市农产品物流项目前期定位调研报告

邓州市农产品物流项目前期定位调研汇报雨润农产品集团▪前期开发部.10.16市农产品物流项目前期定位调研报告第1页前言调研目：研判邓州市农产品物流项目发展可行性，并对项目业态定位及布局进行初步研判。调研时间：10月10日－10月16日调研方法：实地调研、深度访谈、二手资料调研人员：刘永超市农产品物流项目前期定位调研报告第2页关键问题提炼：问题一：邓州资源禀赋及城市特征能否支撑农产品物流项目发展？◆问题二：新项目建成后，能否实现新老市场有序对接和转移？◆问题三：项目产品怎样规划布局？包含哪些业态？◆问题四：项目能否资金平衡，为后续连续运行发展良好基础？◆问题五：怎样保障新老市场有序交替？关键词：“零负债”“新老市场有序交替”市农产品物流项目前期定位调研报告第3页索引12345项目区位特征及调研结论邓州区域市场发展环境及城市特征邓州农产品物流及房地产竞争市场研究项目地块及周围配套研究邓州项目定位及投入产出测算邓州项目下步工作提议6市农产品物流项目前期定位调研报告第4页项目区位特征及调研结论第一部分：1市农产品物流项目前期定位调研报告第5页合肥南京武汉Ⅰ项目区位特征及调研结论项目区位特征平顶山市漯河市许昌市驻马店市南阳市信阳市邓州火车站邓州客运站迎宾大道二广高速G207本案①②③①邓州市第一高级中学②迎宾大道西向景象③迎宾大道路况本案本案－南京：625km本案－邓州火车站：5km本案－邓州市政府：3km本案－二广高速桑庄镇出入口：12km市农产品物流项目前期定位调研报告第6页Ⅰ项目区位特征及调研结论项目调研结论1、邓州户籍人口175万，市区42万人口，为农产品物流市场发展提供了很好消费基础和条件。2、邓州市最大果蔬批发市场－－南桥店水果市场及新丰市场基础设施落后，经营模式单一，政府有意配合完成新老市场有序转移。3、项目地块位于邓州东向发展主轴迎宾大道南侧，与邓州市第一重点高级中学近在咫尺，周围路网完善，教育、医疗配套齐全，为市场作为邓州市最大批零兼营农产品物流中心提供了条件和可能。4、邓州房地产正处于快速发展期，周围房价在3800-4500元/平米，伴随产业集聚区完善，房价看涨态势显著。5、地块净用地较小，政府地块被路网切割零碎，提议与规划部门进行沟通协调，以充分发挥项目标规模优势。结论：项目市场基础及地段位置均上好，含有很好操作基础；但地块规模较小，且被路网切割较为零碎，提议沟通调整。市农产品物流项目前期定位调研报告第7页邓州区域市场发展环境及城市特征第二部分：2市农产品物流项目前期定位调研报告第8页邓州是国务院确定丹江口库区中心城市、是全球华裔“邓姓”发源地、医圣张仲景故里、千古名篇《岳阳楼记》诞生地、老一辈无产阶级革命家习仲勋祖居地；是南水北调中线工程渠首市、丹江口水库库区市、国家粮食关键主产区，是中原天府，丹水明珠。Ⅱ邓州发展环境及城市特征邓州印象1988年撤县建市，被确定为省直管试点县（市）。市农产品物流项目前期定位调研报告第9页区域位置：邓州地处南阳盆地中南部，位于河南省西南部，豫、鄂两省交界部位。辖区范围：邓州市辖3个办事处、13个镇、11个乡、1个开发区。面积人口：邓州总面积2369平方公里，中心城区人口42万人邓州市户籍总人口数是175万人。区域交通：距南阳、襄樊、老河口机场均在60公里以内，焦枝铁路、二广高速公路、207国道和三条省道穿境而过。农业资源：农业是邓州市基础产业，邓州市有耕地240万亩，盛产辣椒、小麦，素有“粮仓”之称。邓州市区位图邓州区位优势显著。地处中原腹地，位于武汉、西安、郑州大三角和南阳、襄樊、十堰小三角中心部位，是承南启北、连结东西轴心。邓州物产丰富，人口众多，含有发展农产品物流基础条件。邓州市区位特征河南省南阳市Ⅱ邓州发展环境及城市特征市农产品物流项目前期定位调研报告第10页邓州市经济发展走势与几个已考查县域经济体而言，邓州经济总量较大。近年来，GDP增加平稳，增幅多在两位数以上。邓州、汝州、灌南、遂平、丰县、盱眙项目经济总量对比邓州市逐年GDP增加走势图Ⅱ邓州发展环境及城市特征283市农产品物流项目前期定位调研报告第11页邓州市经济规模邓州市主要经济简述序号项目总量同比±%1面积2369平方公里－－2人口175万市区40万3GDP总量283.46亿元10.2%4地方财政收入7.4亿元20%5居民储蓄存款余额137.54亿元24.6%6城镇人均收入18056元12.3%7农村人均收入8131元13.9%8农林牧渔产业142.4亿元4.5%9社会消零总额95.86亿元15.6%10恩格尔系数31.50.2%邓州市主要农产品产量序号农产品总产量同比±%1粮食21.8亿吨2.4％2油料24.19万吨－－3棉花1.18万吨－－4蔬菜18.39万吨－－5水果39.57万吨－－6肉类12.42万吨－－7水产品0.66万吨－－8生猪12.09万吨－－9家禽8.55万吨－－邓州市农产品资源丰富，是国家商品粮贮备基地。市区人口42万，对农产品需求量较大。Ⅱ邓州发展环境及城市特征市农产品物流项目前期定位调研报告第12页邓州市城市发展方向邓州市总体发展规划对城市人口及用地规模指导：规划预测邓州市中心城区总人口为50万人，建成区建设用地面积50平方公里。对城市发展方向指导：城市主要发展方向为向东发展，向北和向南作为次要发展方向，城市向西只作为调整发展用地。在城市南部依据现实状况产业布局配套发展对应工业和仓储物流；城东新区组团规划以教育科研、医疗卫生、商业服务为主要内容，配套建设南部工业、仓储物流产业。湍北组团是以行政办公、当代服务业为主要功效综合组团片区。邓州市重点产业群发展导向对城市性质指导：邓州中心城区为南阳市域南部经济区中心城市，发展以农产品加工、食品、纺织、机电为主豫鄂边界地域工贸城市。对主导产业指导：大力发展粮食加工、油料加工、畜产品加工、蔬菜加工、林产品加工、棉纺加工、饲料加工、饮品加工、酒类加工、机械装备制造业等关键和优势产业，主动发展高新技术产业。Ⅱ邓州发展环境及城市特征市农产品物流项目前期定位调研报告第13页财税政策增值税、营业税：自项目投产之日起，本级财政地方留成部分前两年100％，后三年50％，经过企业发展专题扶持资金等形式给予乙方资金支持。所得税：本级财政地方留成部分前两年100％，后三年50％，经过企业发展专题扶持资金等形式给予乙方资金支持。土地政策项目出让净地300亩，其中商业用地180亩出让价格为3万元/亩、商住用地120亩出让价格为3万元/亩，出让价款包含但不限于：征地、拆迁费、青苗赔偿费、六通一平、土地出让金、契税等全部费用，乙方净地接收，不再负担土地出让其它费用。规费政策项目建设期间免收项目地方政府收取城市基础设施建设配套费。乙方建设符合人防工程标准地下工程，甲方免收人防费并缓缴人防建设押金，劳保统筹费缓至工程完工时先征后返。邓州市政府为了促进整体经济均衡发展，对各个不一样重点产业结构区出台了对应一些优惠扶持政策，详细以下：邓州市投资政策Ⅱ邓州发展环境及城市特征资料起源：《河南省邓州市人民政府、江苏雨润农产品集团有限企业雨润农副产品交易中心合作协议书》市农产品物流项目前期定位调研报告第14页邓州农产品物流及房地产竞争市场研究第三部分：3市农产品物流项目前期定位调研报告第15页现有农批市场分布南桥店水果批发市场、新丰农贸市场、邓州市农贸大市场是最大三个农产品相关专业市场。邓州市农贸大市场南桥店水果批发市场新丰农贸市场项目所在地Ⅲ邓州农产品物流竞争市场邓州最大水果批发市场：南桥店水果批发市场邓州最大蔬菜批发市场：新丰农贸市场邓州最大农资市场：邓州市农贸大市场市农产品物流项目前期定位调研报告第16页南桥店水果批发市场Ⅲ邓州农产品物流竞争市场南桥店水果批发市场位于邓州市文化路东，归属花洲街道办，占地约54亩，共四排门面房，约86间，50余家商户。市场背景：市场房屋归个人全部，一拖一两层结构为主，多自建有遮雨棚扩大经营面积。经营模式：“租金＋进门费”租金每个门面依据市口不一样在1000-元/间年。进门费依据车辆大小不一样收费标准不一样，8吨车辆进门费500元/次（含装卸费）。每日进出车辆约10辆。市农产品物流项目前期定位调研报告第17页新丰农贸市场新丰农贸市场位于邓州人民路，占地约78亩，批零兼营；其中，蔬菜批发业态分布在长800米，宽50米街道两侧，为自发形成市场，约有商户60余家。Ⅲ邓州农产品物流竞争市场市场背景：市场房屋归个人全部，为农户自发建设房屋，无统一管理和收费行为。经营模式：“租金”蔬菜批发业态仅仅收取租金，三间房约80平米，一年租金在5万元左右。干杂调料交易区冻品肉类交易区蔬菜批发交易区市农产品物流项目前期定位调研报告第18页邓州市农贸大市场邓州市农贸大市场位于邓州市火车站附近，占地约35亩，主要由沿街约40余家门面组成。经营业态涵盖粮油、化肥、种子、农药及部分物流等。Ⅲ邓州农产品物流竞争市场市场背景：市场依靠老化肥厂而建，曾一度是邓州市农资主要集散地，但伴随化肥厂衰落而逐步演变为一个涵盖粮油、化肥、种子、农药及部分物流等杂业态混合型市场。经营模式：“租金”市场以收取租金为主，每个门面租金2万－5万不等。市农产品物流项目前期定位调研报告第19页农产品物流市场规模综合评定Ⅲ邓州农产品物流竞争市场蔬菜水果水产禽蛋肉类冻品干杂副食小计占地面积（万平米）43.60.30.60.81.210.5商户数605025244652257建筑形式1+1＋自建遮雨棚1+1＋自建遮雨棚大棚门面＋自建冷库门面门面－－日成交量（吨）12040－－－－－－－－160成交额（万元）28.816－－－－－－－－44.8邓州市作为42万人口县级市，农产品物流市场初具规模。但市场管理方缺失，展现无序经营状态，既无法形成规模优势，成为地方农产品走出去平台，也无法追溯农产品起源，确保食品安全。三大市场业态综合分析表市农产品物流项目前期定位调研报告第20页农产品物流市场开发思绪初探Ⅲ邓州农产品物流竞争市场关键词：整理•开发•转移•提升市农产品物流项目前期定位调研报告第21页指标总量单位邓州市销售面积住宅35.87万平米商业2.95万平米其它0.35万平米小计39.17万平米销售金额住宅88890万元商业11331万元其它964万元小计101085万元邓州市房地产成交规模邓州市整年商品房成交规模在35万平米左右，因为市区人口基数较大，商品房需求相对旺盛。邓州市房地产市场规模Ⅲ邓州房地产竞争市场市农产品物流项目前期定位调研报告第22页项目周围楼盘市场表现Ⅲ邓州房地产竞争市场财富书香人家财富书香人家凰马国际香溪美地新御花园盛世•美景天成财富名家友好大厦名仕公馆售罄楼盘在售楼盘待售楼盘邓州项目周围楼盘分布图本案当前，项目周围在售项目有财富书香人家、皇马国际，因为教育、医疗配套优势显著，区域内楼盘含有较强市场支撑。市农产品物流项目前期定位调研报告第23页项目周围楼盘市场表现Ⅲ邓州房地产竞争市场皇马国际：邓州首席综合街区，距离本案500米，当前市场价4200元/平米。项目地址：邓州城区北京大道邓州市北京大道与团结路交叉口东北角开发商：河南东锋房地产开发有限企业建筑面积：260000平米项目定位：皇马国际由1个精品MALL，1条商业步行街，10栋高层住宅，1栋SOHO，1栋酒店公寓组成，打造邓州首席综合街区。市场表现：当前只有20层以上在售，报价4200元/平米。商业街报价0元/平米，单铺60平米。市农产品物流项目前期定位调研报告第24页项目周围楼盘市场表现Ⅲ邓州房地产竞争市场书香人家：邓州首席ArtDECO格调教育关键居住区，距离本案600米，当前市场价在4100元/平米。项目地址：邓州市北京大道与南阁路交叉口（邓州市一高中南侧）开发商：南阳财富置业有限企业建筑面积：110725平米项目定位：由9栋ArtDECO新装饰主义格调高层、小高层建筑组成，整体定位为“邓州首席ArtDECO格调教育关键居住区”。市场表现：当前最终一栋待建待售，上期售价3800-4500元/平米。市农产品物流项目前期定位调研报告第25页项目商住物业预期市场表现Ⅲ邓州房地产竞争市场市场价格推导：市农产品物流项目前期定位调研报告第26页邓州项目地块及周围配套研究第四部分：4市农产品物流项目前期定位调研报告第27页邓州主城地块环境分析地块四至：北：迎宾大道（双向六车道）南：南阁路（双向六车道）西：平安大道（规划道路）东：东扶路（规划道路）其中，迎宾大道西起邓州市火车站，东行15KM经过桑庄镇出入口与二广高速相连。截至10月，南阁路仅仅从北京大道修通至项目地，是地块南侧与外部联络主通道。Ⅳ邓州项目地块及周围配套东一环团结大道（迎宾大道）南阁路本案北京大道项目地块周围道路情况：市农产品物流项目前期定位调研报告第28页地块周围配套Ⅳ邓州项目地块及周围配套项目地块周围配套情况：①②③④⑤本案①邓州第一高级中学②邓州幼师从属幼稚园④邓州市中心医院③邓州市公安局⑤邓州市二高项目位于城东新区，是邓州市发展主轴方向，相关配套以下：教育配套：邓州第一高级中学邓州第二高级中学邓州幼师从属幼稚园医疗配套：邓州市中心医院市农产品物流项目前期定位调研报告第29页地块实景Ⅳ邓州项目地块及周围配套项目地块实景图：①①②②③③④④地块平整，上有部分拆迁物市农产品物流项目前期定位调研报告第30页地块经济指标Ⅳ邓州项目地块及周围配套项目地块规模：总净面积118294.49平米（177.44亩）商业/商住百分比为6：4迎宾大道南阁路地块一地块二地块三地块四地块一：面积：34171.66平米（51.26亩）地块长度：约160米地块宽度：约120米地块三：面积：33889.16平米（50.83亩）地块长度：约160米地块宽度：约128米地块二：面积：25194.22平米（37.79亩）地块长度：约120米地块宽度：约100米地块四：面积：25039.45平米（37.56亩）地块长度：约120米地块宽度：约110米市农产品物流项目前期定位调研报告第31页地块周围规划Ⅳ邓州项目地块及周围配套项目地块周围规划：农副产品交易中心建材城汽贸城本案市农产品物流项目前期定位调研报告第32页邓州项目定位及投入产出测算第五部分：5市农产品物流项目前期定位调研报告第33页地块SWOT分析Ⅴ邓州项目定位及投入产出测算项目发展策略：扩大项目优势，抢抓发展机遇S（优势）1、项目位于邓州市东向发展主轴；距离老城商业街不足4km。42万人口邓州为农产品物流提供了很好消费基础。2、项目周围教育、医疗配套完善；3、项目交通便利，迎宾大道直达二广高速；4、项目周围楼盘云集，含有很好外部环境和基础设施；W（劣势）1、地块上方有一定拆迁物；2、地块规模偏小，且被规划路网切割较为零碎；3、邓州经济基础较为微弱；O（机会）1、邓州市南桥店水果批发市场及新丰农贸市场批发业态设施落后，交易场地简陋，面临整合外迁；2、邓州市房地产处于黄金发展期，尤其是商业物业市场表现良好，为项目实现“另负债”可连续运行提供了条件。T（威胁）1、包含供销总社等单位伺机以开发农产品物流名义进入邓州；2、协议软约束；3、区域政府办事效率及服务意识；发展策略：优势＋机会市农产品物流项目前期定位调研报告第34页项目整体定位Ⅴ邓州项目定位及投入产出测算项目整体定位：【中国•邓州】区域内唯一大型当代化农副产品集散地关键词：唯一性•排他性•当代性阐释：项目建成后，将成为邓州唯一果蔬、水产、干杂及副食批发交易中心，其它市区及乡镇农贸市场作为项目标下游市场，成为市场农副产品承接地。【中国•邓州】规模最大、品类最全、功效最完善大型农副产品集散地市农产品物流项目前期定位调研报告第35页项目产品定位Ⅴ邓州项目定位及投入产出测算【中国•邓州】集果蔬交易区、食品城、冷库及相关市场配套于一体大型农副产品交易中心项目产品定位：关键词：综合型•农副产品阐释：项目包含果蔬交易大棚、食品城、冷库及相关配套，为市场提供检验检测、电子结算、电子商务及行政管理服务，具备建立产品可追溯体系软硬件条件，确保未来市场交易食品安全。市农产品物流项目前期定位调研报告第36页项目经济指标Ⅴ邓州项目定位及投入产出测算单位数值说明总占地面积平方米（亩）151006（226.5）含道路占地净占地面积平方米（亩）118294（177.4）不含道路占地#市场占地平方米（亩）70976.69（106.46）商业用地占比60％#商住占地平方米（亩）47317.8（70.97）商住用地占比40％项目经济指标：序号建筑形态占地面积（亩）占地面积（平米）容积率建筑面积（平米）1果蔬交易大棚55366660.4146662食品城37243071.2291683冷库15100001.214住宅71473182.094636项目总用地指标项目建筑体量推算市农产品物流项目前期定位调研报告第37页项目平面布局Ⅴ邓州项目定位及投入产出测算项目平面布局：配套住宅副食、糖烟酒、土特产交易区精品果蔬交易区水果交易区冷库及冻品、肉类、水产交易区蔬菜交易区干杂、调料及粮油交易区朝一高、主城方向朝二广高速方向市农产品物流项目前期定位调研报告第38页项目经济测算Ⅴ邓州项目定位及投入产出测算项目建筑形态及详细指标：邓州物流项目经济指标区域序号功效分区建筑面积总占地面积容积率出售/自持备注平米亩平米物流部分1食品城2916837243071.20销售全部销售（一拖一商铺）3果蔬交易区1466655366660.40自持1F7冷库115100001.20自持4F(1万吨冷库）住宅部分15住宅9463671473182.00销售小高层、高层小区累计150470178.01182911.27

市农产品物流项目前期定位调研报告第39页项目经济测算Ⅴ邓州项目定位及投入产出测算项目销售收入：可售部分销售收入8.35亿元；自持部分预计年经营收入1214万元。邓州物流项目销售收入/运行收入估算表（销售产权）编制单位：雨润农产品集团前期开发部项

目

序号明细面积（平米）销售单价（元）总销售收入(万元）正常年份租金水平（元/平米天）年租赁收入（万元）备注销售/运行业务收入南区物流1食品城2916815,00043,752.00

全部出售3果蔬交易区14666

1.20513.90自持部分年平均出租率80％7冷库1

2.00700.80自持部分年平均出租率80％住宅部分15住宅946364,20039,747.12

全部出售可售部分小计123,8046,74483,499.12

自持部分小计26,666

1,214.70

市农产品物流项目前期定位调研报告第40页项目经济测算Ⅴ邓州项目定位及投入产出测算项目建设成本：项目总建设成本3.40亿元；其中可售部分建设成本2.77亿元，自持部分建设成本0.64亿元。邓州物流项目建设成本估算表制表单位：雨润农产品集团前期开发部区域序号资产名称总建筑面积（㎡）土地成本（万元）前期费用（万元）建安成本（万元）市政道路、综合管网、绿化及配套（元）工程间接费（万元）累计（万元）单方造价（元/㎡）总价总价总价总价总价物流部分1食品城29168111.00218.764,083.52816.70729.205,848.182,0053果蔬交易区14666165.00110.001,759.92410.65366.652,647.211,8057冷库145.0090.003,000.00336.00300.003,726.003,105住宅部分15住宅94636213.00709.7716,088.122,649.812,365.9021,813.602,305累计150,470.00534.001,128.5324,931.564,213.163,761.7534,035.002,262出售部分小计123804.00324.00928.5320,171.643,466.513,095.1027,661.782,234自持部分小计26666.00210.00200.004,759.92746.65666.656,373.212,390备注：工程间接费含资本化利息（按每平米200元计），含工程管理费（按每平米20元计），以及其它税费（按每平米30元计）。市农产品物流项目前期定位调研报告第41页项目经济测算Ⅴ邓州项目定位及投入