。视同销售2016年86号公告七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。延伸：财税[2009]128号无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税附件1：第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形视同销售2016年86号公告附件1：第十四条下列情形视同销售交通运输服务建筑服务销售不动产部分跨境劳务11%11%17%、13%零税率①国际运输；向境外提供的②研发、③设计劳务①未考虑期初存货，税负上升；②公共交通可选择简易征收。无运输工具运输服务与货代区别？四、“营改增”税率一览表出口劳务大多免税邮政服务电信服务邮政普遍服务与邮政特殊服务均免税。；11%11%，6%基础电信服务11%；增值电信服务6%；；金融服务6%现代服务生活服务销售无形资产6%、11%、17%11%、6%11%销售服务（7）现代服务包括：1.研发和技术；2.信息技术；3.文化创意；4.物流辅助；5.租赁服务；6.鉴证咨询服务；7.广播影视服务；8.商务辅助服务（包括经纪代理、劳务派遣）9.其他1.文化体育；2.教育医疗；3.旅游娱乐；4.餐饮住宿；5.居民日常服务（含物业管理）销售货物、加工修理修配、进口货物财政部税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知财税〔2017〕37号基础电信服务最新税率表交通运输服务建筑服务销售不动产部分11%11%17%、13%兼营和混合销售混合销售：一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。案例：电梯案例兼营：试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率或征收率。案例：物业公司案例兼营和混合销售混合销售：一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务房地产建筑业增值税政策实务操作解析五、应纳税额计算房地产企业增值税纳税义务时间判定房地产企业土地增值税纳税义务时间判定房地产企业企业所得税纳税义务时间判定

房地产建筑业增值税政策实务操作解析五、应纳税额计算定金、订金、诚意金的涉税处理1、定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%，定金具有担保性质。结论：定金具有预收款的性质，且以签订合同为前提，应征增值税、企业所得税、预征土地增值税。定金、订金、诚意金的涉税处理1、定金订金并不是一个规范的概念，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。河北省国税局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（二）：预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。结论：按照会计准则规定，预收账款科目核算按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。订金、诚意金、意向金等均在合同签订之前收取，不构成预收款，不应征收任何税款，应确认为其他应付款。订金并不是一个规范的概念，不具有担保性质，如果合同履行可抵充一般计税：第二十一条一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。当期销项税额=当期销售额×税率简易征收：应纳税额=当期销售额÷（1+征收率）×征收率选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。一般计税：

第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。财税【206】36号文件国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知国税发[2004]69号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：关于有关单位代收的住房专项维修基金是否计征营业税的问题，现明确如下：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。国家税务总局二○○四年六月七日《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号

）（附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定）规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金属于不征收增值税项目。第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行（一）违约金问题第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

摘自《营业税暂行条例实施细则》案例：房地产公司收钱：M建筑公司与A房地产公司约定，2014年10月1日工程交工，每逾期一个月交工，支付违约金5%。M建筑公司逾期一个月交工，并支付了违约金500万元。A房地产公司收到违约金做账：借：银行存款500万元

贷：营业外收入500万元

问题：A房地产公司是否应就收到的营业外收入500万元缴纳增值税？建筑企业是否需要索取发票作为扣税凭据？案例：建筑公司收钱：M建筑公司与A房地产公司约定，2014年10月1日，A房地产公司应支付工程款1亿元，每逾期一个月支付，支付违约金5%。A房地产公司由于资金困难，逾期一个月支付，并支付了违约金500万元。M公司收到违约金做账：借：银行存款500万元

贷：营业外收入500万元

问题：M建筑公司是否应就收到的营业外收入500万元缴纳营业税？A地产公司是否需要索取发票作为扣税凭据？价外费用细则十二条条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

（一）违约金问题第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的违约违约买方收取违约金，只缴纳企业所得税，不涉及增值税。买方开具收据给卖方，卖方凭收据及相关合同在税前扣除卖方收取违约金，（1）如果合同未履行，只缴纳企业所得税，不涉及增值税。开具收据给买方，买方凭收据及相关合同在税前扣除（2）如果合同履行，则违约金收入作为销售额的价外费用，既缴纳企业所得税，又涉及增值税。卖方开具增值税发票给买方，买方凭发票及相关合同在税前扣除违约金的税务分析违约违约买方收取违约金，只缴纳企业所得税，不涉及增值税。买方违约金税务处理总结类型①销售货物、提供劳务方

收取的违约金②接受货物、提供劳务方

收取的违约金③合同最终未履行

收取的违约金（定金）④收取的经营保证金

是否价外费用√

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违约金税务处理总结类型①销售货物、提供劳务方

收取的违约金②延伸：（一）

个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金的个人所得税处理。

《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。”如果业主获得的违约金或赔偿金与“国税函[2006]865号”所特指的情况不一致的，例如，房地产企业向业主支付延期交房违约金问题，是否要扣缴个人所得税呢？根据《中华人民共和国个人所得税法》，在购房者为个人的情况下，房地产开发企业支付给购房者的所得，属于个人的“其他所得”项目，应当按照20%的税率缴纳个人所得税2023/9/13延伸：（一）

个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金的个

延伸：（二）房地产企业与业主间违约金的土地增值税处理。

1、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算土地增值税时进行扣除。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的扣除项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。而“违约金”没有在扣除项目中列举，因此，房地产开发企业支付的违约金不可以在计算土地增值税时扣除。

延伸：（二）房地产企业与业主间违约金的土地增值税处理。（二）代收款项《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（二）代收款项《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（总结增值税：发票，委托方自开发票的不属于价外费用，作为代收转付款项不交增值税。如果房企自行开具发票，属于价外费用，需交增值税。企业所得税：计价+发票。如果计入房价之内或者自行开具发票，交税。土地增值税：级别+计价。土地增值税单独明确，代收的必须是县级及县级以上人民政府要求，同时计入房价之中，需要交纳土地增值税，但是将款项支付给相关部门时，不可加计扣除20%。总结(三)特殊营销方式的计税金额1.采取视同买断方式委托销售开发产品2.售后回租，售后包租的销售方式3.以融代售，以租代售销售方式建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件(四)项目销售中各类促销活动的税收分析（如以老带新、摸奖送礼、赠送业主福利、送物业费等）政策解析以老带新摸奖送礼买房送车送物业费买房送车位来的都有礼(四)项目销售中各类促销活动的税收分析（如以老带新、摸奖送礼例：卖精装房送家电、家俱的税务分析《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。

例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。例：卖精装房送家电、家俱的税务分析《营业税改征增土地增值税的处理

精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算成本项目扣除？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）关于土地增值税的扣除项目的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。土地增值税的处理提

醒房产公司为了扩大开发成本土地增值税加计扣除的基数，往往委托装饰公司装修同时购买家具家电，并将价款由装饰公司开具建筑装饰业发票，作为房产公司装饰成本计入开发成本，并在土地增值税计算中作为加计扣除的基数，通过“装饰”手段达到减少缴税收的目的，显然是对土地增值税政策的误读。提

醒房产公司为了扩大开发成本土地增值税加计扣除的基数，往往国家税务总局公告2016年18号

第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

（六）房地产一般计税销售额国家税务总局公告2016年18号

第四条房地产开发企业中的第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2016年86号公告

五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位

第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣财税[2016]140号七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。财税[2016]140号2016年7月甲房地产开发公司与某市国土部门达成协议进行建筑物拆除、平整土地并向原土地使用权人支付拆迁补偿费。达到收储标准后，国土部门收储，经评审甲房地产开发公司用于该项目土地补偿及地上建筑物的拆迁费用支出共计4000万，其中，用于建筑物拆处费用1000万元，用于动迁户补偿3000万元甲房地产公司自行在当年完成拆除工作，实际发生成本1030万元，拆除过程中取得增值税专用发票注明的进项税33万元；向动迁户支付货币补偿款3500万元。2016年7月甲房地产开发公司与某市国土部门达成协议进行建筑房地产开发企业只能在销售商品房时产生的销售额减除土地出让金等费用。如果房地产企业将开发产品转为自持后再次销售，则不再是销售不动产，而是转让不动产，不能再减除土地出让金等费用。房地产开发企业只能在销售商品房时产生的销售额减除土地出让金等八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让（七）营改增差额征税营业税改征增值税应税服务的纳税人，按照国家有关营业税差额征税的政策规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额的征税方法。18类：1.适用简易计税方法的建筑服务；2.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）；3.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产；4.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产）；5.人力资源外包服务；6.安全保护服务；7.纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权；8.不动产融资租赁服务；9.不动产融资性售后回租服务；10.提供物业管理服务的纳税人，向服务方收取的自来水水费；（七）营改增差额征税11.试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（5）国家税务总局规定的其他凭证。纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。11.试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用（八）《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）一、计征契税的成交价格不含增值税。二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

营改增后会计与税务差异案例分析建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件六、增值税专用发票相关规定及管理六、增值税专用发票相关规定及管理

国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告

国家税务总局公告2017年第11号

自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。

增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的海关进口增值税专用缴款书，应自开具之日起360日内向主管国税机关报送《海关完税凭证抵扣清单》，申请稽核比对。

纳税人取得的2017年6月30日前开具的增值税扣税凭证，仍按《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函〔2009〕617号）执行。国家税务总局公告[2017]36号国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告

自2（五）第二十七条规定进项税额不得从销项税额中抵扣的情形：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（五）第二十七条规定进项税额不得从销项税额中抵扣的情形：第二十八条不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第二十八条不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销简易征收1.建筑老项目2.清包工3.甲供4.房地产老项目免税项目集体福利个人消费“用于”四个项目不允许抵扣购进购进购进购进共同进项老项目新项目简易征收5%一般计税11%第二十九条适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。第十三条

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）简易征收免税项目集体福利个人消费“用于”四个项目不允许抵扣购五个项目绝对不允许抵扣娱乐服务贷款服务餐饮服务旅客运输居民日常服务餐饮服务五个项目绝对不允许抵扣娱乐服务贷款服务餐饮服务旅客运输居民日

《财税【2016】36号》第二十五条第二十八条非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。“被盗”“丢失”“霉烂变质”进项税转出！“依法没收、销毁、拆除”《财税【2016】36号》第二十五条第二十八条非正常损失③“管理不善，自作自受”，“管理到位，允许抵扣”！药品批号过期需要转出么？①自然灾害，人文关怀！②“市场原因，市场解决”！③“管理不善，自作自受”，①自然灾害，人文关怀！②“市场原财税[2016]36号文附件二1.纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。2.增值税期末留抵税额。原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件财税[2016]36号文附件1:第三十一条已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件2016年5月1日，纳税人买了一座楼办公用，1000万元，进项税额110万元，正常情况下，应在5月当月抵扣66万元，2017年5月（第13个月）再抵扣剩余的44万元。可是在2017年4月，纳税人就将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利了。如果2017年4月该不动产的净值为500万元，不动产净值率就是50%，不得抵扣的进项税额为55万元，小于已抵扣的进项税额66万元，按照政策规定，这时将已抵扣的66万元进项税额转出55万元即可。剩余的44万元仍在2017年5月允许抵扣。思考建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

【例2】：2016年5月1日，纳税人买了一座楼办公用1000万元，进项税额110万元，正常情况下，应在5月当月抵扣66万元，2017年5月（第13个月）再抵扣剩余的44万元。可是在2017年4月，纳税人就将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利了。如果2017年4月该不动产的净值为800万元，不动产净值率就是80%，不得抵扣的进项税额为88万元，大于已抵扣的进项税额66万元，按照政策规定，这时应将已抵扣的66万元进项税额转出，并在待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额88-66=22万元。余额22（44-22）万元在2017年5月允许抵扣。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额（七）发生用途改变的进项税额处理原则不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率（七）发生用途改变的进项税额处理原则售楼处、样板间进房地产公司的销售费用，所含的进项税能抵扣。当售楼处、样板间拆除后，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。销售设施进项税额抵扣政策解析与应用售楼处房产税问题：房地产开发企业建造售楼处、样板房的费用如何进行核算，需要根据具体情况确定，会有多种可能。比如说，企业是通过其开发的商品房临时性作为售楼处、样板房的，则通过开发成本以及开发产品等科目进行会计核算；如果是在开发的商品房附近重新修建售楼处、样板房的，则通过在建工程、固定资产等科目进行会计核算。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。根据上述规定，房地产开发企业用于生产经营活动的售楼处和样板房，需要计算缴纳房产税。售楼处、样板间进房地产公司的销售费用，所含的进项税能抵扣。当固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变主要有以下六种情形：固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变主要有以下六种情形：

(六)三流不一致问题票货款合同运输

(六)三流不一致问题票货款合同运输

问：纳税人取得服务品名为住宿费的增值税专用发票，但住宿费是以个人账户支付的，这种情况能否允许抵扣进项税？是不是需要以单位对公账户转账付款才允许抵扣？

答：其实现行政策在住宿费的进项税抵扣方面，从未作出过类似的限制性规定，纳税人无论通过私人账户还是对公账户支付住宿费，只要其购买的住宿服务符合现行规定，都可以抵扣进项税。而且，需要补充说明的是，不仅是住宿费，对纳税人购进的其他任何货物、服务，都没有因付款账户不同而对进项税抵扣作出限制性规定。基层提出的这个问题，看似简单，实际上反映出的是全面推开营改增后，税务机关面临的管理上的风险问题。《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》【国税发（1995）192号】第一条第三款规定，纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。如何理解？答：一是开票方应为销货单位、提供劳务单位或是提供服务单位；二是收款人应为开票人。摘自厦门市营改增问答问：纳税人取得服务品名为住宿费的增值税专用发票大安市东方风电公司天津某风电叶片工程有限公司大安风电设备有限公司签合同、开专票450.75万元支付2376.03万元大安市东方风电公司天津某风电叶片工程有限公司大安风电设备有限A煤炭经销公司（李四）个体矿主张三供电公司

开专票电力采购方与实际付款方不一致资金A煤炭经销公司（李四）个体矿主张三供电公司总分机构之间的付款方向不一致，是否允许抵扣进项税额？总分机构之间的付款方向不一致，是否允许抵扣进项税额？总分机构之间的付款方向不一致，是否允许抵扣进项税额？（国税函【2006】1211号）对诺基亚各分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，不属于《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发[1995]192号）第一条第（三）款有关规定的情形，允许其抵扣增值税进项税额。总分机构之间的付款方向不一致，是否允许抵扣进项税额？（国税函纳税人遵从成本有所增加，征管设计有改进的空间一方面，增值税对企业的发票管理、业务核算、纳税管理等都提出了更高的要求，纳税人遵从成本有所增加。另一方面，部分征管制度设计尚不尽如人意。增值税发票管理“三流合一”的要求对部分业务产生影响。例如部分地方规定，旅行社向酒店付款，那么酒店发票只能开给旅行社而不能以客户单位为开票抬头；许多旅客以个人名义报团，发票又需要开具公司抬头，旅行社极易不符合“三流合一”的规定。国家税务总局货劳司：纳税人遵从成本有所增加是正常的，因为现在增值税管理比营业税要严格，从总局了解的情况，国税局的管理比地税局要严格规范一些，政策制定比较统一。地税局各地之间差异比较大，地方性的政策也比较多。“三流合一”是1995年国税发192号文件，那个文件的其他条款全都废止了，就留了这一条。到现在已有二十多年，现在形势的发展无论是支付手段，还是发票监管，都是电子抵账，已经很强大了。当时都是手开票，拿手写的专用发票，那个情况下税务局需要看是否三流合一，但是现在该条款管的范围还仅限于货物和运输服务。营改增的服务领域不适用该条规定。关于该条款总局会再评估一下，如果觉得它存在已经没有意义的话，今后有可能会取消。

旅游协会与货物与劳务税司座谈会纪要纳税人遵从成本有所增加，征管设计有改进的空间纳税人提供建筑服务，总公司为所属分公司的建筑项目购买货物、服务支付货款或银行承兑，造成购进货物的实际付款单位与取得增值税专用发票上注明的购货单位名称不一致的，能否抵扣增值税进项税额？（湖北、福建）国税函“2006”1211号规定，对分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，不属于国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知‡（国税发“1995”192号）第一条第（三）款有关规定的情形，允许抵扣增值税进项税额。因此，分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，允许抵扣增值税进项税额。纳税人提供建筑服务，总公司为所属分公司的建筑项目购买货物、服(七)其他不符合规定不得抵扣的情形

1.跨期票出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。2.滞留票关于进一步优化增值税消费税有关涉税事项办理程序的公告国家税务总局公告2017年第36号3.异常凭据(七)其他不符合规定不得抵扣的情形

1.跨期票发票管理办法第二十二条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。增值税专用发票使用规定第十一条专用发票应按下列要求开具（四）按照增值税纳税义务的发生时间开具。对不符合上列要求的专用发票，购买方有权拒收。增值税暂行条例第九条纳税人购进货物或者应税劳务，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。发票管理办法第二十二条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏1.发票开具时间性要求-按照增值税纳税义务的发生时间开具财税〔2017〕58号1.发票开具时间性要求-按照增值税纳税义务的发生时间开具财税建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件国家税务总局公告2016年第69号公告四、纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。

国家税务总局公告2016年第69号公告2.关注过渡期业务---------2016.5.1----------省局营改增政策解答：关于房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票抵扣问题房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票，如果是用于已申报营业税的部分，其对应的建筑材料、建筑服务、设计服务不允许抵扣增值税进项税额。同理：建筑企业提前开具了营业税发票，对应的进项不能抵扣!2.关注过渡期业务---------2016.5.1----3.发票需注意的问题1.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第（三）款：提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。2.国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告国家税务总局公告2016年第53号3.国家税务总局公告2015年第99号

3.发票需注意的问题1.国家税务总局关于全面推开营业税改征关于增值税发票开具有关问题的公告（国家税务总局公告2017年第16号）

一、自2017年7月1日起，购买方为企业的，索取增值税普通发票时，应向销售方提供纳税人识别号或统一社会信用代码；销售方为其开具增值税普通发票时，应在“购买方纳税人识别号”栏填写购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码。不符合规定的发票，不得作为税收凭证。

本公告所称企业，包括公司、非公司制企业法人、企业分支机构、个人独资企业、合伙企业和其他企业。

二、销售方开具增值税发票时，发票内容应按照实际销售情况如实开具，不得根据购买方要求填开与实际交易不符的内容。销售方开具发票时，通过销售平台系统与增值税发票税控系统后台对接，导入相关信息开票的，系统导入的开票数据内容应与实际交易相符，如不相符应及时修改完善销售平台系统。

建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件4.销售货物或者提供应税劳务清单需注意的问题根据国税发[2006]156号第十二条的规定，一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，因此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票”，不可以抵扣进项税金。）建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件5.不合规票据的其他情形《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发〔2008〕80号）在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》（国税发[2008]88号）加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。《关于印发<进一步加强税收征管若干具体措施>的通知》(国税发[2009]114号)未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。5.不合规票据的其他情形不合规发票，将会面临以下风险：1、《中华人民共和国发票管理办法》第二十一条

不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收2、《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；3、《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》（国税发〔2008〕88号）：不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。

4、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号发布）第二十六条：纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

不合规发票，将会面临以下风险：5、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）第六条：纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。6、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第五条：营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

建筑业房地产业营改增政策解析全流程财税处理课件6.《发票管理办法》第二十二条：虚开发票开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：

(一)为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

(二)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

(三)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。6.《发票管理办法》第二十二条：虚开发票票流资金流货流合同流印章单位信息业务区域取得时间处理时间票流资金流货流合同流印章单位信息——票据内容填开错误的责任确定——票据的传递时间和方式——票据日后违规事项的责任确定——应注明开具发票的具体种类和项目名称——合同中应当明确价格、增值税额及价外费用等——合同中对不同税率的服务内容应当分项核算——三流不一致的风险如何规避？——注意合同中关于税金承担的问题示例营改增后业务链的纳税人合同管理的九大注意事项——票据内容填开错误的责任确定营改增后业务链的纳税人合同管理

房地产建筑业融资业务税务政策解析

第三讲

房地产建筑业融资业务税务政策解析

第三讲关联企业之间资金借贷税务检查风险及应对关联企业之间资金借贷税务检查风险及应对借款利率方面：不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除，超过部分将不能在税前扣除。借款金额方面：“企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例（金融企业，为5：1；其他企业，为2：1）超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除“企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。“借款利率方面：不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）对上述条款中的“同期同类贷款利率”进行了明确，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明利息支出的合理性。

金融企业的同期同类贷款利率情况说明中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。1.总结：关联方利息扣除的三个要件。2.筹划建议：

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公2.贷款资金转贷关联方使用有偿与无偿的选择A企业（融资平台）银行或其他金融机构B用资企业（房地产）借款支付利息转借无偿使用有偿使用支付利息A企业发生的利息支出不得扣除；视同销售缴纳增值税A企业发生的利息支出可以扣除，但B应向A企业开具合法票据。2.贷款资金转贷关联方使用有偿与无偿的选择A企业银行或其资金池管理2.0版投资3.资金池管理模型的选择及税收风险管理资金池管理2.0版投资3.资金池管理模型的选择及税收风险管理集团公司资金池管理3.0版购销购销购销资金结算资金结算资金结算集团公司资金池管理3.0版购销购销购销资金结算资金结算资金结

委托贷款是指由委托人提供资金并承担全部贷款风险，银行作为受托人，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助回收的贷款。4.委托贷款利息税前扣除的界定及前扣除的税收风险

委托贷款是指由委托人提供资金并承担全部贷款风险房地产公司通过银行向其他公司借款，银行为第三方，房地产开发企业不属于向银行贷款。因此，属于不能提供金融机构借款证明，只能参照房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。企业通过银行取得其他企业（个人）委托贷款的借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除。房地产公司通过银行向其他公司借款，银行为第三方，房地产开发企一、统借统还的两种类型根据统借方的不同，36号文的附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确了统借统还的两种类型：（一）集团或集团内核心企业作为统借方。企业集团或企业集团中的核心企业，向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。（二）集团所属财务公司作为统借方。企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属单位签署统借统还贷款合同并分拨资金，向企业集团或集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方。5.统借统贷资金使用及5个必须要注意的五个风险点一、统借统还的两种类型5.统借统贷资金使用及5个必须要注意的二、统借统还利息免征增值税统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或集团内下属单位收入的利息，可以免征增值税。

统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。二、统借统还利息免征增值税三、统借统还免税政策的要点根据统借统还政策的规定，享受统借统还免税政策，需要满足以下条件：（一）统借方的限定：统借方限于企业集团、集团内核心企业、集团所属财务公司。一般来讲，统借方只有一个。（二）用款方的限定：如果统借方是集团或集团核心企业，用款方必须是下属单位。如果统借方是集团内财务公司，用款方包括集团或集团下属企业。（三）资金来源的限定：资金来源必须是金融机构借款，或发行债券募集。（四）利率的限定：统借方收取的利息，不得高于支付的利息。（5）统借统贷资金使用及5个必须要注意的五个风险点三、统借统还免税政策的要点（5）统借统贷资金使用及5个必须要混合投资的利息支出国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公国家税务总局公告2013年第41号2013-7-15一、企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：

(一)被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息；

(二)有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；(三)投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；(四)投资企业不具有选举权和被选举权；(五)投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。混合投资的利息支出国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得二、符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：

(一)对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号)第一条的规定，进行税前扣除。

(二)对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。三、本公告自2013年9月1日起执行。此前发生的已进行税务处理的混合性投资业务，不再进行纳税调整。

混合投资利息凭据

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与税务政策解第四讲房地产企业会计科目简介案例1:土地一级开发业务的财税处理2016年7月甲房地产开发公司与某市国土部门签订土地一级开发协议,进行建筑物拆除、平整土地并向原土地使用权人支付拆迁补偿费。达到收储标准后，土地部门收储竞拍，经评审甲房地产开发公司用于该项目土地补偿及地上建筑物的拆迁费用支出共计4000万，其中，用于建筑物拆处费用1000万元，用于动迁户补偿3000万元，以拆迁宗地未来开发产品进行实物补偿需要10000平米，评审价5000万元。甲房地产公司自行在当年完成拆除工作，实际发生成本930万元，拆除过程中取得增值税专用发票注明的进项税33万元；向动迁户支付补偿款2500万元。案例：一二级联动开发财税税务处理房地产土地取得阶段的财税处理房地产企业会计科目简介房地产土地取得阶段的财税处理一、增值税：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。财税〔2016〕140号：房地产开发企业