养老地产专题研究-中国案例介绍

北京中原房地产经纪简介&养老地产专题研究北京中原投资参谋部2021年第一部分养老地产的概念及缘起第二部分发达国家养老地产研究第三部分国内养老地产研究第四部分养老地产经营模式研究第五部分对企业开发养老地产的建议41477185105养老地产专题内容提纲页码养老地产的概念及缘起Part1养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和效劳三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。同其他类型地产工程相比，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品〞；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅〞、“乐龄住宅〞、“关心住宅〞。养老地产概念老年公寓：专供老人集中居住的，采用居家养老和社区效劳相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者〞发动住进养老院。养老地产分类养老地产概念全球进入人口老龄化的国家和地区已到达72个2021年全球老年人口已到达6.23亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。世界百岁老人约15.2万备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。人口老年化问题养老地产缘起我国老年人口的绝对数量大我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。高龄化趋势显著随着我国经济持续开展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老〞兴旺国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值根本上在５０００美元至１万美元，目前平均到达２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚缺乏１０００美元。“空巢〞老人〔即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人〕迅速增加关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂〞式的传统家庭越来越少，“四二一〞的人口结构〔一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩〕愈加明显。随着城市化的开展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例到达8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。中国老龄化社会的五大特点养老地产缘起兴旺国家养老地产研究Part2兴旺国家老年住宅的研究背景建立在“先富后老〞根底上的养老模式兴旺的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发缘由——在人口老龄化下，兴旺国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡……系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已经成为养老模式开展的新趋势。国外老年社区产生背景兴旺国家老年住宅的研究背景西方兴旺国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下开展的兴旺国家老年住宅的研究背景比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者兴旺国家老年住宅的研究背景国外养老社区的分类美洲、亚洲的老年住宅与欧洲在运营主体区别明显截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅〞,并迅速开展为德国老年住房的主要模式。兴旺国家老年住宅的范例——德国护理理念环境理念建筑理念“照料护理式住宅〞不来梅老年住宅60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，与家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。兴旺国家老年住宅的范例——美国独立式住宅老年公寓〔集合住宅〕养老院护理院老年养生社区〔综合老年人住宅小区〕美国老年住房五种模式背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的开展。2、经济兴旺程度客观上要求老年住宅出现。3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的开展。4、老年社区开展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990婴儿潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943婴儿潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鲍博。霍普那一代预测消费高峰期增长05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多，目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。美国老年社区特点家庭成员年龄男性女性美国太阳城中心在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求〔老年家庭的增长变化〕太阳城倡导积极活泼的生活方式，调查说明，这里老年人的平均寿命延长十岁区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活规模：微型城市。1996年人口普查时居民到达了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国增长速度最快的城市。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。根本信息每一年的每一天，太阳城中心都会帮助它的居民尽情享受自己梦想的生活年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式六大居住区“太阳城中心〞〔独栋别墅〕“国王之殿〞〔联体别墅〕“湖中之塔〞〔辅助照料式住宅和家庭护理机构〕“庭院〞“阿斯顿花园〞〔出租的独立居住公寓〕“自由广场〞〔辅助照料式住宅和家庭护理机构〕生活配套各社区共同享用邮局、超市、医疗机构、银行和教堂货品齐全的购物所，餐厅和宗教效劳尽在社区之内，专业化的防火、防盗和医疗设施和效劳给人一种平安感。生活配套总体规划方便和平安：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人平安住宅无障碍设计住宅高度门卫生间、厨房面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯靠近卧室，并设长明灯紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响室内地面平坦，不设门槛等障碍物改变方向和高矮的地方用了显眼色彩地面和浴池底部都防滑，并设扶手预留安装扶手的埋件阳角抹圆，长柄门锁地面防滑处理房间照明度提高2倍以上煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识楼梯道加宽，以便安装升降椅无障碍步行道、无障碍防滑坡道低按键、高插座健康和独立：完善的医疗效劳系统表达细致的关心，保障老年人的健康需求患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，只要按一下“项坠〞，救护车就会立即赶到。健康配套医疗效劳系统综合性医院专业中心眼科中心急救中心心脏病中心体检中心小型诊所家庭看护药房照顾中心心理治疗牙医综合医院家庭看护照顾中心运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落休闲配套运动和娱乐设施高尔夫保龄球、室外地滚球、网球乡村俱乐部剧场康乐设施Mini高尔夫7个18洞高尔夫高尔夫学校三分之一的居民是活泼的高尔夫球爱好者全美草地保龄球锦标赛墙球、台球室内、外泳池推圆盘游戏场健身房手工房电脑房活动的老人平均年龄72岁每年交120美元的活动费，就可以在任何活动中心活动。高尔夫健身房学习和交流：提供学习和交流的时机——生命的最后，梦想的再实现文化配套学习交流场所老年学校俱乐部进修班博物馆交流中心图书馆艺术室教堂木工坊缝纫坊烹饪班美发沙龙画廊舞会亦教亦学交流舞会图书馆你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。太阳城中各种课程和组织活动超过80种以上，可以依照自己的兴趣选择参加年轻和自我价值：通过志愿者活动表达自我价值，同时节省管理本钱，形成良好的社区气氛John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有一两次时机。精神关心志愿者之城各种管理城市治安维护老年大学照料工作公共场地维护厨师开高尔夫球车医院商店担任教师效劳设施Micheal：年轻时就想当警察，只可惜一直没有时机。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。Marry:74岁的她在一家疗养院义务帮助达12年之久，先后长期照顾过3个行动不便的老人。Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接送人根据老年人需求打造的功能体系和设施案例启示需求设施功能居住功能医疗护理功能生活休闲功能文化沟通功能志愿者效劳方案，满足自我价值的实现，带来年轻感觉完整的、可应对紧急情况医疗效劳系统多元化、现代的住宅，关注人性化的细节精神与价值诉求丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施方便和平安健康和独立运动和娱乐学习和交流年轻和自我价值截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式在宅养老机构养老“两代居〞兴旺国家老年住宅的范例——日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导1920年日本人口金字塔图示1960年日本人口图金字塔图示2006年?日本将来人口推测报告?显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将到达40%，老龄化程度较高。日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。日本人口金字塔图示〔2005年〕61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮女性26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮男性34岁：1966年出生率下降54-55岁：战争期间出生率下降二战期间人口下降老年人口〔65岁以上〕劳动人口〔15-64岁〕未成年人口〔0-15岁〕日本港北新城老年社区模式参照西方兴旺国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的根本需求。完善的配套设施，优质的针对性效劳，可满足老年人的健康和精神方面的需求。兴旺国家老年住宅的范例——日本日本老年住房“两代居〞模式同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型兴旺国家老年住宅的范例——日本日本老年住房“两代居〞模式国际上养老社区大致分为以下几类：居住环境、生活方式社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租国外养老地产研究小结把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的开展趋势。日本的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。企业从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。对中国养老地产开发的启示：国内养老地产研究Part3我国养老地产现状我国养老地产，按建设经营者不同，划分为三种模式政府福利型政府收益性企业赢利型北京香山老年公寓山东威海老年公寓乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖山东省标准最高的、规模最大的社会福利效劳机构由企业投资开发建设运营北京太阳城福利型养老院赢利型型养老院，老年公寓老年公寓，养老社区目前老年住宅发展，多为企业赢利性为主老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长我国养老地产现状项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）产品形式运营模式北京·东方太阳城23370一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二期产品：在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京·太阳城4230一期产品：假日公寓（租售），多层、小高层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海·亲和源老年公寓8.378.6多层为主租售+持有上海·21城·孝贤坊6.154.47高层、小高层为主——广州颐年园3320一期产品：洋房，独栋别墅；二期产品：小高层洋房出售海南·清平乐8.815以高层、小高层为主出售小结：企业赢利性养老地产工程少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主企业赢利型养老地产开发现状目前国内开发的养老地产工程较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角我国养老地产现状房企、保险企业涉足养老地产：绿地、保利、乐成、万科纷纷涉足养老地产，首创、华润等也成立了研发机构泰康人寿、中国人寿、合众人寿都已投资养老地产养老社区上游下游医疗保险护理保险养老保险……老年医学护理效劳老年科技产品……将寿险产业链拉长20—30年泰康人寿：在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家〞，预计2021年将建成。中国人寿：廊坊养老社区总投资达1000亿元合众人寿：与湖北武汉蔡甸区政府合作，方案兴建“合众人寿健康社区〞，预计投资80亿元，首期开工面积约700至800亩。我国养老地产现状1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。从分布情况看，目前，以北京、上海的养老地产开展最为成熟我国养老地产现状企业赢利型养老地产养老服务嵌入式的住宅小区综合型的养老社区

企业赢利型养老地产开发现状目前，我们将我国企业赢利型养老地产开发的住宅小区，分成以下两种类型我国养老地产现状第一类养老效劳嵌入式的住宅小区特征：属于房地产开发工程，无专业养老运营机构提供效劳。工程中养老效劳主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关心老年人。工程中设置的老年人活动场所一般规模不大。经营模式：养老局部不以赢利为目的，通过住宅销售来平衡养老效劳支出案例：北京怡海花园我国养老地产现状北京怡海花园介绍工程概况怡海花园是一个大型住宅小区工程，位于西南四环路的交接处。小区占地733亩分六期建设；总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。工程配套设施•教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代化教学楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心•商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融效劳•运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场我国养老地产现状经营模式工程由北京怡海房地产开发进行开发并销售，由北京达丰物业管理提供物业效劳。养老效劳内容该工程的居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老效劳。北京怡海花园介绍我国养老地产现状第二类综合型的养老社区特征：属于房地产开发工程；工程中的养老效劳由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。经营模式：养老地产局部持有、局部销售案例：北京太阳城我国养老地产现状北京太阳城介绍工程概况北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老效劳模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关心的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。工程配套设施•购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园•奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店我国养老地产现状经营模式由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。工程采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓〔银龄公寓〕出租两者相结合的经营模式。养老效劳内容•住宅公寓及别墅：为购置了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门效劳。•银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关心的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。•银龄公寓B栋：租住式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色效劳：一是在生活照料上制定了一整套效劳流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及效劳员叫早等。二是餐饮效劳由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。北京太阳城介绍我国养老地产现状主流模式：房企涉足养老地产大局部停留在初级阶段，真正以后期运营管理为目的还很少土地获取：多与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对工程后期销售和融资都会形成障碍理想选址：环境优美且交通便利，配套齐全优惠政策：低价获地、政府补贴、税费减免等经营方式：出售或出租，出租型物业仍以会员费+租金的形式较为常见运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，实际操作中需要整合一些医疗和运营资源；从房产开发企业角度考虑，更适合开发和运营别离市场反响：虽然老年人口规模有，但因观念问题有效需求有限规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求投入产出：前期投入大，公建及特殊设计提高本钱，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键我国养老地产开展现状特点总结我国养老地产现状养老地产的经营模式分析Part4国外养老地产经营模式分析如下图，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成局部，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000人×140美元/人=224万美元高尔夫球会费〔按1/3居民入会计〕：6000人×1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅〔按均价17.5万美元计〕，并且这两种设施是对社会公开经营，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。国外养老地产赢利模式分析老年住宅社区效劳的内容及收费方式：社区效劳内容参照国内外现有老年住宅的社区效劳内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅效劳应包括以下内容：医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等教育配套方面——老年大学、图书馆中介资源提供——家政效劳中心、旅游效劳公司、房屋中介、婚介所等社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。收费方式费用收取应包含以下方面：日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业效劳内容，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。老年住宅物业长期赢利来源分析我国养老地产经营模式分析国内养老地产赢利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售国内养老地产赢利模式分析目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“持有〞、“出售〞和“出售与出租相结合〞；出售与持有相结合赢利模式典型案例北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭〞方法和“置换〞方法。反按揭：即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。置换：即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。从经营管理方式看，对于大型综合性老年住宅社区，一般包括住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相别离的经营模式。国内老年住宅赢利模式分析住宅建设与社区管理建设住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅配套服务为项目提供长期增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风险投资小对开发商专业要求低收益固定不具有长期性北京养老地产经营模式案例分析北京市场养老地产的经营模式案例说明1.持有经营2.出售+出租太申祥和山庄3.出售东方太阳城万科幸福汇北京太阳城寿山福海将府庄园曜阳国际爱慕家爱慕家香山脚下海淀区香山新营20号太申祥和昌平区中关村生命科技园寿山福海北京石景山区双峪路23号北京持有经营案例太申祥和爱慕家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点入住情况2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，收费较高，市场接受度差，目前入住率32%17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90%北京持有经营案例经营要点分析太申祥和爱慕家寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。

养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。北京持有经营案例经营要点分析将府庄园朝阳区东北五环环铁绿化带内曜阳国际密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村北京太阳城昌平区立汤路30号，北临温榆河北京租售结合案例将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年使用权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓入住情况一期已开放两栋短租楼，一年内入住率80%，2008年销售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄北京租售结合案例经营要点分析将府庄园北京太阳城曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈7万平方米配套用于经营，获取经营收益金融创新反按揭和置换充分整合红十字和城建两大股东的资源优势按公益项目获取土地，实际以销售为主的赢利项目设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等经营核心通过销售收回投资，通过运营获取长期资产以及稳定收益反按揭、置换：目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说，“反按揭〞或称“反向抵押贷款〞是非常适合的，但假设要获得长足开展，还有待于金融体系对其确认。北京租售结合案例经营要点分析东方太阳城顺义区仁和镇潮白河板块万科幸福汇房山窦店镇镇政府北侧200米北京全部出售案例东方太阳城万科幸福汇特点以养老为营销题材的房地产开发项目规模占地234万m2，总规划面积80万m2占地面积：7.2万平方米，总建筑面积：16.4万平方米，1262户运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）摘牌方式取得住宅70年产权，楼面地价4354元/平方米建筑形态别墅、洋房、多层公寓5—15层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户去化速度2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价3880元/m2，二手房价格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2，二手房价格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。北京全部出售案例经营要点分析东方太阳城万科幸福汇基础配套东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平方米太阳会所7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施2万平米配套，其中1.5万平米的老年公寓和活动中心——“活跃长者之家”医疗特色东方太阳城医院：功能完善的综合性医院其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等无总结环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；

早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘后期针对老年人的服务配套并不完善项目自身品质较好，但周围环境恶劣万科进驻老年地产的实验作品北京全部出售案例经营要点分析位置大多都较偏远，区位不理想，只能注重工程内部环境营造建筑形式多为多层公寓，有局部通过独栋别墅和四合院形式提升价值注重老年人专用设施的细节设计，如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等出租、出售和租售结合的方式，通过出售快速收回投资，实现现金流平衡针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演变为商品房，而老年公寓特征不明显出租多采用会员制或缴纳押金的形式进行预交，按月收取月租费。多设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求均有餐饮效劳、家政保洁效劳、组织多种社团活动开发建设配套效劳运营模式北京案例特点总结对企业开发养老地产的建议Part5企业为什么要开发养老地产？其时机点在哪里？时机一老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加。数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2021年全国第六次人口普查报告全国老龄人口统计表2021年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2021年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。在广州，60岁以上老人在2007年突破了100万大关。养老地产开展时机在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点，人口倒金字塔结构开始出现，中国步入老龄化社会，并呈现老龄人口多，速度增长快的特点人口环境：目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化开展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7％提升到14％，兴旺国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。——摘自?2006年中国人口老龄化开展趋势预测研究报告?50-60岁人口基数大,这部分人马上步入老年阶段养老地产开展时机城市空巢家庭比例加剧，农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老问题严重；而社会保障体系目前还不完善,政府政策支持社会资本参与养老问题的解决我国社会保障体系不完善，无足够资金开展老龄事业。“十二五〞规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老效劳机构，提倡'适居养老'概念〞财政部和税务总局?关于对老年效劳机构有关税收政策问题的通知?〔财税〔2000〕97号〕；2006年颁发的?国务院办公厅转发全国老龄委办公室和开展改革委等部门关于加快开展养老效劳业意见的通知?〔国办发〔2006〕6号〕；海南政协提案?关于大力推进我省异地养老度假工程建设的建议?。“空巢〞老人〔即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人〕迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂〞式的传统家庭越来越少，“四二一〞的人口结构〔一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩〕愈加明显。随着城市化的开展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例到达8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。养老地产开展时机时机二老年消费者收入提高，消费能力增强。随着经济的开展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。受惠于改革开放，如今老年人的收入和储蓄已有显著增加。根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2021年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。当前，我国的新型福利模式正处于由福利型向产业型过渡阶段中。到2021年我国仅离退休人员可用于购置住宅的资金总额就突破8000亿元，而到了2021及2030年，估计这个金额分别可达2.8万亿元及7.3万亿元，可见国内老年住宅的市场需求十分强劲，市场开展潜力巨大。养老地产开展时机时机三国内养老地产的开发供给量缺乏福利性养老地产供给缺乏，2021年，居住在福利性质的养老机构人数缺乏高龄人口总数的0.54%。赢利性养老地产供给缺乏:国内开发的养老地产较少，做得成功的少。数据来源：策略研究周报养老地产开展时机时机四政策的支持，“适居养老〞概念的提出财政部和税务总局?关于对老年效劳机构有关税收政策问题的通知?〔财税〔2000〕97号〕；2006年颁发的?国务院办公厅转发全国老龄委办公室和开展改革委等部门关于加快开展养老效劳业意见的通知?〔国办发〔2006〕6号〕；海南政协提案?关于大力推进我省异地养老度假工程建设的建议?。“十二五〞规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老效劳机构，提倡“适居养老〞概念。养老地产开展时机1.营业税：养老院、残疾人福利机构提供的育养效劳，婚姻介绍，殡葬效劳取得的收入免征营业税。依据?中华人民共和国营业税暂行条例?2.所得税：对由民政部门审核批准,并核发?北京市养老机构执业许可证?的老年效劳机构及核发?社区效劳设施证书?的社区效劳中心的老年效劳中心〔含为老年人提供效劳的场所〕，暂免征收企业所得税。对于其他部门和单位、个人主办的老年效劳中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非赢利性的机构，暂免征收企业所得税。依据：?财政部国家税务总局关于老年效劳机构有关税收政策的通知?3.地方税：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非赢利性的老年效劳机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。依据：?财政部国家税务总局关于老年效劳机构有关税收政策的通知?4.财政补贴社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。〔北京〕每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。〔上海〕5.开发建设在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。?关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见?养老地产开展时机—税收优惠

_享受优惠政策案例由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产工程给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为工程的后期运作埋下了障碍。上海亲和源得到了南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地，土地本钱较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的本钱问题。广州颐年园作为20世纪90年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该工程的开发，并划拨500亩土地和1400万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该工程，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该工程的地价及所需缴纳的各种费用。杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。养老地产开展时机企业开发养老地产的风险有哪些？新兴市场不稳定消费客群需要引导风险一老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要