碧桂园地产集团--运营管理-碧桂园项目全周期管理对标V1课件

11前言B企业快速奔跑的秘诀是什么？为什么诸多房企都在模仿B企业？什么是“高周转”？高周转的魔力是什么？解码“高周转”2016年3090亿

2017年5500亿

2018年7287亿（权益口径）B企业近年销售额2前言B企业快速奔跑的秘诀是什么？为什么诸多房企都在模仿B企业目录CONTENTPART01主席指示PART02解码“高周转”PART03如何提升运营效率PART04运营工作重点提示3目录CONTENTPART01主席指示PART0PART

101主席指示4PART101主席指示4主席指示我要求公司上下在保证安全的前提下，才能够往前走。速度和效益要让位于安全和质量，不然的话，公司走不远。主席语各位同事：项目买了回来，平均到取得预售的时间太长了，这使得自由资金回报率降低，效益变差和项目风险增加！对我们的双享也不好！怎样得到项目即开工！以下是主要的关键：一、合法合规的报建。要和政府主管部门做好沟通，让他们知道快对政府、对社会的好处。规划是规划局批的。要提前知道他们的意见，并做到。不是我，不是公司批的。要一次报批成功。二、地上有障碍物时，因地都是我们拿了，应补什么钱。找什么人去清除要果断，不睡觉都要一两天处理完毕。拖一天，十天，三十天是多少钱，我们补给人家又是多少钱，不能捡了芝麻丢了西瓜，很多时候芝麻也捡不到。三、土石方工程提前准备好挖机，车队。四、图纸原则上用标准图，买地前做好规划，最好给政府领导和批规划的人看并得到认可，拿到地就开工。五、建筑队提前安排好并做好施工组织安排。合法合规做所有的事，项目总的能力好，进度就快，项目总要懂得上面所有，亲力亲为。集团各职能中心、区域总、区域职能平台也应该以项目争取每一天为工作的第一要务。5主席指示我要求公司上下在保证安全的前提下，才能够往前走。速度PART

202解码“高周转”6PART202解码“高周转”6拓展思考：1）即使地块较大，只要能分期付款，做好分期单位时间内减少占用集团资金，依旧可以实现；

2）规模土地在成长型区域，未来土地价格的涨幅会高于财务利息，也可以获取及实现高周转。高周转本质→资金的高周转高周转的核心02解码“高周转”最大程度减少单位时间内对集团资金的占用。或者说，自由资金在单位时间内实现收益最大化。7拓展思考：1）即使地块较大，只要能分期付款，做好分期单位时间迅速抓住市场迅速抓住市场获得政府支持利用金融杠杆最佳收益助力双享1、高周转可以跑的更快;2、更好的规避政策风险;3、容易抓住稍纵即逝的市场机会。1、能够在政府任期内尽快出成果、处业绩；2、在更短的时间让政府收到土地款及税收，可获得政府更多支持。1、掌握充足的资金，减少现金流风险；2、充分利用预售款、土地款分期支付、合作方垫资等资金杠杆，实现房地产以小博大的金融属性。1、资金快速回笼，助力双享尽快达成；2、高周转－收益的最高模式无论市场向好遇冷，大幅提升资产收益率（利润率×周转率）02解码“高周转”-高周转的四大理由8迅速抓住市场迅速抓住市场获得政府支持利用金融杠杆最佳收益助力添加标题02解码“高周转”-B企业的高周转模型4个月开盘5.5个月资金回正6个月资金回笼再周转极大的规模杠杆效应和利润倍增9添加标题02解码“高周转”-B企业的高周转模型4个月02解码“高周转”-高周转的进一步理解“利润”&“降成本”注重平衡、合理尺度投资预售动工获取土地交楼科学谋划工序穿插提前沟通工作前置一年内资金回正（含贷款）快速报建工程策划“322”小步快跑

持续热销品质典范、口碑相传以人为本、安全至上安全质量让客户感知点点滴滴“分段聚焦，分时聚焦”①从拿地至预售：属自有资金占用阶段，产生大量的利息，必须提前每一天②开盘至交楼阶段：建造阶段，注重工程安全，注重精品质以预售为界，前段高周转，后段精品质快速高周转注重精品质1002解码“高周转”-高周转的进一步理解“利润”&“降成本”迅速抓住市场02解码“高周转”-高周转助力双享11迅速抓住市场02解码“高周转”-高周转助力双享11迅速抓住市场02解码“高周转”-双享达成门槛门槛一年内资金为正（含贷款）计提条件净利润-年化自有资金投入×30%>0经营性净现金流为正，且将会持续为正12迅速抓住市场02解码“高周转”-双享达成门槛门槛一年内资金抢开盘、抢供货、抢现金流，全力推进每一天，减少开支，提高利润率！价值双享经营的效益净利润（大）收入成本税费资金的效益占用少、短资金组合销售回款监管资金解冻运营的效益高周转（快）新工期工期优化提前每一天量（容积率、去化率）价（备案价、溢价）管理费用、销售费用、税费土地、行政性收费、建安等前融、开发贷、供应链融资等首付提高、额度争取、及时放款等政策突破、保函等90、120、400+新体系、新工艺前置策划、前置执行02解码“高周转”-提升三大效益13抢开盘、抢供货、抢现金流，全力推进每一天，减少开支，提高利润成就共享奖励金额=（净利润—年化自有资金投入X30%）X20%年华自有资金=投入额x（使用天数/365资金）1、100万x（6个月/12个月）=50万2、100万x（12个月/12个月）=100万3、100万x（24个月/12个月）=200万1、年化自有资金收益率=预计周期净利润（B企业方）/年化自有资金2、静态收益率=预计周期净利润（B企业方）/总跟投额利润是前提，要有足够的利润抵扣年化自有资金x30%的成本利润最大化资金占用时间最短02解码“高周转”-成就共享计算公式14成就共享奖励金额=（净利润—年化自有资金投入X30%）X【工程】收地为毛地，总包履约能力差【财务】立项备案投资金额大，影响开发贷甲项目乙项目1、规划方案未与政府充分沟通，对于容积率、户型、外判规划设计与集团冲突等导致多次修改2、设计院对政府提出的要求响应较慢，导致未能及时出图【报建】与政府沟通不足，设计院响应较慢1、摘牌时未毛地，拆迁难度大，影响时间较长。2、总包履约能力较差，总包实力较弱年化自有资金收益率：48.5%成就共享奖金：730万土地证工规证施工证预售证开盘经营性回正资金回正0.2个月0.4个月0.5个月3.3个月3.6个月8.7个月8.7个月7.7个月8个月8.1个月9.7个月10.7个月15.6个月项目设计、招标采购、工程、开发等工作前置完成政府有效沟通，快速取证【报建、工程】合法合规高周转【展示区】前插施工，精心策划【政府维护】取证前置、规避三板、规避大气治理年化自有资金收益率：282%成就共享奖金：3501万项目立项备案投资金额申报过大，导致后期无法做开发贷，资金回正难积极维护政府关系，提前沟通，获取土地后15天取得施工证；在新三板实施前，完成审图工作，节约工期降低成本；大气治理期间，减少停工，确保前置供货，前置开盘项目前期提前策划，协调总包合理资源组织，过程穿插施工，实现展示区3个月开放合法合规的高周转各项工作全面延后02解码“高周转”案例分享高周转对成就共享的显著影响15【工程】收地为毛地，总包履约能力差【财务】立项备案投资金额大PART

303如何提升运营效率16PART303如何提升运营效率16开发周期（摘牌-开盘）界定及赋分【开发效率得分】城市等级短于优秀值（上线120）优秀值（月/得分）介于底线值与优秀值之间底线值（或长于）（月/得分）一线线性插值8个月/100分线性插值18个月/0分二线线性插值6个月/100分线性插值12个月/0分三线线性插值4个月/100分线性插值8个月/0分四五六线线性插值3个月/100分线性插值6个月/0分

实际与合同交楼间隔及赋分【交楼执行得分】实际交楼联合验收时间距离该批次最早合同交楼时间（T）得分备注T>6个月90分若T<0个月（即合同交楼逾期），则得分为0分。若区域内出现合同交楼逾期，则区域交楼执行得分归零。3≦T≦6个月100分1≦T<3个月60分0≦T<1个月30分

交楼执行运营专项考核开发效率（开盘）如期开盘，去化周期可控，设立优秀及底线考核时间，目标明析。倒闭策划管理，合理穿插、科学前置；展示区高效开发，贡献销售额。内控把关，完美交楼；保品牌落地，保成功确收。保开盘保交楼03如何提升运营效率-集团运营效率要求17开发周期（摘牌-开盘）界定及赋分【开发效率得分】城市等级短于时间从获取日起算，单位：日历天03如何提升运营效率-苏北片区运营效率现状优秀值4个月达标值8个月优秀值3个月达标值6个月苏北片区三线城市运营效率苏北片区四五六线城市运营效率外部环境地块属性图纸进展开发报建工程管理合作方影响制约高周转主要因素18时间从获取日起算，单位：日历天03如何提升运营效率-苏北片▲▲▲▲投资拓展土地获取招标采购启动策划▲▲完美开盘开工建造融资规划设计开发报建▲▲▲品质保障快速回款提前介入额度充足及时放款群策群力风险排查提前考察快速定标及时采购材料无漏项地块属性不利因素区位配套产品定位市场容量去化周期规划条件红线退让航空限高地方特色开发周期漫长涉及业务繁多协调部门强势不可见意外频发03如何提升运营效率地款分期及时收地净地交付三通一平前置沟通及时反馈良好互动快速审图计划先行资源保障科学组织合理施工19▲▲▲▲投资拓展土地获取招标采购启动策划▲▲完美开盘开工建造案例：徐州A项目毛地挂牌，交地延迟4个月政府毛地出让，政府补偿款延迟清算，约定交地日期驾校仍在运营；实际交地时间严重滞后。导致资金占用时间长，大幅增加财务费用；成本预估不足，开工时建安成本上涨明显，市场转冷，错失最佳销售良机。强排方案不能落地设计方案由合作方负责，对比投资定案版方案、规划公示方案，调整较大。地面停车率指标降低，地下室面积增加16700㎡左右。公建配套面积预估不足，增加近1000㎡。项目最终的可售面积减少，成本增加较大。03如何提升运营效率-投资阶段20案例：徐州A项目毛地挂牌，交地延迟4个月政府毛地出让，政府补03如何提升运营效率-投资阶段经验教训1、对于“毛地挂牌”应谨慎对待，不轻信政府承诺，对存在风险的承诺需及时采取措施纠偏。充分利用收地时间，沟通政府关系，招采前置并尝试突破预售、资金监管。2、定案时规划指标需解读明确，提前沟通规划局，避免影响强排的正确性，进而影响项目开发进度与核心指标。3、合理研判市场库存与价格走势，把握销售时机；深挖产品力，提升溢价，实现持续热销。产品土地客户经营以经营为中心的经营、产品、土地和客户“四位一体”的项目定位教训：谨慎摸排风险，确保投资指标，精准前置策划，保障方案落地2103如何提升运营效率-投资阶段经验教训1、对于“毛地挂牌”对内：（定位）设计管理（提资、出图、报批三个阶段）区域产品库标准化对外：（标准、规范）日照分析必须满足规划条件、周边现状测绘前置考虑地块设计条件（对的上强排方案）地方设计规范（配套公建设计比例、减少后期施工图审、和设计的反复）vs03如何提升运营效率-规划方案阶段专业的人做专业的事，明确责任。不突破政府规则，快速决策！22对内：（定位）设计管理对外：（标准、规范）日照分析vs0303如何提升运营效率-规划方案阶段关注四张总图规划总平图场地竖向剖面地库平面图周边的现状图（报批时候自挡、互档、退线等）2303如何提升运营效率-规划方案阶段关注四张总图规划总平图场案例：甲项目2018年4月3日2018年4月7日2018年4月22日2018年5月2日2018年5月6日2018年5月14日2018年5月17日2018年5月17日2018年5月19日提供方案一提供方案二提供方案三提供方案四提供方案五提供方案六提供方案七提供方案八提供方案九规划方案报建过程②了解规则：提前了解当地政府上会条件（当地要求至少3家公司才满足召开规委会条件）①了解人员：第一时间沟通规划局负责人、分管市长，尽快明确工作方向③尊重政府：认真对待当地政府提出的规划修改意见教训03如何提升运营效率-规划方案阶段24案例：甲项目2018年4月3日2018年4月7日2018年403如何提升运营效率-施工图设计阶段图纸是一切工作的基础1、设计任务书、提资条件、装修标准提前确认并与设计充分沟通；2、结合现场形象进度与设计院运营部提前沟通，制定出图计划；安排专人跟进协调，推动有困难可以向区域、片区设计部协助。3、做好图纸管理；报建与施工图分类。要求落实设计任务；与设计充分沟通，根据现场进度可以分阶段出图；2503如何提升运营效率-施工图设计阶段图纸是一切工作的基础103如何提升运营效率-展示区、货量区2、综合楼外立面幕墙；3、门窗节点、栏杆等；6、营销包装（导视系统、商业街包装、五星体验馆、看房通道）4、货量区铝膜、装配三板、SSGF；5、室外综合管网路由布置1、装修深化（瓷砖排版、门窗洞口尺寸优化）2603如何提升运营效率-展示区、货量区2、综合楼外立面幕墙；03

如何提升运营效率-招标管理案例：新沂项目新沂项目在总包招标阶段把基坑支护和降水纳入总包招标，但是一般提供不出图纸，严重影响总包招标进度；最终为推动总包，取消招标中的降水。经验教训新沂项目总包计划推进过程2019.4.20摘牌2019.6.20招议标请示【线下】招标立项【线上】2019.6.202019.6.24清单会签【线上】2019.6.25招标文件会签【线上】2019.7.10定标【线上】2019.5.17摘牌2019.6.20招议标请示【线下】招标立项【线上】2019.6.192019.6.20清单会签【线上】2019.6.24招标文件会签【线上】2019.7.9定标【线上】东海项目总包计划推进过程81天53天浪费时间约28天结构选型设计总说明营销推售计划里程碑计划展示区范围装修标准影响总包招标因素2703如何提升运营效率-招标管理案例：新沂项目新沂项目在总包03如何提升运营效率-采购阶段确定采购清单，明确到场时间采购前置及时到场采购工作要点

1、张弛有度、确保留足生产时间对生产配料周期长的物料：如电梯、不锈钢制品、配电箱、空调、四大件、固装家具、家私等必须提前确定图纸，确定单位，提前下单。

2、积极落实采购计划统计厂家主要联系人联系方式，落实好生产时间，如有问题，提前与采购中心联系协调解决。3、损耗率控制面砖、涂料等材料需考虑合理损耗率，备足材料。4、材料进场及施工安排根据现场进度及物流时间，提前落实进场事宜，确保物料按时进场施工，进场即可施工。5、入库及进度款事宜施工完毕后，积极与供应商对接材料入库及手续办理事宜，确保供应商材料款及时到位。2803如何提升运营效率-采购阶段确定采购清单，明确到场时间采抢临设保畅通抢主体保装修抢地下保地上抢立面保室内合理规划施工道路快速硬化保障畅通临时用电提前规划配电箱前置保障提供展示区管网精细规划，提前施工保障需求避免重复开挖，确保与地下工程同步实施合理压缩主体工期，预留装修时间，确保装修质量工序提前穿插，分包有序协调，减少工作面交叉，材料提前下单及时跟踪，提前进场一次成型展示区外墙及室内夜间施工，充足照明，保证安全、质量室外园建绿化前置策划、提前安排及时穿插快速施工03如何提升运营效率-工程策划四抢四保29抢临设保畅通抢主体保装修抢地下保地上抢立面保室内合理规划施工03如何提升运营效率-工程抢工措施夜间抢工措施：做好夜间照明，塔吊、主楼、综合楼及室外工作面设置LED照明雨季抢工措施：做好排水、市政官网对接，确保场地无积水，关注天气预报，提前做好预防措施冬季抢工措施：提高混凝土强度，及时覆盖保温，添加防冻剂3003如何提升运营效率-工程抢工措施夜间抢工措施：雨季抢工措一户一验项目部、总包、装修联合整改、验收整改合格一户一表闭合土建场地移交精装场地移交精装施工完成窗扇和玻璃的安装确保下雨时窗户能正常关闭；找平层施工完成；楼地面尺寸验收合格木地板进场前腻子打磨、刷完底漆；厨卫柜进场前铺贴及管线预埋全部完成现代家居抓落实03如何提升运营效率-场地移交土方开挖综合管网及回填外架拆除室外场地移交开荒保洁饰品摆放场地平整绿化（苗木、草皮）园建（铺装、景观）31一户一验项目部、总包、装修联合整改、验收整改合格土建场地移交03如何提升运营效率-完美开放样板房装修完成开工（样板区）正负零(样板区)主体封顶(样板区)家私饰品包装完美开放D37D78D85D15D1摘牌D9090天完美开放（不含地下室）区域承责机制：展示区90天开放（带地下室为120天）（开工—开放）3203如何提升运营效率-完美开放样板房开工正负零主体封顶家私03如何提升运营效率-完美开放重点提示：防范货不对板33完美开放助力开盘03如何提升运营效率-完美开放重点提示：防范货不对板33完PART

304运营工作重点提示34PART304运营工作重点提示34里程碑首推货量开工、开售时间、开售货量、展示区开放时间要满足投策表要求里程碑制定原则：考虑以销定产、分批交楼，为完美交楼创造条件里程碑总工期制定：▲▲▲▲标准工期400天以30层精装交付为例，共700天大气治理+冬季施工180天（每年考虑3个月）春节60天（每年考虑1个月）▲中高考+雨季施工影响60天（每年考虑1个月）紧前不紧后5层砌体插入内控计划制定：（已考虑各项不利因素影响）▲▲▲正负零封顶60天主