钧城地产：郑州英地·天骄华庭东地块产品规划建议课件

英地·天骄华庭东地块产品规划建议钧城地产·中国天骄华庭项目组英地·天骄华庭钧城地产·中国商品价值的载体房子生活的载体空间居住的载体户型

演绎着多彩的空间实践着生活的梦想体现着居住的价值……创意创新创造全城首创——英地·天骄华庭从空间开始阐释居住的品质商品价值的载体一期户型配比回顾分类户型编号类别面积面积比例套数套数比例两房A12房2厅1卫82㎡13.4%19215.91%A22房2厅1卫79㎡8.6%12810.60%B12房2厅1卫89㎡28.1%37030.65%小三房B22+1房2厅1卫89㎡18.9%24920.63%3+1C13+1房2厅2卫130㎡13.4%12110.02%E13+2房2厅2卫135㎡5.6%494.06%E23+2房2厅2卫142㎡11.9%988.12%

合计

100.00%1207100%

主力户型为B1、B2户型，占总面积47%；

B2为89㎡2+1户型，优势明显，可考虑适当增加比例。

90-130㎡

，可考虑增加部分120㎡三房。一期户型配比回顾分类户型编号类别面积面积比例套数套数比例两房二期地块分析花园路与西地块相比，东地块形状规整、方正，同时更加靠近花园路，更加具备做高端物业的基础条件。启示：二期户型配比在满足基本政策的前提下，可适当的增加大三房与大四房的供给。二期地块分析花园路与西地块相比，东地块形状规整、方正，同时更区域性竞争分析213451鑫苑（新地王）2白庙城中村改造3蓝堡湾二期4数码公寓5圣菲城根据本案的推盘进度，推测东地块产品最直接的竞争对手将来自有鑫苑（新地王项目）、白庙城中村改造、蓝堡湾二期以及数码公寓。（圣菲城尾盘阶段不形成直接竞争）区域性竞争分析213451鑫苑（新地王）2白庙城中村改造3蓝鑫苑（新地王）以690万元/亩的价格成交，成本不低于6500元/㎡，为了到达利润最大化，因此该地块最有可能做高低配的规划，极可能是景园升级版产品；白庙城中村最有可能被升龙拿下，升龙置业一贯的做法走大众产品路线，属于房地产是市场中的快速消费品，类似凤凰城；蓝堡湾被正弘置业拿下后，二期产品很难预测，根据“复制成功案例”的思维，正弘置业很有可能模仿正弘山、正弘旗的开发模式；剖析未来的竞争，寻找市场空白需要研究鑫苑（景园）、升龙（凤凰城）、正弘（正弘山）的产品规划鑫苑（新地王）以690万元/亩的价格成交，成本不低于6500景园户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总一室34—53㎡8.1%8.1%1387437818.5%18.5%两室78—84㎡37.4%62.0%6428379639.0%62.6%86—88㎡19.3%3306438018.6%89㎡5.3%90781025.0%三室89㎡3.3%20.4%5696643.1%14.0%118—125㎡4.9%8400703.4%130—132㎡4.9%8384643.1%145—152㎡7.3%12496904.4%四室1462.2%3.4%3796261.3%2.0%1470.7%117680.4%1520.5%91260.3%复式1853.4%6.1%5920321.6%2.9%1952.7%4680241.3%合计

100.0%100%1717592040100.0%100%景园规划符合90/70原则，主力户型为78—88㎡两房；另有89㎡的两房和小三房；三房面积从118—152㎡，其中以145—152㎡数量偏多；180㎡以上的复式也占一定的比例；鑫苑景园产品剖析景园户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总一凤凰城户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总一室34—38㎡13.0%13.0%2008855830.0%30.0%两房75—78㎡9.2%39.7%1422918610.0%40.0%83—88㎡30.5%4770955830.0%三房114㎡4.5%41.1%7068623.3%26.6%128—136㎡31.4%4873237220.0%129.65㎡（入）5.2%8038623.3%四房148㎡3.0%6.2%4588311.7%3.4%159㎡3.2%4929311.7%合计

100.0%100.0%1553811860100%100.0%129.65㎡凤凰城产品种类较多，符合多重置业需求。主力户型为83—88㎡两房和128—136㎡三房，均为大众产品；最大面积为159㎡的四房，定位为中端产品。另外有一小部分的创新户型，129㎡带入户花园的三房。升龙凤凰城产品剖析凤凰城户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总正弘山户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总一房40—73㎡25.26%25.32%4600089039.33%39.37%110㎡0.06%11010.04%两房75—79㎡6.59%51.42%119981576.94%47.96%83—88㎡22.99%4186648121.35%89㎡21.84%3978344719.67%三房89㎡0.73%11.26%1335150.66%7.37%93—96㎡0.87%1494160.70%106—128㎡3.27%5891522.30%130—139㎡5.29%9616713.14%140—1441.10%1839130.57%四房182㎡6.00%12.00%10920602.65%5.30%188㎡6.00%11280602.65%合计

100.00%100%1821322263100.00%100.0%产品规划符合90/70原则，种类繁多，可满足多种置业需求。主力户型为83—89㎡之间的两房；另外还有小部分89㎡的小三房；三房中还是以130㎡以上的舒适三房为主；最大面积为188㎡四房，定位属于中高端产品。正弘山产品剖析正弘山户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总正弘旗户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总两房96-100㎡21%21%3036031431.0%31.0%三房131-133㎡5%47%7656586.0%47.5%141-143㎡34%5041035535.0%156-158㎡1%78550.5%161-163㎡7%9720606.0%四房164-170㎡13%21%1935211811.5%17.5%174-179㎡4%5456313.0%181-183㎡4%5460303.0%复式273-275㎡5%11%7124262.0%4.0%287-289㎡3%4608161.0%291-293㎡3%3796131.0%合计

100%100%1447271026100%100.0%正弘旗属于高端产品，最小面积为96㎡两房；主力户型为141—143㎡之间的阔绰三房；四房面积均在160㎡以上；同时有270㎡以上的复式户型。产品规划上均是以大空间、大面积为基础，以满足高端人群的置业需求。正弘旗产品剖析正弘旗户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总项目名称主力户型主力面积产品定位备注鑫苑景园两室两厅78—88㎡中高端有89㎡的两房和2+1户型凤凰城两室两厅83—88㎡中端有129.65㎡的带入户花园三房户型三室两厅128—136㎡正弘山两室两厅83—89㎡中高端有89㎡的两房和2+1户型正弘旗三室两厅141-143㎡高端没有低于90㎡以下户型鑫苑所拿下的新地王地块，由于成本较高，只有通过高品质的洋房来拉升产品价格，高低配的产品规划是最为合适选择对于有可能被升龙置业拿下的白庙城中村改造项目，最有可能还是走“快速消费”品的策略，以舒适型两房和三房为主。并且会在产品上作出一定的创新，比如带入户花园等。对于蓝堡湾二期而言，必须要符合90/70原则，。最有可能是延续正弘山的规划思路，以舒适性的两室两厅为主。并配有一定数量的89㎡的2+1户型。区域性竞争总结项目名称主力户型主力面积产品定位备注鑫苑景园两室两厅78—8基于以上区域性竞争对手的分析，钧城认为东地块的规划可以有两种思路：中高端产品纯高层住宅+部分公寓高端产品高低配洋房+高层低风险方案方案一：纯高层70%市场主流产品+30%创新产品突破式（高风险高回报）方案二：高低配方案一：产品规划属于市场接受度高，大众化产品，不需要承担市场风险，只需要在户型结构上进行创新，来规避竞争。方案二：新地王的出现对于本案来说并不是竞争加剧，反而有助于产品价格的拉升。高低配产品，虽将面临与鑫苑短兵相接的竞争，但项目有明显的成本优势，发挥空间极大。基于以上区域性竞争对手的分析，钧城认为东地块的规划可以有两种纯高层户型配比建议结合产品自身的地段价值、竞争楼盘的户型配比以及一期户型配比的优劣势，在满足90/70原则的前提下，纯高层方案配比建议如下：户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比套数一房50-55㎡8%8%1397926913.8%13.8%两房75-78㎡16%62%2795836818.8%65.9%85㎡（舒居两房）18%3145237018.9%89㎡（2+1）28%4892655028.2%三房118-125㎡10%22%174741467.5%15.3%135-140㎡12%209681527.8%四房142㎡（大四房）8%8%13979985.0%5.0%合计

100%100%1747361953100%100.0%

主力户型：85㎡两房和89㎡2+1户型增加户型：50—55㎡公寓和118—125㎡舒居三房方案一

纯高层户型配比建议结合产品自身的地段价值、竞争楼盘的户型配比纯高层方案规划建议144+5014414414414480808080135891358913589858585858585891358585891358585891358585898975757589897575751234567109811拼合三错层纯高层方案规划建议144+5014414414414480812346710985135878585878785857676757575767675757587878585135878585871358585871358585871358585144+50（赠送）三错层空中别墅1441448080878785851441448080138138142拼合户型拼合户型123467109851358785858787858576公寓户型公寓144+501441441441448080808013589135891358985858585858589135858589135858589135858589897575758989757575公寓123456710981112公寓型的户型可以安排在靠近花园路，与农科路交汇处的边角。一来通过立面可以展现出项目的整体形象，二来边角地方做小户型可以很好的实现产品的利润。如图做公寓类小户型的要确保全明空间，赠送面积。建议做Loft空间或SOHO类型，也可以做成精装公寓。纯高层方案公寓户型公寓144+50144144144144Loft空间4.8米挑高，一层变两层，增加空间实用率户型设计亮点给客户一种占便宜的感觉，扩大空间实用率，等于变相的提高了得房率。但是LOFT空间会因为层高的加大而导致总建筑面积的减少。Loft空间4.8米挑高，一层变两层，增加空间实用率户型设计SOHO户型，商住两用，吸引年轻置业者SOHO户型，商住两用，吸引年轻置业者开敞阳台，小户型也送大空间，开启小户型的品质时代此面积可赠送户型设计亮点开敞阳台的设计，确保全明空间；小户型也赠送大露台，打破传统观念，注重小户型的居住品质；通过赠送面积，来提高空间实用率和得房率；开敞阳台，小户型也送大空间，开启小户型的品质时代此面积可赠送两房户型（常规两房）公寓144+501441441441448080808013589135891358985858585858589135858589135858589135858589897575758989757575公寓123456710981112二期的普通两房建议采用两种类型，一种是75—80㎡左右的紧凑型两房；一种是85㎡左右的舒适型两房。普通两房的户型设计建议走常规路线，主要是为了满足首次置业的年轻客群。在户型上做到全明空间，适当的增加半封闭露台，巧妙的赠送面积。两房户型（常规两房）公寓144+50144144加大面宽＋观景空间赠送说明：提升日照的利用，加大南向面宽，主要功能房间朝南，赠送室外观景空间。加大面宽：客厅，两间卧室朝南优化观景空间，增大室外阳台赠送加大面宽＋观景空间赠送说明：提升日照的利用，加大南向面宽，主两房户型（可拼合两房）公寓144+501441441441448080808013589135891358985858585858589135858589135858589135858589897575758989757575公寓123456710981112为了拔高项目的整体形象，规避144㎡以下面积的限制，可以设置双拼户型，由两个80㎡的两房，拼合组成160㎡的大四房，来满足高端客户的需求。根据市场接受度，亦可拆分销售。如图：1号楼与2号楼，80㎡户型全向南，具备发展成为高端物业的可能。因此，建议该两栋楼做拼合户型。可参考绿城百合拼合户型。两房户型（可拼合两房）公寓144+5014414二房二厅+二房二厅=四房二厅户型设计亮点拼合前各户型方正实用，功能布局合理，均好性较强；拼合后客厅开间大，主次空间分离，私密性相对较好。——b.

同侧非镜像户型拼合拼合户型二房二厅+二房二厅=四房二厅户型设计亮点——b.同侧非镜两房户型（89㎡2+1户型）公寓144+501441441441448080808013589135891358985858585858589135858589135858589135858589897575758989757575公寓12345671098111289㎡的2+1户型，在空间利用上有很大的优势，也是提高得房率的一种手段。因此，二期产品中关于该户型的供给比较多。由于空间的优势可以弥补位置上的劣势，因为该户型在整体规划中位置为较差。一期产品中已经有89㎡的2+1户型，二期可以是一期该户型的升级版，将原来的半赠送，改为全赠送。两房户型（89㎡2+1户型）公寓144+501两房户型（2+1）空中庭院式空中庭院式设计，可将其改为次卧或书房，增加空间的使用功能。实现两房变三房。户型设计亮点空间实用性强，可根据需要改变空间使用功能面积馈赠，空中庭院可计算一半面积两房户型（2+1）空中庭院式空中庭院式设计，可将其改为次卧或入户花园式入户花园入户花园户型设计亮点入户花园式设计，不仅提升了产品的高端形象，避免高层物业给人的压迫感；同时可以将其改成卧室或功能房，增加空间的实用性。入户花园式入户花园入户花园户型设计亮点空间DIY户型设计亮点可变空间的存在，可以根据个人的喜好，进行装修，这也是现代年轻人DIY的个性生活主张。空间DIY户型设计亮点入户花园+空中庭院10.4㎡超大入户花园空中庭院阳台户型设计亮点10.4㎡超大入户花园景致空中庭院超大入户花园+景致空中庭院，可改房设计，实用性强入户花园+空中庭院10.4㎡超大入户花园空中庭院阳台户型三房户型公寓144+501441441441448080808013589135891358985858585858589135858589135858589135858589897575758989757575公寓123456710981112由于一期中三房的供给都是在130㎡以上，对于110—130㎡之间的普通三房供给出现断层。因此，在二期的规划中建议有一部分面积在118—125㎡之间的普通三房，还有一部分面积在135㎡左右的3+1户型。三房户型公寓144+50144144144144三房户型入户花园+八角观景窗+270°观景窗，从外至内诠释舒适人居入户花园八角观景窗户型设计亮点通过两种不同形式的观景窗和入户花园，实现了内外兼有的舒适生活；入户花园可变为书房或卧室，增加空间实用性；270°观景窗3房2厅2卫120㎡三房户型入户花园+八角观景窗+270°观景窗，从外至内诠释舒入户花园阳光房，可改房户型设计亮点可改造入户花园设置，合并入客厅，形成面积达41㎡，7.2m大开间豪华客厅；阳光房，入户花园亦可改房；7.2m大开间豪华客厅大尺度的豪华，大空间的感观，生活更优越一等3房2厅2卫125㎡入户花园阳光房，可改房户型设计亮点7.2m大开间豪华客厅大尺多阳台（露台）设计+入户花园，景色四面八方而来3房2厅2卫135㎡入户花园观景阳台观景阳台生活阳台生活阳台户型设计亮点多阳台设计，将室外景色引入室内，减少高层的压迫感；多阳台，大露台，可以作为赠送面积，给予客户更多实惠；入户花园设计，提升物业品质，也可以将其改为书房或卧室，更加空间实用性；多阳台（露台）设计+入户花园，景色四面八方而来3房2厅2卫1户型设计亮点独立的工人房设计，减少对主人的干扰7.3m大开间横厅设计可改造的空中花园独立工人房设计7.3m开间横厅设计空中花园，可改造4房2厅2卫143㎡超大开间横厅尺度，豪华气度尊贵不凡四房户型户型设计亮点独立工人房设计7.3m开间横厅设计空中花园，可改四房户型（144+50㎡）公寓144+501441441441448080808013589135891358985858585858589135858589135858589135858589897575758989757575公寓123456710981112虽然项目在位置上具备做高端物业的条件，但144㎡以下的限制，决定了大空间、大面积的户型不可能。如何作出高端形象，建议在12号楼楼王的户型设计上，放弃一些建筑面积，扩大赠送空间。采用上下拼的模式，可参考圣菲城2期户型。我们可以做到平层144㎡+50㎡（上或下）的赠送面积，层高5米，按照100米的楼高，一梯两户计算，可以做75套该户型。四房户型（144+50㎡）公寓144+50144上下拼户型户型设计亮点规避了144㎡的限制，大面积的赠送空间，拔高的项目的高端形象；但是也因此损失了一定的建筑面积。上下拼户型户型设计亮点类型户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比套数高层两房75-78㎡14%70%1960025817.5%78.2%85㎡（舒居两房）16%2240026417.9%89㎡（2+1）40%5600062942.7%高层小计70%98000115178.2%洋房三房118-125㎡14%14%1960016311.1%11.1%四房135-143㎡16%16%2240015810.7%10.7%洋房小计30%30%4200032121.8%21.8%总计100%1400001472高低配方案户型配比方案二类型户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比套数高层两房75高低配规划（示意图）花园路农科路沿花园路、农科路方向规划高层物业，有利于项目造势；而在内层的则规划为多层带电梯洋房，以大面积户型为主；从内至外实现高品质的居住享受。高低配规划（示意图）花园路农科路沿花园路、农科路方向规划高层如果采用高低配，低密度产品建议用退台式花园洋房形式。独特的退台设计，保证家家都有独立的私家庭院，具有明显的产品优势。

通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台顶层设计为复式小洋房，提供别墅级生活享受退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在南侧或北侧2层3层4+1层1层退台情景洋房：多层创新产品如果采用高低配，低密度产品建议用退台式花园洋房形式。独特的退私家花园入户一层二层大面积五层退台洋房私家一层二层大面积五层退台洋房四层三层5层建议为复式产品：140㎡+50㎡赠送露台四层三层5层建议为复式产品：140㎡+50㎡赠送露台两种方案的利润对比表两种方案的利润对比表方案一纯高层方案序号项目名称高层28F商业合计1合计2（地下车库718个，40%销售收入3450万）1建筑面积（万㎡）17.471.0022.1522.152可售面积（万㎡）17.471.0018.4718.473销售均价（元）7200120007460－4销售率（100%）100%100%100%－5销售收入（万元）125809.9212000.00137809.92141259.926单方成本（元/㎡）4751.104667.654746.584746.587总成本（万元）83018.854667.6587686.5087686.508营业税及附加（万元）6919.55660.007579.554866.609增值税（万元）1887.15420.002307.152377.1510净销售收入（万元）117003.2310920.00127923.23134016.1711毛利润（万元）40450.496622.4147072.9053165.8412毛利润率32.15%55.19%34.16%37.64%13税前利润（万元）33984.376252.3540236.7346329.6714所得税（万元）8496.091563.0910059.1811582.4215税后利润（万元）25488.284689.2730177.5534747.2516投资利润率30.70%100.46%34.42%39.63%17股东年投资回报率

30.04%34.59%方案一纯高层方案序号项目名称高层28F商业合计1合计2（方案二高低配方案序号项目名称公寓洋房商业合计1合计2（地下车库620个，40%销售收入3000万）1建筑面积（万㎡）9.804.201.0017.9917.992可售面积（万㎡）9.804.201.0015.0015.003销售均价（元）720012000120008864－4销售率（100%）100%100%100%100%－5销售收入（万元）70560.0050400.0012000.00132960.00136410.006单方成本（元/㎡）5171.445188.825087.985170.745170.747总成本（万元）50680.1321793.055087.9877561.1677561.168营业税及附加（万元）3880.802772.00660.007312.804304.649增值税（万元）1058.401764.00420.003242.403312.4010净销售收入（万元）65620.8045864.0010920.00122404.80128792.9611毛利润（万元）19296.0725937.556276.4451510.0657898.2212毛利润率27.35%51.46%52.30%38.74%42.44%13税前利润（万元）14940.6724070.955832.0244843.6451231.80