服务式金地住宅研究报告

科学筑家TheScienceofLiving服务式住宅研究汇报第1页GemdaleCorporation思路服务式住宅发展与市场现实状况模式与产品特点市场案例分析渔农村发展服务式住宅市场机会威胁分析开发模式分析与定位客户服务产品功效第2页GemdaleCorporation第一章服务式住宅诠释服务式住宅由来服务式住宅其实是由公寓演变而来，最早概念应该源于欧洲，是当初旅游区内租给游客供其暂时休息物业，由专门管理企业进行统一上门管理，现有酒店性质，又相当于个人“暂时住家”当前在国内一些发达城市，如深圳、上海、广州等，国际化投资环境和城市发展使得跨国企业高级外籍雇员、领事馆及相关机构外籍人员、港澳台商务人士及派驻当地国内高级管理和技术人员日益增多，他们在当地居住时间不长不短，且需要完善生活配套服务。假如住酒店成本太高，且缺乏家庭居住气氛和功效；假如租用住宅则手续繁复，租约太短且没有配套服务。于是针对这部分客户，一些酒店推出租房套餐，租期可长可短（普通为六个月以上），天天平均租金比日租金为低，同时提供酒店式服务，慢慢便形成现在服务式住宅。

第3页GemdaleCorporation服务式住宅范围服务式住宅

产权式酒店产品：代表产品：丹枫白露，雅兰酒店酒店式公寓：

代表产品：四季酒店海澄轩泰格公寓服务式住宅概念产品：代表产品：汇展阁置地逸轩第4页GemdaleCorporation产权式酒店酒店单位有独立产权，可分散出售，小业主也可自由买卖。发展商经过出售取得资金回笼。发展商或发展商聘请酒店管理企业统一经营，与小产权业主签署若干年经营合约，承诺每年固定回报率（普通为8％）。经营与服务基本以酒店业服务为标准。合约期满，各单位使用权返还小业主或另续签经营合约。普通位于旅游度假胜地、酒店资源集合地、繁荣商务地段，面对短期日、月住客。

雅兰酒店：深圳大梅沙，旅游地，偏向酒店功效

丹枫白露：深圳深南大道东，酒店与商务集中地，偏向酒店与商务功效

第5页GemdaleCorporation酒店式公寓开发商长久持有作为租赁物业，经过出租取得租金收入发展商或发展商聘请物业管理企业提供类酒店式服务普通位于高档商务区、外埠高端商务客户居住集中区域

四季酒店：香港中环，世界金融中心之一，中长久客户为偏向酒店功效海澄轩：香港大学区域，外埠高端客户居住集中区域，偏向居住功效泰格公寓：深圳蛇口，外埠高端客户居住集中区域，偏向居住功效

第6页GemdaleCorporation服务式住宅概念产品单位产权分散，以出售为主，每一单位使用（住、租、商）有小业主自主经营。发展商聘请物业管理企业提供被动类酒店服务，不整体负责物业租营业务，不承诺小业主回报情况。普通位于商务、商业繁荣、交通便利、生活配套成熟、房产投资环境成熟之地段

汇展阁：深圳火车站旁，投资客户购置，当前为中长久居住、商务混适用途置地逸轩：深圳春风路段，投资客户购置为主

第7页GemdaleCorporation服务式住宅产生与发展概况国外服务式住宅概念最早由深圳发展商引入国内：深圳：1993年：“服务式住宅”概念始于荔景大厦，而后有地王大厦等项目推出服务式住宅，均价1万元/平方米，因户型过大忽略投资客户市场而失败1997年：汇展阁“服务式住宅”概念火爆，销售成功，带动了一段服务式住宅概念产品发展（名仕阁、爵士大厦），并将此概念传输到其它大城市1999－：因盲目跟风服务式住宅概念渐衰落。但产品发展多样，这期间酒店式公寓、产权式酒店都有所开发。2004－年伴随投资气氛热涨，服务式住宅概念产品在繁荣地段如罗湖口岸、华强北再次兴起并受到欢迎第8页GemdaleCorporation上海：

伴随外（港）资发展商与酒店管理企业进驻上海房地产市场，香港发展商如新鸿基、和黄、恒隆对上海关键地段物业倾向于持有出租，上海服务式住宅发展快速，已经有快要75个服务式住宅项目，主要位于浦东、徐家汇等商务商业繁荣地域。北京：

服务式住宅主要为高端物业概念产品，发展较少，集中于中央商务区周围高端大户型豪宅，并非投资型产品，比如“贡院6号”定位为服务式住宅。其它城市：

著名旅游城市、以及房地产新兴城市伴随国际酒店集团投资、出现不少适于投资产权酒店，服务式住宅概念产品与酒店式公寓因市场、经济成熟与开放程度出现较少第9页GemdaleCorporation服务式住宅发展简析房地产投资市场蓬勃发展，投资气氛浓烈，定位准确服务式住宅概念产品以及产权式酒店受到市场欢迎外资发展商进驻，对繁荣地段酒店式公寓有资金周转能力以及经营经验伴随中国服务行业开放，更多国际酒店集团以及服务住宅管理企业进入中国市场。他们与本土发展商携手，协议管理或经营酒店式公寓、产权酒店使该类产品开发、经营以及服务更趋于成熟，并第10页GemdaleCorporation第二章经典案例研究

服务式住宅概念产品汇展阁背景与定位

汇展阁位于罗湖香格里拉酒店北侧，33层总建面3.5万m2。发展商深房集团最初定位为写字楼，1996年封顶后写字楼市场饱满，以14000元/M2转卖大中华该做住宅。当初市场少许服务式住宅并未照料到投资客户市场，大中华改做小户型服务式住宅,以投资客户为目标，推出一举成功。产品与配套

汇展阁改定位为小户型服务式住宅后，基本为1室1厅与单房户型，精装修出售。因为由写字楼改造限制，安装了中央空调，厨房烹调只能依靠电能。戴德梁行提供物业服务。第11页GemdaleCorporation服务式住宅概念产品汇展阁营销与推广

汇展阁1997年回归前夕推向市场，以服务式住宅投资前景为概念，时逢市场投资气氛浓烈，经过近3000万媒体投放费用，汇展阁快速实现92%销售率，并实现均价1.8万/m2，并创造了最高单价3万元/M2神话经营情况

因为户型及功效不宜居家，租客较多用为小企业办公用途与短期居住。汇展阁售出后物业服务由大中华亲自管理，服务水平下降，服务仅定位为普通大厦管理；房源租务现有小业主自行管理，也有委托物业管理企业管理。租金水平不停下降，1房1厅月3000元/月，略高于普通住宅，但比酒店式公寓与产权酒店月租金相差较多。简析优势：1、地点宜住、宜投资、宜办公

2、大市良好，产品迎合市场投资大热气氛不足：1、受后期改造限制，户型及其功效有一定缺点

2、后期经营管理不善，产品定位下滑第12页GemdaleCorporation服务式住宅概念产品置地逸轩背景与定位

置地逸轩位于罗湖区春风路黄金地段，佳宁娜广场东侧。南方工业集团投资，34层总建面7.9万M2，1270户，容积率9.1。因为地处繁荣，以及周围市场传统用家需求，该项目依然以小户型出击，并包装以“六星级国际服务公寓”推售。产品与配套1、户型：1房1厅40-45M2占60%，2房2厅55M2占20%，单方28-32M2占20%2、户型卖点：户内厅、房、厨、卫、阳台功效齐全、空间适用；1房1厅带双阳台、单方带1阳台，是市场上少有产品，受到客户欢迎。

3、装修：套内装修预计800元/平方米；酒店格调主要经过大堂，电梯大堂等公共空间装修实现：6米高豪华星级酒店大堂、水围式豪华观光电梯，电梯大堂软装饰。4、物业服务：发展商自管，戴德梁行提供物业顾问服务，推出5优服务概念使“国际服务公寓实至名归”第13页GemdaleCorporation服务式住宅概念产品置地逸轩营销与推广

置地逸轩趁市场升温热潮主打投资客户，因项目周围投资市场客户基础雄厚，推广主要以分布关口要塞和项目周围户外广告为主，反而镜内外主流媒体投放量较少，经过较长预热期与收筹期铺垫，首批单位推出700多套，解筹600多套。截至当前项目整体销售率近98%，平均月销售套数200套。实收均价9800元/m2，比周围竞争楼盘价格高出15%。客户：8成投资客户，其中5成外销港客。简析优势：1、市场升温，投资活跃

2、地段成熟繁荣，宜住宜商宜投资3、产品：与其它口岸楼盘相比，卖场与公共空间装修装饰高雅温馨，切合并支撑了服务式住宅概念；户型成熟适用，双阳台小户型市场供给较少，受到客户认可。服务概念包装时尚、完整。小结：服务式住宅概念产品最主要是地段，其地段应是适合各种功效用途，才能为投资者带来收益前景；其次是产品应符适用家需求；最终，服务配套是锦上添花投资概念，服务以及现场服务包装有利于愈加坚定投资者信心，实现溢价销售。第14页GemdaleCorporation酒店式公寓

蛇口泰格公寓地理位置：位于蛇口工业大道南端西侧,毗邻鲸山别墅区。项目概况：整个项目占地17300平米，总建筑面积34000平米，分为A、B、C、D、E、F、G七栋，其中A-E栋为四层建筑，F栋为六层建筑，G栋为25层建筑，项目总套数为232套

1、客户定位泰格公寓产权为发展商持有，并不对外销售。因而客户定位是指项目标租客情况。从项目租客组成来看，主要是外企派华人士，较大百分比日本人、韩国人。租期普通为六个月以上，主要是长久工作产生居住需求。泰格公寓服务式住宅定位，主要市场背景是蛇口片区外企商务气氛浓厚，提供了稳定外企客户，同时项目周围环境优美，配套完善，是片区酒店、公寓发展成熟下衍生物。第15页GemdaleCorporation2、户型定位及空间功效

公寓类型面积：㎡月租价日租价单房公寓2812，000900豪华单房公寓（1房）6018，0001，200经典单房公寓（1房）9425，0001，500豪华二房公寓11830，0002，000经典二房公寓14035，0002，400豪华三房公寓17640，0003，000经典三房公寓18945，0003，500豪华三房复式公寓23688，8888，888精选四房复式公寓25566，6666，666经典四房复式公寓33699，9999，999因为户内面积偏大，户内各个功效空间都能做到舒适宽大，厨房宽大明亮，做成半开放式格局；客厅尺度显著加大，开间大，重视舒适性；餐厅功效含糊化；强调商务空间独立性；设置生活阳台，室内愈加通透、增加生活气息；洗手间基本上是暗卫处理。总体感觉空间功效区分显著，但空间利用上过于奢华，相对普通酒店公寓，缺乏紧凑实用。分析

从户型配比看，28㎡单房只有几套，依然以一房和二房为主。从单套户型面积看。尺度上偏向居家空间感，甚至比普通住家面积更大。需要说明是，泰格公寓所谓118㎡、140㎡二房其实是带有一个书房三房配置，94㎡一房同理。第16页GemdaleCorporation3、室内配套设备

厨房餐厅客厅卧室卫生间微波炉餐桌电视柜及电视机电视机洗手盆洗碗机（2房以上有）餐椅音响衣柜浴缸抽油烟机餐具DVD机床头柜及台灯花洒冰箱沙发坐便器洗衣机茶几电磁炉壁画灶具及炊具装饰用具管道直饮水其它装修配套特征室内中央空调系统烟感器背景音乐，可自动调整洗手间为双向开门，可从客厅和卧室分别进入附加设备用具迎宾礼蓝儿童玩具套装办公文具礼盒婴儿床和儿童椅浴室洗浴用具第17页GemdaleCorporation4、服务体系

泰格公寓由发展商聘请国际服务式住宅管理企业新加坡辉胜企业担纲管理。管理企业为客户提供半主动式酒店服务，每个月收取租金10%作为管理企业收入。至水陆联运站、主要商业及购物区无偿穿梭班车服务每套公寓提供一个停车位前台、宾客服务以及昼夜保安暂时照看婴儿服务洗衣服与干洗服务庭院式游泳池与儿童浅水池商务中心、会议室及阅览室咖啡厅健身室烧烤设备及露天阳台儿童室内游戏室和露天运动场每个月位住客举行活动周一至周六客房清理服务每日无偿欧陆式早餐（周一至周五除公共假期外）第18页GemdaleCorporation香港四季酒店1、背景与定位四季酒店属于香港中环国际金融中心项目标一部分，国际金融中心由新鸿基地产等4家地产财团合作开发。四季酒店是由国际著名酒店集团FourSeasonsHotelsandResorts管理5星级酒店公寓，50层共5.3万M2，提供519个套房单位。四季酒店以1个月至一年租期为主，面向国际高端商务客户，每个月呎租50-60元。2、户型功效公寓类型面积：平方尺公寓547－699一房903－1167二房1433－1490户型配比：公寓：1房：2房＝26.6％：60％：13.3％空间功效：单元空间比周围市场住宅空间更大更舒适，以适合国际客户；公寓与普通高档酒店房间无太大差异，增加备餐台功效；套房重视私密性，厅、房、卫功效齐全舒适，但相比普通住宅，厨房与餐厅空间较开放。第19页GemdaleCorporation2、室内配套厨房微波炉、洗碗机、冰箱、洗衣干洗一体机、餐具客厅42’等离子电视、家庭娱乐系统、DVD机卧室电视机、衣柜洗手间浴室配置15寸液晶电视软性配套有线电视、网络3、公共配套及服务商务功效生活配套服务尤其项目2个舞厅屋顶泳池选择高低或不过敏枕头香港方面节目7个会议室健康CLUB及休闲室四季床单项选择择节日庆贺行政会晤室Spa随时随地礼宾服务香港旅游高级餐厅阅读及上网室送餐上门兴趣小组儿童游乐室个人储备室自助洗衣店第20页GemdaleCorporation小结：

酒店式公寓为开发商长久持有收租模式，普通由含有实力开发商开发，国内发展商开发这类物业较少，香港开发商则有一定量开发。该类物业位置处于商务商业繁荣地段或流动商务人士居住集中区域。公寓偏向酒店舒适型或偏向中等住宅式，则取决于地段及客户特点。

比较目录偏向酒店式高端公寓偏向住宅型中端公寓代表项目香港四季酒店蛇口泰格公寓香港马鞍山海澄轩香港荃湾汀兰居共性位置商务商业繁荣区域或商务流感人口聚集地户型1房1厅为主，有少许单方、两方、三房户内功效户内厅、房、厨、卫、餐功效区齐全，布局与普通住宅无大差异；餐、厨功效淡化，空间比普通住宅小产品配套餐厅、小会所基本功效。差异户型档次同类户型比普通住宅面积、空间更大，舒适豪华同类户型与普通住宅面积、空间大致相同租金比周围普通住宅月租高出3-4倍比周围普通住宅月租高出30-50%产品配套豪华装修，家俱电器装饰高档普通精巧装修，家俱电器装饰中高服务配套专业酒店或服务企业提供主动式酒店服务与更居家、个性化服务普通发展商自管，提供半主动式酒店服务，其它个性服务可被动提供额外收费第21页GemdaleCorporation丹枫白露1、基本资料地理位置：罗湖深南东路与沿河南路交汇处。项目概况：占地面积6.28万平米，

建筑面积4887平米，容积率11.18环境设计：澳大利亚怡景师周围配套：沃尔玛购物广场、万佳百货、百佳超市等物业管理：深圳市三九物业管理有限企业2、客户定位及运行模式丹枫白露由烂尾楼改造成住宅小户型，发展商因有开发与经营酒店经验，将此项目作为产权式酒店公寓出售，投资客户签署购房协议同时签署经营委托协议，委托经营。发展商返租经营，每年依据固定投资回报率向客户提供固定租金。酒店直接使用者为租房客户。因为项目周围配套完善及长久经营品牌效应，酒店租客以1月或三月短期为主，能够满足酒店租营收益。普通套房月租金约为1万/月。产权式酒店第22页GemdaleCorporation3、户型定位及空间功效公寓类型面积：㎡日租价（可打对折）高级套房541100商务套房691200开放式商务套房691200豪华套房85.51700行政套房1193500总裁套房2058000户型与配套分析：户型配比上，依然以54㎡和69㎡平米1房为主，辅以部分大面积两房。户型定位以考虑投资客总价支出与居家自主为先，在内部装修上再依据酒店客户需求进行空间调整。套内功效：厅、房、厨、卫、阳台功效区分合理，基本遵从当地普通住宅功效设置与要求。但因为旧楼改造，户型并不方正实用，而显得紧凑。户内功效主要特点：厨房分隔为中、西厨作业区；洗手间可作客卧两用；1客房套间客厅布置商务空间；双客房套间内，双客房均配带卫生间与衣帽间。交楼标准：开发商为酒店经营需要，入伙后增加投资，室内装修装饰平均约元/平米。租营期满后按现标准返还小业主。公共空间：大堂、餐厅、楼道等完全酒店式装修，雅致温馨。第23页GemdaleCorporation半开放式厨房卧室客厅办公区隔第24页GemdaleCorporation4、配套设施厨房抽油烟机、炉灶、无偿餐具客厅电视机、写字桌、双人沙发、自控空调（小型中央空调）卧室电视机、衣柜、床头柜灯具等洗手间KOHLER卫生洁具三件套软性配套国际直拨电话、宽频上网、有线电视、电影频道公共设施配套健身中心/游泳池、商务廊及图书室5、服务体系：完全酒店主动式服务商务服务；私人管家服务：整理和打包行李、房间用餐、整理家居和二十四小时礼宾服务；家政服务：无偿擦鞋、提供每日报纸、送餐服务、洗衣服务6、特色经营丹枫白露还设有别具特色女士楼层，为照料到女性生理和心理特点，房间内全部摆设均为女士尤其而设。整个房间色调柔美明朗，装潢雅致迎合时尚女性品味，别致香薰灯，白色蝴蝶兰，清新绿色植物，为女士提供独享幽雅小天地。房间内尤其配置了全套女士护肤妆扮及日惯用具，使旅居在外女士能够感受到家普通温馨和舒适。为满足不一样客人需求，酒店还设有绿色环境保护无烟楼层以及为商务人士提供一系列便利和至尊行政楼层。

第25页GemdaleCorporation小结

产权式酒店业近年发展快速，尤其在旅游胜地。开发商将产权出售后，委托酒店企业进行管理。酒店企业依据协议给与固定回报，普通每年税后回报率为4.5%-5.5%。投资者拥有产权，可自由买卖，回报稳定，并享受酒店入住与服务权利。产权式酒店购置者基本是投资客户，但用户上定位比前出租式酒店公寓更多样化。其中为用户提供住家式套房、以月租为主产权酒店普通适于在城市商务区或酒店业集中区域，以到达客源共享。如丹枫白露位于三九酒店后，并与三九酒店达成经营内容方式上互补。发展商开发产权式酒店控制点：要同时顾及小业主以及酒店管理企业对产品配套、户型、交楼标准等方面要求。防止因租、售定位差异过大造成经营、销售困难，防止后期追加投资。先租后售。理论上发展商应先与酒店管理企业达成租约，依据租、售市场需求产品定位、投资、回报条件等，才能开始产权销售。第26页GemdaleCorporation1、区位决定性原因。商务商业繁荣区、交通枢纽区、酒店业集中区域、高端流感人口聚集区、旅游度假区。2、交通服务式住宅不一样于传统住宅项目，客户组成和需求决定了其要求交通便捷，最好处于城市主要交通交汇处。原因在于客户商务需求要求离城市主要商务区较近，便于住区和工作区联络。3、周围设施另一个原因主要是取决于一个区域“便捷度”。即地段周围配套、交通、服务设施对居住人群支撑能力。即使服务式住宅能够提供类似酒店服务，不过住客租期长久性决定了其生活上配套需求。这些需求不但仅局限于洗衣、订餐等便利服务，同时包含饮食、社交、购物休闲等大宗需求，因而项目周围需要包含市政设施、餐饮、购物商圈等配套设施。第三章服务式住宅特点小结服务式住宅市场特点第27页GemdaleCorporation4、租赁投资气氛从服务式住宅最终客户组成来看，租客是服务式住宅最终使用者。而项目购置者投资意向很大程度取决于片区租赁市场投资气氛。如深圳罗湖，因为长久形成市场观念，租售两旺，片区租赁气氛加强了投资者购置信心。

第28页GemdaleCorporation1、客户组成

服务式住宅产品特点服务式住宅概念产品投资客户为主；少许自住、小型办公自用中高端住户为主，少许办公自用，租期较长类型买家用户酒店式公寓——中高端客户用于自住，并附带处理少许商务活动产权酒店投资客户游客、商旅客户中高端客户定义当地高收入、生活时尚年轻客户长驻当地异地或跨国集团高级雇员差旅期较长商务客户（投资业、咨询业、IT业等）与本城业务较多自雇人士（商人、设计师、小私营业主）特：留守人员、中外家庭（深港家庭）当地soho族群第29页GemdaleCorporation2、运行模式

销售模式：服务住宅概念产品

采取出售方式，能够尽快收回投资，取得回报，降低市场风险，这是发展商乐于采取经营方式，实践中为绝大多数发展商所采取。普通在营销推广上主打服务式或者酒店式住宅概念，概念支撑包含酒店式空间装饰、关键是服务配套概念。

但因为是出售项目，服务承诺普通都语焉不详。持有收租模式：酒店式公寓

租营模式下服务式住宅由发展商持有，以长久租赁为主。要求发展商有雄厚实力和含有较高酒店式管理能力，所以实力发展商普通自己经营，高端产品会引进专业酒店管理机构负责长久经营。租营模式考虑到后期租客服务和酒店式管理，在前期会更多地考虑项目配套设施，包含健身房、餐饮、泳池、中央空调、饮水系统等。同时，在平面空间上更偏向酒店式一体化套房。产权式运行模式：产权分散销售，统一经营类似于产权式酒店。将住宅单元按产权出售，由发展商或其委托酒店企业负责后续经营管理。即使产权式提供稳定回报会刺激投资者购置欲望，但发展商一样冒着高空置率危险，后续租营一样要求引进专业管理企业。产权式住宅只不过是销售和租营一个结合体。

第30页GemdaleCorporation3、装修配套1）公共空间

立面:住宅格调+酒店、公建元素

大堂：偏向酒店式大堂格调，或大方气派，或精巧高雅。

标准层电梯间与走廊：酒店装饰格调，考究电梯出口对景、楼道普通无自然采光，重视温馨灯光设计。服务式住宅概念产品在标准层标准则更偏向普通住宅。

会所：健身、游水、小规模商务功效为常见功效。另外餐厅或咖啡厅、桑拿按摩服务在产权式酒店和酒店公寓中也基本配置，服务住宅概念产品中则较少。而儿童游乐室则在酒店式公寓和服务式住宅概念产品中更常见。泰格海澄轩海景酒店海澄轩丹枫白露第31页GemdaleCorporation3、装修配套2）室内空间

服务式住宅基本以1房1厅以及2房2厅小户型为主。室内空间与功效与同类户型普通住宅大致相同，且越高档服务式住宅越向“居家”感受回归。而且服务式住宅概念产品户型上创新速度更加快，厅、房：区隔重视私密性，空间适用

厨、餐：各类服务式住宅厨餐空间相对普通住宅都较小，且多用电火。但档次越高服务式住宅和酒店公寓，厨房反而越宽大，功效齐全。

卫生间：大多宽大舒适，在设计能够实现情况下尽可能由自然采光。

其它：观景阳台是普通酒店不具备，所以也成为受住家用户欢迎卖点。尤其是服务式住宅概念产品，更突破了小户型传统紧凑、节约观念，深圳越来越多小户型具备居家完整功效，更多设计双阳台，并受到客户欢迎。

第32页GemdaleCorporation3、装修配套3）套内装修装饰

服务式住宅概念产品：带精装修出售，装修格调中庸平稳，手工精巧。酒店公寓：装修、家俱、装饰比较齐全，格调含有家居气氛。部分厨房家俱额外出租。

产权酒店：装修、家俱、装饰齐全，且格调酒店化服务式住宅配置全屋装修，厨卫家电。酒店式公寓与产权酒店套房内另有家俱齐全。普通装修摆设（沙发、咖啡桌、餐桌、窗帘、热水供给、床单及地毯）之外，还安装了空调、彩色电视机。大部分厨房或小厨房都配置了冰箱、微波炉、厨房用具、器皿及餐具。但洗衣机却不一定有，尤其是在已设有洗衣服务或共用投币洗衣机情况下。室内要有卫星电视、网络设施软性配套等

酒店式公寓居家格调产权式酒店格调第33页GemdaleCorporation4、服务体系

酒店式公寓用家是一个特殊群体，与酒店房客不一样，所以要针对他们需求提供对应服务。服务两方面偏重点：1、如以居家为主酒店式公寓，可提供照料老人、小孩、接送学生之类服务，衣服洗熨、代购日惯用具、家居清洁等也是必不可少服务。2、酒店式商务公寓，则要多考虑商务人员需求，多提供一些商务资源和信息，提供法律顾问、工商咨询、理财咨询及秘书服务、出租商务用车、代购办公用具、代订飞机、火车票等。

服务提供者物业管理企业或酒店企业提供服务方式主要有两种：1、主动式服务：管理企业提供主动高质素酒店式服务，除与酒店相近硬件和装修外，管理企业定时为租户处理全部家居事务，包含定时整理房间，安排报纸及干洗递送服务，体贴照料每一个生活细节。租户将不用为家务而操心。

2、被动式服务：管理企业提供被动到户服务，硬件和装修未必与酒店相同，主要是管理企业为住户提供一站式、可选择家居服务，使驻外人员尽情享受生活，更可感受到在家普通温暖自在。第34页GemdaleCorporation无偿项目收费项目*每户宽带网络专线。

*提供商情咨询。

*代订国内外订房及航空机位及交通安排。

*国内外旅游咨询服务。

*会议安排。

*邮件收发、快递、空运安排。

*代订书籍、杂志、报纸。

*电话转接及留言服务。

*美容及发型设计预订。

*代收代缴水电、燃气、电话及杂费。

*蚊虫消毒。

*从属设备维修。。

收费项目*家居清洁服务。

*商务文件打字、传真、复印。

*各项文书处理、代办翻译服务。

*衣物送洗服务。

*代办证件、执照年检、年审。

*特约家政及褓姆托儿服务。

被动式服务菜单示例：第35页GemdaleCorporation服务式住宅与酒店区分户型不局限于酒店单房。服务式住宅户型有单房、1房、2房甚至3房，适合不一样家庭及人口组合需要。同时，在户型面积上，尺度要大于酒店格局，有时也比纯住宅单位户型面积要大。如2房面积80－90㎡。在户型功效上与酒店大有不一样。①酒店普通没有厨房，服务式住宅为满足居家需要都设置厨房。②服务式住宅因为是居家住宅，设有客厅和餐厅户型功效，这点酒店并不具备。③酒店没有阳台，服务式住宅设有观景阳台（或生活阳台）。④酒店洗手间空间小儿局促，服务式住宅洗手间尺度较大，配有浴缸、淋浴、洗手盆等。假如是两房，各配一个洗手间，形式为套间布局。配套设备豪华齐全。主要配套设备有：①厨房区分酒店配置惯用居家电器，如冰箱、洗衣机、微波炉等。②客厅、卧室各配置电视机、DVD、音响、沙发。③餐厅有餐桌和餐椅。④包含一些惯用家庭装饰品。服务系统。除含有酒店普通服务外，服务式住宅还提供长久性服务，如每七天房屋清扫、会所服务、礼宾服务、保安服务等。

第36页GemdaleCorporation酒店配置服务式住宅配置外部分別*游泳池*餐厅不一样类别及风味*健身房*运动场*其它休闲娱乐设施*有大量服务人员*配置比较少，只有一个小餐厅及健身房*少许服务人员內部分別*普遍一个开放式单元设计*没有厨房*豪华装修*最少一个房，甚至3个房或以上，空间尺度大，适合家居*有厨房及全部煮食用具*装修以舒适为主，配家私家电*厨卫套件，其它家庭配套：音响、影碟机服务设施天天清洁－包含换床单和洗漱用具。可选择天天或多天清洁其它服务*安全服务、*家政服务*商务服务*交通服务第37页GemdaleCorporation第三章渔农村项目服务式住宅定位分析

本项目服务式住宅硬件设施和服务内容决定于项目标定位以及项目运行模式。项目定位市场条件、用户需求运行模式企业经营策略、可行性第38页GemdaleCorporation1、外部条件原因分析A．地段原因项目所处皇岗口岸片区，北接深圳市中心南区——皇岗、岗厦一带。即使中心区行政、文化中心辐射范围对本项目影响较弱，但依靠毗邻香港独特优势，给项目带来稳定大量深港往来商务人流，是服务式住宅有效目标客户群。B．交通原因地铁开通后，本项目成为跨境交通枢纽地域，将传动往深圳福田、南山、宝安区过境人流，且也能与港人聚集罗湖区有方便对流。C．生活商业配套原因当前渔农村区内生活配套极不完善，生活配套基本上依赖于片区外配套设施。主要商业形式也就是茶餐厅、洗脚城等低级娱乐生活场所。极难负担片区生活需求。但改造后将有3万平米商业体量，包含主力商家进驻和各种类型商业业态。同时，商务族可经过地铁沿线方便处理商务和生活区联络（如沿线福民站商业圈、会展中心商务区）——为服务式住宅具备条件。市场分析第39页GemdaleCorporationD、市场投资氛围因国内宏观调控，国内房地产投资收到遏制，目前暂处于观望状态，多数投机行为将被挤压出市场。同时深圳以及香港进入加息周期，预计中短期内，对房地产投资欲望将有整体降温但其次，国内优良投资渠道或资产有限，房地产长久而言仍是居民投资主要渠道之一；其次，口岸物业由于其地段优良，产品稀缺，单价较高而增幅有限，投资客户主要以长线收租为主。此类客户受到调控影响较小。本项目地处口岸一线，含有地段、产品稀缺关键优势极具投资前景，在投资市场收缩，优质投资渠道降低情况下，更凸现本产品投资价值潜力第40页GemdaleCorporation2、内部条件因素分析A．考虑项目售价。均价1万在片区属于高档项目，虽然有地铁和口岸可以借势，但如果项目没有突出特点，客户必定沿地铁沿线进行分流。如果做服务式住宅，一方面，服务式住宅便于提升项目整体档次和素质，制造尊贵高档之感，为价格溢价提供空间；其次，服务式住宅在项目大致量小户型市场中营造差异化，防止过分同质竞争，创造更大赢利空间。B．同区产品差异化。本项目有一定量面对投资市场一房一厅，加上返建物业小户型，在未来租赁市场上将有较多同质产品竞争，这些出租物业都有一样地段优势。投资客户对产品品质、概念有较高期待程度。经过服务式住宅概念包装，可突出区别于其他普通小户住宅特殊性，实现销售突围与溢价可能。第41页GemdaleCorporation优势：皇岗口岸过境通道开通所带来巨大人流——潜在客户项目作为口岸物业和地铁周围物业带来巨大投资价值地铁开通与外界交通接驳服务式住宅在项目中优越位置——小区入口、深圳河米埔景观支撑劣势：片区缺乏商务气氛，中心区对项目辐射影响小生活配套不足交通通路单一规划设计缺点，如会所功效不在服务式住宅中、对服务式住宅客户需求有影响机会：处理皇岗口岸带来深港商务客户居住问题处理片区企业高层人员居住高档次住宅一个新兴物业类型提升项目标整体素质和档次提升项目溢价空间皇岗口岸片区近年供给量降低下购置力释放威胁：片区吸引商旅客户能力不足，片区有待完善发展房地产政策对项目投资物业影响物业成本增加（配套、装修、服务）3发展服务式住宅优劣势处理前景概念营销：皇岗地铁总站+福田大中心区=华南商流动脉，

机遇无限可能配套：现场商业包装，部分品牌提前招商会所：服务式住宅单体内设小型商务会所投资市场风险：经过户型将总价控制在传统投资客户可接收主力总价范围内第42页GemdaleCorporation4用户分析酒店式公寓硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓定位，而酒店式公寓定位则决定于购买或租赁这类物业用家需求。投资者群体依托于用家群体，物业不适适用家，也不会有人投资。A．香港北上工作管理人员。此类客户主要是跨过公司派遣部门经理、高级专业人士等，级别较高，由公司负担高额房租费用。由于任期一般在1－2年，或未来未定在深圳长久发展，住酒店长久支出较高，又不适合买房，因而选择服务式住宅。其次是因为服务式住宅可以满足其日常生活服务、管理需求，配套完善，居住环境佳B、深港自雇人士。由于深港经济一体化趋势，越来越多香港人北上置业或者在业务上与深圳更为亲密，其中自雇人士对居住品质要求更高，地段便利、产品优质房产不仅可作中转停留，也可接待处理商务事务。C．福田保税区内外籍、外地企业管理者。保税区内外籍企业较多，其管理者有较多外籍、外地人士，此类客户对居住品质有较高要求，一般在保税区外租住房子。本项目拥有地缘优势，对此类客户有吸引力。第43页GemdaleCorporation开发模式分析

服务式住宅不外乎直接销售和长久持有租营两种经营方式。销售有利于项目标资金快速回笼；长久持有则能够享受稳定经济收益和地铁口岸规划落实后带来升值收益。

两种经营模式比较销售长久租营优势快速回笼资金带动其它住宅旺销免去租营带来守尾问题稳定长久收益底皇岗地铁通车、广九上水段通车后实际所带来物业巨大升值空间不足销售压力、推售费用在售价上难以享受地铁、口岸落实带来升值价值连续经营管理费增加连续经营需要引进专业物业管理企业成本和提供一体化服务成本租营管理好坏风险第44页GemdaleCorporation销售方式纯酒店定位：整栋出售给酒店集团

快速回款、降低营销投入、高档酒店定位有助提升项目整体档次

需长久商业谈判，延误项目进度产权式酒店：

带酒店租约出售

回报率承诺有助促进销售，高档酒店定位有助提升项目整体档次

需长久商业谈判，兼顾管理企业与业主需求，锁定投资市场收缩客户群，经营守尾……服务式住宅概念产品：分散产权出售，不承诺回报，产品、服务新包装

产品包装有助促进销售和溢价

入住后难以确保服务及居住品质提议：整栋出售可考虑尝试。项目推进中产品设计、服务策划则以销售服务式住宅概念产品标准为主。服务式概念产品销售方式相对于持租经营营，最少能够弱化对硬件配套（如泳池、餐厅、健身房）需求，而利用项目会所功效满足。在内部装修上可提供菜单式家居配套，免去大量购置成本。同时考虑服务式住宅终极客户为租客，因而在销售同时，应该为投资客提供租赁渠道和客源，确保项目稳定收益率，提升价值，促进销售第45页GemdaleCorporation我们了解服务式住宅——类似于酒店但偏向家庭式空间布局小户型住宅。它是酒店和生活住宅结合产物，相对酒店，它能提供比如厨房、客厅、阳台等居家空间格局，包含提供灶具、洗衣机、冰箱等居家生活配套。而相对单纯生活住宅，它又能提供酒店式管理和服务。公共部分酒店式装修配套和室内空间功效含糊化又使它带有酒店色彩。本项目服务式住宅整体定位投资客户需求：总价40万左右、符适用户需求用户需求：品质优越，表达尊贵、长久居住企业经营：快速销售、降低后期管理经营负担酒店式外表居家化功效礼宾服务概念第46页GemdaleCorporation1、产品定位依据服务式住宅特点以及它优劣势分析，服务式住宅产品区分其它住宅以及在市场中定位应该含有其独特产品特征：豪华高档类酒店住宅完善居家配套和空间格局入口处门户标志米埔景观一体化服务体系地铁口岸边巨大投资潜力

本服务式住宅产品“酒店化”与“住宅化”：首先是室外部分，包含外立面和公共空间，营造是一个酒店式档次形象。不论是材料利用还是空间感觉、功效布置，力争突出尊贵豪华之感，显示独立于其它普通住宅特殊性。其次，在室内空间处理上，满足“居家式”生活要求，空间上无须完全照搬“酒店服务”标准，应使其更含有“舒适性”和“私密性”。要求到达空间开放性和合一性。在配套设施上，主要以配置房间套内设施为主，同时要求经过装修细节凸显档次。

第47页GemdaleCorporation概念定位

——服务式住宅所要表示概念：与深圳有长久联络客户：深港客、外派人员、企业高管……居家气氛＋酒店服务＝服务式住宅市场创造价值感受超越居住层次：设施完善背后是完善服务体系，享受尊贵贵宾服务不单是空间舒适性，而且体验心情舒适。是一个繁忙工作后释放心情乐岛与自我身份匹配。作为高级白领，一样享受高档次豪华居所。得到自己和朋友对生活品质认同价值支撑配套、装修、服务、档次、口岸地标、升值潜力……第48页GemdaleCorporation诠释：服务式住宅不单是作为一个新型物业类型，同时，应该给客户更多生活体验。不单是作为建筑符号完美，而且提供服务、体验感受也是令人心情愉悦。它作为项目标关键耸立在地标入口，给客户第一眼感受就是与众不一样、庄贵华丽。而当客户入住其间，室内空间布局似家庭般舒适，一体化服务使之宾至如归。服务式住宅提供空间是舒适化、私密化，忙碌一天生活在这里缓解，心情回归平和。我们住宅成了闹市中卓尔不群优藏空间。伴随物业价值提升，成了高档次住宅代名词，那些深港客或高阶层会相互传输，它又成了高品质生活象征。他们乐于在这里居住，显示他们身份和对优质生活认同。

第49页GemdaleCorporation本项目服务式住宅参考提议1、体量与位置16105体量：

本项目客户中，普通家庭客户重视实用与性价比，高端家庭客户、度假客户和自雇客户倾向追逐最优景致。服务式住宅以投资客户为主，少许香港白领客户。本项目投资客户：20-30%本项目香港白领客户：约10%本项目服务式住宅套数：不超出40%，考虑部分、投资客户被其它户型分流，预计服务式住宅套数百分比25-30%位置：提议设于第5栋

1）整栋服务式住宅包装

2）入口昭示功效

3）第5栋在企业所得物业中资源次优，从而确保对服务式住宅更高品质与服务定位支撑4）企业所得物业比较均质，次优资源开发投资性物业不会造成过大风险第50页GemdaleCorporation本项目服务式住宅参考提议2、户型配比目标客户对应户型以1房1厅与小2房为主，小户型集中化是与其它楼栋普通住宅主要显性区分小2房1房1厅1房1厅5号楼服务式住宅1房1厅（40M2）：290套2房2厅（52-55M2）：114套本项目1房1厅单位策划约380套，大部分集中于服务式住宅，剩下90套布置在最劣位置。则服务式住宅从户型上就分流了客户选择，凸现了此单体功效定位、档次定位于其它住宅区分。1房1厅第51页GemdaleCorporation本项目服务式住宅参考提议2、服务式住宅溢价分析按普通住宅：5号楼东南、西北翼评分价格分别为1.3万/平米、8000元/平米服务式住宅溢价预计：南翼：因为单价高企，户型面积小，增价幅度有限北翼：服务式住宅溢价预计6%-8%，均价可增加至8500-8650元。130008500-8600第52页GemdaleCorporation本项目服务式住宅参考提议溢价百分比预计：服务式住宅概念产品即使有过极优市场案例，但其装修档次与概念所能带来附加值并无科学考量方法。本处简单估算，取同等地段同类物业比较其装修、概念带来增值百分比：楼盘地段装修及概念均价（扣除交楼标准）溢价百分比置地逸轩春风路段800元/平米装修，6星级国际服务住宅95006%美园毛坯交房8200京基御景华城华强南滨河路800元/平米装修，酒店式服务850010%汇港名苑毛坯交房7000所以本项目预计服务式住宅包装将比按普通住宅销售有6%-8%溢价，应属于正常水平。第53页GemdaleCorporation本项目服务式住宅参考提议投资测算：服务式住宅总面积：2.1万平方米北翼面积：约1万平方米溢价收入：500-640万元因整体装饰投入增加成本：200元/平方米*2.1万平方米=420万元因物业顾问等服务投入成本：2.5万元/月*24个月=60万元从粗略估算，投资服务式住宅溢价收入和成本增加相比大致持平。从销售促进、整体物业档次、服务档次角度出发，有隐性增值，值得投入。第54页GemdaleCorporation3、户型功效提议服务式住宅与普通小户型住宅在平面功效上是大同而小异，整体而言对客厅、卧室与洗手间重视，对厨房与餐厅不重视；大户型（多房间）功效更多向普通住宅回归。对于小户型，既要到达各空间独立性，又要实现各个空间互动和交流，利用相互渗透空间增加室内层次感。户型上应以一房一厅为主，面对商旅客与投资客，少许高品质型两房户型以面对投资客、少许自雇用途客户和高档家庭用户。总体标准：做到空间功效利用重合性、合一性和开放性餐厅与客厅普通按统厅设计，或把厨房与餐厅进行整体设计厨房面积应在整体布局中面积偏小，主要能放置组合橱柜、冰箱、洗衣机即可。尽可能设置生活阳台，假如做不到，将考虑单房取消生活阳台洗手间、卫生间自然采光因为是小户型，