房地产经济学复习资料

房地产经济学绪论一、什么是房地产经济学？广义：研究房地产经济运行规律，研究房地产资源的合理运用与有效配置狭义：研究房地产开发、经营、消费、服务、管理的运行机制和规律第一章房地产与房地产业一、房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。详细的说，是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。建筑物是指人工建筑而成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等构成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、隧道、桥梁和水坝等。房屋是指可以遮风挡雨并供人们居住、工作、娱乐、储备物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等重要构件构成。一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物：房产是指建筑在土地上的多种房屋。地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间。房地产包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为重要形式的定着物，是房产和地产的结合统一物。二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体：房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等多种需要房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反应一定的经济权利关系：在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和变化二、房地产与不动产、地产、物业物业：在我国内地，指已建成投入使用的各类建筑物及其有关的设备、设施和场地。可以是一种建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦宾馆、停车场等；同步，物业也是对单元房地产的称谓，如一套住宅单元、一种高尔夫球场等。不动产：台湾地区更为通用，指定着在土地之上的建筑物，构筑物和其他附属物及树木等。地产：香港地区习惯上把土地与房产统称为“地产”。物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差异。物业用于指某项详细的房产，地产或房地产；房地产则用于指一种国家、地区或都市所有的房产与地产，但也可以用于指某项详细的房地产。即物业一般用于个体；房地产一般用于整体。如人们会说“房地产业”，而不说“物业业”三、房地产的构成和类型（一）建筑地块：建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动有关并具有特殊用途的土地（1）工业用地；（2）商业用地；（3）住宅用地；（4）仓库用地；（5）道路交通用地；（6）市政建设工程用地；（7）公共绿化用地；（8）教育、文化、体育、卫生等用地；（9）港口建设用地；（10）办公用地；（11）军事用地；（12）其他用地（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。房屋建筑物是房地产经济活动的最终产品，是房地产经营的重要对象。房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为如下几类：（1）住宅用房；（2）生产用房；（3）营业用房；（4）行政用房；（5）其他专业用房（三）配套基础设施单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具有对应的配套基础设施：道路、交通设施；（2）地下管道等“三通”设施；（3）生活配套设施；（4）生态环境设施四、房地产的分类1、按土地的使用状态2、从房地产的用途分类:居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物3、以房地产的运行方式为原则分类：收益性房地产、非收益性房地产4、按市场的交易性质来划分：发售性房、出租性房地产、抵押性房地产、典当性房地产5、基于房地产的性质来分：资源性房地产、资产性房地产。首先，房地产作为资源，是生产和生活中不可缺乏的生产要素。此外，人们更看重其使用价值，也更乐意用空间来衡量资源性房地产的数量。另首先，房地产作为一种资产，是资本市场中的重要投资对象，也是家庭和国家财富的重要构成部分，资产量的大小一般用货币价值来体现。基于性质的房地产分类：资源——使用、生产要素——空间量、资产——拥有、投资要素——价值量五、房地产的经济特性1、内涵的统一性房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体房地产的内涵还包括了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一。这种经济权利或产权关系是由房地产的商品属性决定的：（1）房地产商品是使用价值和价值的统一（2）价值量具大，更显现出它的资产属性（3）房地产属于不动产，房价地价互相影响2、价值的双源性房地产价值的双源性是由土地价值的双源性导致的，而土地价值的双源性又源于土地自身的双重属性首先，土地是一种自然物，具有自然资源属性另首先，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增长了土地价值，具有社会经济资源属性3、空间的固定性房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。区位成为影响房地产价格极为重要的原因；决定了房地产商品的单一性和非匀质性；给房地产市场带来了地区性的重大特点空间固定性的体现：-自然地理位置-交通地理位置-社会经济地理区位需求的普遍性房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不一样于其他商品5、效用的长期性同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其自身具有长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联络并结合成一体的土地，其效用可以通过不停再开发得到近乎无限期地延长六、房地产业与建筑业的区别1、两者的经营对象都是土地、房屋等不动产，在经营过程中互相渗透和交叉，存在着紧密相连的关系。2、两者的产业属性、投入内容、经营方式和经济活动领域等又存在较大的区别：建筑业：建筑业直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装修、安装等物质生产活动，重要经营领域是房屋等建筑物的生产，在产业构造中属于第二产业范围。房地产业：重要从事房地产投资开发、商品房销售、经营管理等经济活动，重要提供的是为生产、流通和消费服务的服务性劳动。七、房地产业的行业特性1、先导性和基础性从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一种先导性、基础性，支柱性产业。由于房地产开发是都市开发、工业、商业以及其他各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业2、综合性和关联性具有高度综合性和关联性行业，展现出支柱产业的特性。房地产业的综合性，重要体目前它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。房地产业的关联性，体目前它是与众多产业部门亲密有关的产业部门。3、资金密集型和高风险性投资过程：高投资和高风险并存资金密集型行业：价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一种大量资金运作的过程投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而波及的风险也相对较大自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险4、级差收益型和区域性区域差异巨大、级差收益明显，地区性强；空间固定性，受制于区域经济的发展水平；虽然在同一地区，由于微观区位的不一样，也使房地产价值出现巨大的分异；房地产业的区域性还导致房地产市场的地区性强5、权利主导型和制约性从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密有关的行业这种制约性重要体目前如下几方面：权利关系的复杂性所引起；的外部性特点的制约；运作规范性的制约第二章土地与土地使用制度一、土地的双重属性1、自然特性：土地所固有的，与人类对土地的占有和运用状态无关。2、经济特性：在人类运用土地过程中产生的，是人类社会的多种经济关系在土地方面的反应（一）土地的自然特性1、土地总量的有限性2、土地区位的差异性3、土地位置的固定性4、土地使用的耐久性（二）土地的经济特性1、土地的稀缺性2、土地的区位可变性3、土地的酬劳递减性4、土地经营的垄断性二、土地的供应与需求1、土地供应：就是可供运用的土地数量，即地球所能提供应社会运用的生产和生活运用的数量。土地的供应可分为自然供应和经济供应。自然供应：指地球中可供人类运用的土地数量，又被称为物理供应或实质供应，包括已运用的土地资源和后备的土地资源。从全球范围看，土地自然供应总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济原因的影响。土地自然供应的制约原因：气候条件、土壤地质条件、淡水资源量、生产资源量、交通的便捷程度。土地自然供应的衡量指标：土地生产潜力、土地承载力土地生产潜力：指在一定的外部条件作用下，植物生产，包括作物、牧草、林产品等第一性生物质产量可以到达的上限值。承载力（carryingcapacity):指物体在不产生任何破坏时所能承受的最大负荷。土地承载力：指以土地经济生产潜力、未来人口的营养膳食原则水平和人口预测数据为基础，推算出来的单位面积可以持续供养的人口数量上限值。土地的经济供应：是指在自然供应的基础上，通过开发，可为人类直接用于生产、生活等多种用途的土地数量。特性：土地经济供应的增长，不仅包括总量的增长，更重要的是包括因用途转换而导致的某种类型土地的数量提高。经济供应与自然供应的联络：首先，土地自然供应是经济供应的基础；另首先，自然供应强调土地资源性，经济供应重要针对不一样的土地用途，更侧重土地的资产价值，是“资源”与“资产”的统一体。2、土地需求土地需求，从经济学意义上讲，是指投资者或开发者在一定价格条件下乐意购置且具有支付能力的土地数量。可以分为对土地自身需求和作为生产要素时的派生需求。对土地自身的需求可以视为土地产品需求。派生需求也称为引致需求，即生产者购置生产要素不是为了满足自己的需求，而是为了生产产品以满足消费者的需求。如消费者对住宅产品的直接需求，引致或派生了开发商对土地的需求。三、土地在房地产业中的地位和作用（一）土地在房地产业中的地位1、土地在房地产开发中居于基础性的地位：某种用途土地供应量水平可以直接调控整个房地产市场的供应，直接影响房地产市场的供求状况以及价格水平2、土地市场是整个房地产市场的基础性市场（1）土地价格是基础性价格（2）土地的合理流动是房地产市场存在和发展的前提（3）土地资源的配置合理化也是提高房地产资源配置效益的基本条件3、土地的权属关系是房地产基本经济关系土地、土地区位及其所蕴含的政治、经济、文化和社会等有关原因是影响房地产企业经营绩效的关键（二）土地在房地产业中的作用1、增进土地资源合理配置，提高企业效益土地运用的基本构造状况直接关系到社会经济活动的效率和成本水平。土地运用状况以生变化，会影响到企业的投资决策，甚至对整个经济都具有深远的影响2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键房地产开发企业的初始决策重点在于能否获得有助于企业经营的土地资源、能否获得满足特定房地产开发需要的特定区位的土地3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段土地是房地产市场发展的源头，控制土地供应量可以从源头上控制房地产的供应，对调整房地产供求关系可以起到直接强有力的作用。四、土地资源合理配置的重要性1、是集约高效运用土地的需要；2、有助于节省社会成本；3、是都市功能布局合理化的基础性条件；4、是都市集聚效应发挥所必需的前提；5、是都市生态环境建设的规定五、都市土地市场1、都市土地市场：是都市土地使用权交易的总和2、土地市场的构成：一级市场：国家垄断使用权。是国家凭借对都市土地的所有权，把一定期期的都市土地使用权批租或出让给都市土地的经营者和使用者，使都市土地使用权在国家与都市土地经营者、使用者之间纵向流动而形成的多种经济关系的总和。二级市场：用地者互相转让使用权。是都市土地使用权在都市土地经营者、使用者之间的横向流动或转让过程中形成的多种经济关系的总和，详细体现为获得都市土地使用权的经营者（使用者），直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投入市场流通六、从我国都市土地使用制度的详细内容来看，大体包括如下几种方面：1、都市土地使用权出让；2、土地使用权划拨；3、都市土地使用权转让；4、都市土地使用权出租；5、都市土地使用权抵押第三章都市地租与土地区位一、地租的类型1、按地租的物质形态分：劳役地租、实物地租、货币地租2、按经济学的观点分：马克思主义地租：绝对、级差、垄断西方经济学地租：契约（商业）：指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订的租赁协议中约定的租金。经济：也称理论地租，是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即运用土地获得收益超过成本的纯收入。（一）级差地租级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联络，故称为级差地租。导致土地等级差异大体有三个原因：1是不一样地块在丰度、肥力上具有差异性2是不一样地块的地理位置即区位存在差异性3是同一块土地上持续投资产生的劳动生产率也有差异性（1）级差地租I：由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I（2）级差地租II：由于在同一地块上各个持续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II（二）绝对地租马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。绝对地租的实体体现为农业中的超额利润，其来源有两种不一样的状况：一是土地产品价值高于其生产价格的差额;在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下二是土地产品市场价格高于其价值的差额.在农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下（三）垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，可以生产某些尤其名贵又非常稀缺的产品。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，并且也超过其价值的垄断价格发售。这时的垄断价格只由购置者的购置欲望和支付能力决定。如：依云矿泉水贡米万年贡米——代代耕种，岁岁纳贡原产于江西万年县荷桥山区。来源于南北朝。因“代代耕种，岁岁纳贡”而得名，距今已经有1000数年种植历名。万年贡米产于江西省万年县荷桥一带，吸取四季清泉，根植水土特异（该地位于怀玉山北麓的丘陵峡谷地带，山泉涌流，水温在15℃左右，水质富含氮、磷、钾及铜、铁、锰、锌等微量元素。土壤属偏酸性粘土，土层深，当地匀称“冷浆田”），营养丰富，据测定，万年贡米中蛋白质含量一般大米的数倍，Ｂ族维生素、微量元素含亦高于一般大米。米色如玉，颗形如梭，口感松软香醇，堪称米中极品。二、都市地租的含义所谓都市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用都市土地而交付给土地所有者的地租三、都市绝对地租和垄断地租1、都市绝对地租：（1）都市同样存在绝对地租。都市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用都市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是都市绝对地租。（2）都市绝对地租与农村绝对地租相比具有不一样的特点。都市绝对地租重要由使用都市土地的二、三产业提供的，都市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度重要由位置确定。2、都市垄断地租都市垄断地租，是指都市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。·垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，由购置者的需要和支付能力决定·如：黄金地段、旅游景点四、区位概念(一)狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的互相关系广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及互相关系农业区位论：《孤立国同农业和国民经济的关系》屠能，1783-1850,V.Thünen，区位理论的鼻祖。工业区位论：《论工业区位》韦伯都市区位论：《德国南部的中心地方》克里斯塔勒市场区位论：《经济空间秩序——经济财货与地理间的关系》奥古斯特·廖什（二）农业区位理论中心内容是：农业土地运用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，并且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离屠能，1783-1850,V.Thünen，区位理论的鼻祖。《孤立国同农业和国民经济的关系》屠能圈理论的含义：（1）农地运用类型和农地经营集约化程度，不仅取决于天然特性，更重要的是其经济状况，尤其是到农产品消费地(市场)的距离。（2）在什么地方种植何种作物最为有利，完全取决于利润。

利润=产品价格—生产成本—运费

（三）工业区位理论韦伯的工业区位理论的重要思想：通过运送、劳动力及集聚原因互相关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。工业区位理论是以现代运送方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的状况下，工业企业的最佳分布点。1、运费原因。韦伯认为厂址应选择运送成本最低的地点。运费决定于两个原因：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性原料2、工资成本假定一种工厂，从运送成本出发，选择某一区位作为理想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增长的运送成本和节省的工资对比假如每吨成本所增长的运送成本不小于所节省的工资成本，不应当迁移；假如每吨成本所增长的运送成本不不小于所节省的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区3、集聚原因当工业的集聚和分散带来的利益或节省超过离开运送成本最小或工资成本较低的位置而追加的费用，则工业选址由集聚原因决定（四）都市区位理论克里斯塔勒推导了在理想地表上的聚落分布模式。中心地规模与其所影响的区域的大小、人口规模，是通过对产品和劳务的需求建立起有关关系的；他提出了构成市场原则的两个限制原因：一是各级供应点必须到达最低数量以使商人的利润最大化；二是一种地区的所有人口都应得到每一种货品的提供或服务。（五）市场区位理论奥古斯特·廖什提出了市场区位理论。廖什认为大多数工业区位是选择在可以获取最大利润的市场地区，区位的最终目的是寻取最大利润地点。最佳区位不是费用最小点，也不是收入最大点，而是和费收入用的差最大点，即利润最大点。（1）由基础聚落形成的蜂窝状六边形形；（2）门槛值不一样的商品，需求对应数量的基础聚落作为其市场区；（3）在大都市的周围地区，形成疏密相间的中心地分布格局的经济景观。五、决定都市土地区位的重要原因1、自然条件和环境：大体包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(重要指矿产资源和旅游资源等)。交通和通讯：都市内部的交通和通讯；都市对外部别的都市、地区以及国家的交通和通讯3、基础设施：指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等。4、人口和经济集聚：人口密度，包括常住人口、上班人口和流感人口；经济集聚程度，即商业、银行、保险、征询、服务业、运送、旅游等行业发展程度；居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况社会文化：居民消费水平、构造和习惯；居民文化道德水平、劳动力素质；文化教育和科学研究机构发展状况这些原因可以归结为：(1)运送距离(原材料、燃料采购、产品销售)、运送时间、运送成本；(2)市场容量及其发展潜力；(3)信息资源运用；(4)先进管理经验和科学技术的吸纳采用；(5)谈判交易的以便，最终可归结为成本、交易费用和利润；第四章房地产市场一、房地产市场的分类1、按市场运行层次(交易的次序)划分一级：指国家出让土地给房地产开发企业的出让（批租）市场二级：指房地产开发企业与房地产消费者之间的房地产交易市场三级：指房地产消费者之间的交易市场2、按市场交易客体划分：土地市场、房产市场、房地产金融市场，和房地产中介服务市场等3、按物业类型划分：住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、特殊物业市场4、按覆盖（影响）范围划分：国际性、全国性、地方性房地产市场二、房地产市场的特点1、区域性:位置固定性和性能差异性2、竞争的不充足性:信息不公开3、供应调整的滞后性:土地供应弹性小、房地产开发周期长4、交易的复杂性：交易形式多样、手续复杂5、与金融的关联度高：开发需要大量资金、购房也需要大量资金6、政府干预性强：金融政策、财政政策、土地运用计划、都市规划、环境保护三、房地产需求的特点（1）房地产需求的整体性：房产与地产结合统一，决定了房地产商品空间的固定性、效用长期性、价值量巨额性的特点。（2）房地产需求的区域性：一，房地产市场需求绝大部分来自当地区；二，同一都市不一样地段房地产市场需求也有很大差异。（3）房地产需求的层次性：一指住宅的功能性需求层次二指住房消费需求的构造性层次四、房地产需求的类型（1）生产性需求指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。（2）消费性需求由人们的居住需要而形成的房地产需求，重要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。（3）投资性需求指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再发售或出租，以到达保值增值的目的。五、影响房地产需求的重要原因1、国民经济发展水平；2、居民收入水平和消费构造；3、房地产价格；4、都市化水平；5、国家有关经济政策；6、消费者对未来的预期六、房地产市场的潜在需求和有效需求1、房地产潜在需求是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和目前尚未转变为实际的房地产购置力、但在未来也许转变为房地产购置力的需求。2、房地产有效需求微观上，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上乐意并且可以购置的商品量，即有支付能力的需求。宏观上，指商品的总供应与总需求到达均衡状态时的总需求。七、房地产供应的内涵和特点1、房地产供应的涵义：房地产供应是指生产者在某一特定期期内，在每一价格水平上乐意并且可以租售的房地产商品量。房地产供应要具有两个条件：发售或出租的愿望；供应能力2、房地产供应的特点（1）都市土地供应的刚性和一级市场的垄断性（2）房地产供应的层次性：现实供应层（现房、期房）、次储备供应层次、潜在供应层次（3）房地产供应的滞后性（4）房地产供应的时期性特短期：生产资源固定不变，供应量固定不短期：可变要素发生变动，供应产生小幅度变化长期：土地供应量变动，房屋供应量变动更大八、决定房地产供应的重要原因分析1、房地产市场价格；2、土地价格和都市土地的数量；3、资金供应量和利率；4、税收政策；5、建筑材料供应能力和建筑能力；6、房地产开发商对未来的预期九、房地产市场分级运行1、房地产一级市场：重要是土地所有权和使用权出让的市场，由土地批租市场和土地租赁市场构成，其组织形态是垄断型的。2、房地产二级市场：重要是房地产增量市场，也称土地或房地产开发市场。3、房地产三级市场：重要是房地产存量市场。第五章房地产价格一、房地产价格的详细特点1、房地产价格具有明显的权利价格特性；2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性；3、房地产价格具有特殊的形成机制；4、房地产价格具有明显的个别性；5、房地产价格具有多种体现方式；6、房地产价格总水平具有上升趋势；二、房地产价格的基本类型（一）按权属形态划分房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，俗称为“产权价格”房地产他项权利价格，可细分为租赁权价格（一般称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格（二）按物质实体形态划分的房地产价格类型1土地价格；2房屋建筑物价格；3“连房带地”的房地产价格4按房地产物质实体的种类或用途划分为：商品住宅价格；工业厂房价格；商铺价格；办公楼价格（三）按形成方式划分的房地产价格类型价格形成的方式不一样：理论价格；评估价格；实际成交价格从价格形式角度划分：自由市场价；政府指导价；政府定价（四）按计价单位划分的房地产价格类型按计价单位的不一样，房地产价格可以分为总价和单价两种总价是指一套房地产总价格，即每套价格单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格土地单价=楼面地价×容积率容积率，是指一种小区的总建筑面积与用地面积的比率。三、影响房地产价格的原因（一）经济原因：1、国家、地区或都市的经济发展水平；2、经济增长状况；3、产业构造4、就业状况；5、居民收入水平；6、投资水平；7、财政收支；8、金融状况（二）社会原因：1、人口、家庭2、都市形成历史3、都市化状况4、社会治安5、文化与时尚都市人口数量和构造变化对住宅需求的影响人口原因对住宅需求的影响分为三个方面：都市人口数量，人口构造和家庭构造伴随都市人口的增长，对住宅的需求也随之增长伴随都市中老年人比例的增长，对住宅的需求会出现下降，住宅市场会萎缩；伴随都市中高素质人才的增长，对都市中住宅的需求会大大增长家庭平均人口减少，相对家庭户数增长，对住宅需求增多（三）行政与政治原因行政原因重要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、都市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的某些制度、法规、政策和行政措施。（四）房地产内在原因和周围环境原因指房地产自身及其周围环境状态。如，土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、构造、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染状况等四、房地产价格的构成一、土地价格和土地使用费房地产价格也是由成本和利润两大部分构成广义的房地产开发物质成本不仅包括建筑安装费用，同步也包括土地获得的费用。（一）土地价格的实质土地价格不是“土地价值”的货币体现，而是土地所提供的地租的购置价格，它是按一般利息率计算的，即一定年数的地租总和。地租=地价的利息收入=地价×利息率地价=地租／利息率从本质上讲，地价同地租是一致的，都是土地所有权为土地所有者带来的经济收八，地租按年支付，而地价则是一次性所有支付。假定平均利息率是5%，那么一种每年200镑的地租就可以看作一种4000镑的资本的利息。假如一种资本家用4000镑购置的土地每年提供200镑地租，那么他从这4000镑得到5%的年平均利息，和他把这个资本投在有息证券上，或按5%的利息直接借出去完全同样。（二）土地价格的形式土地使用权协议出让方式产生的