商住小区项目可行性研究报告

目 录第一章总论 3一、 工程概况 3二、 开发建设单位概况 4三、 工程开发背景 4四、 工程可行性争论的范围和依据 4其次章工程可行性争论前提及假设 6第三章工程宏观背景分析 7一、 重庆市概况 7二、 荣昌县简况 15第四章工程定位及目标市场分析 28第五章工程可行性分析 35一、 工程的合法性分析 35二、 工程选址及建设条件分析 35三、 工程工作进度分析 36四、工程经济社会效益前景分析 36第六章建筑设计 37一、工程设计的主要依据 37二、工程设计的规模和设计范围 37三、经济技术指标 37四、总平面 38五、建筑设计 38第七章构造设计 40一、设计依据 40二、构造设计 40三、建筑物安全等级及抗震等级。 41四、根底形式 41五、边坡及挡土墙 41六、主要构造材料的选用 41第八章给排水设计 43一、给水 43二、排水 43\l“_TOC_250026“第九章暖通设计 45\l“_TOC_250025“第十章消防设计 46〔一、设计依据 46\l“_TOC_250024“〔二、消防标准 47\l“_TOC_250023“〔三、消防用水量 47\l“_TOC_250022“〔五、室内消火栓给水系统 47\l“_TOC_250021“〔六、消防排水 47〔八、管材 47\l“_TOC_250020“〔九、主要设备材料表 48\l“_TOC_250019“第十一章环境保护 49\l“_TOC_250018“一、 建筑环保设计 49\l“_TOC_250017“二、 绿化及环保设计 49\l“_TOC_250016“三、 环境保护措施 49\l“_TOC_250015“第十二章节能 53一、编制依据 53\l“_TOC_250014“二、工程所需的能源构造 53三、建筑节水 53四、电气节能 54第十三章工程组织与建设进度打算 55一、工程组织 55\l“_TOC_250013“二、 工程进度打算 55\l“_TOC_250012“三、 资金打算 56\l“_TOC_250011“第十四章投资估算及收入测算 57\l“_TOC_250010“一、估算依据和条件 57\l“_TOC_250009“二、收入测算 58\l“_TOC_250008“第十五章财务评价 59\l“_TOC_250007“一、有关损益工程的假设和说明 59\l“_TOC_250006“二、工程损益状况说明 59\l“_TOC_250005“三、财务盈利力气分析 59\l“_TOC_250004“四、财务清偿力气分析 60\l“_TOC_250003“五、工程风险分析 60\l“_TOC_250002“第十六章结论与建议 62\l“_TOC_250001“一、结论 62\l“_TOC_250000“二、建议 62第一章 总论一、工程概况(一)工程名称：拓·东方之骄(二)工程性质：建(三)工程业主：重庆开发〔集团〕(四)工程法人代表：谢贵全(五)建设地点：重庆市荣昌县城南北大道(六)主要建设内容及规模：建设内容设内容。建设规模1975085121.5713881.21M2；车810.86535.75(七)工程建设投资及资金筹措工程建设投资134025079工程资金筹措：工程资金来源由三局部组成，其中：一局部为业主自筹资金5400万元,40.29%4002万元支付,占总投29.86%400029.85%。二、开发建设单位概况三、工程开发背景重庆直辖以来,渝西片区房地产业取得了显著的成绩，伴随国民经济房地产业在的时期将具有更加宽阔的进展空间和市场前景进展机遇和有利条件。主要表现在以下几个方面：一是直辖效应将进一步发挥吸纳作用渝投资置业，从而为房地产业的进展制造时机；二是重庆作为国家实施西部大开发的“前沿阵地走廊,在大开发过程中将会产生出比其他西部城市更多更明显的房地产消费需求；三是商业性银行对个人住房信贷业务的增长以及职工工资收入的增加，将进一步促进居民的住房消费；四是危旧房改造工程的连续实施，也将带动房地产业的进展。荣昌经济社会进展全局，紧紧围绕建设中高档住宅小区为目标。本工程位于荣昌县北部城内行出入口外，地块南北向均可与城市的支干道相连，对外交通格外便捷，进展前景宽阔，是将来荣昌的兴居住区，有极大的升值潜力。四、工程可行性争论的范围和依据前景、工程用地现状及动迁、工程规划设计方案、工程建设组织及进度、争论指南》以及建设部《房地产开发工程经济评价方法依据有：重庆市荣昌县规划局选址意见通知书《重庆市荣昌县把握性具体规划》重庆市人民政府国有土地有偿使用批文重庆市目前房屋开发有关税费文件及收费标准本工程符合条件的有关优待政策及减免税费文件有关本工程的行政性文件及批复工程进展可行性争论的试行治理方法》和《建设工程可行性争论指南》工程工程地质初勘报告其它有关资料其次章工程可行性争论前提及假设一、本可行性争论报告在重庆开发〔集团〕供给的相关资料和介绍的有关状况的前提下作成，重庆开发〔集团〕对有关资料的真实性负责。二、工程以开发并销售商住楼为目的，本可行性争论报告以重庆开发〔集团〕不转变其开发目的为前提。三、本可行性争论报告不考虑不行抗力或对工程的特别交易及有关关联方的权力产生的影响。四、工程可出售标的物在到达可出售的状况下无他项权利限制，以公开、公正、公正的原则进展公开销售，在此期间房地产价格仍将保持稳定。五、假设工程可出售标的物在到达可出售条件以前经济环境及荣昌县周边环境无大的变化。六、本可研报告涉及土地容积率设计商业、住宅均为3.0，商业、住宅比例为16.3%、83.7%，照实际建筑容积率与本报告设计容积率不符，地价将有相应调整。七、可行性分析数据及结论均不考虑不确定因素的影响，不考虑资金时间价值的影响。第三章工程宏观背景分析一、重庆市概况〔一〕重庆简介地理位置：重庆直辖市位于长江上游，地处我国中西结合部，地跨东经105°17′-110°11′，北纬28°10′-32°13′之间，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是我国西南地区的工商业重镇和长江上游最大的中心城市。行政区划：重庆直辖市辖区包括原重庆市、万县市、涪陵市和1323〔自治县〕48.24704503060地形地貌：重庆地形南北高，中间低，由南北向长江河谷渐渐降低。地貌由南而北层层下降的中山和低山构成，其景观东西迥异，南北不同。境内以丘陵和低、中山为主体，海拔多在500米以下，属东南陷褶地带。气候条件：重庆属中亚热带潮湿季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充分，潮湿多阴等根本特点。全年平均气17.7℃，年总降雨1239.6毫米，冬春多雾，年雾日约69148交通运输：重庆是长江上游和西南地区最大的水陆空立体交通枢纽。重庆港属国家一类开放口岸，是长江上游最大的自然良港，以长江黄金水道为依托可抵长江中、下游各城市并直航海外。三峡工程建成后，万吨级船队可逆江而上直达重庆。九龙坡国际集装箱码头是整个西部唯一集铁路、水路、大路交汇中心的码头，不仅实现了江海联运，而且川黔、襄渝、成渝线及成渝、渝涪高速大路和渝贵高速公路联通了整个重庆港经济腹地。道路网络以市区为中心，区县乡镇为万公里，其中等级大路1.7583条铁路重庆段的电气化工程的实施使重庆铁路运输力气成倍增长，并已开通重庆至香港的集装箱专列。重庆是西部地区连接欧洲的唯一通道，也是国内为数不多的获得口岸入境落地签证权的城市，重庆江北机场是国家一级标准民用机场，现已通航的国5070邮政通讯：重庆是西南地区重要的邮政、邮电枢纽和邮件交换中心。以光缆为主，数字微波和卫星通讯为辅，集数字化传输、程序交换为一体的通讯网络掩盖全市，现有总装机量达 388.9万部，户。邮件业务实现了自动化和网络化，现建立的邮政综合计算机网主要子系统已进入全国大网，并相继开办了同城特快商业信函、国际汇兑、国际邮件互换直封等业务。〔二〕在过去五年重庆的进展状况1、乐观贯彻中心宏观调控政策措施，经济构造调整成效明显。三次1、乐观贯彻中心宏观调控政策措施，经济构造调整成效明显。三次202316∶39.2∶44.812.9∶44.6∶42.5。工业经济主导地位更加凸显。工业投资占全社会固定资产投资的比例由20231833.531.7%提高36.810019长寿化工园和特色工业园区工业产值占全市工业的比重到达50202394.6%。旅游总收入翻了一番。房地产业稳定进展。现代物流、会展、文化创意产业方兴未艾。实施中长期科学和技术进展规划纲要。市应用技术争论院建成，112科技成果。五年专业技术人才增长15.2%，引进外国专家1.110502、根底设施建设提速，城乡面貌焕然一。《重庆市城乡总体规〔2023-2023202339.9%提高48.3%。城乡交通条件明显改善，实现了“8城”目标。建成渝万、渝邻、渝黔、渝遂、垫忠、界水等高速大路，通车1000250032023100046750016148775%，建成西789901141城夜景更加亮丽。3、支农惠农政策力度加大，社会主义农村建设扎实推动。比663百工程”取得成效。耕种收综合机械化水平提高到14.2%。粮食总产量1100131523770022017700400303.9有所居、权益维护等实际问题。4453.7107.21392和农村移民零转移就业家庭全部消退，库区城镇调查失业率由202312.820239.3%。国家部委、兄弟省市和主城区“三位一体”对口支援库区格局已经形成。5、节能减排工作力度加大，生态环境质量显著改善。五年累计完成25543224955426872%。自然林资源保护、退耕还林、水土流失治理、库周绿化带建设加快推动，33全。614001700重庆联交所成为中西部地区产权交易平台。1007完成。坚持“非禁即准、非限即许”，出台放宽市场准入、减免工商规8完成，增7断行业改革加快推动。产品质量和食品药品安全监管得到加强。7、对内对外开放同步推动，开放型经济进展进入阶段。外贸32.8500931重庆-图卢兹文化节”、菲律宾“中国年·重庆周”等活动。设外国领事29黔等区域合作更加深入。重庆正在成为国内外投资者青睐的一片热土。8放思想、更观念”大争论，培育“自强不息、开拓开放”的重庆人文精神，推出了“人人重庆”城市形象标志。组建文资公司、报业集团、播送27.9%。建成了红岩革命历史博物馆、方喀斯特”列入世界自然遗产名录。群众文化和全民健身活动蓬勃开展，市其次届运动会、第三届农运会成功举办。9、社会建设取得长足进步，群众最关心的一些民生问题得到切5%；高等教育进入群众化阶段，毛入学率到达23%；大学城主体功能根本20237.78.419.6442.9D对中等职业学校学生进展资助，重庆籍学生资助面到达100%；高校困难家庭学生资助体系逐步完善区县，农民参合率到达77%。实行儿童免疫规划接种全免费。人口自然增4％。以内。10保障。30326.5人。平安重庆建设扎实推动。安全生产基层根底工作进一步加强，投入7亿元建设“安保工程”480058.3预警、突发公共大事应急和社会发动机制进一步完善。〔三〕2023202312678.84同比增长38.02.42737.1788.34.5总体来看，1—121、土地购置费增加1—12107.8730.9%，较上月提高14.1月本月完成投资额来看，99.7729.7029.812.2613.6%。由此可看出，年底支付的土地购置费增加比较明显。2、其他房地产投资比重增加按房地产开发投资用途分组来看，1-12425.3746.762.72.12.358.7216.78.7%；12.653、施工竣工面积平稳增加1—129446.7020.0%，2771.6531.87282.2522.32272.6635.4%；办239.6019.844.7036.01273.831.6%，240.642.0%。1—121254.3019.6988.4721.527.5971.9160.522.0%二、荣昌县简况〔一〕荣昌县概况荣昌历史悠久，约在两万年以前，荣昌地域就有原始人群在此繁衍生息。西汉以后，县地根本上均为江阳和汉安两县属地。唐乾元二年正月，即公元758年，始设昌州，下辖昌元、静南、大足三县，昌元县的设置便是荣昌地域建县的开头，时为唐昌州府州治所在地。明洪武七年〔公元1374年〕因昌元县系置荣州、昌州之地,而改名荣昌省政府。19491271983荣昌县即成为重庆市直辖县。荣昌县交通便利，成渝铁路、大路、高速大路横贯全境，高速公94246公里，县内大路总里程达2042邮电通信水平较高，实现村村通，已建立荣昌县信息中心。县境内以汉族为主，还有回、满、苗等2411583385124806自然地理资源位置：荣昌县位于重庆市西部，地处四川、重庆两地接壤处，介于105171504429152941邻大足、永川，西接四川省隆昌县，南邻泸州，北与内江、安岳接壤。辖1079地势：全境地貌以浅丘为主，土地肥沃，地势起伏平缓，平均海拔〔主峰三层岩海拔711.3〕,中有螺罐山,北有铜鼓山。109917.86482563332739.9(1972年),月极端最低温度-3.4〔197512265128215134741001.5304.2资源：全县现有耕地93.6万亩〔航测面积，其中田55.3万亩、土38.3行政区域单位面积年末总人人口密度社区(居委社区(居委村委会村民小组(km2)数(人)(人/m2)会)(个)会)小组(个)(个)(个)荣昌县1079.13810273751495302093113昌元镇116.6815054312901112513501广顺镇38.324709812298153886丰高镇644258066511114255路孔镇251591663715643直升镇331952359214739安富镇56.93530899336861175清江镇17.921515584617534仁义镇79.465676071421020388河包镇744337358611016253古昌镇31242007811-953吴家镇83.54761057022512302清流镇2615319589--539铜鼓镇35168434811-640观胜镇39211295421-8135盘龙镇1267875662511022512远觉镇28153215471-636双河镇88.56654475277715112清升镇29.2820239684136107荣隆镇66.54434926541414124龙集镇21169838091-629〔二〕20231、综述85085620.2%。其19002312.839704126379213.50.4产业增加值比重为46.73.4313.814.1%、63.1%22.8%，分别拉动GDP2.8、12.74.71309720.3%。12023—2023图2 2023—2023年人均地区生产总值及其增长速度2、农业5500519153.6%；763115.213166103、工业和建筑业35474329.9%。规模7%；实现产品4301955.45577169.64306931.9%；产品销售率到达0.64、固定资产投资40893755.842.619962974.0%。图4 2023—2023年固定资产投资及其增长速度5177943.0%，其中商品住3839171.2%。完成开发土地面积22.85117.8%137.0427.2%；商品房竣工43.0461.4%。商品房销售面积48.3525.443.8425.3%。5、国内贸易25644917.0%。分地域10595217.2%；县以下消费品零售额15049716.819615916.45314319.8%；其他行业零714711.8%。6、对外经济435430.2%。其中，出口414924.1%。13256.7415.96843892.8%。5391054.5%。7、交通、邮电5033411.5%。8、财政、金融全年，县域财政总收入到达9720070.4%。全县地方财政6716833970102.3%。其中：一般性3986646.527302355.7%。从税收看，全年共完成县级税收收入2245643.0%。其中：增593724.6528470.3%；企业所得202348.2119921.7%。全年地117674628981834.627856373.2%。71217218.2%；17790544.652857714.4%；定期储蓄、活期储蓄分别增长11.9%、20.8%。金融机构人民币贷8.1%，43.2%。图9 2023—2023年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度9、城市建设、环境保护坚持“北拓、东扩、西进、南延”的城市进展思路，加快北部区、4166.7道路建设工程；完成了体育场附属设施建设工程；增城市道路12.6道路建设工程；完成了体育场附属设施建设工程；增城市道路12.6里；城区灯饰、雕塑等大量增加，城市景观大为改善。10、人口、人民生活和社会保障65.0122.541.78274875178105.7；全年诞生人口1021212.4‰；5741〔三〕荣昌县房地产进呈现状近几年荣昌的房地产市场呈现了安康进展状态发投资增长与全县固定资产投资增长求四个方面的根本协调。房地产开发投资持续稳健增长。20232350319.7％。20233494620.752.1%，期47.9%。2023362173.6110.0342.329.7716.5%；商品房销售面积43.3515%，销售额479206.8%，1183.6%。2023－2023年投资额增长状况6000050000400003000020230100000投资额20232023202320232023－2023年投资额增长状况6000050000400003000020230100000投资额2023202320232023年份大企业开发投资速度逐步上升由于房地产开发投资工程资本金比例提高势。强势企业的进一步扩张渐渐提升了产业集中度。商品房销售良好202320235.18433.8471.222.851.225.459.515.6%。国内贷款到位资金大幅回落信贷的紧缩增加了房地产开发商使用资金的安全性加速了房地产市场优胜劣汰的整合过程险的力气加强。〔三〕荣昌县房地产进展前景地产业前景宽阔。1.随着荣昌经济社会的持续快速增长的经济根底。GDP下，GDP2023GDP8585.092020.2%，制造32区25.0〕和渝北区23.1。与2023年的位次相比，在全市提升了761〔20232.随着荣昌城市根底设施建设步伐的加快，荣昌房地产业进展空间巨大。直辖后的重庆是国家实施西部大开发的“前沿阵地庆的荣昌更是通往西部的黄金走廊,在大开发过程中，会产生出比其他西部城市更多更明显的房地产消费需求，并会使荣昌房地产市场档次提高，升值潜力增大。随着城镇化进程的加快以及居民收入水平的提高场的进展前景格外宽阔。2023432924.11178621.2%。52.8614.3%荣昌县的房地产业还有很大的进展空间,随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移看出荣昌县在将来几年对房屋的需求是格外大的的根底。随着房地产业政策的日趋完善，房地产市场环境将更加标准。续安康的进展。进展将消灭以下趋势：房地产供求将持续走高依据以上对荣昌县房地产市场的现状及前景分析，以及2023年和2023住房消费有望进一步扩大随着出台的十项扩大住房消费政策的逐步实施、住房货币化安排工场秩序的标准所带来的住房消费环境的改善，城市人均可支配收入的提市场联动的格局。楼盘规模化集成化时代大盘的规模化、集成化开发，也越来越成为一种必定的进展趋势。510断推出。正是这些不断涌现的大盘转变着荣昌楼市。大盘具有两大特点：势。房价持续安康升温20235.1843%。其中住宅投3.8471.222.851.225.4%、59.515.6%。2023－2023房屋销售额2023－2023房屋销售额8000060000额售40000销20230销售额020232023年份2023依据该状况来看，我们不难做出对将来“拓·东方之骄”房价的年份2023年份20232023202320232023房价〔元〕房价〔元〕13001900230026003000业进展环境和进展态势看，本工程面临着较为有利的投资时机。2023争加剧，房价稳中有升。第四章工程定位及目标市场分析一、工程概况一、工程概况〔一、地理位置拓西面紧靠B06-2〔二〕、工程技术经济指标总用地面积规划总用地面积：建设用地面积：〔二〕、工程技术经济指标总用地面积规划总用地面积：建设用地面积：居住户数居住人数总建筑面积：分住宅建筑面积公建及配套设施建筑面积其他建筑面积计量单位㎡㎡套人㎡数值所占比重备注19750178456862195754383.2/户㎡㎡5925016188㎡1地上建筑面积㎡592502地下建筑面积㎡16188停车泊位辆2161〕地面辆222〕地下容积率辆2183．00建筑密度%20．96质划分绿地率质划分绿地率%30.7〔三〕、工程设计说明28对外疏散；28层住宅塔楼核心筒承受两部客梯〔兼消防电梯〕和一部防烟楼梯，合用前室。4、建筑立面造型建筑风格为现代风格，尽量通过整体立面的尺度效果和简洁、明快并五、建筑设计图、效果图：化建筑的造型和吸引人们的留意力化了顶部，到达良好的视觉效果。五、建筑设计图、效果图：二、工程S.W.O.T〔一〕〔一〕工程S.W.O.T1、工程优势准时机分析⑴、拓品牌，享誉全城；⑵、社区规划具有确定的超前性，符合当地将来消费需求；⑶、工程位于南北干道旁，位置优越，交通便利；植物等，形成独特的园林生态景观；常独特的优势，即有多层又有高层，以多层来带动高层；⑹、户型面积搭协作理，户型设计具有紧凑、有用、合理的优点；⑺、区域进展前景宽阔，在将来必将成为荣昌兴居住区；⑻、农村购房进城以及本县外镇购房现象在渐渐增多,扩大了目标消费群；2、工程劣势及威逼分析在房地产市场表达出来，所以存在着很多的不确定性；⑵、工程占地面积相对较小，没有规模效应，配套设施不全；⑶、2023⑷、荣昌人口有限，消费规模相对有限；⑷、荣昌人口有限，消费规模相对有限；⑸、紧邻主干道、有确定的噪音和灰尘污染；⑹、按揭银行，贷款利率高，手续繁琐；⑹、按揭银行，贷款利率高，手续繁琐；⑺、08有确定的影响；⑻、建筑面积公摊面积比较大；〔二〕、工程核心竞争力分析工程的核心价值：1、低密度整体规划布局：30%的高绿化，低密度的空间布置。2、现代简约的建筑风格：通过整体立面的尺度效果和简洁、明快并2、现代简约的建筑风格：通过整体立面的尺度效果和简洁、明快并求制造出具有鲜亮时代气息特色。3区环境秀丽，利用绿化、小区广场、水景、植物等，形成独特的园林生态景观；4﹑先进便捷的智能化系统5﹑宽阔的区域进展前景；工程位于荣昌第一景观大道南北干道旁，此区域必将成为荣昌最适合居住的区域。三、工程主要目标客户群分析Ⅰ、荣昌县家庭状况分析1、家庭成员构造202321.4865.143.03202325.843.172、家庭收入状况推想2023620410015％110001－10县居民储蓄余额为505329万元，同比增长10.6％。Ⅱ、工程客户群定位1、目标市场区域范围界定20要区域界定为荣昌周边区县。2、目标客户细分及特征描述A、主要目标客户群细分及描述①、乡镇教师、医生及各级乡镇机关的公务员。②、在东南沿海及兴盛城市打工的荣昌本地年轻人。③、随着板桥工业园区的进展，在工业园内企业打工人员。④、私营业主，企业效益较好的打工人员。B、次要目标客户群及描述①、荣昌本地二次置业者。②、外来人员到荣昌定居者。③、主城区退休后想到县城来养老人员。④、看好区县楼市的进展，到荣昌来投资人员。⑤、随着农民收入的增加，想到县城里进展的农民。七、工程开发主题定位把工程开发主题定位为：现代人居的典范·生态社区的典范————高品质生活院馆————第五章工程可行性分析一、工程的合法性分析〔集团报告中涉及土地取得重庆市房地产权证，工程获得选址许可、立项批复、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。二、工程选址及建设条件分析选址：北大道一侧，三面临街。基地的南，北面均为规划的城市次干道，西面紧靠B06-2地质条件：322.00-333.50米，除局部高差大外，大局部地势平坦。基地最大长度约为183101.5段地势平缓，皆可作为建设用地。水电及通讯：目前荣昌县城的水电及通讯条件完善2.55的通讯网络，国内、国际通讯均格外便捷。气候：区建设及将来规划的较大影响。商贸：货商场入驻，有多家档次较高的酒店宾馆。三、工程工作进度分析0000年一月四、工程经济社会效益前景分析荣昌县自改革开放以来，经济和社会事业的进展取得了长足的进步，人民生活水平得到了极大到达的提高。2023年上半年固定资产投资累计6.269.1%。小城镇建设连续推动，城镇化水2023810.929.81.7势良好，2023年上半年全县地方财政收入完成14376万元，同比增长29.1%。在岗职工平均工资714524.5%。城镇居民人均可支配收549412%。农民人均现金收入17361579.9%。重庆开发〔集团〕经过多年的进展，已积存了雄厚的资金，的开发将在确定程度上满足荣昌人民住房要求和生活要求。第六章 建筑设计—、工程设计的主要依据民用建筑设计通则〔JGJ37—81〕多层民用建筑设计防火标准高层民用建筑设计防火标准〔GB50045—95〕便利残疾人使用的城市道路和建筑物设计标准〔JGJ50—88〕工程建设标准强制性条文〔房屋建筑局部〕现场地质初勘资料。国家及市有关现行设计标准。二、工程设计的规模和设计范围〔一〕设计规模该地块三面临街，分两期建设。一期建筑沿道路条形布置板式多层住宅；二期位于用地东部，其形式为点式高层建筑。建筑设计中，沿街一层为商业用房，其后部作为物管用房和住宅28〔二〕设计范围三、经济技术指标〔一〕总用地面积：19750m2；〔二〕总建筑面积：85121.57m2；〔三〕3.0；〔四〕17845m2，建筑密度：20.96%；〔五〕绿地面积：5478，绿地率：30.7%；〔六〕建筑高度：高层±0.00092.5m,±0.0004.2m；四、总平面〔一〕场地概述本规划区位于荣昌县北部城内，高速大路出口与县城联系的主要景观大道旁，为荣昌县城市设计的重点把握地段。三面临街，基地的南、B06-2地块居住用地，东边邻城市主干道南北大道。〔二〕总平面设计间，沿西侧布置条形的板式多层建筑群。而设在用地东侧为三栋28式高层住宅，小区车行出入口设计在用地南北两端。五、建筑设计以当地市场调查为依据，供给多种户型，有一室一厅、两室两厅、686户型平面设计中合理组织套内功能空间了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。方正、分区合理、路线流畅，提高了居住的舒适度。在满足使用功能的同时，对建筑的采光、通风、日照、噪声、及其它专业进展综合考虑，做到功能合理先进。在建筑立面设计上，承受中式风格表达，充分运用现代建筑造型手法表达中国古典建筑的元素和符号,并使二者相互融合.如顶部承受量，承受平面凹，凸的手法富了城市空间，使人们看到建筑顶部的变化。高技术手段和细部的细心设计来强化建筑的造型和吸引人们的留意力在建筑的主体顶部承受大尺度的架空支架式的构造造型内收，既加强了建筑的稳定感又强化了顶部，到达良好的视觉效果。第七章构造设计一、设计依据〔一〕本工程所遵循的国家主要标准、行业标准和地区标准：《建筑构造荷载标准》GB50009-2023《建筑构造牢靠度设计统一标准》GB50068-2023《混凝土构造设计标准》GB50010-2023《建筑抗震设计标准》GB50011-2023《建筑地基根底设计标准》GB50007-2023《高层建筑混凝土构造技术规程》JGJ3-2023《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2023《建筑边坡工程技术标准》GB50330-2023《建筑桩基技术标准》JGJ94-94《建筑地基根底设计标准》DB50-047-2023《冷扎带肋钢筋混凝土构造技术规程》JGJ95-2023《多孔砖砌体构造技术标准》JGJ137-2023〔二〕自然条件地震设防烈度：6二、构造设计10118构造体系和构造布置：均承受剪力墙构造体系。楼盖承受全现浇主次梁楼盖体系。三、 建筑物安全等级及抗震等级。1、建筑物重要性为丙类，建筑物安全等级为二级。2、框架、剪力墙抗震等级为三级。四、根底形式中风化基岩。土锚杆挡墙或与主体构造连为一体的钢筋混凝土挡土板等形式。五、边坡及挡土墙240mm成支挡。六、主要构造材料的选用丙座上部构造混凝土强度等级：丁座上部构造砌体材料等级：根底局部混凝土强度等级：柱、地梁、条基、钢筋混凝土挡墙C30桩基C20，桩基护壁为C15构造柱、过梁、圈梁为C20；钢材：梁、柱、挡土墙、桩受力纵筋承受Ⅱ级钢fy=310MPa；以上构件的分布筋、箍筋承受Ⅰ级钢，fy=210MPa；d<12mm，当d≥12mm承受Ⅱ级钢。板筋承受冷轧带肋钢筋〔φ5φfy=340MP。填充填：承受页岩空心砖砌块〔容重γ =8.0kN/m3，厚度100200m，M2.5水泥砂浆砌筑。第八章给排水设计一、给水1、该工程接自市政自来水管，但缺具体的技术资料。2、.生活用水量：序号名 使用用水定额间〔h〕系 日〔m3〕用水量〔m3〕1住宅483220/人.日242.5106.211.062绿化10002/2.日21.00123未估量水量按以上用水量10%计10.71.34总用水量117.914.36该工程最高日生活用水量为117.9m3/d14.36m3/h。3.系统设计：依据水压状况，8F及以下各层均由市政自来水管网直0.35MPa二、排水1.117.9m3/d。雨水量：Q=×F×q住宅5KW~6KW/户80W/㎡30W/㎡用电容量计算Pe=804KW；Pj=362KW；电源本工程承受0.4KV电源供电，电源引自一期变配电房。第九章暖通设计一、设计依据甲方所提要求及建筑专业供给的有关资料；《采暖通风与空气调整设计标准〔GＢ50019－2023〕;《高层民用建筑设计防火标准GB5004－92023年版〕二、通风系统1.水泵房等设备用房分别设置机械送排风系统。3.通风排气房间的换气次数如下：水泵房： 6次/h三、空调系统各建筑物一般考虑设置分体式空调机时，则应严格依据相关的设计标准进展设计配置。四、防排烟系统地上各层均利用可开启外窗自然排烟。不能自然排烟的防烟楼梯间及其合用前室均设机械加压送风系统。第十章消防设计一、建筑消防防火设计本工程建筑防火设计按二类高层建筑防火要求予以设计。总体布局：建筑群体周边形成循环道路，主扑救面以城市主干道进展1/4防火分区：居住、商业、车库及设备局部均按国家标准进展防火分区。报警消防：设置消防报警中心、住宅、商业、地下局部均按标准设置消防报警和喷淋系统。耐火等级：主体构造墙、板、柱按防火耐火等级设计，装修严格按有关标准执行并上报审批。独进展疏散。不能自然排烟的防烟楼梯间及其合用前室均设机械加压送风系统。二、给排水消防防火设计〔一、设计依据现行国家设计标准〔GB50016-2023〕《高层民用建筑设计防火标准〔GB50045—952023〕其它技术资料。〔二、消防标准本工程为一类高层居住建筑。〔三、消防用水量室内消火栓202162室外消火栓152106消防总用水量268用水工程用水工程总用水量水源：为市政自来水管网。DN150绕该建筑布置成环，环上设置多个室外消火栓。〔五、室内消火栓给水系统18心绿地负一层设置一个消防水池和水泵房泵，一用一备。消火栓管道竖向成环，每层消火栓间距不大于30M，且能保证同层相邻两个消火栓水枪的充实水柱个消火栓箱处设有直接启动消防水泵的按钮。〔六、消防排水在负一层设DN150〔八、管材消火栓系统管材承受焊接钢管，法兰和焊接连接。〔九、主要设备材料表序名称规格型号单数备注号位量1消火栓泵台2一用一备2消防水泵接合器SQ100-1.0套2消火栓3室内消火栓SN65套4消防水箱12m3个1三、电气消防防火设计选用防火电线电缆。设置应急照明。第十一章环境保护一、建筑环保设计由于本工程商业门面、住宅均承受自然采光为主〔商业门面辅以人工照明，各房间间距均满足通风要求。水排入周边市政下水。噪声处理：水泵房、柴油发电机房、通风等设备根底均承受隔振措施承受低噪声型设备。各层垃圾间，定时清洁工分层集中外运。绿化：由于处于城市重要黄金地带，在尽量留出确定的空地作为绿化景观环境场地，利用平台立体绿化，室内外盆栽绿化，形成整个建筑的空间绿化系统，以提高建筑的品位和环境效果。二、绿化及环保设计生活污水经过污水处理装置处理后排入周边市政排水管网。噪声处理：选用低噪声型设备；实行设置隔振垫、弹性支吊架和橡胶接头等隔振措施。三、环境保护措施〔一〕施工期环境保护55dB。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的完毕而消逝响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议实行以下噪声防治措施：声源声级；②施工尽量在白天进展；③将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并实行适当的封闭和隔声措施；业。〔GB12523-90〕的要求。入嘉陵江。废气：为削减施工期空气污染对环境的影响，建议实行以下措施：①施工期必需加强施工机械的使用治理和保养修理正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；②对开包的水泥应准时使用和清扫的影响；③运渣车辆不得超高运输，并要关闭顶部车盖，以免洒落。固废：施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。闭，使用清洁燃料等措施进展把握。〔二〕营运期的环境保护头、减振支；吊架，水泵根底加减振垫。通过这些措施，可以有效的削减营运期机电设备噪声对四周声学环境的影响。噪声把握参照《工业企业厂界噪声标准〔GB12348-90〕执行。染影响。标准执行。竖井引至楼顶排放，对空气环境的影响不大。油烟的排放浓度应达《饮食业油烟排放标准〔GB8483—2023〕的要2.0mg/m3。置，不得造成二次污染。综上所述，拟建工程的建设符合城市规划及进展要求，工程实施后，的角度，本工程的建设是可行的。一、编制依据《中华人民共和国节约能源法》各相关企业行业节能标准。二、工程所需的能源构造位，工程所需的能源主要有电、自然气、水。三、建筑节水住宅一户一表，商业用水单设水表计量。选用节水型卫生洁具。给水系统合理分区，避开因水压过大导致用水器具超压出流。选用成熟牢靠的给水管材与接口形式，防止管网的渗漏。承受变频调速水泵机组供水。溢流排水。四、电气节能设置低压无功电容补偿装置，就地补偿。选用T8走道及楼梯间选用感应节能开关。第十三章工程组织与建设进度打算一、 工程组织依据业主的实际状况和工程的特别性负责。拓集团拓集团拓开发公司行政部，3筹划部，2营销部，10人财务部总工办拓建筑公司，20二、工程进度打算年份202320232023年份2023202320232023可研及审核前期工程报建土建工程安装工程竣工验收20231成为一个完善的社区。三、资金打算假设各项资金的使用均在发生期间均匀投入，除前期可研和报建费13402940240009.072％。第十四章投资估算及收入测算一、估算依据和条件〔一〕估算依据“东方之骄”工程设计方案。2.199920233.20234.1999材料指导估算价格。5.1999《重庆市装饰工程基价表》重庆市有关部门制定的相关文件及规定。〔二〕估算条件202311-12主自筹、借贷等组成。土地费用：依据购置土地的实际价款计取。前期费用：包括工程勘测费、设计费、平基费及道路、施工水电通讯费、城市建设配套费、其他费用等。工程报建费：包括城市规划费、工程监理费等。780/㎡计取，通风空调消防单方40/30/㎡。视讯工程、绿化工程、小区道路及路面等。其他费用：包括销售费用、建设单位治理费用、贷款利息、土地契税、不行预见费用等。1二、收入测算结合施工打算和工程进度打算，工程销售打算状况如下：年份年份202320232023销售比例10%80%10%由于工程地块位于北部城内，距传统商业中心的距离不到一公里，虑资金时间价值对工程标的到达可出售状态下价格的影响2300/M24500/M22500/M220908第十五章财务评价一、有关损益工程的假设和说明本工程中所涉及的税金有：营业税〔收入的5％、城建税〔税的5％、教育费附加〔营业税的％、土地增值税〔按收入的算。20234133％。10％提取。二、工程损益状况说明30082071万元。4：财务损益表。三、财务盈利力气分析目目指标FIRRFNPV投资回收期全部投资20.31%2671.012.05其中，工程财务基准收益率

〕在参照社会平均资金本钱的根底上c确定为i

＝10%2023c各项财务评价指标的计算，详见“附表6：财务现金流量表〔全部投资”和“附表7四、财务清偿力气分析财务清偿力气分析是通过考察工程计算期各年的财务状况款归还方案，以及分析本工程归还贷款的力气。20234该贷款全部到位，借款归还期为25：还款付息表”可以看出，本工程能满足贷款条件并准时支付利息和归还贷款。五、工程风险分析〔一〕工程面临的主要风险分析本工程的风险主要来自工程完善期内的投入本钱、开发周期和贷款利率以及经营收入稳定等方面化影响最大。本工程现有主要状况为：1、工程建设期时间要求短、资金投入较多、各方关系协调难度大，业主担当较大风险；2、依据工程建设打算，建设工程投入较大，增大了工程资金压力、资金本钱以及融资难度。〔二〕敏感性分析7从敏感性分析表可知，当总销售收入降低10％时，工程财务净现值为1786.815.0〔大于基准收益率10％2.1610％时，工程财务净现值为3555.22万元，内部收益率为25.7％〔大于基准收益率10％，贷款偿1.9510％时，工程财务净现值为1982.63万元，内部收益率为15.1％〔大于基准收益率10％，贷2.1610％时，工程财务净现值为3359.3万元，内部收益率为26.7％〔大于基准收益率1.94本钱对工程经济效益的敏感性相差不多。该工程能获得较好的经济效益，工程风险较小。〔三〕盈亏平衡分析盈亏平衡分析以全部工程进展13401.611088.646.4%，假设销售价格保持在原有水平不变且住房、商业用房和车库销售比例一致。依据上述数据计算工程盈亏平衡点如下：BEP〔利用率〕＝

总本钱费用+利息支出总额估量销售收入总额*〔1-6.4％〕