商务酒店项目策划书范本

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虹桥商务酒店项目策划书商务酒店项目策划书范本第1页项目策划书主要内容项目概况1项目组织结构2项目协议管理3项目结构分解4项目进度管理5项目成本管理6项目质量管理7项目风险管理8910项目人力资源管理项目信息管理商务酒店项目策划书范本第2页项目概述

1.项目目标

2.项目背景

3.可行性研究

4.项目范围商务酒店项目策划书范本第3页酒店定位——五星级商务酒店酒店理念——“以高程度商务配套，为繁忙商务人士提供专业商务服务”满足当代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调需要，围绕“商务”关键要求进行运作

1.项目目标HomeBridgeHotel商务酒店项目策划书范本第4页功能介绍：商务酒店是酒店与写字楼同时开发酒店小区形式，以最便捷形式满足了商务人士接待主要来访客户、驻沪外籍工作人员短期住宿等需求，有高端客房还带有会客厅，而且全部客房均提供宽带接口等全方位商务办公配置。在酒店服务方面,计划提供二十四小时服务，甚至可能提供按小时出租，即使企业老板、员工加班到很晚，也能够很方便到酒店客房休息。商务酒店项目策划书范本第5页酒店功效详细设计拟建18层，建筑面积约为36000平方米商务酒店。1层为公共服务设施：精品店，美容美发店，花店2层为茶室，书店3-4层为酒店工作人员办公区域5层为大堂6-8层为宴会、餐饮、娱乐区域9层：能容纳400人会议专用会议厅、配有衣帽间。有同声传译设施（最少4种语言），有现场视音频转播系统。10层：15个小型会议室，会议室内配置有电话会议设施11层：会议辅助设施，包含有供出租电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机，复印室、有当代化电子印刷及装订设备。有摄影胶卷冲印室。12层：商务办公室、商务会客区13-18层为客房，其中包含标准客房、豪华套房及总统套房等各种房型共200余套商务酒店项目策划书范本第6页客房内可经过视听设备提供帐单等可视性查询服务，提供语言信箱服务。卫生间有饮用水系统。全部套房分设供主人和来访人使用卫生间。客房内有收发传真或电子邮件设备。提供无偿店内无线寻呼服务。二十四小时提供洗衣加急服务。委托代办服务。客房商务酒店项目策划书范本第7页有大堂酒吧。专业性茶室。西餐厅外其他外国餐厅，配有专门厨房。有饼屋。有最少能容纳200人正式宴会大宴会厅，配有专门宴会厨房。有二十四小时营业餐厅。钢琴吧-高雅音乐酒吧，云集各类名酒佳酿，有现场音乐演出餐厅、酒吧商务酒店项目策划书范本第8页有最少能容纳400人会议专用会议厅、配有衣帽间。配有5个小会议室。有同声传译设施（最少4种语言）有电话会议设施。有现场视音频转播系统。有供出租电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。有专门复印室、配置足够复印机设备。有当代化电子印刷及装订设备。有摄影胶卷冲印室。商务设施商务酒店项目策划书范本第9页保龄球室（6道）。美容美发室。精品店。独立书店。独立鲜花店娱乐设施安全设施电子卡门锁。客房珍贵物品保险。自备发电系统。商务酒店项目策划书范本第10页

2.项目背景背景1：虹桥综合交通枢纽

----换乘客流促使商业高速发展

虹桥综合交通枢纽东起外环线，西至华翔路，北临北翟路，南到沪青平公路，控制占地26.6平方公里。

城市轨道交通：虹桥交通枢纽将聚集地铁2号线(虹桥交通枢纽至浦东机场)、5号线（莘庄站至虹桥交通枢纽）、10号线(虹桥交通枢纽至外高桥)、13号线(虹桥交通枢纽至普陀区)，低速磁悬浮、高速磁悬浮，另外还有铁路、航空、公交出租等交通工具，同时还多预留了两条地铁轨道。

商务酒店项目策划书范本第11页

2.项目背景商务酒店项目策划书范本第12页

2.项目背景背景2：上海世博会----国际来访者刺激酒店业发展

上海世博会邀请了２００个国家和国际组织参展，吸引７０００万人次参观者，是中国政府申办和筹备上海世博会期间向国际社会作出一项庄重承诺，这两项指标都将创世博会１５０多年历史最高统计。按照计划，预计在今年内，确认参加上海世博会国家和国际组织将到达或超出１７０个。外国参展商落户将带动商业贸易蓬勃发展；旅游经济所带来人群将产生对酒店、宾馆等商业设施大量需求，世博会更将带来大量旅游人群和许多商务贸易方面客流。商务酒店项目策划书范本第13页选址——西郊（徐泾）临空商务区地理位置和发展优势2.1城市枢纽效应：虹桥交通枢纽所产生巨大人流、物流、信息流必将为其周围地域带来财富商机，当代化大综合交通枢纽已经不但仅发挥交通功效，而且将快速推进含有商业、商务、休闲等多功效新城市空间拓展，并成为城市发展主要节点。2.2西郊（徐泾）临空商务区地理位置

西郊临空商务区在徐泾镇东侧，紧邻即将建设虹桥交通枢纽（毗邻西郊（徐泾）临空商务区仅1公里）。其规划范围：南起徐泾港，北至蟠龙港；西到诸光路，东到与闵行区交界小涞港；占地共有2979亩，约198.6公顷。

3.

可行性研究商务酒店项目策划书范本第14页选址——西郊（徐泾）临空商务区本身肌理特色

2.1良好生态环境

规划区域内原生河道和古老树木组成了天然雕饰闲适环境，不可再生自然肌理，人与自然友好、可连续发展高档商务园区。

2.2高档房产集群

区域周围有西郊庄园、西郊大公馆、大豪山林别墅、康虹花园、久事西郊花园、荷兰银行、国际网球俱乐部等。

2.3丰富旅游资源

西郊（徐泾）临空商务区能够借助周围旅游资源，如上海动物园、七宝古镇、青龙塔、佘山及朱家角等，形成独特商务旅游特色。

3.可行性研究商务酒店项目策划书范本第15页2.4良好教育环境和人才基础

在徐泾附近有国家会计学院、德法学校、美国学校及上海房地产学校等；在周围高档别墅区内居住着大量外籍人士、高级白领及国内外著名学者。

2.5优越开发条件

西郊临空商务区所处地块当前基本上是未开垦“处女地”，没有历史包袱，能够在短期内快速开启，开发成本相对较低，能够进行高标准、整体性综合开发。

3.可行性研究商务酒店项目策划书范本第16页——西郊（徐泾）临空商务区功效定位西郊（徐泾）临空商务区定位之一——立足大上海、辐射长三角“商务高地”。高端商务人士因为其强劲消费能力，日益成为各方市场争夺重点，同时大交通枢纽便利又为其方便地抵达提供了确保。因而西郊（徐泾）临空商务区将其目标市场定位在高端商务人士。（商务酒店服务主要人群）西郊（徐泾）临空商务区定位之二——适应上海产业升级要求，建立“创新服务园区”。西郊（徐泾）临空商务区定位之三——提供全方位信息平台，打造“信息枢纽”。

3.可行性研究商务酒店项目策划书范本第17页宏观经济环境——旅游增加，带动酒店行业兴旺3.可行性研究1年，上海接待入境旅游人数将由272万人次增加到400万人次，如按每人次住宿两夜计，年上海接待入境旅游者客房需求为800万房夜次，比增加约256万房夜次。在加上未来20奥运会和20上海世博会，上海高档客房需求将面临较大上升空间。2相关部门预测，上海世博会总参观客流量将超出7000万人次，平均日客流量40万人次，高峰日客流量则将到达60万人次。而依据上海相关部门规划，到世博会举行时，上海星级酒店和经济型酒店床位将到达40万张，截止去年年中，上海星级宾馆只有359家，共9万张床位。也就是说，世博会期间，上海酒店市场床位缺口超出10万张。商务酒店项目策划书范本第18页酒店SWOT分析新进入者国内外著名酒店集团优势拥有灵活投资策略，能够选择最正确投资点拥有雄厚资金，含有丰富行业经验，拥有大量人才贮备，并因长久经营拥有行业管理人际关系等特殊资源。劣势资金量相对小，行业经验不足，人才贮备不足长久在行业中，形成行为惯性，应变能力不足，出现战略盲点。在市场拓展中，还未真正深入二、三线城市机会当前市场中依然存在巨大潜在市场或市场空白快速发掘潜在市场，占领市场空白威胁来自于行业中现有集团反应及新同时进入者行为新进入者和赶超者，将以灵活机制、快速行动，超前战略思维以后居上商务酒店项目策划书范本第19页商务酒店市场前景从发展趋势上看，从现在起到，上海市场对甲级酒店式办公楼需要将与日俱增，走势强劲。本项目紧靠虹桥机场，含有地理特殊性，商务酒店和商务别墅在该地域均属稀缺产品。虹桥机场规划增辟国内航线，未来客户群体将愈加扩大。外来投资进入、周围商业区拓展，使得对商务类物业需求连续增加。据相关资料，当前虹桥地域商务楼趋向担心，已向周围地域延伸。从供求关系上看，土地是不可再生资源，经多年开发，西郊（徐泾）临空商务区剩下土地供给量已极其有限。而在需求上，更是一个身份表达，所以市场缺口较大，因而有巨大商业价值。商务酒店项目策划书范本第20页房地产开发企业指挥部技术部工程部审算部设备部市场部物业开发部运营部财务部项目一项目二本项目项目经理专家组土建水电工程师造价师采购员营销人员物业管理员技术员会计组织结构图商务酒店项目策划书范本第21页项目任务分工表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运行部设备部1人事☆

△

2重大技术审查决议☆△○○○○○○○3设计管理

○

☆

△○△4技术指标

○

☆

○

○△5科研指标

○○☆

○6行政管理

○○

○○○7外事工作

○

○☆

○8档案管理

○○○

○○○9资金保险

☆

○

10财务管理

☆

○

商务酒店项目策划书范本第22页项目任务分工表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运行部设备部11审计

○

☆

12计划管理

○△

○△13协议管理

○△

○

○△14招投标管理

○

△

☆

○△15工程策划

○

☆○

○○16土建评定项目管理

○

☆

○17工程前期工作

○☆

○

○18质量管理

○

☆

19安全管理

20设备选型

△

○☆商务酒店项目策划书范本第23页项目任务分工表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运行部设备部21设备材料采购

○△○

☆

△22安装工程项目管理

○

△

○☆23运行准备

○○△

☆△24广告宣传

△

☆○

25开通、调试、验收

○

△

☆26系统交接

○

☆

☆☆27物业开发

○○○○☆

△28酒店开业

○

☆○○

△29酒店营销

△

☆○○

☆-主办△-协办○-配合商务酒店项目策划书范本第24页协议管理

1.协议模式EPC

2.EPC模式下业主职责

3.协议总体策划

4.协议分析

5.协议控制和跟踪

6.协议风险管理商务酒店项目策划书范本第25页协议生命期特征计划完工阶段1开启阶段2计划阶段3实施阶段4收尾协议生命周期时间变更成本增加风险降低信息质量商务酒店项目策划书范本第26页设计-采购-施工总承包（EPC）协议模式EPC商务酒店项目策划书范本第27页EPC模式下业主职责向EPC承包商支付工程款审查同意分包商招标选择EPC承包商编制业主要求监督和验收商务酒店项目策划书范本第28页协议体系协调又称为协议网络，目标是项目所包括各协议之间关系安排与协调。包含内容工程和工作内容完整性技术上协调价格上协调时间上协调协议管理组织协调协议总体策划商务酒店项目策划书范本第29页总体分析——-协议总体分析内容-协议法律基础-协议类型-协议文件和协议语言-协议文件解释次序-承包商主要任务-发包人责任-协议价格-协议总体分析内容-施工工期-违约责任-验收、移交和保修-索赔程序和争议处理协议分析

协议详细分析——-将承包协议目标、要求和协议双方责权利关系分解落实到详细工程活动上-针对对象：协议协议书、规范、图纸、工作量表-经过协议事件表、网络图、横道图等定义各工程活动以项目工作分解结构为基础（WBS）-协议工作分解结构（CWBS）对CWBS中活动，编制协议事件表协议分析商务酒店项目策划书范本第30页协议实施控制建立协议实施确保体系监督承包商工程小组和分包商按协议施工对协议实施情况进行跟踪，对协议推行情况加以诊疗进行协议变更管理日常索赔与反索赔协议控制和跟踪商务酒店项目策划书范本第31页风险识别风险定性分析风险定量分析风险控制与管理协议风险管理风险应对办法商务酒店项目策划书范本第32页项目分解结构WBS

1.项目WBS

2.项目流程图

3.项目任务编码

4.项目任务分解表商务酒店项目策划书范本第33页HomeBridgehotel决议阶段实施阶段使用阶段商务酒店项目策划书范本第34页决议阶段环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析商务酒店项目策划书范本第35页实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段营销宣传商务酒店项目策划书范本第36页施工阶段投资控制进度控制质量控制安全控制合同管理组织与协调竣工验收商务酒店项目策划书范本第37页营销宣传平面媒体电视网络利用虹桥枢纽报纸杂志广告牌磁悬浮车内高铁站台地铁广播公交车车身机场广播热气球商务酒店项目策划书范本第38页任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称1

立项和可行性研究

100选定项目，签定合作意向书101初步确定开发方案102申报规划关键点103申报、审批项目提议书104编制项目可行性研究汇报105申报、审批项目可行性研究汇报商务酒店项目策划书范本第39页任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称2

项目规划设计

200申报选址定点201申报规划设计条件202委托作出规划设计方案203办理人防、消防审核204审定规划设计方案205落实环境保护“三废”治理方案206建设工程勘察招、投标207委托地质勘探208委托初步设计209申报、审定初步设计商务酒店项目策划书范本第40页任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称3

市政配套

300征求主管部门审查意见301落实市政公用设施配套方案302报审市政配套方案303市政各管理部门提出市政配套意见304市政管线综合商务酒店项目策划书范本第41页任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称4

土地使用权取得

401办理建设用地规划许可证402办理建设用地委托钉桩403办理国有土地使用权出让申请404主管部门实地勘察405土地估价汇报预审406委托地价评定407办理核定地价手续408办理土地出让审批409签署国有土地使用权出让协议410领取暂时国有土地使用证411领取正式国有土地使用证412国有土地使用权出让金返还商务酒店项目策划书范本第42页任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称5

拆迁安置

501委托进行拆迁工作502办理拆迁申请503审批、领取拆迁许可证504签署房屋拆迁责任书505办理拆迁公告与通知506办理户口冻结507暂停办理相关事项508确定拆迁安置方案509签署拆迁赔偿书面协议510召开拆迁动员会，进行拆迁安置511发放运作拆迁赔偿款512拆迁施工现场防尘污染管理513移交拆迁档案资料514房屋拆迁纠纷裁决515强制拆迁商务酒店项目策划书范本第43页任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称6

开工前准备

601领取房地产开发项目手册602项目转入正式计划603交纳煤气（天然气）厂建设费604交纳自来水厂建设费605交纳污水处理厂建设费606交纳供热厂建设费607交纳供电贴费及电源建设集资费608土地有偿出让项目办理“四源”接用手续609设计单位出报批图610出施工图611编制、报送工程档案资料，交档案确保金612办理消防审核意见表613审批人防工程、办理人防许可证614核发建设工程规划许可证615领取开工审批表，办理开工登记商务酒店项目策划书范本第44页任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称7

工程建设招投标

701办理招标登记、招标申请702招标准备703招标通告704编制招标文件并核准705编制招标工程标底706标底送审协议预算审查处确认707标底送市招标办核准，正式申请招标708投标单位资格审批709编制投标书并送达710召开招标会，勘察现场711召开开标会议，进行开标712评标、决标713发中标通知书714签署工程承包协议715工程承包协议审查商务酒店项目策划书范本第45页任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称8

开工手续

801办理质量监督注册登记手续802建设工程监理803办理开工统计登记804交纳实心黏土砖限制使用费805办理开工前审计806交纳投资方向调整税807领取固定资产投资许可证808报装施工用水、电、路809协调街道环卫部门810协调交通管理部门811交纳绿化建设费，签署绿化协议812领取建设工程开工证商务酒店项目策划书范本第46页项目进度管理1.甘特图

2.进度拖延原因分析3.进度拖延处理办法商务酒店项目策划书范本第47页甘特图商务酒店项目策划书范本第48页商务酒店项目策划书范本第49页甘特图商务酒店项目策划书范本第50页进度拖延原因分析计划时忘记(遗漏)部分必需功效或工作计划值(比如计划工作量、连续时间)不足，相关实际工作量增加资源或能力不足，比如计划时没考虑到资源限制或缺点，没有考虑怎样完成工作出现了计划中未能考虑到风险或情况，未能使工程实施到达预定效率在当代工程中，上级(业主、投资者、企业主管)经常在一开始就提出很紧迫工期要求。使承包商或其它设计人、供给商工期太紧。而且许业主为了缩短工期，经常压缩承包商做标期、前期准备时间。

工期及相关计划失误商务酒店项目策划书范本第51页进度拖延原因分析工作量改变。可能是因为设计修改、设计错误、业主新要求、修改项目标目标及系统范围扩展造成外界(如政府、上层系统)对项目新要求或限制，设计标准提升可能造成项目资源缺乏无法及时完成环境条件改变，如不利施工条件不但造成对工程实施过程干扰，有时直接要求调整原来已确定计划发生不可抗力事件，如地震、台风、动荡、战争状态等。边际条件变化商务酒店项目策划书范本第52页进度拖延原因分析计划部门与实施者之间，总分包商之间，业主与承包商之间缺乏沟通工程实施者缺乏工期意识，比如管理者拖延了图纸供给和同意项目参加单位对各个活动(各专业工程和供给)之间逻辑关系(活动链)没有清楚地了解，下达任务时也没有作详细解释，同时对活动必要前提条件准备不足，各单位之间缺乏协调和信息沟通，许多工作脱节，资源供给出现问题因为其它方面未完成项目计划造成拖延。比如设计单位拖延设计、运输不及时、上级机关拖延同意手续、质量检验拖延，业主不果断处理问题等承包商没有集中力量施工，材料供给拖延，资金缺乏，工期控制不紧。这可能是因为承包商同期工程太多，力量不足造成业主没有集中资金供给，拖欠工程款，或业主材料、设备供给不及时管理过程中失误商务酒店项目策划书范本第53页处理进度拖延办法增加资源投入，比如增加劳动力、材料、周转材料和设备投入量重新分配资源，比如将服务部门人员投入到生产中去降低工作范围，包含降低工作量或删去一些工作包(或分项工程)改进工具器具以提升劳动效率提升劳动生产率，主要经过辅助办法和合理工作过程将部分任务转移改变网络计划中工程活动逻辑关系将一些工作包合并修改实施方案商务酒店项目策划书范本第54页成本管理1.成本分配

2.成本控制时间区段3.成本控制主要工作

4.成本超支原因分析5.降低成本办法商务酒店项目策划书范本第55页成本分配本项目拟投资12亿人民币前期计划投资1亿元进行可行性研究等建设准备工作建设期计划投入10.5亿元进行建设、装修等工作完工后计划投入0.5亿元进行物业管理、试运行等工作商务酒店项目策划书范本第56页成本超支原因分析原成本计划数据不准确，估价错误，预算太低，不适当地采取低价策略，承包商(或分包商)报价超出预期最高价；外部原因：上级、业主干扰，不可抗力事件实施管理中问题：预算外开支，被罚款；

成本责任不明，

劳动效率低，工人频繁地调动，施工组织混乱；

采购了劣质材料，工人培训不充分，材料消耗增加，浪费严重，发生事故，返工，周转资金占用量大，财务成本高；

协议不利，在协议执行中存在缺点，承包商(分包商、供给商)赔偿要求。工程范围增加，设计修改，功效和建设标准提升，工作量大幅度增加。

商务酒店项目策划书范本第57页成本控制主要工作其它工作

成本计划工作成本监督

成本跟踪

成本诊疗工作

审算部

商务酒店项目策划书范本第58页降低成本办法办法技术方案购置部分产品重选供给商改变实施过程变更工程范围索赔商务酒店项目策划书范本第59页项目质量管理1.质量标准评定

2.质量管理戴明环循环

3.质量管理重点

4.质量管理各部分关系

5.质量、成本、进度三者关系

6.协议风险管理商务酒店项目策划书范本第60页按期完成工程各阶段任务，依照详细进度计划实施项目。前期宣传有一定力度及社会影响力。招投标程序符正当定要求，协议管理到位。使本房地产开发商社会形象深入提升，增强社会影响力！1.质量标准评定商务酒店项目策划书范本第61页

2.质量管理戴明环循环商务酒店项目策划书范本第62页对组织内部：项目策划完成、各阶段分工任务明确，人员培训顺利进行、后勤物资保障对社会：广告宣传效果、提升著名度，抢占先期市场。对周围规划建设：给予一定支援，建设符合交通枢纽周围规划，符合徐泾商务临空区规划布局对政府：对预期计划完成程度。对承包商及分包商：管理到位，绩效考评。对整体：资金到位情况

3.质量管理重点商务酒店项目策划书范本第63页

4.质量管理各部分关系商务酒店项目策划书范本第64页成本成本费用最低成本质量最高最正确项目合理工期经济最适当

5.质量、成本、进度三者关系商务酒店项目策划书范本第65页风险管理

1.风险识别

2.风险回避

3.风险预防

4.风险抑制商务酒店项目策划书范本第66页

1.风险识别投资决议阶段土地获取阶段项目建设阶段租售管理阶段开发区域风险开发物业风险项目建设风险开发时机风险开发成本市场供求征地拆迁筹资招标模式承包方式自然条件工期拖延项目质量开发成本施工索赔租售协议销售时机自然灾害意外事故商务酒店项目策划书范本第67页决议阶段：搞好开发经营方案评价决议土地获取：开展项目规划设计方案优选，建设阶段：经过招标模式，承包方式，协议类型选择，能够避开一些风险，或在项目施工方案中，淘汰有缺点，风险高施工方法、施工工艺租售阶段：可采取营销代理，以充分利用代理人丰富营销经验

2.风险回避商务酒店项目策划书范本第68页决议阶段1，建立高水平、多学科开发队伍2，树立风险意识3，健全风险预警系统4，落实执行贡献管理责任制度5，认真细致市场调研，使项目准确定位6，调查政治、政策、社会、经济环境，使项目决议建立在坚实基础上7，做好开发方案风险分析，制订全方面风险管理计划

3.风险预防建设阶段1，采取系统项目管理方法2，向开