印象江南一期可行性研究报告

宁乡“印象江南一期”可行性研究汇报汇龙森招商服务中心4月印象江南一期可行性研究报告第1页宁乡-湖南版图关键，交通枢纽。印象江南一期可行性研究报告第2页PART-1区位/交通印象江南一期可行性研究报告第3页版图关键长沙湘潭娄底益阳株洲张家界韶山宁乡印象江南一期可行性研究报告第4页宁乡县作为湖南省政府全方面开启长株潭“两型社会”改革重点打造三大试点工程之一，决定了其“先锋者”使命,作为“两型”县城建设试点、大河西先导区龙头，具备较强先发优势，“两型”县城建设试点，要创新“两型社会”县域经济发展新模式，要树立“两型社会”县城开发建设新标杆，使宁乡县域整体发展实现新跨越。版图关键印象江南一期可行性研究报告第5页宁乡经济技术开发区地处宁乡县城东北部新城区，总规划面积60平方公里，主体园区一期规划22.86平方公里，已建成区面积15平方公里，作为宁乡县发展“排头兵”、经济主推力，产值占到全县15%，利税占到全县20%，经济指标增加率60%。宁乡版图关键印象江南一期可行性研究报告第6页本案位于开发区关键区位，是宁乡对接经开区、金洲区和长沙城区桥头堡，未来轻轨经过项目周围。版图关键本案印象江南一期可行性研究报告第7页北部：西部：东部：南部:项目地理位置优越,酒店、学校、医院、政府机关、经济开发区遍布其左右。印象江南优雅翠园行政中心宁乡大道通程大酒店县一中玉龙国际花园印象江南一期可行性研究报告第8页地处长株潭半小时经济圈内，是长沙通往西部地域主要节点，铁路站点与高速公路提供便利交通联络交通枢纽长常高速石长铁路洛湛铁路G319S209S208S311S206对外交通：长常高速和石常铁路基本上实现了多通道外部交通保障实现宁乡与长沙及周围重点城市便捷联络内部交通：四条省道和一条国道确保了宁乡县与对外交通有效对接，形成覆盖县域交通网络.印象江南一期可行性研究报告第9页宁乡，地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，含有良好区位优势和便捷交通条件，处于长（沙）株（洲）（湘）潭金三角、武陵源、洞庭湖三大旅游圈连接地带，东连古城长沙，西屏张家界国家森林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭。交通枢纽长沙湘潭娄底益阳株洲张家界韶山宁乡印象江南一期可行性研究报告第10页交通枢纽香港台湾东部沿海澳门1小时飞行航程圈1.5小时飞行航程印象江南一期可行性研究报告第11页将修建成湖南城市轻轨，急速拉近了湖南各市县距离。更为日后湖南经济发展注入了一股强劲动力。交通枢纽星沙麓谷宁乡望城浏阳株洲湘潭长沙印象江南一期可行性研究报告第12页PART-2开发成本印象江南一期可行性研究报告第13页土地成本印象江南一期可行性研究报告第14页建安成本印象江南一期可行性研究报告第15页税收印象江南一期可行性研究报告第16页营销印象江南一期可行性研究报告第17页资金印象江南一期可行性研究报告第18页PART-3市场可行性分析印象江南一期可行性研究报告第19页市场背景分析宁乡GDP发展情况固定资产投资总额发展情况社会消费品零售总额发展情况工业总产值发展情况人口总数改变情况城镇在岗职员平均年工资情况

县域经济华丽蝶变伴随宁乡经济快速发展，城市化进程提速，新经济增加极必将催生；新城建设、旧城改造，并驾齐驱，由一元经济，向2极甚至多极经济发展转型，成为宁乡经济腾飞、城市蝶变必由之路。

印象江南一期可行性研究报告第20页宁乡GDP发展情况GDP发展情况图（亿元）因为经开、金洲工业园区建设发展，及众多国际级品牌进驻，带动了宁乡经济全方面发展，近年来宁乡国民经济保持了较高增加速度，以来平均每年经济增加幅度在15%左右，为宁乡经济发展提供了良好市场环境。印象江南一期可行性研究报告第21页固定资产投资总额发展情况固定资产投资总额（亿元）

近年来宁乡政府加不停加大了对城市建设投资力度，固定资产投资增幅较大，城市化建设日新月异，城市化水平不停提升，城市市政设施不停完善，为宁乡各行业提供良好发展机遇。印象江南一期可行性研究报告第22页社会消费品零售总额发展情况社会消费品零售总额（亿元）宁乡社会消费品零售总额保持了较快增加势头，以来保持在12%—17%较高涨幅，说明宁乡消费市场含有较大发展潜力，宁乡商业市场含有一定发展前景。印象江南一期可行性研究报告第23页工业总产值发展情况工业总产值发展图（亿元）宁乡产值过亿元企业数量近年来，宁乡工业发展较快，尤其是起，增幅到达了25%以上，为宁乡经济快速发展作出了重大贡献，当前宁乡年产值过亿元企业到达近90家，青岛啤酒、三一重工、加加酱油、华良电器、银太纺织、泰国正大、欧德宝汽车城、高兴购、联合利华、圣德西等这些大型企业进驻，成功推进了宁乡工业发展，对宁乡房地产发展起到了推波助澜作用。印象江南一期可行性研究报告第24页人口总数改变情况近年来宁乡人口总数（万人）前，宁乡人口增加速度较迟缓，一直维持在130万人左右规模，年开始人口增速开始上升，说明伴随宁乡城市化发展加紧，工业化进程加紧，经济发展，宁乡对外吸附力将越来越强，未来人口将会有较大幅度增加，对业需求也将越来越大。当前玉潭镇常住人口约为26万左右，每年以5%速度增加。印象江南一期可行性研究报告第25页城镇在岗职员平均年工资情况近年来宁乡城镇在岗职员平均年工资（元）

作为全国百强县，宁乡在岗职员工资以平均每年18%左右速度增加。城镇居民收入水平较高，社会品零售消费及不动产投资消费均比较强劲，为宁乡经济发展提供了保障。印象江南一期可行性研究报告第26页

宏观小结：宁乡经过近几年快速发展，已经跻身全国百强县行列。今年更提出了“五年五十强，十年过百亿”口号。作为长沙卫星城，尤其是金洲大道拉通和城市轻轨规划，让宁乡与长沙空间距离大大缩短，已转变成为长沙近郊，金洲新区产业地位日益提升。在宁乡被纳入大河西先导区战略后，宁乡县城、宁乡经济开发区和金洲新区已成为湘江以西板块主要组团，一个新宁乡正呼之欲出。得力于政府助推，宁乡房地产发展也将登上一个崭新平台。印象江南一期可行性研究报告第27页宁乡房地产发展析

宁乡房地产发展历程宁乡房地产格局分析中心城区商圈研究房地产发展趋势

城市化进程与房地产变革当前宁乡经过近几年发展，城市化进程已经初具雏形，形成了新老城区格局举翼齐飞发展格局。坚持旧城改造和新区开发并举，实施“一洲两岸”、“北拓东扩南连中改”工程，以建设中等城市为目标。房地产发展也正伴随城市化进程寻求发展和变革。印象江南一期可行性研究报告第28页宁乡住宅商业发展历程混乱无序城市发展相对滞后，城市布局混乱造成房地产发展处于无序状态。-年由八一路、人民路、汽车老站围合组成大西门地段因为交通便利和城区快速发展，商贸和消费快速发展，逐步形成商圈，消费开始集中。房地产在周围开始发展大西门商圈崛起—年快速发展卖场效应商业升级沙河市场成为宁乡最大商品零售批发集散地；各类专业市场在老城区成行城市；龙头湾、金林时代广场、步行街开业和步步高进驻使得宁乡房地产市场开始第一轮升级。—？房地产发展使城市化进程深入提速，开始出现南城、老城、沿江、新城等商圈。各种业态如雨后春笋般跟进并扎根发展。大型集中商住区和街区商业应运而生、国内房地产巨头进驻，购物中心出现，使宁乡开始进入房地产变革时代。城市化进程引领商业变革印象江南一期可行性研究报告第29页1、宁乡商业基本情况近年来，宁乡房地产规模和市场不停扩大，消费市场规模也不停扩大，业态涵盖写字楼，商住楼，住宅，商业，厂房等。2、中间集中，两头分散格局宁乡以大玺门和步行街为中心，商业房地产格局呈两头相对分散格局。以八一路、花明路、人民南路、楚沩中路围合形成区域成为宁乡当前最繁荣区域。历史较久，是宁乡最成熟传统生活中心。伴随新政府北迁、通程大酒店入驻新城区、金洲新区崛起带动以及众多高端房地产项目标开发，未来新城区居住气氛浓郁，新城区商业市场将快速崛起，宁乡房地产市场未来竞争格局将形成旧城区、新城区双雄争霸局面。宁乡房地产商业发展格局及业态特点印象江南一期可行性研究报告第30页宁乡城区商圈研究商圈名称商业特点商业介绍大西门传统综合型以大玺门、龙头湾、金林时代广场为代表商业项目，占据宁乡老城区繁荣地段，也是宁乡商业价值制高点。代表了宁乡标志性传统商业文化。新城区行政中心潜力型由二环路、一环路、花明路、宁乡大道围城形成新商圈，含有成为商业中心潜力，但当前业态结构不够丰富，居住人口不多，还处于理想阶段，成型还须时日。金满地和步行街集散型采取散铺零售、统一管理、分散经营方式，前期销售上取得不错效果，但当前经营上受购物环境和业态单一影响略显得人气不足。河东专业型是宁乡起步较早，发展较慢商业区域，以沙河市场为代表专业市场为代表，形成了宁乡汽配、小商品为主经营业态。老城区分散型其它老城区商业以楚沩中路、玉潭路、八一路、人民路街铺为主，业态分散单又逐步相对集中，如一环西路餐饮娱乐、人民路服装等，主题不够鲜明，未形成规模和特色，影响力有限。印象江南一期可行性研究报告第31页

商业发展趋势分析宁乡商业最繁荣商圈主要集中于以步行街为中心，是全县零售服务网点关键区域。购物为主商圈宁乡购物最为集中商圈，成为宁乡人日常生活消费关键商圈，。商品同质化严重，竞争激烈品牌资源相同性造成了业态同质化严重。业态分布百分比不平衡，休闲百分比缺乏商圈在各业态功效上配置较为齐全但各业态分布百分比并不平衡，休闲业态因为租金问题则逐步被挤出传统商圈。内部交通制约原因影响商圈辐射能力商圈道路交通受到原来旧规划限制，现有主要商圈停车位资源也较为有限，很多有车消费者停车较为困难，影响了商圈深入发展。商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺现有商业建造时间较早，在硬件条件及装修效果上都相对落后。旧城区新城区区域价值快速发展中新城

新政中心北迁，宁乡新城区人口将增至近20万，新城区域将成为宁乡新政治文化中心和居住中心。由此带来商业发展将不可估量。交通网络发达交通系统

宁乡大道、花明路、二环路、一环路等多条主干道，与金洲大道、高速公路交织相连，加未来城际轻轨规划。居住环境楼盘扎堆硬件升级效应

水晶郦城、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、百宜华府、紫金公馆、凝香华都、富豪山庄二期、绿地中央公馆、瑞景春天、山水华庭、楚沩佳郡、水木天成等几十个地产项目扎堆北城，居住气氛日渐成熟。区域优势相辅相成城市发展、交通发达促进人口迁移；居住小区增多带来区域人流量增大；区域发展带来巨大升值空间PK印象江南一期可行性研究报告第32页观点市场给予我们最大兴奋点：宁乡房地产中心将向行政中心转移关键推进力：行政中心迁移；区域内大量高档次楼盘开发，使人口快速增加，产生巨大消费需求；对接经开区、金洲新区和大河西独特区位优势，将直接减弱老城区交通地位；老城区是宁乡金融、商业休闲娱乐等一体化商贸中心，但其受到交通、购物环境、硬件配套等方面受到制约，有大规模、大格局发展受到挑战。发展趋势分析——由城市发展趋势看市场机会点印象江南一期可行性研究报告第33页当前规模商业发展进入快速轨道，未来伴随城市化、工业新区发展进程，巨大消费潜力有利于吸引更多外来商家，未来有空间能够整合更多商家资源；新城区商业发展展望商业发展趋势分析——新城区商业发展展望传统商业面临重新整合，外资及全国连锁卖场陆续进入区域市场；它们对拥有巨大消费潜力新区表现出主动扩张态势；创意产业、店中店、连锁专卖、时尚百货等各种新型业态将伴随城市不停发展在区域内蓬勃发展，街区商业体验类可融合各种业态商业模式，未来有望成为宁乡商业发展主要方向。娱乐、餐饮、休闲消费潜力巨大，在当前未形成集群效应情况下，显视出可整合发挥空间。印象江南一期可行性研究报告第34页宁乡消费人群分析

消费者调查和分析任何地产项目标价值都是经过消费者在其项目内消费行为实现，所以，消费者消费水平、消费习惯、消费需求直接影响房地产项目标定位及经营情况

人口组成家庭情况居民收入消费结构住宅户型商业户型印象江南一期可行性研究报告第35页人口组成周围半径1.5公里内区域楼盘居住人口数量统计1富豪山庄9东鑫·城市花园17金凤花园25藏金楼2水晶郦城10世纪阳光18紫金公馆26梅兰景园3凝香华都11御景云天19中央公馆27紫金佳苑4新府名邸12瑞景春天20同兴花园28滨江·新外滩5山水华庭13楚沩佳郡21银海花园29东方明珠6玉龙国际花园14水木天成22金海花园30锦江·锦秀兰亭7嘉诚花园15湘核花园23新府·春城明珠31

福临门明郡8优雅翠园16当代嘉园24春城商业广场32富贵世家共计约27745户，按每户3.5人计算，未来周围楼盘居住人口达97107人印象江南一期可行性研究报告第36页人口组成自建房住户人口数量

从自建房所处区域位置来看，在项目为圆心,1.5公里为半径区域范围内，90%以上自建房分布于一环路以南和二环路以北和东沩广场片区，且趋向于集中化、密集化布局，人口密度较大。据调查统计，此区域范围内自建房住户约1.5万户，以每户4人计算，共计6万余人。总而言之，在以项目为圆心，1.5公里为半径面积区域中，未来居住人口数量可到达约为97107+60000=157107人。印象江南一期可行性研究报告第37页家庭情况基本以三口以上家庭结构为主家庭结构年纪结构年纪结构集中在20—40岁之间，也是消费能力最强和欲望最旺盛群体。印象江南一期可行性研究报告第38页收入水平周围房价购置力和政府机关等高端人群聚集决定了该区域人群收入水平比其它地段普遍较高，集中在-3000之间最多，高收入决定了高购置力和消费欲望以及对消费需求。印象江南一期可行性研究报告第39页消费结构印象江南一期可行性研究报告第40页印象江南一期可行性研究报告第41页55%30%15%印象江南一期可行性研究报告第42页消费人群分析调研总结新城区人口增加快速，且人口素质和收入水平将有较大程度提升，对消费环境及住宅、商业配套需求也对应提升。印象江南一期可行性研究报告第43页1.4主要竞争项目分析

商业项目住宅项目小结知己知彼从已经投入运行和未来即将上市主要商业项目，住宅项目进行对比和分析，清楚认识现实状况，寻求本项目在商业、住宅定位、业态等方面发展思绪。印象江南一期可行性研究报告第44页商业项目印象江南一期可行性研究报告第45页大玺门总用地面积（㎡）87037总建筑面积（㎡）251257首层商铺面积（㎡）25839商业建筑面积（㎡）47894首层商铺面积商业建筑面积一期5928.16018504二期14676.10321422三期5435.0007966项目分三期开发，其中一期为1、2号街区；二期为1、2号街区往东北方向到锦江路为界（3#至6#街区）；三期以锦江路往东北方向全部部分（7#和8#）。规划特点STREETMALL

街区复合商业主要业态购物休闲餐饮娱乐生活配套主要商家上岛咖啡红歌汇今典影院新一佳停车位：近1100个印象江南一期可行性研究报告第46页总用地面积（㎡）8669.6总建筑面积（㎡）35611.82首层商铺面积（㎡）约商业建筑面积（㎡）8121.41项目为“L”型裙楼商业，共四层。一层作为独立铺面销售，二三四层为带租约整售。当前经营情况良好，但停车位较少造成停车难问题对其有所影响。规划特点

裙楼集中型商业主要业态快餐休闲西餐酒店主要商家汉子足浴米萝咖啡经济型酒店台北豆浆停车位：

地面停车不足20个绿地·紫金公馆一楼层高5.6米，二、三、四楼层高3.6米，标准柱网间距8米，一楼为标准独立临街商业，面宽4米、进深19米。每个铺面都预留有独立给排水，商业部分共设计有四个标准消防楼梯、两台三菱电梯直通地下停车场。印象江南一期可行性研究报告第47页水晶郦城三期总用地面积（㎡）87037总建筑面积（㎡）130000临街商铺面积（㎡）6000商业建筑面积（㎡）50000主要业态分布一层商业街（生活配套精品餐饮等）二层超市三层百货四层影院娱乐等作为水晶郦城收官之作，项目定位于宁乡新商业中心。将依靠城市化发展之精华，以宁乡高端消费为基础，打造出一个近13万平米含有极强辐射能力城市综合体。规划特点HOPSCA（豪布斯卡）集中型复合商业主要业态大型超市购物中心餐饮影院酒店等主要商家家乐福华润百货大地影院停车位：近800个印象江南一期可行性研究报告第48页财富广场总用地面积（㎡）8319总建筑面积（㎡）约39000商业建筑面积（㎡）约8000

项目位于一环西路和楚沩中路交汇处，是老镇政府所在地，优越地理位置决定了项目商业部分具备良好发展潜力和辐射能力。规划特点

底商类集中商业主要业态

餐饮娱乐停车位：

约300个印象江南一期可行性研究报告第49页大润发广场总用地面积（㎡）约19980总建筑面积（㎡）约69930首层商铺面积（㎡）约0商业建筑面积（㎡）约60000容积率约3.0

由湖南新丰盛投资管理有限企业投资建设大润发商业广场，位于玉潭路和花明路交汇处紫荆广场，占据老城区繁荣地段，引入大润发并以购物广场模式进行商业开发。未来将对宁乡城区商业格局发展产生较大影响，其与水晶郦城相对同质定位和业态，将加剧其之间直接竞争。规划特点SHOPINGMALL

集中型商业主要业态

购广超市主要商家

大润发印象江南一期可行性研究报告第50页住宅项目印象江南一期可行性研究报告第51页项目名称正源尚峰尚水位置宁乡经济开发区长常高速公路和宁乡大道交汇处建筑面积150万平方米户型320平米四房别墅售价均价3900元正源尚峰尚水印象江南一期可行性研究报告第52页项目名称嘉诚花园位置宁乡二环西路，新一中对面建筑面积20万平方米户型114平米三居售价均价3800元嘉诚花园印象江南一期可行性研究报告第53页项目名称水木清华位置宁乡玉潭新城二环南路与宁黄路交汇处建筑面积18万平方米户型89-139平米二、三、四居售价均价3300元水木清华印象江南一期可行性研究报告第54页项目名称福临门·名郡位置宁乡县玉潭镇三环路建筑面积31万平方米户型170平米四居售价均价78万元/套福临门·名郡印象江南一期可行性研究报告第55页项目名称中博·富贵世家位置宁乡县东二环路建筑面积22万平方米户型一期190-500平米四居别墅，二期109-130平米二、三居售价均价4000元中博·富贵世家印象江南一期可行性研究报告第56页项目名称中源·凝香华都位置宁乡二环路与花明北路、人民路交汇处建筑面积47万平方米户型85-180平米二、三、四居售价均价3800元中源·凝香华都印象江南一期可行性研究报告第57页项目名称绿地·中央花园位置宁乡西二环路县行政中心对面建筑面积40万平方米户型90—143平米二、三、四居售价均价4000元绿地·中央花园印象江南一期可行性研究报告第58页竞争项目调研小结印象江南一期可行性研究报告第59页PART-4项目定位印象江南一期可行性研究报告第60页LifeStyleCenter

：“LifeStyle休闲生活中心”其特色即是以高端住宅，干道商业结合小型广场商业，结合方式布置。本项目标商业体量可控制在150万㎡左右，是整个宁乡未曾有过“巨盘”未来地标性建筑综合群。结合开发区商圈发展与周围工业园发展规划，营造一个新鲜、休闲、自由时尚居住环境，提升小区品质，并确保项目标可连续发展与未来升值能力。印象江南一期可行性研究报告第61页商业街

这印象江南一期可行性研究报告第62页建筑形式 印象江南一期可行性研究报告第63页店铺形象印象江南一期可行性研究报告第64页高端住宅印象江南一期可行性研究报告第65页产品整体定位创意型高层舒适四房+精巧3房+标准