资产评估说明范本

“某某”项目资产评估说明北京***评( ) 第 号全一册北京***资产评估有限公司一九九 年 月目录一、评估说明使用范围的声明本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。北京***资产评估有限公司一九九九年 月二、委托方和资产占有方 关于资产评估有关事项的说明（一）委托方、资产占有方（两者合一的可作为资产占有方介绍）概况委托方、资产占有方概况应包括下列基本内容：、企业名称及简称、注册地址及总部地址，主要经营场所地址、法定代表人；、企业性质、企业历史沿革包括隶属关系的演变，股份企业设立的条件或拟进行的重组情况。、经营状业务范围及主要经营业绩。、近三年企业的资产、财务、负债状况和经营业绩、已经审计或正在进行审计的应说明注册会计师发表的意见。、主要产品品种、生产能力，近年实际产量、销售量，主要市场及其市场占有率，、主要原材料、能源供应情况，环境污染及治理情况。、企业主要生产经营的状况，正在或计划进行的投资项目简况；、执行的主要会计政策，生产经营是否存在国家产业政策、法规限制或优惠，生产经营的优势分析、各种因素的风险。（二）关于评估目的的说明评估目的及与评估目的的对应的经济行为的进展状况，评估目有实现后的预计产生的影响；经济行为是否经过批准，如已获批准，应载明相关经济行为批件名称、批准单位名称、确立日期及文号。（三）关于评估范围的说明委托评估的具体资产范围为整体资产评估（如为部分资产评估应说明）资产评估类型主要包括流动资产、长短期投资、固定资产（含房屋建筑、设备、在建工程）无形及递延资产等，以及流动负债和长期负债。评估的具体范围以委托方的种类资产评估申报表为基础，凡列入表内并经核实的资产及截止基准日会计报表上载明的资产均在本次评估范围内。如有帐外资产及盘盈资产，经与委托方共同确认产权的基础上也列入本次评估范围内。委评资产帐面值 元；负债 元；所有者权益 元（ 评估范围的资产为多家占有，则应说明各自的份额及对应的主要资产类型； ）；租赁或特许使用的资产以及没有会计记录的无形资产特别说明 。（四）关于评估基准日说明1 资产评估基准日是 年 月 日2经与委评单位协商， 年 月 日为会计年度，因而确定为评估基准日。评估基准日受特定经济行为文件约束，文件名称、批准日期及文号。（五）可能影响评估工作的重大事项说明写明所有对评估结果产生重大影响的事项；如委托评估的资产曾经进行过光天化日产核资或资产评估，应说明曾经进行的评估情况和调账情况。如存在影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项，应逐一介绍；对存在抵押、质押、担保及其它或有负债、或有资产应说明事项的性质、金额及列入评估范围的资产和负债的关系。（六）资产及负债清查情况的说明评估委托方和资产占有方应对本企业因进行资产评估而组织开展的资产及负债清查的情况和结果作出说明，主要应包括下列内容：1 、列入清查范围的资产及负债的种类、 账面金额、产权状况，实物资产分布地点及特点；1、清查工作的组织，时间计划、实施方案；、清查核实所采取的措施，待处理、待报废，高精尖设备和特殊建筑物以及毁损、变质存货检测、鉴定的情况；、清查中发现的盘盈、盘亏、毁损、报废、呆款账、无需偿付的负债情况及其原因分析；、根据有关规定对发现问题进行账务处理调整的的情况，并列示调整前后比较表。（七）资料清单、资产评估、清查登记表；、资产与负债清查结果；3、相关经济行为的批文；4、会计报表；5、产权证明文件；6、重大合同、协议等；7、生产经营统计资料；8、其他与评估资产相关的资料。三、资产清查核实情况说明（一）资产清查内容我公司评估人员进入评估现场，对委托评估范围进行了抽查和复核。资产清查主要内容为流动资产、长期投资、固定资产（包括机器设备、房屋建筑物）、在建工程、无形资产（包括土地使用权、商标、专利技术、专有技术、软件、商誉、特许经营权等）、各类负债等。流动资产账面值为元，固定资产账面值为元，无形资产账面价值为元，负债总额为元。并对其产权情况进行了核实,确认委托评估范围内资产的产权属该委托单位所有。对机器设备、房屋建筑物、工程物资、在建工程、存货等实物资产的数量、品质、存放地点进行了清查，并详细了解是否有可能影响资产评估的重大事项。（二）实物资产的分布情况及特点存货分布情况及特点：房屋建筑物分布情况及特点：（简要说明企业总平面图）机器设备分布情况及特点：（三）影响资产清查的事项简要说明可能影响资产查勘的有关事项，例如资产性能的限制、存放地点的限制、诉讼保全的限制、技术性能的局限、涉及商业秘密和国家秘密等。对于不能直接清查的资产，应说明原因及涉及资产的范围，并逐一列示。（四）资产清查的过程和方法Ａ：组织安排Ｂ：时间计划Ｃ：实施方案1、核实申报材料对企业提供的各类资产和负债评估申报明细表， 与明细帐、总帐和资产负债表进行认真核实，验证明细表中申报数据的正确性。2、核实验证非实物性资产和负债对评估范围内帐上的非实物性资产和负债与会计凭证进行核对， 抽查帐户记帐依据，检查帐户发生额与会计凭证的一致性，并进行相应的函证，检查经济业务的真实性程度。3、现场勘察实物资产（１） 机器设备听取有关人员对机器设备和车辆的历史状况及其管理、 运行现状等总体情况的介绍，了解设备概况。评估人员到现场对所申报的设备进行了逐台核实，做到不重不漏。对填报的机器设备和车辆评估明细表中的名称、数量、规格型号、生产厂家、购置年月等项目与实际不符的地方，要求企业改正、重新填报，做到帐表相符，帐实相符。现场核实各台(套)设备的使用情况、维修及保养等情况。查阅主要设备的购置合同、购货发票、车辆的机动车行驶证正本等产权证明文件；了解设备的开工率、完好率、利用率、运行现状、维修保养情况等；充分听取工厂技术人员和设备操作人员对设备情况的介绍和评价，填写设备评估作业表，作为评定机器设备综合成新率的基础。对待修理、待报废、高、精、尖重要设备进行了必要的检测，主要检测技术有：＃＃＃。（２） 房屋建筑物对照资产占有方提供的房屋建筑物、构筑物及附属设施和地下工程申报表，深入现场逐栋实地勘察，记录房屋施工质量、使用情况、改扩建情况、计算并抽查房屋构筑物的建筑面积、数量、核实、标定位置、结构形式、装饰标准等，对每栋建筑物详细填写现场作业记录表并评定完好分值。对申报表中与实物不符，重复或遗漏未报项目，通过协商予以补充和更正，核查房屋建筑物的有关产权证明文件。对特殊房屋建筑物进行了必要的检测，主要检测技术有：＃＃＃。（３） 存货评估人员会同企业有关人员， 深入存货现场，按企业提供的存货评估明细表，对重点类别存货，进行了详细的核查，对普通存货，进行了抽查核实，清查金额占全部存货的60%以上，清查数量占全部存货的40%以上；将核查结果与存货评估申报明细表、库存帐核对。在抽查盘点时，使用从表查到实物，从实物查到表和帐的方法，反复核对，查清帐实相符情况。并对存货的库龄和造成库龄较长的原因进行了分析。对变质的存货进行鉴定的手段：（五）资产清查结论1、资产清查结论：流动资产帐面值为元，清查调整值为元；房屋建筑物账面值为元，清查调整值为元；机器设备账面值为元。清查调整值为元。1 、本次资产清查结果与账面值存在某些差异， 主要调整资产是流动资产的内部的调整、在建工程应转入固定资产的调整、报废固定资产的账面值调整、固定资产清理及待处理财产损益调整等。2 、对于产权不清晰的资产应逐一列示， 说明原因，并载明委托方与资产占有方的应承担的责任；3 、对于是否存在无形资产的情形应特别说明， 包括是否折股或纳入投资范围的有关事项。四、评估依据的说明同协议、产权证明文件

［１、主要法律法规４、采用的取价标准

２、经济行为文件５、参考资料及其他

３、重大合］、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》；、国家国有资产管理局国资办发【1992】36号文《国有资产评估管理办法施行细则》；、财评字1999第91号《资产评估报告基本内内容与格式的暂行规定》4 、中华人民共和国财政部财函字 [199] 号“关于（委托单位）某某项目资产评估目项立项的批复”；5、《中华人民共和国土地管理法》6、《中华人民共和国房地产管理法》7、财政部颁发的《财务通则》 、《工业会计财务制度》、《工业企业会计制度》；8、北京市基准地价：9、北京市土地管理条例；、机电产品报价手册、电子产品报价手册等资料；、北京市《北京市建筑工程概算定额》及调价系数；、委评单位提供的财务会计资料、技术资料和委评土地、房屋产权证明资料等；、市场询价资料；、其它与评估有关的文件及资料；15、联营或合资的协议或合同，项目可行性研究报告。五、各项资产及负债的评估技术说明受贵方的委托，为（某某评估目的）的需要，我公司对“某某单位”的资产进行了评估，并出具了资产评估报告书，现将我们在本次评估工作中对流动资产、机器设备、房屋建筑物其他资产及负债的具体评估技术说明如下：（一）流动资产评估说明企业以公历一月一日起至十二月三十一日止为会计年度，会计核算以权责发生制为记帐原则，各项资产均按取得时的实际成本计价， 存货以计划成本（实际成本）核算，低质易耗品采用一次摊销法。本次评估范围为委托方拟投入有限责任公司（股份有限公司）的货币资金、应收帐款、预付帐款、其它应收款、存货、待摊费用、其它流动资产等流动资产。委托方评估基准日资产负债表中，流动资产合计为元，清查调整后值为元，详见下表：金额单位：人民币元项目 帐面值 调整后帐面 评估价值 增减值 增减率%值货币资金短期投资应收票据应收账款减坏账准备应收账款净值应收股利应收利息预付账款应收补贴款其他应收款存货待摊费用待处理流动资产净损失一年内到期的长期债券投资其他流动资产流动资产总计流动资产评估值 元，评估增值为 元，增值率为 %。现将流动资产评估的有关情况分别说明如下：流动资产评估采用重置成本法和现行市价法。、货币资金对于货币资金，我公司按核对无误的帐面价值作为评估值。委托方评估基准日资产负债表中所列货币资金为 元，包括现金、银行存款、及其他货币资金。评估人员在进入现场工作日中对存放在保险柜中的现金进行了全面盘点，经过认真核对，与倒推至评估基日现金相符，账面值即是评估值（委估货币中有美元，评估基准日的汇率为 1美元=8.2 人民币元）。对银行存款，根据银行存款日记帐记录，查阅了银行对帐单，银行存款余额调节表，对企业开设的全部银行分理处共 个进行了逐一核对，并取得银行函证，金额相符；未达帐项 笔，金额小，不影响净资产（如存在未达账项，应说明未达账项是否影响净资产）。3、

应收票据应收票据种类为，说明其变现能力和信用程度。评估人员查阅了票据凭证，查阅结果为。理。评估中发现项票据有存在坏账的可能，对此说明原因和如何评估的。已坏账的应收票据项，（说明坏账的原因）并已取得证据，证据见附件。评估现场工作日已变现的应收票据为元，评估作减值处、应收帐款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款评估人员对应收帐款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款的总帐、明细帐、会计报表进行了核对，在帐目核实无误的基础上，对余额较大的项目抽查了原始凭证、记帐凭证，并选择了时间长、金额大的客户进行函证，函证总金额为元；对确属应收性质的每笔款项，对欠款企业、欠款数额、欠款时间、与被评估企业业务往来等情况进行分析。委托方评估基准日资产负债表中所列应收款账面值为元，主要为应收货款等，发生日期在年（对基准日帐面余额为贷方余额的应收帐款作清查调整，调整到负债项下相应科目，清查调整后值为元）。预付帐款对确属预付性质的每笔款项，我公司在对其内容及发生时间等因素进行分析的基础上，以核实无误的具有相应权力的预付帐款金额作为评估值。评估中我们将预付帐款进行了逐一核对，对余额较大的项目抽查了原始凭证，并将其总帐、明细帐、会计报表进行了核对。委托方评估基准日资产负债表中所列预付帐款金额为元，（从负债科目调入元，清查调整后值为元。）经评估，预付帐款的评估值为元。经核实其他应收款主要为企业与其他单位和个人的往来款项。（对评估基准日帐面余额为贷方余额的其他应收款作清查调整，调整到负债项下相应科目）评估中，我们将其它应收款进行了逐一核对，对余额较大的项目抽查了原始凭证，并将其它应收款的总帐、明细帐、会计报表进行了核对。对每笔款项，在对其内容及发生时间等因素进行分析的基础上， 以核实无误的确能收回的其他应收款金额作为评估值。、存货存货内容包括原材料、在产品、产成品、在用低值易耗品、在库低值易耗品。对存货我公司以评估基准日资产负债表中所列存货帐面金额为基础，以基准日为时点，对各种存货进行了盘点，确定存货的盘盈、盘亏数量，调整确定各存货的实有数量。根据评估工作规范，对全部存货进行重点抽查及质量鉴定。在清查调整存货实有数量的基础上，根据不同的特点及经营现状，采用不同的方法进行评估。（1）原材料评估人员通过现场清查，对库龄情况进行分析，属于库龄长、价格变化较大的，采用市价法进行评估，确定评估值。对库龄较短、价格变化不大的，采用历史成本确定评估值，属于超储积压的，按可变现价值确定评估值。（2）产成品据委托评估单位提供的前三年财务资料统计，该企业的销售成本率为%，销售费用率为%，销售税率为%，销售利润率为%。产成品一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况好坏决定是否加上适当的利润，或是要低于成本。对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价销售产品，应根据其可收回净收益确定评估值；报废产品应转列到待处理资产项目中。①畅销产品某某产品其市场占的率为%，该企业和存货周转期为月，市场信誉度较高，故列畅销品。根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值。评估值＝产品出厂销售价格－销售费用－全部税金账面值为 元，评估值为 元。②正常销售产品根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；评估值＝产品出厂销售价格 -销售费用－全部税金－适当数额的税后净利润（适当的税后净利润取 50%）账面值为 元，评估值为 元。③勉强能销售产品根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值。评估值＝产品出厂销售价格－销售费用－全部税金－税后净利润账面值为 元，评估值为 元。④滞销、积压、降价销售产品：根据可收回净收益确定评估值。⑤报废产品：转列到待处理流动资产项目中。（3）低质易耗品对于在用低质易耗品的评估，经了解，在用低值易耗品采用一次摊销的方法。在评估中申报帐面值为0，我们在清查核实实物的基础上，根据重置成本及成新率确定评估值。成新率基本按其已使用年限和尚可使用年限确定。对于在库低质易耗品的评估，我公司在核实实物的基础上，根据现行购置价（或制造价格加上合理的其它费用）确定评估值。（4）委托代销商品和受委代销商品委托代销商品是 产品，受委代销商品为 产品，代销费用的结算方式为 ，结合代销费用的结算方式选择适当的评估方法。、递延资产和待摊费用委估和待摊费用为开办费、 长期待摊费用等，递延资产包括房屋租金、 电话初装费、大修装修改良费用原始金额为 元，摊销期为 月，对于待摊费用的评估，我公司根据费用的内容、存续时间及尚存权力的价值确定评估值。对于递延资产的评估，我公司根据费用的内容、存续时间及尚存权力的价值确定评估值。经核实，。对于待摊房屋租金按核实后的帐面值作为评估值。 对于电话初装费，根据该公司提供的有关资料，目前其拥有 条直拨电话线，按照当地市电话局目前的有关规定，每一条直拨电话线须交纳 元初装费。 故电话使用权的评估值为 元（ 部× 元）。对于大修装修改良费， 因其所增加的价值已经在固定资产的评估值中体现，故评估值为 0。、待处理流动资产损失了解待处理流动资产的情况， 根据这些资产明显处于报废、 价值严重损失状态，委评单位已申请报废，经过鉴定和检验，该项资产评估值为零。但资产占有单位必须在评估后办理好报废手续，该项资产才能核销。待处理流动资产损失评估值为元。（二）长期投资评估说明委估的长期投资主要是该企业的股票投资、债券投资和其他投资。（请说明形成的原因，及对企业自身经营状况的影响）对特定的长期投资应说明约定内容并简要介绍对投资人权益的影响。逐项核实投资协议、出资证明，了解投资内容及出资比例。对上市的证券的评估，已查询评估基准日的收盘价及证券市场指数，以证券的数量乘以收盘价为评估值。对于非上市的证券，已查明票面利率（或约定利率）以其票面价值加上利息为评估值。对于非控股的其他长期投资，应简要介绍投资背景，被投资单位的概况，详细介绍评估方法。（被投资企业在评估基准日的净资产乘以投资比例加上投资收益为评估值。长期投资也可采用收益现值法进行评估。）对于时间较短，还未产生效益的投资，以实际出资额作为评估值50%时，要说明投资比例，并说明已对被投资企业进行整体资产评估。说明评估结果及对重要问题作说明。（三）机器设备评估说明1、机器设备的情况介绍说明委估设备为“某某单位”的全部或部分仪器设备。叙述主要委评设备仪器的名称、类型和特点，购置日期。并介绍委估企业的工艺流程，每道工序主要设备内容，设备的技术水平状况，日常管理状况。在评估过程中，主要以委托单位提供的资产评估申报表为准，对于在现场勘察时发现的帐外设备，经与委托单位核实产权归属的基础上，纳入本次评估范围。对精密、大型、高价设备进行了技术检测，请重点介绍检测情况。对于应报废的在用设备进行了检测，这些设备精度已下降，但目前尚在使用，并可继续使用，故参与评估中。、评估方法机器设备采用重置成本法进行评估。具体采用的计算公式如下评估值＝重置成本×成新率评估原值的确定对于国产设备，设备评估原值中一般以评估基准日的市场购置价格为基础并考虑设备的运杂费、对于进口设备，根据进口时成交合同价，考虑物价增长率、海运费、海运保险费、银行手续费、外贸公司费、关税、增值税、国内运杂费、安装调试费等，确定其重置全价。对于运输车辆，按照运输车辆现行市场购置价格，加上车辆购置附加费、当地地方政府有关汽车收费的数额、 及运输汽车牌照所收的合理费用等， 确定评估原值。、成新率的评定主要以各种机器设备的耐用年限和已使用年限为参考依据，计算设备的成新率，然后考虑设备的保养情况、设备完好率、利用率、工作环境、外观、设备精度、大修记录，对一些旧型号设备考虑了功能性贬值。运输车辆的成新率的确定，参考性能、外观、维护等情况，以其行驶里程和寿命里程结合使用年限综合测算其成新率。①尚可使用年限的确定：尚可使用年限是根据实际鉴别情况，考虑了设备的利用率后确定的。②已使用年限的确定：评估中已使用年限按实际投入使用年限来确定。总寿命年限＝已使用年限＋尚可使用年限③成新率的确定成新率＝尚可使用年限/已使用年限＋尚可使用年限、评估结果仪器设备的评估结果如下：帐面原值元帐面净值元重置全价元评估净值元评估增（减）值元评估增（减）率％可对一些主要问题作说明。评估案例（举例说明金额大、技术典型的设备的评估）举例中应包括进口设备、 国产设备、专用设备，国产设备应包括一般生产设备、运输设备、电子设备等不同类型。（四）房屋建筑物评估说明、评估范围介绍本次房屋建筑物的评估范围主要是“某某单位”的所有（或部分）建筑物、构筑物及附属设施。在评估过程中、主要是以企业提供的资产评估申报表为准，对于地现场勘察时发现的帐外附属设施在与委托方核实产权归属的基础上，纳入本次评估范围。应较详细地描述建筑物的类型、数量、面积、结构、地基、装修、建造日期、日常管理状况等情况。、、评估方法本次评估主要采用重置成本法。在核实产权归属证明文件资料的基础上，对委评的主要建筑物进行了现场勘察测量，对评估申报表中与某些实物不相符的部分进行了必要的修正，如面积、建筑结构等，同时对影响造价的建筑结构特征进行了记录，对影响成新率的主要因素，如地基基础、承重构件、装修、设备等完好程度进行了评定。（如果委评建筑物所在地房地产业比较发达，可采用市场法进行评估。 ）、评估原值的确定将类似的评估对象归类，依据工程竣工资料、图纸、结合现场勘察实际情况，按当地的建筑工程概、预算定额和调价系数计算出各个有代表性项目的工程造价，并计入国家及地方政府对建设项目收取的政策性税费及资金成本，得出几种典型建筑的重置全价，并以此为基数用类比法对同类的房屋建筑进行分析对比，调整修正各项差异因素后得到各个被评对象的重置价值。对不具典型特征的建、构筑物以其竣工决算资料为基础，以当时人工材料用量，套用现行人工、材料价格计算其工程造价差价系数，进而计算现行造价及重置全价。对帐面原值中有附属设施摊入项目费用的，基本按照原摊入费用和比例计入各项评估值。主要依据评估对象的现场勘察记录、工程施工图纸、竣工决算资料以及当地现行的工程造价（预算）程序、定额和取费标准、评估基准日建筑材料市场价格，并考虑工程建设其它费用，对评估范围内的房屋和构筑物及基附属设施进行重置全价的估算。、、成新率的确定本次评估成测定采用完好分值率法，折余率法和专家鉴定法， （如无专家鉴定，则取消该方法）根据被评资产的价值高低和重要程度具体运用如下：⑴主要房屋采用完好分值率和折余率两种方法进行测定，取其平均值作为房屋的综合成新率。完好分值率测定，首先将影响房屋成新情况的主要纷为三部分 11类。结构部分分为三类：地基基础、承重构件、墙体；建筑部分分五类：屋面、楼地面、天棚、内外装饰、门窗；设备部分分三类：水卫、电照及其它。通过建筑物造价中上述 11类各占比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，再由现场勘察实际状况，确定各分类评估完好分值。根据此分值确定完好分值率。综合成新率＝（完好分值率＋折余率） /2其中:完好分值率＝完好分值/基准分值×100%折余分值＝（1-已使用年限/耐用年限）×100%⑵一般非主要建筑物采用专家鉴定法及折余率法。已使用年限根据资产的使用维修情况，采用有效使用年限。成新率=(1-已使用年限/耐用年限)×100%采用上述方法综合计算成新率，既可避免按实际使用计算折旧率与实际新旧程度差异过大，又可减少主观因素造成的影响，能够比较真实地反映房屋、构筑物等的实际成新率。五、评估结果可将各建筑物等的帐面原值、帐面净值、评估全值、评估净值列表说明。将一些评估中的重要问题作说明。在建工程的评估第四部分、土地使用权评估说明一、评估目的委托方以其土地入股（或整体并入某某单位），故需对其土地使用权的价值进行评估。二、评估依据、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；、中华人民共和国城市房地产管理法；、国家土地管理局《城镇土地估价规程（试行）》；4 、股份有限公司土地作用权管理暂行规定； （1995）[国土法第 153号]；、土地估价报告规范格式；、当地政府颁发的土地基准地价；、委托方提供的有关委评土地取得费、土地开发费资料；、委托方提供的土地证；、评估人员实地勘察的资料和市场调查资料。三、评估原则评估遵循下列原则：、客观、公正、公平的原则，在评估过程中考虑市场行情，使评估结果更真实。2、遵重规划原则，委评地块的开发是按照规划部门给定的规划条例执行的，土地价格受规划条件的制约；3、多种评估方法相结合的原则：用多种方法对委评地块的进行评估，以期相互印证和修订，使评估结果更加合理。四、地产的基本情况、土地登记状况介绍、土地所有权的归属状况介绍、土地所在地的概况介绍，地上建筑物状况介绍4 、土地类型：土地属于生地、熟地、三通一平、七通一平等应 加以说明、评估土地价格的类型：应说明土地的用途，如商业、写字楼、服务业、工业用地。也应说明是租赁、转让或合资等用途五、评估方法根据评估目的，评估对象特点及评估人员报掌握的资料，评估方法在成本逼近法、修正地价法、市场法和收益现值法等方法中选用二种方法进行评估，然后对评估结果综合分析处理，以确定最后评估结果。、地价因素分析⑴一般因素：委评土地的地理位置、交通运输状况、土地市场状况；⑵区域因素：距城市中心的距离、临街状况、基础设施、环境条件、相临区域土地利用、基准地价水平等作一定的介绍；⑶个别因素：规划条件、宗地宽深度、地基与基础等作适当的介绍。、评估方法与估价过程描述评估方法，一般需采用二种方法进行土地评估，基准地价修正法、成本逼近法、市价法和收益现值法互相比较，然后确定土地的评估结果。八、土地价值评估（一）基准地价修正法评估1 、基准地价的确定：根据所在城市的基准地价、土地的位置、 用途等来测算委评土地的基准地价。、修正系数的确定土地年限修正系数计算委评地块无限期土地价格基准地价×年限修正系数a 1 委评土地有限年的价值＝无限年土地价格×年限修正系数＝无限年土地价格×[1-1/(1+r) n]个别因素修正系数的确定⑴宗地条件：地形条件、宗地面积等情况的说明和评分⑵位置⑶地形⑷道路交通⑸对外交通设施⑹供水⑺公用设施条件⑻环境条件：污染情况、自然景观说明⑼市场⑽综合个别修正系数 a2为以上各项系数之和市场转让因素系数 a3的确定根据当地土地转让情况确定修正系数；根据土地的规划，确定其修正系数。市场转让修正系数为这二项之和。土地评估值＝基准地价×年限修正系数×（ 1＋综合个别因素修正数）×（1＋市场转让因素修正系数）（二）成本逼近法评估（三）收益现值法用房地产的租金收益或经营收益来确定其土地使用权费。、求取总收入，以房地合一状态下房地产在作最有效使用前提下可获提的总收入，如租赁收入，其它经营收入。、求取总费用总费用包括房地税费，折旧费、租金损失准备金、维修费、管理费、保险费、利息等费用。、求取总收益用总收入减总费用即为总收益。（四）市价法选择委评土地周边用途相近、近期交易的二￣三处土地交易价，用比较法确定委评地块的修正系数。可用交易时间、自然条件、社会环境、临街条件、繁华程度、交通状况、规划限制、交通管制、周围环境、土地用途等方面进行比较打分，确定其修正系数。评估值1＝Ａ地块交易价×委评地块分值 /Ａ地块分值评估值2＝Ｂ地块交易价×委评地块分值 /Ｂ地块分值评估值3＝Ｃ地块交易价×委评地块分值 /Ｃ地块分值土地评估值为三个评估值的平均值。、评估结论委评地块总面积平方米，每平方米土地价值元/平方米,总价值为元人民币。八、几点说明1、本评估报告仅为委托方提供土地价值的依据；2、本报告的评估基准日期为年月日。随着所在区域社会经济发展变化，委评地块的价格也应作相应调整。本报告自评估基准日起一年内有效。、本公司对委托方提供材料的真实性不负责任。附件：委评地块国有土地使用权证、购置土地的付款凭证、总平面图等。其他无形资产评估说明委托方评估基准日资产负债表中所列的其他无形资产为 元。评估人员经过调查了解，并根据该公司提供的有关协议、合同等资料，确认其拥有的无形资产为用电权。对于无形资产，此次采用重置成本法进行评估。经评估，无形资产的评估值为人民币 元。评估结果详见附件中“ 无形资产评估明细表 ”。用电权根据该公司提供的有关资料， 评估基准日拥有的变压器总容量为 KW。根据当地目前执行的电业局〖〗号文件，供电贴费的收取标准为：高压用户每千伏安交纳元。根据该公司变压器总容量及供电贴费收取标准计算，用电权的评估值为人民币元（KW×元/KW）。用水、用电、用热权使用租金评估说明根据委托方与似投入有限责任公司达成的协议，有限责任公司的用水、用电、用热权均采用有偿租赁的方式。据此，我们对其用水、用电、用热权的年使用费进行了测算。当地市政府有关部门核定的耗用指标均系委托方总指标，该公司又将指标按下属用量单位的生产能力进行了分配，根据委托方的申报表，分配量如下：供水排污热力电力容量对于上述收取费用标准，均由当地政府有关部门作了统一规定，因此该次评估中所采用指标量及计算单价标准均以地方政府有关部门的规定及合同书为计算依据。评估计算我们采用重置成本法确定水、电、热增容费的评估值，然后测算年使用费（即：年租金）。、供水容量指标：100T/时单价：2万元/吨评估值=2.0100=200万元2、排污排量：80T/时单价3万元/吨评估值=380=240万元3、热力容量指标：10T/时单价：15.66万元/T评估值=15.6610=156.6万元4、用电电力指标：5250KW单价：0.120万元/KW评估值=0.1205250=630万元以上合计评估值合计=200+240+156.6+630=1226.6万元年使用费=评估值（A/P，i，N）=1226.6(A/P，9%，30)=1226.60.0973=119.35 万元。其中折现率i是根据当地银行存贷款利率来确定，评估基准日国家银行贷款利率一年期为%，故定为%(租赁期为30年)。第五部分、无形资产评估说明某某单位拟投入的无形资产为专有技术（专利、计算机软件、专营权、商标等），简单介绍专有技术等资产能为企业带来超额收益，具有无形资产价值。一、无形资产评估原理和过程无形资产评估是从收益的角度出发将专有技术收益（专利、计算机软件、专营权、商标等），按特定的折现系数评估出专有技术的公平市价。 为充分合理的评估无形资产的价值，评估人员进行了如下工作：、评估机构在接受评估委托后，评估人员利用有关资料了解企业的基本情况，并初步确定评估的具体途径、方法和参数；、评估人员进入现场后，评估机构向被评单位提供一份所需资料和需了解问题的清单，主要的资料是专有技术的鉴定证书、历史成本、前三～五年的产品损益表等资料，便于委评单位有关人员进行准备；、评估人员在现场了解企业经营情况及各类专利或专有技术的运营现状，并与有关职能部门的管理人员进行座谈，掌握第一手资料，向企业领导了解该专有技术未来的发展和中长期发展的规划；、评估人员根据委评企业提供的未来发展的情况，预测未来五年专有技术的收入、成本、税金，进行评估计算，得出评估结果。二、无形资产评估的对象简介说明委评无形资产的类型， 详细介绍委评单位专利或专有技术研制情况 (经营权的详细情况、商标的注册情况等)，专有技术的水平，与国际国内同类技术比较， 专有技术的特点。三、有关评估资料、评估假定收益预测分析是整体资产评估的基础，而任何预测都是建立在一定假设条件下的，本次评估的假定条件如下：⑴、企业所处的经济环境不产生重大的变化，国家的政治经济政策无重大变化；企业将以现有的方式下继续经营，其经营范围、方式和决策程序上与现时基本上保持一致；⑵、无其它自然力和人力不可抗拒因素发生，及不可预见的因素对企业造成重大不利影响；⑶、评估中，根据资产评估的要求，部分是现行的政策条款，部分是评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数，并认定这些前提条件在评估基准日时成立。当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件变化而导致评估结果不同的责任。、评估依据⑴国家国有资产管理局关于“某某项目”资产评估立项批复；⑵各被评企业提供的资产负债表和损益表、费用等财务报表，产品成本资料；⑶委评单位提供的专有技术未来收益的预测表；⑷委评单位提供的有关专有技术方面的技术资料，获奖证书等；与无形资产有关的其它资料；⑸有关专利或专有技术的可行性研究报告；、市场分析应说明专利或专有技术形成的产品的规划情况，产品在国内外销售情况，竞争对手的情况、市场占有率。四、无形资产评估无形资产评估采用超额收益法 (收益分成法)进行评估1 、未来收益期的确定： 根据企业专利技术或专有技术的使用情况， 确定未来收益计算期为五年或八年。、折现率的确定按国内惯例，折现率由无风险利率和风险报酬率之和组成，安全利率取三年期国库券利率 10.96%(1997年)，折算成复利率为 10%。考虑风险报酬，该项无形资产的主要风险来自于市场风险或债务风险，取风险报酬率 ％。确定折现率为％。、未来收益的预测考虑到企业目前经营状况， 为得到稳定的现金流量(或损益)，并结合评估惯例，评估人员预测了五年的收益。以前五年收入的情况，按发展趋势或规划所确定的收入为基础，结合企业历史上各年的平均利润，综合测算委评企业未来各年的销售（营业）收入。销售（营业）成本是根据历史成本和未来预测的成本综合确定的、销售税金委评企业的销售税金为营业税（增值税）和其他附加税。按国家有关部门的规定，营业税为营业收入的 5％（增值税为 17％） 7％，教育费附加为3％。、所得税按国家规定，所得税率为 33％（开发区的税率为 15％）。、确定超额收益确定（收益分成）根据行业的投资收益率（销售利润率）和本项目的全部投资（销售收入）计算其行业的利润，从而计算出超额收益。采用收益分成法时，应计算分成率。分成率可采用专家打分法，按十个项目，加权平均打分。、损益表根据以上各种预测费用，作出未来预测期的损益表。、评估公式nP ＝∑Pt(1+r)t=1

-t上式中Ｐ为无形资产评估值， pt为专有技术第 t年的利润，t为年份，r为折现率。、评估结果专有技术的价值为 万元。（收益分成法计算时，应将上述计算值乘以分成率，即为无资产的评估值。）（七）负债委托方评估基准日资产负债表中，负债合计为 元， （清查调整后值为元，）流动负债帐面金额 元，长期负债帐面金额为 元。 （清查调整后值为元）主要包括短期借款、应付帐款、应付工资、应交税金、其他应付款、预提费用、应付福利费、长期借款。经评估，短期负债的评估值为 元，长期负债评估值为元，评估说明如下：、应交税金、应付工资、应付福利费评估人员对应交税金、 应付工资、应付福利费的帐面金额进行了核实， 以核实无误的帐面价值作为评估值。、应付帐款及其他应付款评估人员首先对应付帐款及其他应付款帐面金额进行了核实，（将应付帐款借方余额调整到应收帐款中进行评估，将其他应付款借方余额调整到其他应收款中进行评估）在此基础上，进行评估。评估结果详见附件中评估明细表。3 、预收账款4 、短期借款和长期借款评估基准日资产负债表中短期借款所列金额为 元， 评估人员首先根据该公司提供的有关协议、合同等资料，对借款金额进行核实；然后根据有关协议计算其他截至评估基准日应承担的利息；最后以借款金额加上截至评估基准日应承担的利息作为该项短期借款的评估值。经评估，短期借款的评估值为 元。评估结果详见附件中“短期借款评估明细表” 。评估基准日资产负债表中长期借款所列金额为 元，评估人员首先根据该公司提供的有关协议、合同、财务凭证等资料，对帐面借款金额进行核实；然后根据有关资料，分别计算每项借款截至评估基准日日积青泉公司应该承担的利息；最后以借款金额加上截至评估基准日应承担的利息作为评估值。 经评估.长期借款的评估值为 元。评估结果详见附件中“长期借款评估明细表 ”。预提费用5 、预提费用评估基准日资产负债表中预提费用所列金额为 元。评估人员首先对预提费用的帐面金额进行了核实，地此基础上，对各项预提费用进行具体分析，将实际需要负担的债务作为评估值。经评估，预提费用的评估值为 元。评估结果详见附件中“预提费用评估明细表 ”。预提费用的具体评估过程如下：（1）预提费用中“利息”一项人民币 元，系预提的长、短期借款利息，因长、短期借款利息已分别在长、短期借款中进行了评估，故此项预提费用的评估值为0。预提费用中动力费、 修理费、蒸汽费不是公司实际需要承担的债务， 故评估值为0；预提费用中的“上交管理费”，系该公司欠交上级主管部门的企业管理费，确属该公司实际需要负担的债务，评估时以帐面价值作为评估值。负债评估说明短期负债短期借款帐面数为 元，来自工商等银行。在核对了明细帐总帐和报表后，查阅了所有经过核实明细帐及原始凭证，以核实后的负债值作为评估值。评估结果说明评估结果，长期负债评估结果整体资产评估收益现值法评估验证说明一、整体资产评估原理和过程整体资产评估是将委评企业作为一个整体，从收益的角度出发，按特定的折现系数评估出委评单位整体资产的公平市价。委评单位的商誉是收益现值扣减资产总额。整体资产评估主要作用是检验各单项资产评估值是否可靠和评估委评单位的商誉。为充分合理的评估委评单位的整体资产，评估人员进行了如下工作：、评估机构在接受评估委托后，评估人员利用有关资料了解企业的基本情况，并初步确定评估的具体途径、方法和参数；、评估人员进入现场后，评估机构向被评单位提供一份所需资料和需了解问题的清单，以便于委评单位有关人员进行准备；、评估人员在现场了解企业经营情况及各类资产的运营现状，并与有关职能部门的管理人员进行座谈，掌握第一手资料，向企业领导了解企业未来的发展和中长期发展的规划；、评估人员根据委评企业提供的未来发展的情况，预测未来五年的收入、成本、税金，进行评估计算，得出评估结果。二、企业概况1、基本情况2、资产情况3、企业近三年财务状况分析根据企业提供的财务报表和有关资料，经整理分析重新编制出收益状况比较表及资产负债表。评估人员采用的主要指标有销售收入、销售成本、销售利润、利润总额以及相关的资产、负债指标。分析结果如下：1）从企业界各