安全管理方案和评估作业指导建议书

主讲人：覃文强安全管理方案与评定作业指导书时代物业品质管理中心第1页目录第2页一、目

规范住宅小区安全管理方案策划工作，使人防、物防、技防有机组成防范体系愈加全方面、更含有可操作性。二、范围适合用于安全管理方案策划与评定。第3页三、工作职责部门/岗位职责总部安全管理部负责组织对新项目安全管理方案策划、编制、评审；各城市企业物业服务中心安全管理部负责安全管理方案详细实施，并提出动议修改意见和提议；对现有小区依据本指导对现行安全管理方案进行评价和调整。第4页四、方法和过程控制1、方案策划/评定流程示意图

（1）、企业应确定专员负责新项目标安全管理策划和方案编制。新项目已确定责任人，由新项目责任人组织方案策划，未确定负责任由总部安全管理部负责组织策划。策划小组组员应包含新项目人员、总部安全管理部人员、设备管理人员、有丰富实践经验一线安全管理人员。第5页项目、周围环境特点以及客户群体需求与特征危险源识别及分布情况方针、目标、指标、标准定时危险等级和安全防范重点物防设计技防设计人防设计人/技/物防配合协作应急事件处理标准和流程方案运行方案评定、验证、完善四、方法和过程控制1、方案策划/评定流程示意图第6页四、方法和过程控制2、项目调研（1）、调研关注原因：分析小区周围环境、小区内部建筑格调和小区特点，找出小区内危险源及其分布情况，确定重点防范区域和部位，制订对应防范办法。第7页四、方法和过程控制2、项目调研考虑原因主要内容小区周围环境项目地块所处位置特点，周围是否有山坡、厂房、大型商场、茂密树林、道路分布、靠海等，主要考虑项目能否与周围复杂环境做有效隔离；周围居住人员社会组成，是否属治安事件高发区，主要考虑哪些人员可能对小区安全造成威胁；政府配套设施及应急处理能力：考虑辖区派出所与小区距离，在意外情况下能否在允许时间内赶到小区，考虑在小区设置小区警务室；对于山地项目，小区外围防火沟、防火带、泄洪区等。小区特点、建筑格调小区内商业与住宅是否有效分离；小区内是否有山体公园、广场等公共休闲区域；小区建筑是否形成围合；小区物防防范效果，技防分布位置；小区是平地还是山体；小区内人流、车流流向确实定；小区人行和车辆出入口数量及位置特点；消防通道设置及其应急方法；小区内停车场数量、位置、大小，商业停车场和住户停车场是否有效分开；10.小区是否有大型湖泊，其防护方法能否抵达安全、美观相互统一。第8页四、方法和过程控制2、项目调研（2）、调研方式：现场勘察、访谈。（3）、物防、技防、人防设置内容存在不足。项目内容物防设置标准主要对外来人员起到阻止作用，同时对进出小区人员和车辆进行有序规范，使其分布在不一样区域，不一样授权人员能够进入经过授权区域，使安管员能够有效识别和监控。物防第9页四、方法和过程控制2、项目调研常见物防设置内容、不足物防伎俩功能设置位置存在局限性实体围墙阻止犯罪嫌疑人进入小区通常设置在小区外围红线位置，提议围墙高度在2.5—3米；围墙在水平和垂直方面要求尽可能平直，确保围墙上设置红外线报警效果；郊区或周围环境恶劣外围墙上设置预防攀爬装置；郊区围墙拐角处需要设置警灯。犯罪嫌疑人能够经过破坏围墙通透部分进出小区；部分围墙红外报警不能全部封堵，存在防范空隙。通透围墙阻止犯罪嫌疑人进入小区和院落通常设置在小区外围和小区内院落之间分隔，提议通透性围墙高度在1.5—2米之间，制作材料：方通大于20x20mm、钢筋直径大于14mm，钢筋之间距离小于12cm。犯罪嫌疑人能够经过破坏围墙通透部分进出小区；部分围墙红外报警不能全部封堵，存在防范空隙。防爬装置阻止犯罪嫌疑人经过各种管道进入住户家外立面和管道井等轻易被人利用管道、平台，需要设置防攀爬装置。采光井2.8米以下应利用防攀爬装置进行封闭。不美观。第10页四、方法和过程控制2、项目调研常见物防设置内容、不足物防伎俩功能设置位置存在局限性门苑门阻止犯罪嫌疑人进入院落苑门最好使用门禁进行控制，提议采取质量好闭门器，不要使用电动闭门器。外来人员轻易尾随。

单元门阻止犯罪嫌疑人进入住户单元单元门提议使用噪音非常小电插锁。外来人员轻易尾随，使用密码开锁密码轻易泄露。

拉闸门阻止犯罪嫌疑人进入住户家拉闸门对于居住在一楼住户提议在客厅安装拉闸门。住户不安装或安装后不使用。窗花阻止犯罪嫌疑人经过一楼住户洗手间、厨房、窗户进入住户家开放式小区，提议引导一楼住户在厨房和洗手间安装内置窗花。单元楼道处能够通到住户窗户或门窗户，需要制作窗花，预防外来人员利用该窗户。住户不愿安装。第11页四、方法和过程控制2、项目调研常见物防设置内容、不足物防伎俩功能设置位置存在局限性绿篱隔离不允许经过区域对于一些需要隔离，不过不便使用围墙位置能够经过绿篱进行隔离，起到一定组织作用。高度和宽度不够，效果有限。湖泊水景分隔开放区域和受控区域能够充分利用小区湖泊和水景，把小区商业部分与住宅部分自然分开。在设计时就需要考虑。瞭望塔使视野更开阔在视野开阔区域，比较偏僻围墙边可考虑设置瞭望塔，经过设置瞭望塔增加安管员控制区域。需要周围灯光配合，不然效果有限。其它阻止犯罪嫌疑人房屋之间易跨越部位需要设置必要障碍。影响外观。方便巡查小区围墙内靠围墙处需要设置巡查路。设计时需要考虑。降低危险源小区内尽可能少设置茂密灌木，能够考虑适当木。与小区景观要求矛盾。预防误报围墙内3米以内不准种植高树。易引发红外线报警情况。第12页四、方法和过程控制2、项目调研技防项目内容技防设置标准1、管理面积超出100万平方米企业必须设置企业级E控中心，并与业务部门监控镜头实现联网功效；2、对小区内人流、车流、安全隐患部位进行检测和辨识，补充物防和人防不足。第13页四、方法和过程控制2、项目调研常见技防设置内容、存在问题技防伎俩功能设置位置存在问题闭路监控系统对小区内人员、车辆进行检测，对主要部位进行录像固定监控镜头设置位置；1.在人员、车辆出口；2.电梯内；3.地下停车场内；4.安全隐患大围墙上；5.组团内。1.夜间光线不足，影像监视效果；2.苑内树木生长茂盛遮挡镜头及镜头位置不合理；3.伴随环境改变，当初设置发生改变；4.受环境影响，老化、效果变差现象较为普遍；5.设置太多以后，中心值班人员无法全部关注；6．车体过长时，探头不能兼顾人员相貌及车牌号监控；7.监控布局思绪不清楚，结果不合理。带云台监控镜头设置位置：1.主要干道；2.视野开阔广场等。红外线周界防越系统识别外来人员经过未授权区域1.红外对射主要设置在围墙上面；2.相邻住户间隔离。安装位置不全合理，起不到防范作用；设备误报较多；有时因环境条件及自然老化会出现不报警问题。第14页四、方法和过程控制2、项目调研常见技防设置内容、存在问题技防伎俩功能设置位置存在问题居家报警系统对非法进入住户家人员进行识别在住户家入户门设置门磁报警，住户家客厅设置被动红外报警，卧室设置紧急按钮报警。业主嫌设防麻烦或需要交市话电话费，不愿设防；系统在操作上还不够方便；误报情况比较多。住户对讲系统使住户与外来人员之间进行确认1.大门；2.苑门；3.单元门；4.控制中心。1.可视对讲图像不够清楚；2.通话质量不好；3.通话时间太短；4.分机设置太多时，住户使用会经常占线。门禁系统对是否授权区域人员身份证进行识别，经过配套门进行阻止。1.人行出入口大门；2.地下车库通道门、苑门；3.会所受控房间门；4.控制电梯按钮。1.无卡人员能够尾随业主进入苑内；2.卡丢失以后没有及时挂失存在安全隐患；3.卡灵敏度不够；4.部分业主不愿意带卡。第15页四、方法和过程控制2、项目调研常见技防设置内容、存在问题技防伎俩功能设置位置存在问题巡更系统对安管员巡更路线进行控制。普通巡更点不得大于50个点。1.安全死角；2.主要部位；3.主要设备房附近。安管员在实际使用中，若巡查期间有其它主要事项耽搁巡查以后，巡更系统不能表示；上级领导不能实时检验。停车场管理系统对停车场进出车辆进行管理设置在停车场车辆出入口。1.车多时影响进出速度；2.栅栏式道闸在故障时可能砸车。消防报警系统对小区消防隐患点进行管理设置在小区公共场所。易产生误报或灵敏度不高。第16页四、方法和过程控制2、项目调研人防项目内容人防设置标准充分分析该项目标特点，结合项目物防和技防设置情况，考虑每个岗位控制能力和控制面积设置岗位进行布防。设置人防岗位时需要综合考虑原因：岗位分布合理性，小区防范重点难点，周围环境，出租屋、空置房管理，巡查路线设置，巡查周期制订，对外来人员控制，物资搬运车辆出入管理及登记，消防设施巡查管理，突发事件处理等工作内容。安全岗位架构设置在组织架构上设置安全部门，并由主要领导负责。视项目详细情况可设主管、领班等岗位，对安全工作进行层级管理，面积抵达一定规模能够实施分片管理。人防岗位设置平均每班次每个岗位有效监控面积(多层按占地面积、高层按建筑面积)以不超出1万平方米为宜。第17页四、方法和过程控制2、项目调研人防岗位工作负荷经验值，详细要依据小区人流量，出入口数量，管理不一样时间段确定：岗位功能要求工作量经验值（参考）停车场管理系统对进出小区人员进行识别和阻止，对大件物品搬出进行控制，控制非本小区人员进入。每人工作量：人流量每小时30人，可控范围100平方米。车辆进出口岗非无人化小区，需要在车辆进出口设置车辆岗位，对进出车辆进行管理，对暂时停放车辆进行收费，预防车辆没有正常手续出岗，部门能够依据实际情况在上下班高峰期考虑增加帮助人员。每人工作量：车流量每小时500台/人。车辆巡查岗在停车场内设置车辆巡查岗，引导外来车辆停放、对车辆停放进行指挥和监控、检验车辆进入时是否存在刮伤、发觉其它安全隐患等。安全巡查岗发觉、控制巡查区域安全隐患，巡查安全死角、主要部位、主要设备房等。连续巡查每次不应超出4小时。第18页四、方法和过程控制2、项目调研人防岗位工作负荷经验值，详细要依据小区人流量，出入口数量，管理不一样时间段确定：岗位功能要求工作量经验值（参考）固定岗设置在小区主要出入口对进入小区人员进行识别，阻止进入苑门尾随人员，对小偷起到一定威慑作用，增加业主安全感。中心岗是连接人/物/技防中心步骤，组织人员对各种突发事件和异常情况进行处理；对各岗位工作情况进行监控；在物防、技防出现故障时，协调人员进行有效补充。管理面积大约10万㎡设置一个。检验岗控制本班人员工作情况和质量。1小时能检验完所管辖区范围各岗位情况。便衣岗在开放式小区内公共区域，能够依据该区域安全隐患多少和危险等级，设置便衣岗位，发觉和控制进入本小区可疑人员。开放小区主要出入口设置一个，人员需要经常不停改变。第19页

1.危险源分类危险源分为两大类：主动侵害型危险源、非主动侵害型危险源。（1）主动侵害性危险源：在治安防范中，危害行为实施人主观意愿及详细危害行为是治安类突发事件发生本质，称之为主动侵害型危险源。比如：在居家安防上，窃贼就是主动侵害型危险源。五、危险源识别及应对（2）非主动侵害危险源：并非主动进行侵害危险源，包含人不安全行动、物不安全状态等。人不安全行为：指人行为偏离了被要求标准，即没有完成要求功效现象，如：安管员脱岗、夜班睡觉、维修技术员不安规程操作。物不安全状态：指设施、设备等因为性能低下而不能实现预定功效现象，物故障可能是固有，由设计、制造缺点造成，也可能因为磨损、腐蚀以及维修、使用不妥等原因造成。第20页五、危险源识别及应对主动侵害型危险源是风险发生前提，而非主动侵害型危险源是风险发生必要条件，要二者兼备才会出现风险。所以，可选择控制主动侵害性危险源，可选择控制非主动性侵害性危险源，也能够考虑二者同时控制，分清主次。在详细安全管理工作中怎样选择，能够依据业务特点和防范成本、难度来考虑，比如：在居家安防中，抓贼难度较大，我们工作中心已安防办法完善（消除非主动侵害性危险源）为主；而泳池管理上，则能够控制醉酒、儿童等轻易出现危害人群（消除主动侵害型危险源）为主。偏离”是风险产生系统性原因，往往制订防范办法初衷是正确，但在操作过程中，却偏离了当初意图，比如：安装防爬刺是为了阻止窃贼攀爬，但因为位置、大小、材质不适当，造成起不到防范作用；安装了居家报警，不过很多客户嫌麻烦，不设防；安管员巡查漫无目标，并不能消除隐患，等等。操作中，往往认为采取了防范办法以后，就已经消除了风险，实际上因为“偏离”缘故，风险依然存在，这也造成了资源效率低下。第21页常见危险源及应对防范点危险源分析说明应对提醒外围围墙围墙围栏高度不够，轻易翻越。围墙低，起不到防范作用，在前期介入阶段，应明确要求地产设计、施工部门对围墙引发高度重视，加高围墙，普通围墙高度应保持在2.5米以上，上端加装尖刺、红外报警等，预防翻越。围栏栏杆间距过大或材料强度不够、焊点不牢靠，轻易撬弯、撬断、钻断过。通透式围栏美观，但可能被人为破坏，所以需要定时检验，比如，天天晚间对物防完好情况仔细检验一遍。周界红外与闭路监控未实现联动，或闭路监控画面含糊，出现报警时无判断是否误报。在交付前应该提醒设计、施工单位改进。周界报警防区过长，出现报警时，不能准确判断报警位置。调整防区大小。五、危险源识别及应对第22页常见危险源及应对防范点危险源分析说明应对提醒外围出入口门禁开启后归位时间长，易尾随。调整门归位时间。改造成防尾随式出入口。外来人员控制不力。高峰期增加岗位人员配合。增加防尾随技防补充。车场岗对外来暂时车辆不进行盘问，车辆进出随意。外来车辆也须一样登记问询。苑围墙同外围围墙。苑出入口磁卡门禁开启后自动归位时间长，轻易尾随。无人值守门禁应与关键镜头配合，形成有效防范，当门禁有陌生人员尾随，或非正常开启时，监控岗及时通知现场巡查岗前往处理。单元门单元门无法自动关闭或有限位。安装闭门器或取消限位装置。五、危险源识别及应对第23页常见危险源及应对防范点危险源分析说明应对提醒房屋本体外墙管道、管道井、空调架、露台等部位轻易攀爬至入户门窗。房屋本体轻易攀爬部位应考虑用防盗网、防爬刺封闭，不能为了美观而致客户安全于不顾，而且轻易攀爬部位往往是隐蔽角落，对美观影响并不大。楼栋内及天台楼栋内通风窗无限位。天台门无控制。存在从天台悬吊偷窃可能。对通风窗安装限位，并定时检验，预防被破坏。天台门安装门禁或监控。天台易悬吊位置安装防爬刺。地下车库易经过地下车库门尾随进入楼内。存在偷窃车内物品可能。地下车库门安装门禁及闭门器。地下车库内安装监控镜头。公共区域巡查岗巡查频次低，身后隐患部位无人监控。有必要加强关键时段（如早上上班高峰期，晚饭后散步时间、凌晨等）巡查，防止资源平均分配。巡查岗没相关注偷窃路径上关键部位。巡查路线上除了签到点以外，还存在大量关键部位需要控制，如门禁状态、入户门窗状态、灌木丛以及陌生人问询等。五、危险源识别及应对第24页常见危险源及应对防范点危险源分析说明应对提醒

控制中心闭路监控画面含糊、光线不足、位置、角度不适当，不能提供有效信息。工程施工单位往往只处理闭路监控能否正常运行技术问题，至于镜头点位布置则考虑不多，什么样镜头才能发挥作用，需要安全管理人员在前期介入阶段认真地研究、规划。闭路监控镜头过多，监控岗监控不过来而造成监控画面实际上失控。在众多镜头当中，应该识别需要实时监控“关键镜头”，其它镜头只作为“普通镜头”，主要用于录像，比如车场出入口镜头没有必要实时监控，普通情况下只需录像便于追溯。但普通镜头在应急情况下，应能够调出画面进行监控。监控岗忙于电话接听，而没有监控闭路电视画面。监控岗无暇预计闭路监控，造成闭路监控失去了应有监控作用，所以监控岗必须从电话接听中解脱出来，必要时应安排双岗。周界红外出现报警，未核实情况即作为误报简单解除。因为经常误报，且难以判断真实情况原因，往往会引发工作人员麻痹，将报警简单处理。应经过不定时检验等方式，使工作人员保持警觉。五、危险源识别及应对第25页常见危险源及应对防范点危险源分析说明应对提醒业主家入户门窗或安装防盗窗花不坚固，轻易撬开。入户门窗是居家安全基本屏障，也是居家安防关键部位，不能因为美观而造成客户安全于不顾，物业企业应组织客户安装“内置”窗花，不然会无谓增加安全管理难度，这也是对客户安全不负责任。

居家报警不开通，或开通以后损坏、不设防。因为居家报警设防、撤防比较麻烦，所以造成不设防是普遍现象，应经过上门引导等方式，检验居家报警是否正常提醒客户设防。有些人按家中对讲，客户未问询核实便随意打开单元门禁。应经过案例宣传、安防讲座、上门引导等方式大力加强居家安防宣传，引导客户重视本身安全责任。将房屋租给身份不明、无正当职业人员。对出租户应动态管理，及时掌握出租屋信息，必要时可请派出所帮助。因为普通安防方法对内盗来说，大部分难以发挥作用。客户睡觉、外出不关门窗。巡查过程中提醒客户关窗，应成为巡查岗基本职责，重点是对低楼层、轻易攀爬窗户。五、危险源识别及应对第26页常见危险源及应对防范点危险源分析说明应对提醒人员原因各岗位协防不到位，紧急情况下不能有效处理。出现突发情况时，各岗位有效协防可能起到补救作用，所以各种突发情况应急演练必不可少。脱岗、睡岗等行为。因为二十四小时执勤，保持正常工作状态也变得存在一定难度，所以查岗十分必要，如每30分钟各岗位用对讲机报岗。五、危险源识别及应对第27页六、制订安全管理方案综合上述内容，制订项目标安全管理方案。

安全管理方案因包含以下内容：（1）项目安全环境分析；（2）项目每道防线风险点及控制伎俩；（3）安全岗位设置及控制范围；（4）安全管理组织架构及各岗位职责；（5）安全巡查路线。

安全管理方案运行及再评定