绿城地产集团-物业管理-工程管理-研发设计-客服管理房产品后期管理与使用中问题反馈-规划-建筑课件

（3）对外运营的会所需考虑设置独立的停车位。目前多数对外运营的会所，将园区访客车位作为会所的配套停车位，而此举容易在后期引起业主的投诉（部分访客车位位于地下车库，还导致外来人员进入业主地库，存在不安全隐患）。因此建议对外运营的会所，尤其是具备会务接待功能的会所，尽可能单独考虑停车位。规划篇（3）对外运营的会所需考虑设置独立的停车位。目前多数对外运1（4）对外运营的会所应较多考虑可盈利的功能空间。类似蓝庭项目与新绿园均反映，会所内由于缺乏可盈利的功能空间，外包和获利的难度较大。而目前会所在盈利能力方面较为突出的功能空间主要包括：棋牌室、会议室、客房、餐饮等。规划篇（4）对外运营的会所应较多考虑可盈利的功能空间。类似蓝庭项22、关于会所常规功能空间（1）室内泳池。①室内泳池需注意采光、通风，并确保层高。深蓝广场与留庄的室内泳池均存在层高不足导致水蒸气无法散去的现象。而深蓝广场由于水蒸气导致周边运动器材易生锈老化，留庄则因为水蒸气导致地面石材潮湿、容易打滑。除此之外，室内泳池装修应避免使用木饰面，所有电线需考虑防水处理，以免老化。规划篇2、关于会所常规功能空间规划篇3②室内泳池因具备独立的排风系统。留庄项目因为室内泳池未设置独立的排风系统，因此为达到通风效果所产生的能耗费用很高。③室内泳池能耗大，实际使用率低，经营性弱。目前深蓝、留庄会所内的室内泳池均存在能耗大但实际使用率低等问题，尤其在冬天，由于中国业主很少有冬天游泳的习惯，因此像留庄的室内泳池平均每个月仅接待业主7-8人左右，而整个恒温泳池的能耗费用约为每年18-20万元。规划篇②室内泳池因具备独立的排风系统。留庄项目因为室内泳池未设置4（2）室外泳池①室外泳池的设置应该因地制宜。北方地区的项目，因室外泳池的实际使用率很低（一方面，在北方室外泳池的开放时间仅为2个月；另一方面，北方的业主没有游泳的习惯与喜好），且冬季的维护成本较高（比较容易冻裂，引起渗漏水），建议尽可能不要设置室外泳池，如要设置，则必须做好充分的防冻和防渗措施。规划篇（2）室外泳池规划篇5②北方泳池周边景观较难处理。考虑游泳池的清洁问题，我们一般建议泳池周边最好种植常绿树种、不要种植落叶树。但在北方，没法选择合适于种植在游泳池边的常绿树种。规划篇②北方泳池周边景观较难处理。考虑游泳池的清洁问题，我们一般6③室外泳池的照度必须满足规范。目前游泳池在设计时普遍存在照度不够的问题。按照杭州市室外游泳场所开放要求——“游泳池水面光照度不低于80Lx，照明设备距离水面的高度不低于5米，开放夜场须有足够的应急照明灯”。规划篇③室外泳池的照度必须满足规范。目前游泳池在设计时普遍存在照7④泳池周边的景观要考虑后续维护的成本。目前多数室外泳池周边还做了大量的跌水，导致后期的运行和维护成本均较高，建议能考虑适当减少或取消。规划篇④泳池周边的景观要考虑后续维护的成本。目前多数室外泳池周边8⑤从泳池配套用房进入泳池的交通流线与区内其他交通流线相互干扰。目前二代高层的室外泳池存在一个较为普遍的通病就是由于消防通道设置等原因，导致业主从游泳池配套用房更衣室换好衣服出来，经过淋浴、浸脚后，有一段路线与其他经过泳池配套用房所在楼宇的其他业主的交通流线交叉，致使泳池区域很难做到真正意义上的封闭，也会出现业主直接穿着泳装暴露在外的尴尬。虽然能通过将浸脚池、强制喷淋移至泳池门口等措施解决开放问题，但从今后实际的管理以及业主使用、安全性等方面均非十分有利。规划篇⑤从泳池配套用房进入泳池的交通流线与区内其他交通流线相互干9⑥泳池周边排水设施设置不合理。目前很多项目的室外泳池周边都用石材打孔形式进行排水，下雨天雨大时，雨水容易冲过去，通过该处将雨水、泥石带入泳池，影响水质。部分石材由于表面不够光滑，小业主在泳池内浸泡时间过长，较易被刮伤。规划篇⑥泳池周边排水设施设置不合理。目前很多项目的室外泳池周边都10（3）健身房①健身房的使用频次和项目定位及周边配套情况有关。从翡翠城会所和新绿园会所的健身房使用频次来看，翡翠城项目由于周边翡翠天地商街上已引入了“菲力伟”健身中心，且业主多数为工薪阶层，因此会所内健身房的使用频率非常低；而新绿园由于周边商业裙房较少，缺乏专业性的健身中心，且业主多数为私营企业主或公司高层领导，因此会所健身房的使用频率较高，建议今后项目根据实际定位与周边配套情况决定是否在项目内设置健身房。规划篇（3）健身房①健身房的使用频次和项目定位及周边配套情况有关。11②更衣室喷淋数量的多少直接决定了健身房是否便于外包和举行专业授课活动。目前新绿园会所的健身房由于仅设计了男女更衣室各2个喷淋，因此专业公司不愿承包经营，而××酒店公司也难以在健身房内举办多人的专业授课活动（当多人活动结束时，喷淋的数量无法满足业主急事净身的需求，从而引起业主的不满与投诉）。规划篇②更衣室喷淋数量的多少直接决定了健身房是否便于外包和举行专12（4）影音室①影音室主要做电影放映、家庭PARTY举办使用，但实际使用频率偏低。目前蓝庭、新绿园的影音室主要做电影放映之用，但业主使用的频率并不高，盈利性也较弱。②影音室作为KTV包厢使用需考虑歌曲更新频率因素。例如留庄会所作为“会务型的商业会所”，其影音室常常作为KTV包厢使用，但数量只有一间，KTV歌曲库的更新成本很高，导致歌曲库的更新频率很低。建议今后项目在设计室如考虑影音室做KTV包厢使用，则适当增加影音室的数量。规划篇（4）影音室①影音室主要做电影放映、家庭PARTY举办使用，13（5）棋牌室①棋牌室目前是会所内使用频率较高，盈利性较强的功能空间。从留庄、新绿园、翡翠城等会所的运营情况来看，棋牌室是除餐饮住宿外盈利性最强的功能空间，较为符合中国人的生活习惯。②棋牌室不宜设置在距离住户过近的位置，同时要充分考虑隔音效果。由于棋牌室产生的噪音较强，如果距离住户过近又未做好隔音措施，极易引起业主的投诉。目前翡翠城会所已存在此类问题并接受到业主的投诉。规划篇（5）棋牌室①棋牌室目前是会所内使用频率较高，盈利性较强的功14（6）水吧区域水吧功能空间无需重复设置。对内运营的水吧功能空间使用频率偏低。如深蓝广场设置有两个水吧区域，但实际使用率很低。即便是对外运营的水吧，我们认为在园区会所内，仅设计一处亦可满足实际使用的需求。规划篇（6）水吧区域规划篇15（7）高端娱乐功能空间（红酒吧/雪茄吧/拳击台）此类功能空间只能在前期宣传过程中用于提升项目的档次与形象，在后期交付后，深蓝广场的红酒吧、拳击台基本无人使用。规划篇（7）高端娱乐功能空间（红酒吧/雪茄吧/拳击台）此类功能空间16（8）桑拿房留庄会所内设置有桑拿房，男女各一间，其规模较为尴尬，运营的成本也很高，建议类似桑拿房这种空间，或不做，或做出一定的规模，便于桑拿房外包或长期运营。规划篇（8）桑拿房留庄会所内设置有桑拿房，男女各一间，其规模较为173、关于会所节能设计方面的考虑目前项目的会所经营多数亏损，而人员工资与能耗是会所经营单位的主要支出部分。因此在前期方案设计阶段，我们建议通过部分手段，达到节约能耗、节约开支的目的。规划篇3、关于会所节能设计方面的考虑规划篇18规划篇（1）位置。翡翠城的会所超市出入口设计于会所内，既不便于业主消费，也不便于管理，尤其到了晚上，专门需为超市开放会所大门，增加了人力成本、带来安全隐患，也浪费了会所的公共能耗。建议最好将超市出入口和会所出入口分开设置。规划篇（1）位置。翡翠城的会所超市出入口设计于会所19（2）灯光的分路控制。深蓝广场项目会所内的灯光回路数量偏少，存在一开俱开，一关俱关的问题。导致某个功能区域还在为业主提供服务时，其他空闲区域同样亮灯的情况，建议在会所内设计多个灯光控制回路。规划篇（2）灯光的分路控制。深蓝广场项目会所内的灯光回路数量偏少20（3）中央空调的设计与否。现在多数会所采用中央空调的设计，但中央空调的特性是单个风机盘管运作与多个风机盘管运作的能耗基本相同，例如留庄、翡翠城都存在某个棋牌包厢服务到深夜，整个中央空调都必须随之运转的问题。其所产生的能耗费用甚至大大的高于业主所支付的棋牌室使用费。因此考虑是否能够在部分特殊的区域（如棋牌室等），不采用中央空调，如认为常规的分体式空调室内机的外形与室内装修无法匹配，可考虑采用风管机式的室内机。规划篇（3）中央空调的设计与否。现在多数会所采用中央空调的设计，214、关于会所的其他问题留庄餐厅地毯颜色采用的是浅色系，极易变脏。而此类地毯清洁所需的时间又长（约2天左右），对于长期无间断运营的餐厅区域来说，很难抽出时间进行清洗与整理，最终导致业主因地毯过脏而投诉。留庄项目会所内全部采用射灯照明，能耗很大，可考虑使用部分节能灯替换。同时由于会所内部分区域挑空设计，层高达到7米甚至以上，导致灯泡损坏后的更换不便。规划篇4、关于会所的其他问题留庄餐厅地毯颜色采用的是浅色系，极易变22（二）信报箱○桐庐玫瑰园为别墅项目，信报箱设置于业主家门口的绿化种植区内，业主收取信件时较为不便。建议能在信报箱设计中考虑业主取信的便利性。规划篇（二）信报箱○桐庐玫瑰园为别墅项目，信报箱设置于业主家门23○翡翠城部分单元信报箱设置于架空层内，由于位置较靠外侧雨天雨水易飘进信报箱内将主板烧毁，建议在利用架空层设置信报箱的项目中要充分考虑防水及安全性问题。规划篇○翡翠城部分单元信报箱设置于架空层内，由于位置较靠外侧雨24○留庄的信报箱设置存在以下问题:⑴信报箱设置位置过低（离地仅52cm），低层业主取信件报刊不方便（需弯腰）。⑵信报箱设在单元门厅外，外投内取意义不大。⑶背后投信口空间过于狭小，投递员投递不便。⑷投信口上方无棚无顶，雨雪天气投递不便，易导致报刊信件损坏。规划篇○留庄的信报箱设置存在以下问题:⑴信报箱设置位置过低（离地仅25（三）标识系统蔚蓝公寓有多位业主投诉，在凤起东路上没有明显的案名标识，给业主生活造成不便。规划篇（三）标识系统规划篇26（三）儿童娱乐设施规划篇○舟山桂花城的儿童乐园周边的大理石设计成尖角，容易发生儿童在游戏时不慎撞伤的现象，存在安全隐患。建议在后期楼盘设计时考虑儿童游乐场所的安全性，

将尖角改成圆弧形设计。（三）儿童娱乐设施规划篇○舟山桂花城的儿童乐园周边的大理石设27○宁波绿园的儿童娱乐活动设施安装部位的下方没有浇筑基础，导致场地上的设施无法安装牢固，经常出现松动，影响正常使用。规划篇BACK○宁波绿园的儿童娱乐活动设施安装部位的下方没有浇筑基础，28三、建筑篇三、建筑篇29建筑篇一、主体1、单元入口○深蓝广场写字楼民生银行门口由于台阶采用光面石材，且未做防滑措施，在雨雪季节，造成不少顾客或业主在此处滑倒摔伤给物业管理带来了一定的难度。建议用于室外的地面材质必须考虑防滑性。在春江花月已经发生户外采用光面石材导致业主摔伤而引致的索赔事件。建筑篇30○留庄会所入口挑檐下空间本拟作为下客空间使用，

但因其空间局促（仅2.8米宽），在实际使用过程中，业主或来访车辆无法驶入该区域下客（

开车门直接碰到旋转门），不便于使用。2.8米建筑篇○留庄会所入口挑檐下空间本拟作为下客空间使用，但因其空31○

北京百合公寓叠翠苑7、8、9号楼单元门前无照明灯，

导致晚间住户看不清来访者面貌而来访者也看不清门禁数字。建议单元门楼上方应考虑满足基本的照度要求。建筑篇○北京百合公寓叠翠苑7、8、9号楼单元门前无照明灯，322、楼梯间○舟山桂花城春晓苑部分地下室消防门开启后与楼梯间距过小，给业主进出、家具、材料搬运带来不便。建议防火门与楼道间距需保持在1米以上，方便业主行走及搬运货物。建筑篇2、楼梯间○舟山桂花城春晓苑部分地下室消防门开启后与楼梯333、厨卫○德清百合公寓与翡翠城的卫生间通气孔位置太低，吊顶困难；厨房未设置强排风口，且部分厨房没有合适的位置可以开孔。建议在设计时考虑通气孔高度；厨房间使用燃气热水器时需要的强排风口，需在外立面统一考虑。建筑篇3、厨卫○德清百合公寓与翡翠城的卫生间通气孔位置太低，吊34○舟山桂花城（在其他多个项目中都有类似情况）厨房间窗户为推拉式，受橱柜台面宽度影响，造成业主在实际使用中开启、关闭窗户的不便。建议今后设计时，厨房窗户改用移窗或在底部安装手摇拉杆。济南全运村百合园11-2-302室某先生投诉也说：家中厨房间的窗户开关时必须要站在凳子上，设计的很不合理。距离太大，窗户开启不便建筑篇○舟山桂花城（在其他多个项目中都有类似情况）厨房间窗户为354、阳台和露台○深蓝广场公寓楼阳台地漏靠近室内，地面排水坡向室内，大雨天气，阳台排水不及时、门框底部大量积水，易引致客厅地板进水。建议阳台地漏尽可能靠近室外一侧，并相应找坡。建筑篇4、阳台和露台○深蓝广场公寓楼阳台地漏靠近室内，地面排水坡36○德清百合公寓阳台铝合金栏杆距离过长，易晃动，经业主反映后虽增设支柱固定，但既影响了美观，又影响阳台实际使用。建议先行考虑其稳定与牢固程度。建筑篇○德清百合公寓阳台铝合金栏杆距离过长，易晃动，经业主反映37建筑篇○

平层官邸作为××的一种产品系列，其阳台配合外立面设计，强调美观而实用性不足。如双层内阳台，住户晾衣服时无法晒到阳光，要求在外立面安装晾衣架。建议设计时必须考虑美观与实用兼顾（图为新昌玫瑰园阳台）。建筑篇38海宁百合新城与翡翠城等拥有顶楼露台的项目，