地产景观工程全程管理

房地产景观设计与施工管理工作经验总结

北京佳兆业地产有限公司一，概述1，目的2，地产景观管理工作的主要内容3，施工过程介绍一，概述

1，目的：

通过系统化的分析与分类整理，总结分析园林工程从图纸深化到招标，到施工全程管理与控制，再到最后竣工结算的整个过程中，需要控制的风险以及注意的事项，形成将来工作中的指导与依据，力争在今后的项目管理中减少缺陷与遗憾，在成本控制、质量效果、工期控制三个方面，把每一个项目做的更好。2，景观施工过程

查看现场，做好施工计划与安排人员进场，三通一平测量放线，场地平整，土方工程硬景基础与主体施工，水电管线预埋园路面材铺贴，园建面材施工苗木根据先大后小原则进场种植灯具电施、给排水系统安装、调试景观小品、成品安装摆放收尾，资料整理、竣工验收二，前期筹划阶段管控要点1，商务投标要点2，供应商选择3，团队组建4，图纸深化5，目标明确1，商务投标要点成立投标小组，细致阅读、分析招标文件，明确招标要求、注意事项及合同条款，勘探施工现场，为编制施工计划搜集第一手材料。编制针对性的施工组织计划。按照招标文件要求的工程质量等级和工期要求，根据施工场地条件、交通状况和工程规模大小，施工图纸，自身的技术水平、管理能力，合理设置管理机构、安排施工计划、施工顺序和苗木栽种顺序、苗木组织、栽植措施、养护管理措施、安全措施、保洁措施，恰当选择施工机具，保障工程质量和工程进度。根据自己的苗木来源和环境条件需要，在符合相关规范的要求下，可提出自己的优化设计和节约投资的设计变更。编制标底要周密，投标报价讲策略，确定工程量和编制标底，应力求与市场的变化吻合，要有利于竞争和保证工程质量。2，供应商选择

园林工程供应商主要包括：石材、苗木、灯具与管线、雕塑、水钵花钵、景观小品、铁艺铝合金、水泥与砖、沙、以及五金等多个方面的供应商，在选择之时需要关注以下几个要点：A，质量

材料质量直接影响到工程质量，进而影响工程进度、开盘时间、企业资金回笼，因此，质量是需要考核的重要因素。主要质量控制点：石材：颜色是否美观统一、尺寸误差率、色泽鲜艳度、残缺率等。苗木：生苗还是熟苗、树形、分支点高度、主干数量、冠幅、胸径、长势、病虫害等。灯具：与图纸符合度、用料、细节打磨美观度、颜色色泽、灯光效果、使用寿命等。B，价格因素

价格低的优势不需多言，直接涉及到公司投标的竞争力与利润率。但是，在考虑价格低的同时，一定要综合考虑质量、交付时间、运输费用与服务等因素。C，交货准时性因素

材料的准时到场对工期与质量都有重要影响。一旦材料迟迟无法按时送达，即会打乱正常施工程序，也会导致加班赶进度，对施工质量与工期都有重要影响。D，供应商实力与账期支持力度

出于公司资金实力、战线长度、以及项目的资金投入计划考虑，供应商能否在账期额度与周期上进行足够的支持，对工程顺利开展、公司快速稳健发展有着不可忽视的影响。因此，必须认真考察供应商的实力与支持力度。E，其他因素设计能力：细化优化设计能力，增强质量与效果。

生产管理与质量控制体系：保证按时有序保质生产。特殊工艺能力：异形石材、造型雕塑与灯具、特殊工艺的生产与施工能力。员工的品质与能力：优秀的人才能做出优秀的事。人员稳定度：人员稳定度代表了企业各方面的稳定运作。

行业内口碑：口碑就是信誉与实力。服务态度：有好的态度才可能有好的结果。

根据具体情况，在选择供应商时候，可能侧重点不同，需要根据自身情况以及甲方施工要求，从多家供应商中合理对比考量，如有必要，可同时选择多家供应商，以及预留备用供应商。

对于大宗材料的采购，可进行招投标选择。而对于自身不熟悉或者工程量小的部分区域，可通过外包给专业公司施工，减少风险与精力。3，团队组建

园林工程管理团队应该根据实际施工需要，科学合理设置。主要团队成员构成：A，主要团队成员构成：

项目经理：

优秀的项目经理必须能够做到以下几点：对施工团队有效管理的能力；资金及材料的合理运作与分配能力；按时保质完成施工的能力；要做到以上几点，项目经理必须对项目的成本、预算、材料、施工流程与工艺、质量控制标准与关键点、易出问题环节、资金调度等方面都了如指掌，同时还必须具备良好的公关能力，在施工过程中争取到包括甲方、总包、配合单位、供应商等的最大支持。

土建施工员：土建施工员应在园建的施工流程、施工方案、人员组织、材料与工艺的品质控制方面经验丰富，能够根据图纸提出最优施工方案，减少浪费，缩短工期，保证质量，同时能对施工班组进行有效的管理。绿化施工员：绿化施工员需要了解植物生长特性、种植养护知识，知道如何保证苗木的最佳移植效果；需要懂得植物搭配，通过合理艺术的搭配，获得最佳观赏效果。水电工：做好水管、线管的预埋、灯具音响系统的组装、水景的调试、灌溉系统的安装等工作。采购人员：了解石材、苗木、灯具、雕塑、小品等材料的行情，懂得生产工艺流程并能够控制材料的品质，把握交货进度，根据施工计划、施工进程，及时足量保质的保证材料供应。工程文员：做好所有资料管理工作。财务人员等岗位，视具体情况而定B，团队组建原则：

按需配备，德才兼备。公私分明，忌沾亲带故无实际能力。赏罚分明，调动员工积极性。4，图纸深化

在项目施工前期，应对现场进行详细的观察，并对整套施工图进行会审，最大限度发现原施工图存在的不足、问题以及提升空间，并与施工单位及设计单位进行沟通，提出合理意见。可从以下几个方面入手：

查找施工图欠缺的部分，冲突矛盾的部分，提出修改。查看现场与图纸是否存在出入，是否需要修改设计图。施工图做法不利于施工操作，或者有更好的施工做法建议，质优价廉的材料推荐，新技术新工艺，可提出自己的意见。基于设计、成本考虑，进行设计变更。5，目标明确

施工之前，应对整个项目的成本目标、质量目标、工期目标进行通盘考虑，做好几个方面的规划：设立项目的阶段性进度计划与完工工期，在人、财、物方面对施工单位进行统筹要求，提前防范可能出现的问题，确保工期。根据质量定位，确定施工必须达到的硬景质量标准，软景种植效果。根据项目的成本定位，优化设计，确保成本与效果兼顾。三，进场施工阶段

1，供应商把控2，劳动力组织3，各道工序4，收尾5，甲方的作用1，供应商把控

对供应商的把控需要抓好三个方面：材料质量、交付时间、付款条件。

具体操作：根据自身的资金情况以及进度款拨付情况，在工程开始初期就需要针对材料交付批次以及付款方式，与供应商做好深度沟通，达成约定，同时，针对延期交货、质量不达标等情况，约定处罚与解决方式，双方按照约定履行交货与付款义务。根据施工进程安排以及对应材料需求，对供应商做好事前、事中、事后督促，如条件允许，可派专人三驻场跟踪监督生产进度，并严格把控数量与质量为了避免材料混乱，导致错漏，影响正常施工，应对材料的包装与运输提出合理科学要求（以便于查找、搬运、方便施工为原则）对供应商的生产下料单，应事前做好审查工作，保证完成后的科学美观性，如铺贴图案的整体统一、对缝对中、边角尺寸合理等。对灯具、雕塑、苗木、小品等材料，可通过照片进行产品初次审核，再进一步送样或派人前往审核，验收合格才进场。对进场后发现的不合格产品，应该拍照发文留档，要求供应商退换或重新加工。2，劳动力组织

劳动力组织与管理的好坏，对工程进度、质量、成本都有着较大影响，需要从这三点入手考虑：施工开始前做好工程量预算，计划好合理的工人数量。人少了慢，人多了浪费，甚至降低工作效率。对自己擅长的工作由自己的劳动班组干，不擅长的工作可分包给专业的施工队或工程公司。同时有两三个组或以上一起施工，分工合作，即可灵活调动，又可形成竞争关系，提高效率与质量。任务区域、工期与质量要求、施工工艺要清楚传达到每一个工人。设立合理的奖惩机制，落实到每个人，形成争优风气。做好安全防范工作，该教育的教育，该买的买。根据需要对工人数量进行动态调整，适当增减，针对不同工种的需要合理搭配。合理安排，可减少不必要的加班，降低加班成本，同时避免质量不合格。施工期间及完成后做好质量检查与整改，按奖惩办法兑现。3，施工工序

石材广场与路面基础工程与铺贴工序：

放线—挖填土方并夯实—砌砖模—预埋管线—浇筑素混凝土垫层—清扫垫层—石材预铺确定—灰沙找平—水泥砂浆铺贴石材—养护—检查整改—勾缝—清洁交工水景施工工序：

放线—挖填土方并夯实—砌砖模—预埋管线—浇筑混凝土垫层（预留泵坑）—支钢筋与模板—预埋水电管线—浇筑S6混凝土—砌筑砖块结构体—砂浆抹平—做防水层—防水保护层—铺贴石材（砂浆与石材均做好防返碱处理）—安装雕塑、穿线、装灯、安装喷泉给水系统—安装泵坑盖板—试水—调整水景效果—交工

干挂大门楼及景亭等施工工序：

放线—挖填土方、夯实、浇筑混凝土垫层—支模、预埋管线—浇筑钢筋混凝土基础、柱、梁、顶板、女儿墙—砌砖墙、做铝合金窗框—打膨胀螺丝—由下往上干挂石材、勾缝—吊顶、装灯、内部粉饰装修——装窗玻璃、玻璃门乔灌木施工工序：

定位、挖穴—施腐殖土（土壤若干燥需浇水）—树木修剪—种植—灌水夯实—喷雾、吊液—立支架固定—日常养护草皮施工工序：

等土壤沉降稳定—人工平整、过筛、修坡、—铺腐殖土肥—撒黄沙、和土拌匀—除杂、杀菌、浇水湿润—铺草皮，压实—铺细沙并用拖网拉平—浇水—养护、防踩踏—日常修剪养护4，收尾

收尾工作主要包括移交验收与资料归档，是施工过程中比较难做的工作，主要原因在于：收尾是个纷繁复杂的擦屁服活，忙活了半天看不出成绩。资料不全，查找补充各种资料比较困难。临近结束，人心浮动；和分包商的关系因为牵涉到最后的结算，扯皮多，矛盾日渐突出，较难配合。验收单位把最后一道关，卡得比较严。做好以下几件事：提前准备，尽可能将资料文档在平时就准备充分。平时就严把质量关，尽量将问题在平时就发现并解决，免留后患。提前让验收单位介入，提出需要整改问题，提前做好整改材料、资料、人员等的准备工作。专人负责，强调计划，由熟悉情况者组成收尾小组，专门负责移交、验收、竣工归档等工作。安排好工人的去留工作，留下的做好督促激励，遣散的安排好去处，安抚好人心。合作单位做好交代，有钱钱交代，没钱话交代，给对方计划与安排。5，甲方的作用

技术协调工作，包括：与设计公司的沟通协调、设计定位、设计质量控制、图纸审核；与施工单位的施工交底、种植艺术、技术支持，变更传达；对各个单位的问题反馈与协调配合、信息与技术的传达等。平衡景观效果与成本控制：设计阶段的投资管理对成本影响巨大，设计质量的优劣直接影响建设费用的多少，建设周期的长短。合理控制概念定位、软硬景各设计元素的比例、材料的类别、施工做法等，对景观效果与成本有着直接影响。风险与质量控制：依靠丰富的经验，细心的观察，对可能影响工程质量、工期、施工安全等方面的风险与质量问题进行事前防范、事后解决。如变更导致的错误风险、材料时时不到场、质量不合格、种植效果不理想、进度太慢、施工单位内外部冲突、安全隐患、无法按时完工等各种风险与问题，防微杜渐，才能将损失减到最低。四，验收结算阶段

1，甲方各干扰因素对结果的评判2，易扯皮点1，甲方