西安商铺调查报告

关于西安商业地产的调查报告南方星座商铺竞争力评测经济危机尚未平息，欧洲债务危机又愈演愈烈，世界经济形势动荡，社会主义国家同样遭受波及。多年来物价上涨货币贬值人们忧心忡忡，随着各种投资热兴起，房产、黄金等成为了人们为防止财产缩水的避风港，泡沫经济正像一个定时炸弹一天一天的变大。随着国家政策性调控，市场自我调整，住宅房产和黄金逐渐淡出“避风港”的舞台，新一轮的商业地产投资正等待着社会主义市场经济体系的考验。从西安知名商业地产看南方星座请原谅我的非专业用语，接下来我将其简称为”商铺“接下来我将几个商业圈的中心商铺从而阐述关于西安商铺现状的个人观点。项目名称：赛高街区地段：经济技术开发区商圈核心（未央大道凤城五路十字西南）开发商：陕西富力地产投资商：陕西鑫绑房地产开发有限公司物业管理公司：恒兴伯迪代理商：美城地产占地面：33350㎡建筑面积：240000㎡容积率：2.30租售价格：未知经过笔者实地考察，赛高街区可以说是经开区唯一”人潮“商铺。考虑到经开区与南方星座南临，电视塔西侧的以长丰园、华城万象、组成的高级住宅群商业地产（后简称西三爻）发展接近，将两者对比论述。赛高街区处于经开区中心干道未央路旁，除了地理位置的优势以外，完善的公共交通配套是商圈核心地带的必备条件，地铁站与核心地段为此盘提供了第一个有利条件”人流量“这也是人们常讲得地铁站效应。通过下面一个故事，我对地铁效应有了更深刻的理解。这个故事是关于一个耳熟能详的百货业巨头《百盛》，百盛1993年走进中国，第一家百盛坐落在北京复兴门。当时的复兴门就好比现在的”经开区“和”西三岔地区“。而金狮集团的钟延森之所以选择复兴门最重要的原因正是源自此地为北京1、2号线的换乘点。而刚开始的三个年头地铁效应并没有给百盛带来源源不断的客源，最终让百盛在北京站稳脚跟的却是优质的服务，多元化的商品，和成功的促销活动。这个故事让我知道了，一个优秀的商业地产。除珍贵的地利配套条件更重要的是规划和后期的运营管理。”地铁效应“其实是个很微妙的商业效应。从心理角度来看。以地铁为例。车厢是一个很枯燥的封闭空间。静止的视觉感应会更容易让人进入休眠状态，或者烦躁不安。大部分人在进入电梯的时候，会更多的关注广告海报，或者手机，或者干脆放空自己；驰骋在高速路上的汽车，路两边的景观则属于车载景观，而步行街则处于步行景观，色彩密度内容有着显著差异。在正常生理需求里视觉需求在步行在道路的时候是最优先的。假设正常的步行状态，视觉需求量化为5，而坐在地铁里随着自身生理调节降低为3.。而刚从像地体、公交中走出来的人，视觉需求就像是折弯的筷子向反方向弹射一样。更容易受到商铺和广告宣传的吸引。所以说”地铁效应“不只是人多，而是很多个刚从”笼子“里放出来的人。”地铁效应“对于商铺影响的范围是有限的，因为人的自然能动性好比是湖中的波纹一样上下浮动，最终平静。对于西三爻来讲西安规划出来的6条线路无一经过，少了这些关在笼子里的人们，这里的商铺将会选择另外一条道路。而对于我们的项目“南方星座”我是这样理解的。对于“南方星座”来说，未建成的地铁五号线从正南方经过，名为：明德门站。已建成的2号线名为：广电站，互成掎角之势。就“地铁效应”来讲。南方星座就好比是扔进笔直河水里的巨石一样。人流从这里分为两道，而未来的杨家村改造则好比巨石身后的漩涡在此旋转徘徊。“地铁效应'"在这里并没有像以往那样起到其膨胀消费欲念的效果，而两个地铁站带来了更多的人流量。”人潮“可以说是商圈发展的高级形态的标志。客流量对商铺的价值是至关重要的。而”人潮“效应是客流量的最大表现形态。据我所知谈得上”人潮效应“的地段。除了刚刚提到的赛高街区之外，还有南二环的小寨。老火车站的东的轻功康复路，还有李家村的赛格。以及凤城2路上正在紧锣密鼓修建的海荣赛格电子商城。以及钟楼等等。将这些知名商圈标注在地图上，看看能发现些什么规律。我们的项目几乎和赛高新区处在一个对角线上，同样处在二环与三环的直线中心。显然他们的商铺发展有着显著差距的，是什么因素导致这样的差别和共通点呢？第一点我想说的是，先入为主。经开区发展不到20年。最早起来的楼盘，最让我印象深刻的是霸气十足的中国长庆石油大厦。向北倒角，向南为刨面。高大威严，威武锋芒。而街对面正是现在的赛高街区。这里的先入为主为理念。假使没有地铁因素。世纪金花和奥斯卡国际电影城就足以留下深刻的印象。而朱雀大街南段优质商铺屈指可数。从地标建筑阳阳国际往南，南方星座独领风骚。第二点为：聚市、按照优秀开放商自持商铺的操盘惯例，低价洽谈优质品牌入驻占据40%以上并且长期管理。而南方星座自然形成了知名餐饮、娱乐、休闲、以及银行网点占据，这一点不但增加了“先入为主”效应，以及接下来我要说的第三点。第三点为：地标建筑。简单一句话，地标性建筑师商家必争之地。第四点：公共交通设施。关于地铁站，我刚刚讨论了，现在与中轴线相比朱雀大街要逊色一些。除非出现奇迹般的天时、人和才能弥补这地利上的缺憾，才会出现人潮效应。不过一分价钱一分货，相比一线“人潮”商铺，在二线商铺里，南方星座名列前茅，这一点我会在明天的商圈调查进行论证。第五点：覆盖消费结构，相比经开区的消费结构趋向中高端。明德门新旧结合，中低、中高、高端复合型消费结构对商业形态的选择性更宽。项目名：MAX未来物业地址经开西安中学对面（未央大道与凤城五路十字东北角）占地面积:7670平方米

建筑面积:56000平方米

开发商:合鑫置业

投资商:得天厚

物业管理公司:戴德梁行物业管理有限公司

物业顾问公司:香港GVA

代理商:尚美佳经纪

容积率：6.46商业面积：3500㎡·5租售情况：均价3万/㎡，其中一层为5至7万每平米项目优秀：紧靠未央大道，离凤城五路十字不远。交通环境较好。5层商铺处于经开商圈核心地带，毗邻赛高街区商业氛围带动显著周边商业地产发达项目劣势：靠近张家堡城中村必须为高端，价格较高停车位紧缺备注：作为商业中心培养，居于有力位置，是例子路口对角线的赛高街区商业趋于完善，在目前经开客流量相对少得情况下，竞争压力较大。项目名：银池品智天下物业地址经开常青二路（未央大道与凤城六路十字东南角）占地面积:7700平方米

建筑面积:40000平方米容积率：4.41开发商:陕西成信房地产开发建设有限责任公司

物业管理公司:基安物业

代理商:大鹏广告策划租售情况：70元/月/㎡存量：2800㎡户型小于100㎡项目优秀：1、紧靠未央大道，离凤城五路十字不远。交通环境较好。2、5层商铺处于经开商圈核心地带，毗邻赛高街区商业氛围带动显著周边商业地产发达地面停车位充足项目劣势：在人流量不足的情况下竞争激烈备注：项目为诚信地产的三期，第四季正在紧锣密鼓的建设中，周边商业地产发达，前景看好。项目名称：海璟蓝寓物业地址：城北文景路与凤城四路十字西南角（交通职业技术学院正对面）占地面积:22933平方米

建筑面积:100000平方米容积率4.5开发商:西安天园实业有限公司

投资商:西安海荣集团

物业管理公司:海荣北斗物业

建筑单位:华源建设

代理商:美城机构商铺户型：1.2万㎡租售情况：均价1.4万/㎡一层为4万/平米可分割项目优势：处于海荣地产建筑群中心地带，客源稳定。面临文景路，交通便利毗邻离长安医院，文景公园带动效果显著项目劣势：单次租售面积较大周边人流量较少，住宅消化较慢。

项目名称：美地尚城物业地址：城南电视塔西南侧（新都酒店对面）占地面积:10000平方米

建筑面积:80000平方米开发商:西三爻改造建设发展有限公司

投资商:西安西汉置业有限公司租售情况：未开卖，均价2万项目优势：新西三爻地区，地产水平较高，住宅入住率较高。周边商铺多为1层，且层高较低。本项目商铺竞争力明显。毗邻电视塔，交通方便。项目劣势：车位紧缺周边多为小商铺生活配套备注：商铺规划涵盖娱乐、休闲、餐饮、购物等多元化配套，酒吧、咖啡、茶秀、KTV、各类时尚餐厅、精品购物场所、健身娱乐中心等一应俱全项目名称：长丰园城南长安路与朱雀路南端交界处（西三爻村以北）占地面积:299700平方米

建筑面积:900000平方米 容积率3.29开发商:西汉实业有限公司

投资商:陕西宏瑞达投资有限公司

物业管理公司:陕西丰成物业管理有限公司

物业顾问公司:陕西丰成物业管理有限公司

建筑单位:中陕国际

代理商:易昊机构租售情况：内部认购项目优势：交通便利，毗邻陕西师大、电视塔、地铁2、5号线。处于西三爻地产发达地区，消费人群稳定。停车位充足物业公司规划管理水平高，商铺强劲看好。项目劣势：周边地产业发展虽高但配套设施还不完善。项目名称：未来城项目地址：城南二环南路西段155号（西安电子科技大学北侧）占地面积:43000平方米

建筑面积:200000平方米容积率3.97开发商:西安亚建房地产开发有限公司

投资商:新加坡丰树集团

物业管理公司:陕西丰树物业管理有限公司

建筑单位:中建二局

景观设计单位:贝尔高林租售情况：1楼170㎡·24万/㎡180元/月/㎡2楼600㎡2,5万/㎡80元/月/㎡项目优势：南二环太白立交，交通枢纽型商铺，周边商业气息浓郁，知名百货，超市、餐饮娱乐云集地标性建筑项目名称：曲江澜山物业地址曲江雁塔南路与航天大道交汇处西北角（南三环南侧占地面积:42688平方米

建筑面积:220000平方米容积率5.00开发商:西安市宏峰实业有限公司

投资商:西安市宏峰实业有限公司

物业管理公司:西安市宏峰物业

代理商:阳光行租售情况：均价3.8万800㎡至1000㎡项目优点：处于门户地带，接壤长安区，地理位置重要曲江自然环境优越，住宅密度会逐年增长项目劣势：城市边缘，发展周期较长项目名称：曲江观邸曲江雁塔南路299号（雁塔南路和雁南五路交汇处东南角）占地面积:150000平方米

建筑面积:450000平方米容积率2.50 开发商:西安融侨房地产开发有限公司

投资商:金辉集团

物业管理公司:金辉一级物业

代理商:尚美佳中国租售情况：均价