现代养老院可行性方案

PAGEPAGE61******县公益性300床位养老院建设项目可行性研究报告************五星大院目录第一章项目概况 11.1项目简介 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设地点 11.1.3建设规模及内容 11.1.4项目法人及法人代表 11.2可研报告编制依据和研究范围 21.2.1编制依据： 21.2.2研究范围 31.3主要经济指标 3第二章项目背景和建设的必要性及可行性分析 42.1项目背景 42.1.1我国进入老龄化社会 42.1.2******制定相应养老规划 62.2项目建设的必要性 72.2.1是推进养老工作的需要 72.2.2是市场发展的需要 82.3项目建设的可行性 92.3.1项目建设的技术可行性 92.3.2项目建设的方案可行性 103项目场址与建设条件 113.1项目场址 113.2建设条件 113.2.1自然环境 113.2.2区位和交通 123.2.3工程用水用电条件 123.2.4建材供应条件 133.2.5社会环境条件 13第四章建设规模和建设方案 144.1总体设计 144.1.1设计依据 144.1.2建设规模 144.1.3工程概况 154.1.4设计原则和总体构思 164.1.5总平面规划设计 184.2建筑设计及功能说明 194.2.1入口大堂 204.2.2餐厅及辅助设施 204.2.3医生办公室及护士值班室 204.2.4医务室 204.2.5心理咨询室 204.2.6办公室、会议室等 204.2.7健身房、活动室等 214.2.8老人居住室 214.3建设方案 214.3.1主要设备及配套设施 214.3.2建筑造型设计 274.3.3建筑装饰标准 28第五章组织机构与项目管理 295.1组织机构 295.2管理机构组织方案体系图 295.3人力资源配置 305.3.1生产作业班次 305.3.2年工作日 305.3.3劳动定员及技能素质要求 305.3.4员工来源及招聘方案 30第六章环境保护 326.1编制依据 326.2设计采用标准 326.2.1环境质量标准 326.2.2污染物排放标准 326.3主要污染源和污染物 326.3.1废水 336.3.2固体废弃物 336.3.3灰尘 336.3.4噪声 336.4综合利用与治理方案 336.4.1污染防治原则 336.4.2废水处理 346.4.3废气治理 346.4.4噪声污染防治 346.4.5固体废弃物防治处理 346.5绿化 356.6环境管理机构及定员 356.7环境监测机构 366.8环保设施及投资概算 37第七章节能 387.1设计依据 387.2设计采用的节能标准 387.3节能措施 387.3.1工艺节能措施 387.3.2给排水节能 397.3.3电气节能措施 397.3.4太阳能利用 397.4节能机构 40第八章消防 418.1设计依据 418.2概述 418.3总图 418.4建筑 418.5电气消防 428.6消防给水 438.6.1消防水源 438.6.2消防用水量 438.6.3消防设施 43第九章职业安全卫生 459.1设计依据 459.2职业安全卫生现状 459.3卫生要求 459.3.1场址卫生要求 459.3.2平面布置卫生要求 469.3.3卧室卫生要求 469.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求 469.4危害因素分析及控制措施 479.4.1可能产生的危害分析 479.4.2设计中采用的主要防护措施 479.5预期效果及评价 489.6机构设置和人员配备 489.7投资估算 48第十章项目实施进度 4910.1建设期 4910.2项目实施计划 49第十一章投资估算和资金筹措方案 5011.1投资估算 5011.1.1投资估算依据 5011.1.2投资估算表 5011.1.3建设投资分析 5011.2资金筹措 50第十二章财务分析和项目效益评价 5212.1财务评价依据 5212.2项目建设期、经营期、计算期 5212.3财务效益分析 5212.3.1成本估算 5212.3.2财务分析 5312.4社会效益 54第十三章项目风险分析 5613.1项目风险分类 5613.1.1建设风险 5613.1.2成本超支风险 5613.1.3技术风险 5613.1.4其他风险 5713.2项目风险控制对策 5713.2.1建设风险 5713.2.2成本超支风险 57第十四章可行性研究结论 58第一章项目概况1.1项目简介1.1.1项目名称******县公益性300床位养老院建设项目1.1.2项目建设地点项目建设地点位于************县。1.1.3建设规模及内容本项目总用地面积为20010平方米。

其中：建筑占地6670平方米，绿化用地面积8004平方米，人工湖占地2001平方米，道路及硬化用地面积3335平方米。总建筑面积17922平方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐厅1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活动室540平方米，办公室432平方米，接待室36平方米，医务室1476平方米，库房1.1.4项目法人及法人代表项目法人：******五星大院1.2可研报告编制依据和研究范围1.2.1编制依据：《城市居住区规划设计规范》(2002年版)（GB50180-93）；《公共建筑节能设计标准》（DGJ08-107-2004J10307-2003）；《建筑设计防火规范》(2001年版)(GBJ16-87)；《建筑抗震设计规范》(上海市标准DGJ08-9-2003)；《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）；《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）；《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；《老年人居住建筑设计标准》(GB/T50340-2003)；《疗养院建筑设计规范》(JGJ40-87)；《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）；中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》(2002年版)；《建筑工程设计文件编制深度规定》（建设部2003年4月）。1.2.2研究范围本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。1.3主要经济指标表1-1主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1总投资万元30001.1.1其中建设投资万元27851.1.流动资金万元2151.2建筑面积平方米179221.3养老服务床位总数个3001.3.1其中医护型床位个50患病老人和残疾人居住1.3.2全寿命型床位个220供健康老人长期居住1.3.3健康型床位个30高级养老、托老服务2新增职工人数人64不含临时护工岗位20个3经济指标3.1销售收入万元/年7203.2营业税金及附加万元/年33.353.3利润总额万元/年154.493.4投资利润率％5.15第二章项目背景和建设的必要性及可行性分析2.1项目背景2.1.1我国进入老龄化社会按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。我国的人口结构表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。我国的养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但养老服务水平还比较低，许多地方养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。养老院作为专供老人居住的专有场所，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。2.1.2******制定相应养老规划根据《******老龄事业发展“十一五”规划》，在“十一五”期间，我省60岁以上老年人口将以年均2.13%的速度持续增长，预计到2010年达到534.5多万，约占总人口的11.8%，年均增长20万，人口老龄化的问题更加突出。根据赣府发〔2010〕24号——《关于加快养老服务事业发展的若干意见》中提到：我省于2005年进入人口老龄化社会，到2009年底，60岁以上老年人口约560万人，占全省总人口12.6%。大力发展养老服务业，保障老年人享受经济社会发展成果，不断提高老年人晚年生活和生命的质量，是贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。发展养老服务业，也有利于促进相关产业发展，增加社会就业岗位，推动经济又快又好增长。壮大养老服务产业。把培育发展养老服务产业作为调整优化经济结构和促进全民创业的途径之一，积极引导和扶持社会资本、民间资本、工商资本、外来资本投资老年生活服务、医疗康复、娱乐教育、老年用品、休闲旅游等养老服务产业，鼓励和支持金融保险为养老机构提供相关服务。对民办养老服务机构发展给予支持。对按标准建设、取得《社会福利机构设置批准证书》和《民办非企业单位证书》的民办养老机构,各级政府采取“以奖代补”的形式，给予适当补贴。因此，本项目建设不仅符合当地发展养老事业的政策，还能得到政府的鼓励帮助。2.2项目建设的必要性2.2.1是推进养老工作的需要从“中国老龄事业发展十一五规划（2006－2010年）高层论坛”上获悉”：“十一五期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人将从2005年的1.47亿增加到2010年的1.74亿，老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。2.2.2是市场发展的需要2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年养老项目呼声高涨，呼之欲出。随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。因此，社会养老市场的发展催生了项目的产生。2.3项目建设的可行性2.3.1项目建设的技术可行性项目建筑不存在新材料、新技术的运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度的形式，但总体属于一般建筑。项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。2.3.2项目建设的方案可行性养老院建设符合国家及地方工程建设规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。3项目场址与建设条件3.1项目场址项目建设地址位于************县。3.2建设条件3.2.1自然环境1、地形地貌******县地处九岭山脉东南翼，位于******的西北部、宜春市的北部，东邻安义、新建两县，南部与高安市面上接壤，西南部与宜丰县交界，西北部与鼓铜、修水相联。北部与靖安县交界；境内南、西、北三面环山，中部地处丘陵，仅东部为河流平地。全县总的地势为西部高峻，渐次向东部倾斜，是一个以山地、丘陵为主的山区丘陵县。属半山区半丘陵地貌，呈“七山半水二分田，半分道路和庄园”的布局。全县辖区面积为1642平方公里。山地面积约占48%，丘陵占10%，低丘陵岗地占36%，平原占6%；西部为深山区，山峦起伏，峰谷交错，九岭山脉的五梅山位于******与修水交界处，海拔1516米；东部为海拔180米以下的丘岗地，岗丘大面积分布。2、水文地质及地震等级******县境内河流以贯穿县中心的南潦河为主，呈羽状覆盖，同为九岭山修河水系，是修河的一条主要支流，自西向东横贯境内。南潦河有大小支流29条，其中上游较大支流有百丈、溜头、石溪、澡溪、仰山、兰田、澡下水系等，下游较大的支流有白马港、中堡港、黄沙港、赤田港等。露地层主要为第三系红岩、第四系冲积层、雪峰期岩浆及混合岩等，成土母质多为花岗岩、红砂岩及花质岩风化物，林地土壤主要有山地黄棕壤、黄壤和红壤三种，土层厚度平均为60—80厘米。山地植被丰富、土壤肥沃，有机质含量高，有利于毛竹及树木生长。3、气象条件******属中亚热带湿润气候，常年呈热带季风气候特征。年平均气温为17.3摄氏度，年平均降雨量为1610MM，无霜期年平均为260天左右，很少受台风、冰霜影响。3.2.2区位和交通******县位于******东北部，是靖安、安义、九江、宜春、高安等地交通往来的枢纽。该县对外交通均为陆路，对外公路有奉铜线、大干线（三级道路）、万上线（三级道路）、大上公路，其中奉铜线、大干线为省道。该县沿奉大公路至320国道18公里，距105国道25公里，南昌至******高速公路已经开始建设，直接距离38公里，******距南昌火车站50公里，距昌北国际机场58公里，距九江港口168公里，******紧邻南昌半小时经济圈，与沿海发达地区均有高等级公路相连，交通运输较为便利。3.2.3工程用水用电条件主要周边道路已经布置有市政管网、管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流,最终排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。3.2.4建材供应条件当地建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。3.2.5社会环境条件项目地人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。第四章建设规模和建设方案4.1总体设计4.1.1设计依据《城市居住区规划设计规范》(2002年版)（GB50180-93）；《公共建筑节能设计标准》（DGJ08-107-2004J10307-2003）；《建筑设计防火规范》(2001年版)(GBJ16-87)；《建筑抗震设计规范》(上海市标准DGJ08-9-2003)；《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）；《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）；《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；《老年人居住建筑设计标准》(GB/T50340-2003)；《疗养院建筑设计规范》(JGJ40-87)；《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）；中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》(2002年版)；《建筑工程设计文件编制深度规定》（建设部2003年4月）。4.1.2建设规模本项目总用地面积为20010平方米。

其中：建筑占地6670平方米，建筑面积17922平方米，绿化用地面积8004平方米，人工湖占地2001平方米，道路及硬化用地面积3335平方米项目可容纳300位老人入住。4.1.3工程概况总建筑面积17922平方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐厅1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活动室540平方米，办公室432平方米，接待室36平方米，医务室1476平方米，库房（1）老年公寓12栋①长寿苑一栋，全寿命型老年公寓。四层建筑，配备电梯，共60套双人房间，100套单人房间，可接收220位老人颐养天年。②康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，50套单人房间，可接收50位身体较差的老人和残疾老人居住。③逍遥苑十栋，健康型老年公寓，每栋为三层建筑，共3套高级套房，坐落于人工湖周围，可接收30位对环境有较高要求的老人居住。类型房间数房型每套面积（m2）小计（m2）全寿命老年公寓60双人套房503000全寿命老年公寓100单人套房505000健康型老年公寓30高级单人套房1003000医护型老年公寓50单人套房402000合计13000（2）综合楼，二层建筑，底层为食堂、餐厅、洗衣房、浴室，二层为老年娱乐、健身活动场所。（3）办公楼，三层建筑，一层、二层为医务室、康复室，三层为办公室、会议室、接待室。同时建设公共浴室、洗衣房、库房、锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。本项目所有建筑均执行《老年人居住建筑设计标准》（GB_T_50340-2003）标准，全部为无障碍设计。表4-1土建投资估算表序号土建工程名称单位单价

（元）面积金额

（万元）备注1办公楼㎡8001944155.522长寿苑㎡80080006403康复苑㎡110020002204逍遥苑㎡120030003605综合楼㎡8001998159.846其它附属用房㎡700800567围墙道路硬化㎡50333516.68广场安装各类健身器械8库房㎡70018012.69绿化㎡20800416.01花坛、花池、绿池、假山、喷水池等10人工湖㎡300200160.0311环保工程23.3312土地购置亩20000030600合计23204.1.4设计原则和总体构思1、设计原则（1）空气清新、世外桃园考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，（2）要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。

项目在设计之中，通过精致典雅的建筑风格，将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园。使老人们感受到来此居住不再是城市的宣闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。

（3）充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。

本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。（4）实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。2、总体构思（1）领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。

（2）以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。

（3）可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。（4）把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。4.1.5总平面规划设计总体布置上，充分考虑到养老院的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。养老院各主要出入口均设在主要干道旁，根据使用功能的差异分为养老院出入口、后勤处入口交通便捷。该项目建设共需占用土地20010平方米，呈一个长方形，地形较平坦便于建设。分设老年公寓、综合楼、办公楼等。另外，内设庭院、花园、人工湖等，在室外设置简单的健身器材，可一边呼吸新鲜空气一边运动健身，同时在院内可根据需要种植一些植物，即美化环境，又可使空气清新。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。以下的设计理念，也是基于这一基本思想，整个设计主要体现以下几点：

（1）功能分区明确，动静分离。

（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方。

（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。（4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。4.2建筑设计及功能说明总建筑面积17922平方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐厅1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活动室540平方米，办公室432平方米，接待室36平方米，医务室1476平方米，库房本项目充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强住房外观的识别性，通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，健身、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。4.2.1入口大堂入口大堂外围呈圆缺形结构，共有两层，圆缺四周为独立的活动室，上下各三间，大堂中庭上空，便于采光，给人一种温馨舒适、欣欣向荣的感觉。4.2.2餐厅及辅助设施餐厅位于综合楼一楼，另由库房、洗消间、操作间、备餐间等辅助设施与其相邻，餐厅能够根据老年人的不同特点制定食谱，合理调剂饮食营养，餐厅外围绿色遍布，是老年人用餐的良好场所。4.2.3医生办公室及护士值班室每层均设置有医生办公、值班室和护士值班室，能够方便及时地为老年人提供服务。4.2.4医务室主要包括光疗室、理疗室、针灸室、观察室、按摩室、抢救室等，这些功能各异的设施能够保障老年人日常生理的健康以及特殊时刻的紧急救治。4.2.5心理咨询室医疗室的心理咨询室能够为老年人的心理健康提供服务，有助于缓解老年人的心理压力和焦躁情绪。4.2.6办公室、会议室等办公室、会议室为养老院管理者提供了交流沟通的平台，有助于群策群力，做好老年养老的工作。4.2.7健身房、活动室等健身房和活动室为老年人的身体锻炼和自娱自乐提供了场所，能够为老年人有个好身体、有个好的精神面貌提供了便利。4.2.8老人居住室老人居住室每套有2个或1个床位，共300张床位。房间内设有独立卫生间、另有闭路电视、空调等设备，能够很好地满足老年人的生活需要。4.3建设方案4.3.1主要设备及配套设施1、主要设备（1）设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。（2）主要设备明细表表4－2主要设备明细表146242700.2143计算机200.6124电风扇2400.012.45电视机2400.2486电冰箱1300.1519.57洗衣机20.20.48太阳能热水器1200.2249150件151060套120111套112消毒柜20.150.313橱具1套314电话机2400.011.1215面包车19.616小轿车11217锅炉系统1套4含洗衣房、烘干施设181套319污水处理系统1套9201套3325.322、配套设施（1）给水本项目所需的生活用水由当地自来水公司供应。a.用水量本项目用水全部为生活用水，年用水量为16790吨。表4－3用水量表序号用水部分日用水量（吨）备注1锅炉房42生活用水333未预见水量9合计46不包括消防用水量b.水质、水源本项目水的用途一般可分为：生产用水、生活用水、锅炉用水、冷却用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。用水由当地自来水公司供应。c.水质水压要求水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479－85要求。水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活——生产——消防联合供水的管网形式。本项目给水方案如下：市政管网水源厂区管网消防水池用水点室内消防管网室外消火栓火点（2）排水本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。生活污水：本项目生活污水约36吨/天，经化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。生活污水处理按以下流程进行：污水化粪池小型一体化处理设备处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。（3）电气a.供电设计用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；供电系统：本项目用电均由碧西村电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9；全厂采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。b.过电压及接地保护为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R≤10Ω.c.电力设计负荷计算根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。工艺设备安装容量：61.6KW生活照明安装容量：110.2KW总装机容量：171.8KW建配电房40平方米，安装配电箱一套。电源及电压本项目电源由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。d.照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。路灯一般采用80－125W高压汞灯或100W高压钠灯，集中在传达室控制。大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、锅炉房、办公室等场所高于50Lz。e.接地和防雷场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。（4）通讯设施a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。b.在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。e.场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。（5）动力、燃料供应本项目选用1台0.5吨燃煤锅炉全年燃煤需要量：243吨表4－4燃料及动力消耗表序号名称内容单位消耗量备注1电380v-220v，50HZKWh/年62.72水生活用水吨/年167903煤吨243全年消耗量4.3.2建筑造型设计本方案在建筑造型设计上摒弃了传统观念对老年人建筑要求沉稳、凝重、古朴的特点，转而追求活泼轻盈的建筑形式，以求为老年人创造一处充满活力的居住娱乐场所。在设计中从形体上将建筑分为南北两个体块，南侧体块在平面上处理为弧线状，丰富了立面造型即内部空间。北侧体块为“一”字形，为打破呆板，将东侧尽端设计为圆形，这样也丰富了内部空间及立面造型。4.3.3建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下，尽量使得本建筑项目能够体现最新建筑设计理念，将环保及高科技充分融入项目设计中。内装修材料要符合室内装饰材料的卫生标准，其室内空气质量应达到国家标准《室内空气质量标准》（GB/T18883）的要求。室内环境污染应按国家标准《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）执行。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角,下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱,设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。第五章组织机构与项目管理5.1组织机构本项目承办单位为某某县老年公寓有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制。该公司为独立法人，市场化运作，自主经营，自负盈亏。该公司组织机构完善，规章制度健全，本项目在该公司直接管理下运营。5.2管理机构组织方案体系图本项目由某某县老年有限公司实施管理。下设办公室、财务部、总务部、外联部、医疗康复中心、俱乐部。详见管理机构图。管理机构图来宾接待家属接待来宾接待家属接待对外联络环卫消防水电广播基建食堂后勤事务俱乐部董事会总经理常务副总经理副总经理总务部外联部办公室财务部医疗康复中心心文秘档案信息宣传资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待会计统计出纳财税疾病治疗康复保健养生卫生服务殡葬事务娱乐健身参观旅游5.3人力资源配置5.3.1生产作业班次行政管理等为一班制，医务人员三班制。5.3.2年工作日年工作365天，每班工作8小时。5.3.3劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员64人。另外视需要聘用临时护工20名。表5－1劳动定员表序号岗位班制人数备注112副总经理23办公室3含司机4财务部35行政部36外联部37俱乐部38医护岗位209食堂1010水电工211锅炉房、洗衣房812保安6合计=SUM(ABOVE)645.3.4员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过某某县人才市场公开招聘，其余人员通过当地劳务市场公开招聘。第六章环境保护6.1编制依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》3、国家计委、国务院环委[87]国环字第002文《建设项目环境保护设计规定》4、国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》6.2设计采用标准6.2.1环境质量标准6.2.1.1大气环境质量执行：GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。6.2.2污染物排放标准1、废污水执行：GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准2、废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准3、噪声执行GB-12348-2008《工业企业厂界噪声标准》的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准》6.3主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水，固体废物，锅炉房和洗衣房的噪声。6.3.1废水废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水。这类废水无毒、无害。废水排放量约为36吨/天。医务室产生少量医疗废水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。6.3.2固体废弃物固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料，煤渣全年的固体废物约为190.3吨。医务室产生的少量医疗废物。6.3.3灰尘生活过程中不产生灰尘，锅炉产生的烟尘。6.3.4噪声根据卫生部和劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准》对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85dB（A）。本项目建成后噪声源主要为锅炉房和洗衣房等声压级在85dB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。6.4综合利用与治理方案6.4.1污染防治原则1、遵照（87）国环字第002号所规定的原则。2、污染治理方案优先采用国家环保局发布的《国家环境保护最佳实用技术》，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺。6.4.2废水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质。设置日处理能力为50m26.4.3废气治理锅炉产生的烟气拟采取湿式水膜除尘器进行处理后由高50m的烟囱排放，湿法除尘效率一般为90％－95％，SO2去处率约为15％，处理后的烟尘和SO2排放浓度分别为171.9mg/m3和502mg/m3。可满足GB13271－2001《锅炉大气污染物排放标准》Ⅱ时段二级标准。6.4.4噪声污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置。并远离要求安静的区域；高噪声设备应尽可能低位布置，以减少噪声污染范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施；并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。6.4.5固体废弃物防治处理燃煤炉渣出售给砖厂作制砖原料，厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环保部门处理。医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由某某县医疗废弃物处置中心定期收集处理。6.5绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积应占地总面积的40％以上。建议在新建场区四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。场前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮，并建设喷水池。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对环境的污染。6.6环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段就应严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标力求形成一套科学的管理体系。首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例规定以及有关环境标准，认真落实环境影响评价报告及其审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合场区实际，制定“环境保护管理规定”、“废水处理系统岗位责任制”、“执行GB8978－1996排放标准考核细则”，并把这些规章制度场区管理，使环保工作有章可循，对所有废水和废气排放点以及废水处理设施排放口，定期进行监测，严格控制，达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设施都必须建立技术档案。本项目配备兼职环保管理人员一名，负责环保工作。6.7环境监测机构 为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放严格符合国家有关环境标准要求，严格执行GB8978－1996的规定，通过监测执行：排放废水PH6-9，COD≤100mg/L，BOD≤20mg/L，SS≤70mg/L环境监测人员除定期监测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告。根据监测结果检查“三废”治理设施的运行效果，发现问题及时督促组织“三废”治理装置的检查维修，确保环保治理装置的正常运转。 废水监测项目：PH、COD、BOD、SS。监测布点：废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。监测频率：废水处理装置每次开机运行都必须取样监测。6.8环保设施及投资概算环保投资已计入相关专业投资。第七章节能7.1设计依据(1)《中华人民共和国节约能源法》中华人民共和国主席令第90号公布(1997年(2)《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号。(3)《民用建筑节能管理规定》中华人民共和国建设部令第143号。(4)《综合能耗计算通则》（GB/T2589—2008）7.2设计采用的节能标准（1）《设备热效率计算通则》GB2588-87（2）《综合能耗计算通则》GB2589-87（3）《企业能量平衡通则》GB3484-83（4）《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83（5）《评价企业合理用电技术导则》GB3485-83（6）《评价企业合理用热导则》GB3486-83（7）《工业蒸汽锅炉参数系列》GB1921-81（8）《设备及管道保温技术导则》GB4272-847.3节能措施7.3.1工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源。7.3.2给排水节能（1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。7.3.3电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到92％以上，减少无功损耗。（3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。（5）将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于5％。7.3.4太阳能利用本项目日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能热水器供应。除连续阴雨天气使用锅炉热水补充热水不足外，太阳能热水器基本上能满足入住老人洗漱和洗澡用热水需要。7.4节能机构为使节能工作落到实处，项目单位确定一位副总经理负责该项领导工作。设有节能办公室，负责节能节水日常管理。第八章消防8.1设计依据8.1.1《建筑设计防火规范》GBJ16-87（1997修订版）8.1.2《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-988.1.3《建筑灭火器装置设计规范》GBJ140-908.2概述本项目位于************县，占地20010平方米本项目建筑面积17922平方米，按照规范要求，区域8.3总图1、四周为环形通道2、根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂址地形特点，在厂内的不同方向设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。3、本项目建筑耐火等级均为二级，其房屋间距设计应满足建筑防火规范要求。8.4建筑1、建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构和砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。2、建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。3、建筑物装修材料均为阻燃材料。4、锅炉房与职工浴室、洗衣房之间必须采用防火墙隔开。8.5电气消防1、全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。2、配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地。3、各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。4、火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。5、消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。6、建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。7、在厂房内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。8.6消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。8.6.1消防水源依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。8.6.2消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按15升/秒，室内消火栓水量按5升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：15×3.6×2＝108立方米室内消防用水量：5×3.6×2＝36立方米总消防用水量：144立方米火灾时最大消防流量为5×3.6＋15×3.6＝72立方米/小时8.6.3消防设施（1）室外消火栓本项目在厂区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。（3）消防水池在厂区内设置250立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。（4）楼内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5）依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防场区消防水池场区消防水池室外消防管网室内消火栓系统场区管网水源室内消火栓系统建筑灭火器火点消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3第九章职业安全卫生9.1设计依据（1）劳动部劳字（88）48号文《关于生产建设项目职业安全卫生监督的暂行规定》；（2）《工业企业设计卫生标准》得TJ36-79（3）《工业企业噪音控制设计标准》GBJ87-85；（4）《建筑设计防火规范》GBJ16-879.2职业安全卫生现状本项目是养老院建设项目，生活中不使用有毒、有害物质。9.3卫生要求9.3.1场址卫生要求（1）通风日照良好，空气清新，地势高燥；工厂所处的大气环境不低于GB3095-1996中规定的三级标准要求。（2）场区内外土壤清洁并适于绿化（3）能源供应充足，并有清洁的水源。（4）交通方便，但又必须与公路，有一定的间距。（5）场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足老年生活卫生要求。（6）给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。（7）污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（8）烟道出口与引风机之间须设置除尘装置。9.3.2平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。（1）生活场地应有单独的院落。（2）场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。（3）建筑物密度不可过大，以利通风。（4）必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。9.3.3卧室卫生要求（1）卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。（2）保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。（3）卧室应有充足的自然光或人工照明。9.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求（1）墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地1－2m处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙。（2）地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防人员绊倒滑倒。（3）屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、浅色防水材料。9.4危害因素分析及控制措施9.4.1可能产生的危害分析（1）开水房产生高温；（2）锅炉房、洗衣机房产生的噪声；（3）锅炉产生的灰尘；9.4.2设计中采用的主要防护措施（1）必须保证开水房通风，对产生湿热的房间要求有一定高度外，还要求加强排风措施。（2）对产生高温的设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减少对操作环境的影响，防高温烫伤。（3）对于锅炉房、洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施。（4）防止机械伤害配齐传动系统安全防护装置，严格按关操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。（5）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（6）个人防护a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事养老服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.老年公寓工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。c.严禁在工作时间吸咽和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发，养成良好的卫生习惯。老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。9.5预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。使老人和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活工作。同时配备劳保卫生设施，对老年人和工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。9.6机构设置和人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安全卫生管理人员（兼职）。9.7投资估算职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。第十章项目实施进度10.1建设期本项目建设期12个月。10.2项目实施计划表10－1项目实施进度表时间项目12345678910111213141516初步设计及报批施工图设计土建施工及装修设备考察订货人员培训竣工运营第十一章投资估算和资金筹措方案11.1投资估算11.1.1投资估算依据建筑工程费用:参考类似工程的造价。工艺设备费用:定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。其他费用:按有关计费标准估算。流动资金:按分项估算法进行估算。11.1.2投资估算表详见表11-1。11.1.3建设投资分析本项目建设投资2785万元，其中：土建工程费用2320万元，包括土地费用，占建设投资的83.30%；设备购买费用325.32万元，占建设投资的11.68%；安装及材料费用32.53万元，占建设投资的1.17%；预备费用107.15万元，占建设投资的3.85%。11.2资金筹措本项目总投资3000万元，企业自筹全部由项目单位自筹。表11－1总投资估算表序号项目投资额占项目总投资比例%备注1建设投资278592.83%1.1建设投资静态部分278592.83%1.1.1土建工程费232077.33%含土建费用1.1.2设备及工器具购置费325.3210.84%1.1.3安装工程费32.531.08%1.1.4基本预备费107.153.57%1.2建设投资动态部分00.00%1.2.1涨价预备费00.00%2建设期利息00.00%3流动资金2157.17%4项目总投资(1+2)3000100.00%第十二章财务分析和项目效益评价12.1财务评价依据1、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)，并参照《投资项目可行性研究指南》（2002年）。2、建设单位提供的有关数据。3、参加本项目研究的其他专业提供的数据。12.2项目建设期、经营期、计算期项目拟1年建成,经营期14年,计算期15年。从计算期第二年开始为满负荷经营。12.3财务效益分析12.3.1成本估算本项目为社会养老项目，对入住老人收取一定费用，经营单位负责入住老人的日常生活起居，包括伙食及日用品支出。①员工工资及福利费用，项目建成后正常年份，正式工总人数为64人，按每人每月2000元计算，临时护工20人，按每人每月1000元计算，合计177.6万元。②燃料、动力费，包括用电量，年估算用电量为62.7万度，电价按0.52元计算，共计32.60万元；年用水量16790吨，按1元/吨计算，合计1.68万元；原煤使用量年可达243吨，按1600元/吨计算，合计38.88万元；总计73.16万元。③设备修理费、折旧费。本项目设备购置费用包括：医疗器械购置费、消防设备、健身器材购置费等，共需45万元，折旧费179万元。④年外购米、面、油、蔬菜、肉制品等为本项目的主要成本费用，预计年需费用57.4万元年共需支出532.16万元。12.3.2财务分析1、营业收入本项目为老年公寓建设，建成后，在经营期对入住老人实行收费，按每位入住老人每月平均收费2000元计算，本项目容纳老年人数为300人，年含税营业收入720万元。2、营业税金及附加(1)营业税:按营业收入扣除伙食费和日用品支出费用后的收入作为计税营业额，税率5%。(2)城乡建设维护税:以营业税税额为基数,取5%。(3)教育费附加:以营业税税额为基数,取3%。计税营业收入为617.6万元，应纳营业税30.88万元，附加为2.47万元，营业税及附加为33.35万元。3、所得税所得税税率按25%。计税所得为154.49万元，应纳所得税38.62万元。4、财务分析年营业收入720万元,营业税金及附加33.35万元,总成本费用532.16万元,年所得税额38.62万元，年净利润115.87万元。项目投资利润率＝年利润总额/总投资系＝5.15%。12.4社会效益该项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力了的改善了社会养老问题的解决，同时，也加快了的和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活水平的为断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。同时科学的分析预测到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。同时，也加强了老年工作开展的力度，是其成为一项长期而且紧迫的重要战略任务去完成。同时，关心老人、关爱老人、也已经越来越成为社会的一种风尚。本项目的实施，不仅改变社会化养老问题,使传统的家庭式养老转为社会养老,促进******县社会福利事业发展，加快了和谐社会的建设，为解决当今社会养老问题提供了良好的物质载体，属社会公益型项目。

本项目建成后，仅有少量的生活污水产生，经处理后对周围环境不会产生影响，属环保型项目，符合可持续型发展战略。

第十三章项目风险分析13.1项目风险分类13.1.1建设风险建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目的主要风险之一。建设风险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会导致项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。13.1.2成本超支风险施工项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。13.1.3技术风险虽然近几年国内建筑市场经过了一个突飞猛进的进展，还是会有新的技术的产生。13.1.4其他风险工程项目的施工还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。13.2项目风险控制对策13.2.1建设风险在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。但由于日前建筑市场竞争激烈、业主在利益的驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。这样的局面产生的后果是，合同工期往往严重背离客观、合理的科学工期。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险，如一天15万等。13.2.2成本超支风险控制成本超支风险的主要方法是控制它们的方法通常由项目公司利用不同形式的有固定价格固定工期的“交钥匙”合同和“实报实销”合同。第十四章可行性研究结论养老院建筑没有涉及到新材料、新工艺的运用，项目所使用的施工技术是成熟的，因此，养老院的建设在技术上是可行的。养老院各项指标能够达到或超过国家及地方规范、标准的要求，能够满足相关规划的要求，因此，养老院的建设在方案上是可行的。虽然养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大的项目，然而作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。目录第一章项目概况 11.1项目简介 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设地点 11.1.3建设规模及内容 11.1.4项目法人及法人代表 11.2可研报告编制依据和研究范围 21.2.1编制依据： 21.2.2研究范围 31.3主要经济指标 3第二章项目背景和建设的必要性及可行性分析 42.1项目背景 42.1.1我国进入老龄化社会 42.1.2******制定相应养老规划 62.2项目建设的必要性 72.2.1是推进养老工作的需要 72.2.2是市场发展的需要 82.3项目建设的可行性 92.3.1项目建设的技术可行性 92.3.2项目建设的方案可行性 103项目场址与建设条件 113.1项目场址 113.2建设条件 113.2.1自然环境 113.2.2区位和交通 123.2.3工程用水用电条件 123.2.4建材供应条件 133.2.5社会环境条件 13第四章建设规模和建设方案 144.1总体设计 144.1.1设计依据 144.1.2建设规模 144.1.3工程概况 154.1.4设计原则和总体构思 164.1.5总平面规划设计 184.2建筑设计及功能说明 194.2.1入口大堂 204.2.2餐厅及辅助设施 204.2.3医生办公室及护士值班室 204.2.4医务室 204.2.5心理咨询室 20