年山东青岛某项目可行性报告

青岛这是一个随时就能感受到品牌力量的城市。这里诞生的品牌，已经影响了中国，正在影响世界。这座海边的城市，目光早已放之四海；方数害这宵座鸭追千求撕卓剖越爪的罚城半市侦，扑稻张弓正兄携技手旺奥湿运遥、轻将年目庙标典指惹向武更交高击。遮师件-番-驱-颜-欺-编-效-野-膀-勇-港-西-岔-咳-晓-攀-舞尚织2冠0四0填4躁米C嫁C陈T弓V街中当国厚最学具声经背济牛活福力民城混市膜颁辞奖程辞歇第益一川章膏凳险总疏论

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地海洋世界、海军博物馆改造工程、石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建设。五是高档次酒店项目多。在建、拟建的四、五星级酒店18家，投资额约83亿元。引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。目前，希尔顿、喜达屋、新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的经营和管理。目前，现代艺术中心的小剧场建设已完成工程量的40%，休闲中心南区正进行地上二层施工，艺术家工作室已开始施工建设；中国海军博物馆扩建工程已完成工程招标等前期工作，计划年底前完成主展馆土建工程的50%；石老人休闲区已完成拆迁及土地平整工作，6月开工建设，计划2008年完工；北京电影学院创意学院宿舍楼已于5月封顶，计划7月底完成教学楼主体工程建设，9月份投入使用；唐岛湾国际游艇俱乐部已与上海实业、英国财富集团签署合作协议，目前正在办理土地手续和规划设计等，计划下半年开工建设；奥运酒店与洲际集团签署了管理协议；金沙滩度假酒店于今年3月开工建设，计划年底完成主体工程。同时，一些先行开工的项目则相继开放。（滨海步行道崂山段）石老人浴场改造一期工程、银海游艇俱乐部会展中心已于5月份完工对游人开放；灵山湾高尔夫18洞球场于6月份试营业；温泉主题公园、唐岛湾滨海公园基本完工。另外，各区市还在洽谈不少旅游项目——唐岛湾游艇俱乐部、海底宾馆、泛美酒店、小珠山主题公园等投资超过10亿元的项目都已与投资商签订了框架性协议；室内滑雪场、室内主题公园、啤酒城改造等项目正与外商谈判中。房地产市场走势分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下：1、宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。2、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契机。3、住宅制度改革已进入实施阶段，1998年底全国城镇范围内停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。4、融资环境大大改善。中国人民银行为配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的一系列相关政策，国务院颁布了《住房公积金管理条例》，这一切不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。5、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道,房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化、规范化。6、1997年上半年国家土地局发出通知停止审批新增用地，1998年全国人大通过新的《土地法》，进一步规范了建设用地。在上述种种利好情况下，可以预见青岛房地产市场前景广阔，令人看好。特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在一个较高水平上。伴随着新一轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。青岛四个“大手笔”60亿元项目：计划投资额24亿元的世界文化村、20亿元的创意文化城、15.5亿元的中加数字动漫基地、1.2亿元的卡通乐园项目将赴济南参加省文博会，并将在省文博会上进行招商融资和签约。如果签约顺利，世界文化村、卡通乐园、中加数字动漫基地都将于今年启动。由此可见青岛的旅游文化产业大有可为。2.2项目的市场前景分析2.2.1项目的环境分析及市场定位本项目拟建于青岛市燕儿岛路以北，距海滨不足1500米，周围居民区密集，商业繁荣，为东部地区黄金地段。本项目建设以宾馆、商务、办公楼开发为主，全部对外租售。从周围地块办公楼销售情况看，由于地处青岛东部海滨，周围环境较好，住宅价格属青岛中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象针对于大中型公司、国内外长驻青岛机构以及部分机关工作人员。从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三资企业、国外及国内驻青机构工作职员、国内大型企业集团管理人员以及律师、各种注册师等。综合考虑项目具有的竞争优势如下：1、项目位置地处东部海滨，是机关、银行、公司、各类事务所集中区域，便于公务、商务往来，具有一定区位优势。2、东部新区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。3、设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地、休闲场地，优质的物业服务，可以为人们提供一个良好的商务环境。4、周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。综上所述，项目是选择置业的理想区域。另外，至1999年底，全市有项目的三资企业已达5279家，国外驻青机构1200家，外地驻青办事机构已逾4000家，目前数量还不断增加。这些企业、机构需在青岛置业，特别是驻青机构，大都把目标定在青岛南部沿海一线。大部分选择写字楼、宾馆，这是项目的一大潜在市场。商品房价格分析青岛市由于地理环境以及城市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。南部沿海一线，东部新区及毗邻地区、中山路商业区、台东商业区周边由于环境质量好、交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。城阳区、李沧区价格相对较低，同类房地产价格南北最大相差4-6倍。项目价格定位应主要根据其地理位置，东海路、燕儿岛路沿线高档商务办公楼价格在10000-15000元之间，本项目综合考虑本项目写字楼价格平均为12000元。第三章项目地址及外部配套条件3.1项目地址本项目建设地点位于青岛市市南区中段，燕儿岛路以北，浮山西麓。本项目位于东西快速路桥头，该地块总占地面积9844m2，距离市政府4.5公里，距海滨不足1500米，邻近迎宾路福州路，距东西干线香港中路不足500米，交通便利。周边多为近年新建的住宅，是办公、商住、居家理想之地。3.2地质条件根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下：1、拟建场地地貌单元属丘陵地，地势东高西低，最大高差3.20米。2、拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡、断层、淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。3、场地地层较为简单，自上而下分为杂填土、砾砂、强风化花岗岩、中风化花岗岩、微风化花岗岩，层序清楚。根据建筑场地类型划分标准判定该场地土类别为Ⅰ类，场地岩土稳定性良好，可作为工程天然地基。建议以强风化与中风化花岗岩作为地基持力层。3.3地震裂度根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于基本烈度六度地区，按六级设防。3.4外部配套条件本项目地处东部新区，各项基础设施比较完善，具有良好的外部配套条件。1、供电项目用电主要是设备用电及生活用电，经初步估算项目总装机容量为2000KW。电力由区域变电站统一供电。市电力部门具有为本项目的供电能力。2、给水主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由宁夏路城市供水管就近引接。3、排水按照规定，排水实行雨污水分流制。项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水、雨水可排入宁夏路和燕儿岛路污水管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。4、通迅青岛市电信业发展迅速，网通、移动、铁通等具备条件，完全可以满足本项目通讯工程的需求。5、有线电视该项目位置在青岛有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。6、热源本项目所处区域位于青岛开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。7、煤气青岛市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。8、交通运输项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。距火车站、青岛港均不足10公里，距离空港30公里，交通十分便利。第四章建设方案4.1建设概况和背景本方案位于宁夏路以东，燕儿岛路以北，青岛市***号***院内。为两栋独立高层建筑，一为接待中心，一为写字楼，底部通过裙房连接。其中接待中心建筑高度100米，写字楼建筑高度60.6米，地上建筑面积约55000M2。基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。4.2建筑设计设计原则：以“人”为本，合理组织人流、车流。坚持生态优先、走可持续发展、现代化高标准的、循环经济的原则。交通组织：外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。绿化景观：通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。竖向设计：竖向规划充分利用项目现有的地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。4.3建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途、规模，建筑标准为一级，耐火等级为一级，建筑抗震设计规范为甲类。本工程结构设计按6度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。采用箱型基础，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墙板均设置三道防水层。4.4建筑设计本方案两座主楼东西相对，立面造型协调统一，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。平面布置：地下两层停车库，地上五层裙房加24层接待中心和12层综合办公楼。入口都位于基地西南测，结合周边地势标高，根据功能的不同分层设置。酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都大于20平米，宽敞舒适。能满足不同客户的需求。办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公的需求。裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。立面造型：两座主楼高低呼应，立面简洁但又不失细部的精心设计。延竖向追求变化，体现建筑的挺拔和加强向上的动感。变化之中追求统一，相同元素的重复体现出建筑的韵律感。采用新型的建筑材料，体现丰富的建筑空间。外装修要以青岛的城市特点结合国际现代化水准考虑，与宁夏路沿街立面色彩相协调，主楼十外墙采用呼吸式玻璃幕墙，裙房部分干挂深灰色花岗岩板。内装修可视客户要求进行精装修。4.5公用工程与设备供电1、强电部分根据国家规范及有关规定，本项目属一类高层建筑，电力负荷按一级考虑。在地下室设一配电间，由供电部门两路高压线引至，总容量2000KVA，再由此分配给各区的配电室、大厦内各房间均采用节能型灯具照明。2、弱电部分（1）楼中敷设有线电视线路。（2）楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。（3）安装无线及有线网络。给排水系统1、给水本项目用水主要是生活用水、运营用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m3考虑。水源取自宁夏路市政给水管网。大厦采用分区供水方式。地下一层至地上五层为低区（直供区），由室外管网直接供水，系统为下行上给式。地上六至29层为高区，屋顶设25m3高位水箱，采用水泵-水箱-管网联合供水方式，系统为上行下给式。消防用水见"消防篇"。2、排水项目排水采用雨污分流制。雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。项目日污水排量约150立方米。污废水合流排放。空调项目采用集中中央空调系统与分区空调相结合方式，热源由青岛开源热力公司供应。由燕儿岛路供热管网进入区内换热站。煤气煤制气由室外的中压煤气管网引至区内煤气调压站，经调压后为低压的煤气采用下供式送至各厨房。机械通风电梯机房、泵房、地下停车场等按规范机械送排风。新风标准按国家规范要求设计。第五章交通影响分析5.1、项目周边现状交通状况拟建项目位于现武警医院地块，周边分布着宁夏路、燕儿岛路两条城市主干路以及隆德路、大尧三路和漳州路三条城市支路，交通条件相对较好。根据现状交通流量观测，宁夏路和燕儿岛路高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在可接受的范围内。5.2、交通量预测背景交通量预测背景交通量是指未来拟建项目以外的社会交通量。背景交通量的预测采用传统的“四阶段”法进行预测。“四阶段”法从青岛市未来土地利用和交通规划方案入手，通过预测人口、岗位分布，运用交通发生模型预测交通出行需求，并建立相关模型进行交通方式划分和交通分布预测，构筑车辆出行OD表，最后进行交通量分配。通过预测，得到2010年无项目时周边路网交通量情况，如表1。表1无项目时周边路段/交叉口交通量及饱和度序号路段/交叉口名称通行能力（pcu/h）高峰小时交通量（pcu/h）饱和度服务水平1宁夏路（项目门前段）480026000.54二级2宁夏路－隆德路520033500.64二级3宁夏路－燕儿岛路560042300.76三级注：服务水平一级，饱和度<0.4，汽车在畅通条件下行驶，车辆间基本上不存在相互干扰；服务水平二级，饱和度0.4-0.7，部分汽车成队行驶，但还是有部分汽车可以超车行驶；服务水平三级，饱和度0.7-1.0，多数汽车成队行驶，且超车行驶很困难，可能会出现短暂交通阻塞；服务水平四级，道路交通需求大于通行能力，可能出现长时间交通阻塞。诱增交通量预测.1交通方式预测根据青岛市城市综合交通规划的交通预测模型，2010年青岛市内四区交通出行方式结构，如表2。但是，由于建设项目的区位和自身特点，其本身交通出行方式结构将有所变化，主要表现在：项目性质为酒店和办公，小汽车和出租车的出行比重将有所提高，步行、自行车和摩托车的出行比重将下降；项目周边公共交通发达，分布有多条公交线路，方便居民采取公交出行，而且国家优先发展公共交通的政策必然催生青岛市公共交通的快速发展，所以公交出行比重将有小幅提高。经过分析，预测项目本身未来的交通出行方式结构，如表2。表22010年青岛市和项目交通出行方式结构车种区域小客车公共交通出租车其它客车摩托车步行自行车总量青岛市内四区21.7%29.6%6.5%4.2%3.9%28.1%6.0%100%拟建项目30.0%31.0%14.0%6.0%1.0%16.0%2.0%100%.2交通出行量预测1、交通产生/吸引率的确定不同用地性质高峰小时的交通吸引率和产生率是不同的，通过对青岛市同类型建筑物交通吸引强度的调查，并参考北京、上海等城市同类项目，并充分考虑未来机动车拥有量和利用率的增高，确定建设项目高峰小时各类性质用地产生/吸引率如下表：表3项目不同业态高峰小时居民出行产生/吸引率不同业态建筑性质吸引率产生率酒店/宾馆（人/100平方米）5.03.5办公（人/100平方米）4.03.32、交通出行量预测拟建项目的三个设计案中，方案三的有效建设规模和停车位较大，所以报告仅分析了最不利情况下的交通影响程度。根据项目的建设规模和交通出行率，计算高峰时段人员交通出行量，然后根据交通出行方式和单车载客率计算机动车出行量。计算公式如下：式中：P—机动车高峰小时交通出行量，pcu/h；A—业态面积，平方米；—居民出行产生吸引率；—不同车种的出行比例；—载客率；—车型折算系数。表4建设项目2010年高峰小时人员交通出行量性质业态面积（平方米）吸引量产生量合计酒店38156190813353243办公159006365251161合计54056254418604404表5各种车型平均承载率车种小客车公交出租车其它客车承载率（人/车）2.55023.5表6各种车型折算系数车种小客车公交车其它客车出租车折算系数1.04.01.51.0建设项目交通出行包含的车型主要有：小客车、公交车、出租车及其他客车。通过以上计算，可以得到项目酒店和办公各自的高峰小时交通量。但是，根据同类项目的调查，酒店和办公的高峰小时时间不同：办公高峰小时时间与居民上下班高峰时间基本一致，即早高峰时间上午7：00-8：00，晚高峰时间17：00-18：00。酒店早高峰时间一般为8：00-9：00、晚高峰时间为17：30-18：00。通过综合测算，将两者的高峰时间和平峰时间进行错位叠加，得到项目综合高峰小时交通出行量为：表7项目高峰小时各种车型交通出行量（pcu/h）方式小客车公共交通出租车其它客车合计吸引量2595415155520产生量1903911141380合计4499326296900由上表可以看出，本项目综合高峰小时产生的机动车交通量约为900标准车/小时，将以上交通量在规划路网上采用多车种平衡分配法进行分配，得到不同路段/交叉口的项目诱增交通量。5.3、动态交通影响评价根据项目需要，遵循“远近结合、节省投资、施工简便”的原则对项目周边的交通设施进行优化（优化措施见后面章节），在此基础上计算路段和交叉口服务水平。项目建成后周边道路系统的交通量可分两种情况：即项目综合高峰流量与城市交通平峰流量的叠加、项目平峰流量与城市交通高峰流量的叠加。通过计算，由于项目本身的出行交通量远小于城市交通量，所以项目平峰流量与城市交通高峰流量叠加方案时，道路交通量相对较大。经过预测，2010年项目周边道路/交叉口的交通量及服务水平如表9。表9有项目时周边道路/交叉口的饱和度序号路段/交叉口名称通行能力（pcu/h）高峰小时交通量（pcu/h）饱和度服务水平1宁夏路（项目门前段）480035000.73三级2宁夏路－隆德路520039000.75三级3宁夏路－燕儿岛路560046800.84三级通过以上分析可以看出，项目的出入车辆都通过宁夏路，导致宁夏路交通量增长幅度最大，达到了25%；周边两个交叉口的交通量增幅在10%左右。分析结果表明，路段/交叉口的饱和度大都在0.8左右，处在三级服务水平。5.4、静态交通影响评价停车泊位数量的确定既要考虑它的积极方面，也要考虑它的约束方面；既要考虑自身空间条件，也要考虑对社会和周边路网的影响，做到自身利益与社会利益的双赢。拟建项目的停车位配建数量通过配建指标法进行测算。根据规划局《规划管理政务公开手册》和市政府已批复的《青岛市市南区东片区控制性详细规划》，办公的配建标准按照1.0个/100平方米建筑面积、接待中心（中档宾馆性质）的配建标准按照0.3个/100平方米建筑面积。由此，测算拟建项目的停车位配建数量应为175个。项目方案配建停车位230个，高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。5.5、交通优化措施1、设计方案在宁夏路的进出口，可以采取右进右出的方式，最大限度减轻对宁夏路的交通影响程度；2、根据宁夏路、隆德路、大尧三路和燕尔岛路的规划红线宽度，在道路建设或改造时，宜将交叉口进口道拓宽一个车道，以增加交叉口的通行能力。5.6、主要结论1、建设项目投入使用后，对周边道路交通设施产生了一定的交通影响。但是，通过适当的交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。2、项目方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。第六章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为一类，耐火等级为一级。按建筑物的使用特点，存在一定的火灾隐患及疏散扑救难度。为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持“以防为主，防消结合”原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。6.1设计依据1、<<建筑设计防火规范>>2、<<高层民用建筑设计防火规范>>3、<<自动喷水系统设计规范>>4、<<火灾自动报警系统设计规范>>6.2消防措施建筑防火措施1、大厦四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于3.5米.2、设消防控制中心。控制中心设在一楼，出口对外。3、在地下室设独立消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。消防泵房的出口直接对外。4、防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于2个．5、主楼设防烟楼梯和消防电梯。电梯井井壁为耐火极限不小于1小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。6、按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟、排烟设施，并设消防疏散指示标志。7、结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。8、配电间采用防火墙。9、建筑物安装避雷装置，以防雷击。10、地下停车场设计按<<汽车库设计防火规范>>执行。电气设备防火1、电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照<<电气装置安全工程施工及验收规范>>执行。2、消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。3、所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。4、为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。5、电气设备和移动电气的避雷、接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。6、照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。火灾报警与灭火系统1、在每层设火灾报警装置和消防电话。2、设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配备消防水泵。3、配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设一定数量的手提式灭火器。加强消防安全教育，做到人人重视消防、防患于未然。可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理、可靠。第七章环境保护与节能7.1环境保护本项目地处青岛市东部新区，周围高楼林立，政府机关、金融机构、学校、住宅密集。属居住、文教区。按照我国环境保护法的规定，本项目建成使用后，污染物的排放应符合国家规定的标准。设计依据1、<<污水综合排放标准>>2、<<大气环境质量标准>>3、<<城市区域环境振动标准>>