贵阳市房地产市场分析报告

第一部分贵阳房地产行业背景简述第一章经济发展与都市化建设一、都市化建设与房地产业改革开放后，中国经济的起飞使得都市化速度每年以平均1%的速度迅速增长。同步在“十二五”规划中也提出，，中国都市化率要超过50%，这就意味着中国将有二分之一人口将在都市生活。众所周知都市化建设必将拉动房地产行业的发展，而都市化的发展必然会增长房地产的需求。都市化进程带来的是与日俱增的都市人口；省内外大量客、商在贵阳置业购房；居民可支配收入持续增长对规定改善居住环境；人口构造变化、旧城改造、居民拆迁；政府出台的购房优惠措施等等，都构成了住房需求将持续旺盛的条件。并且，银行住贷的助推也导致了房价的稳定上涨。金融部门不停增长房产信贷种类，个人房贷额度不停增长，贷款年限不停增长，这些深入提高了居民购房的支付能力，刺激了住房消费，从而支撑贵阳房价的稳定上升。人们住房消费的观念也在发生变化，从需求型向享有型转变。近年贵阳十分重视新建住宅小区建设品味的规定，使贵阳居民居住环境得到改善，导致许多家庭有了强烈的改善性需求，这对房地产市场价格也起到积极作用。二、经济与房地产业中国国内生产总值（GDP）近39.8万亿元，比上年增长10.3％。国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。国民经济运行态势总体良好。70个大中都市新建商品住宅销售价格月环比下降的都市个数逐渐增长。12月份，70个大中都市中，环比价格下降的都市为52个，比1月份增长49个。房地产业是一种复合型的产业，它的发展影响到上下游几十种产业的发展。房地产业总体发展带来的经济增长大概占可占到国内生产总值的9%左右，房地产业带来的经济增长大概占国内生产总值的7%左右。伴随自1998年本市实行住房制度改革以来，房地产业已经逐渐成长为本市经济增长的支柱产业之一，房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不停加大，对贵阳市GDP的奉献伴随经济建设的不停扩大，拉动作用越来越明显。房地产开发投资对GDP增长的奉献率也逐年增长。，贵阳GDP到达1121.82亿元，同比增长14.3%，比全国高4个百分点，比全省高1.5个百分点。尤其提出的是居住类价格上涨2.6%。上六个月贵阳GDP到达556.13亿元，同比增长17%。这阐明，房地产业对贵阳经济发展都起到了“火车头”的作用。房地产行业作为地方经济发展的支柱产业之一，历来得到政府扶持。都市著名度的提高，都市化进程的加紧，也为房地产业发展起到了助推作用。近年来，伴随经济强市理念的发展、都市化进程的加紧、经济的迅速增强和贵阳;林城;避暑之都等都市品牌效应的发挥，让贵阳的认知度大大提高。都市化迅速加紧；城镇人口不停增长；许多相近省市的购房者纷纷涌入贵阳购房、置业，都为贵阳市的房地产业提供了愈加广阔的发展市场。第二章贵阳房地产行业现实状况简介一、行政区位概况贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里，人口约396万，是贵州省第一大都市。包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。此外，尚有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。二、贵阳房地产发展综述：贵阳房地产业由起步到迅速发展，大体经历了几种阶段，第一阶段：1978-1990年的起步阶段。这一阶段都市居民以居住公有住房为主，公有住房基本实行的是“福利制”的措施，通过政府向单位分派、政府向个人分派、单位向个人分派等形式处理居民的住房问题，因此房地产业发展极为缓慢；第二阶段：1991-1998年的初步发展阶段。1988年5月，根据国家改革住房制度的规定，贵阳市开始着手进行住房制度改革，1992年7月1日起正式实行《贵阳市住房制度改革实行方案》，住房制度改革逐渐推开，通过改革，把住房的生产、互换、分派、消费纳入社会主义商品经济轨道，有效增进了贵阳房地产业的发展；第三阶段：1999年至今的迅速发展阶段。本阶段伴随住房制度改革的深入深化，停止住房实物分派，全面实行住房分派货币化，住宅与房地产业迎来了空前的发展机遇，都市房屋建设突飞猛进，居民居住水平迅速提高，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。三、区域市场经典楼盘简介1、贵阳老城区经典楼盘项目名称项目地址总建筑面积容积率绿化率均价营销代理保利温泉新城四期乌当区顺海中路97万平方米1.840%4300元/平方米广州中地行保利云山国际云岩市北路148号67万平方米3.540%5680元/平方米广州中地行花果园项目南明区花果园大街1号560万平方米6.458%6300元/平方米自销中国铁建国际城南明区车水路220万平方米352%5800元/平方米伟业顾问天誉城云岩区小关58万平方米3.547%4700元/平方米合富辉煌兴隆枫丹白露（三期）云岩区三桥后坝42万平方米1.5939%5000元/平方米贵阳新基业投资筹划有限企业中天花园（中天御景湾）云岩区新天大道南段16万平方米1.240%5200元/平方米广州金燕达观2、贵阳金阳新区经典楼盘项目名称项目地址总建筑面积容积率绿化率均价营销代理绿地联盛国际金阳新区诚信北路34万平方米430%16087元/平方米（商铺）广州中地行世纪城W组团金阳南路600万平方米2.130%4627元/平方米自销睿力上城金阳南路446万平方米3.250%5126元/平方米贵州未来品牌设计顾问中天会展城金阳长岭路203万平方米2.831%6444元/平方米合富辉煌中铁逸都国际金阳大道北段1号230万平方米1.840%5000元/平方米中铁新业投资顾问有限企业第二部分贵阳市房地产投资环境分析第一章房地产行业有关政策一、国家政策1.财税政策是“十二五”开局之年，也是经济形势异常复杂的一年。为克制通胀、保持经济健康可持续增长，中国政府实行“稳经济、调构造、控通胀”的经济发展思绪，实行积极的财政政策和稳健的货币政策，国内经济总体保持稳健增长的态势。同步，国内企业因全球经济疲软等原因导致出口增长缓慢，国内投资因房地产调控和政府融资平台资金紧张而放缓，扩大内需艰难，通货膨胀也没有完全消除。一年内央行三次存贷款基准利率及六次存款准备金率上调，大型金融机构存款准备金率到达21.5%，创历史新高，直至12月，存款准备金率为三年来的初次下调，意味着中国紧缩的货币政策正式转向，各银行业金融机构积极传导灵活稳健货币政策，保持合理信贷投放力度和节奏，信贷投向持续优化，有效支持了经济平稳较快的增长。从财税上看，财税改革，将按照“十二五”规划加紧财税体制改革，10月十一届全国人大常委会第二十三次会议强调将加紧推进房产税实行。12月财政部有关人士称，将考虑推进房地产税改革有望扩大试点范围，房产税将逐渐取代限购令。强调了房产税对于财税配套改革具有直接意义，房产税可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所规定的政府职能契合。2.土地政策1月26日公布的“国八条”中强调严格住房用地供应管理，深入完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位一般商品住房用地。房价高的都市要增长限价商品住房用地计划供应量。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参与土地竞买的单位或个人，必须阐明资金来源并提供对应证明。对已供房地产用地，超过两年没有获得施工许可证进行动工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。3月国土部颁布的《有关切实做好都市住房用地管理和调控重点工作的告知》控价格，防“地王”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，深入完善供地政策；编制公布都市住房用地供应。11月，由国地资源部下发《全国土地变更调查工作规则（试行）》标志着全国土地变更调查工作步入长期化、规范化、法制化新轨。12月国土部公布了《闲置土地处置措施》修订草案，规定开发商土地闲置满2年的，将免费收回土地使用权，此外，房开商有闲置土地，将禁拿新地。二、地方政策针对1月出台的“国八条”对新一轮房地产市场调控做出详细布署，贵阳市的房地产调控政策与中央保持一致，但相对于一线、二线都市显得相对“温柔”，2月11日，贵阳市政府响应国家房地产调控政策出台了对应的限购令，重要内容包括：①、明确新建住房价格增长控制目的，规定贵阳市新建住房价格增幅不高于去年全国平均水平；②、加强保障性安居工程建设力度；③、强化住房用地供应管理，增长土地有效供应，优先保证保障性住房、棚户区改造住房和中小套型一般商品住房用地，年度供应量不低于住房建设用地供应总量的70%；④、严格执行差异化住房信贷政策，克制投资投机性购房需求，对贷款购置第二套住房的家庭，按国家规定执行；⑤、合理引导住房需求，原则上对已经有1套住房的当地户籍居民家庭、可以提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，自实行意见实行之日起至年12月30日内，暂停向其发售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房等。由以上政策可得出，贵阳市作为我国三线都市，都市化建设正在加紧进行中，因此刚性需求及由于都市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，因此政府出台的限购等调控措施比较灵活，重要是在控制投机投资的购房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目不会导致很大的影响。从长远来看政策的影响，限购令等的出台，会在一定程度上影响消费者对住宅房地产市场降价的预期，房地产是经典的预期市场，因此限购令的出台会在一定期期能影响房地产住宅市场，将住宅市场的投资需求向商业地产挤压，从另一种角度看，成果对商业地产还会带来利好的作用，拉动一直以来保持不温不火的商业地产市场的发展。表1：全国及贵阳市重要房地产政策一览表第二章贵阳房地产行业供需分析土地交易贵阳土地市场，除1月、2月、11月成交面积不小于供应面积，其他各月均体现为供应不小于成交，而5月、7月出现了零成交的状况。全市共供应土地656万平米，成交土地510万平米，供应成交比为1：0.78，全市供应土地1186万平米，成交土地999万平米，供应成交比为1：0.84；平均溢价率和平均楼面地价大幅下降39.58%和23.13%，土地市场竞争骤减，供应成交量和供应成交比的下降。1.小宗土地供应量大从房地产有关用地供应状况分析来看，贵阳市供应土地48宗，环比增长了23%，供应总面积434.72万㎡，环比下降了28%。由于小宗土地成交量的加大，直接导致供应宗数的增长，供应面积却在下降。据记录，100亩如下的小面积地块23宗，占比48%。2.主城区供应突出南明区整年供应土地22宗，出让21宗，供应面积233.23万㎡，出让面积230.32万㎡，供应与成交基本持平。云岩区土地供应15宗，出让土地11宗。乌当区，花溪区和白云区的供应量，成交量相对较少。金阳新区，小河区和修文。这三个区域无一宗土地供应或成交。从平均地价上看，最高的为云岩区，到达188.85万/亩。另一方面花溪排名第二，平均地价为166.04万/亩，平均楼面地价到达了1020.8元/㎡,排名第一。这也直接成为了花溪今年来房价上涨的重要原因。表2：贵阳市主城区各区域房地产有关用地供应与成交3.当地开发商成主力从贵阳市主城区各月土地供应与成交来看，三四月份的成交量与供应量基本持平。原因则是由于中天城投和宏益地产两大开发商批量拿地。三月份，中天城投集团在云岩区水东路渔安安井片区拿了6宗土地，共58万㎡。而四月份，宏益房地产开发有限企业一口气拿下五里冲11宗土地，共187万㎡。目前，贵阳市正开展的大规模旧城改造，或将吸引更多房开商的关注，从而变化此后一段时间房地产市场供应构造和区域供应量。旧城改造将在很大程度上使得云岩区和南明区成为地块出让重点区域，加之两城区固有的交通、周围配套、区域位置优势以及改造后愈加合理的规划，将深入提高购房者对两城区的认同度，促使两城区土地的成交。二、市场需求1．成交量波动小，成交价格平稳贵阳主城区成交商品房6.65万套，成交面积到达696.61万㎡。一纸限购让全国各大都市楼市成交量应声而落，而对于三线都市的贵阳来讲，当地限购仅限于一环以内，伴随贵阳限购出台，商品房成交受到一定影响，当月成交面积仅为32万㎡，成交套数仅2676套，但此后几月商品房的成交量波动不是很明显，8-9月由于贵阳房博会的召开，带动了商品房的成交量上涨，但第四季度，伴随限购政策的持续，楼市观望情绪加重，成交量也随之略有下降。12月，住建部证明地方政府需在到期之后对限购政策进行延续，让市场各方对于的房价走向和行业健康发展多了更多期待。成交均价方面受楼市调控的影响不大，主城区整年商品房成交金额到达367.13亿元，商品房建筑面积成交均价到达5595元/㎡，单月均价均在5000-6000元/㎡之间。从各月成交均价来看，2-4月整体成交均价在5500-5800元/㎡，8-11月均价集中在5600-6100元㎡，上下六个月成交均价波动均不明显，其中9月受贵阳房博会召开的影响，非住宅成交量的上涨，当月成交均价到达6160元/㎡，成为今年单月最高单价。2．成交集中在主城区，区域性差价大贵阳市商品房成交仍然以主城区成交量为主，金阳区商品房成交量约占总成交的三成，两城区约占总成交量34%。从商品房成交套数来看，南明区和金阳区成交套数均过万，两区成交套数超过贵阳商品房成交总套数的二分之一。从成交均价来看，受区域行政规划以及经济发展等原因影响，各区域之间间价格差异较大，同步由于目前贵阳房地产市场展现楼盘数量少，规模大的现象，单个项目的成交量对市场成交均价的影响较大，因此，影响各区成交均价最大的原因取决于当月成交商品的物业形态。3.外来购房支撑本市住宅需求的持续增长在本市商品房销售对象中，外来购房一直占有较大比例。近年来，伴随本市都市环境日益改善，都市品位逐渐提高，“避暑之都”的品牌效应不停提高，宜商宜居的贵阳吸引了越来越多的外来人士购房置业，外来购房（指除贵阳市辖区以外的人士所购商品房，即省内其他地区和外省、市及境外人士所购商品房）比例基本维持在50%左右。，在全市商品住房购置对象中，贵阳市城区购置19743套，占33%，贵阳市其他地区购置5743套，占10%，贵阳市以外的省内其他地区购置24588套，占41%，外省市及境外购置9884套，占16%，外来购房比例为57%。“地州现象”成为了外来购房的经典代表。，贵阳市商品房销售量中，地州购房群体已经占到35.7%。地州消费者越来越成为贵阳房地产的主力军。而地州群体乐意到贵阳购房，重要目的是为了居住，这阐明，贵阳对外购者有着巨大的吸引力。三、市场供应1.新增预售总量减少，非住宅增长，商品住宅供应平稳整年贵阳主城区新办同意预售项目150批次，同意预售总面积715.75万㎡，环比减少390.81万㎡，降幅达35.3%。主城区同意预售的住宅面积632.6万㎡，同意预售非住宅83.15万㎡。其中，商品住宅预售面积548.82万㎡，环比减少437.76万㎡，降幅达44.4%；经济合用房整体变化不大，整年同意预售面积83.78万㎡，环比减少了2.16万㎡；非住宅同意预售增幅较明显，整年预售面积83.15万㎡，环比增长率达144.27%。贵阳市主城区商品住房实际供应量为456万㎡，新增供应套数约为4.22万套，共有56个楼盘分144个组团（批次）推售。上六个月市场供应相对较温和，1月和4月供应量分别局限性30万㎡，反之6-9月供应量较集中，每月供应量均在40万㎡以上，其中9月供应量为50.74万㎡，到达整年供应的最高峰。整年整体供应整体较平稳。2.中小户型的高层为主，别墅洋房量少贵阳市主城区一般高层住宅成为市场供应主体，整年4.22万套商品住宅供应中约有3.02万套为高层产品，总供应量约335万㎡，占总供应量的73.5%左右。另一方面为超高层产品的供应，主城区有2个项目推出8601套超高层，总供应量约64万㎡，其中花果园项目推出7981套，推出体量56.6万㎡，占超高层总供应量的89%。贵阳市主城区商品住宅供应户型以中小户型为主，其中两房和三房的供应分别为1.5万套和1.8万套，占供应总量的36.6%和43%，两房和三房整体占比到达80%。此外，单配和一房套数分别为1959套和2118套，占供应总量的4.6%和5%，目前贵阳市单配、一房和四房及以上、跃层的比例各占二分之一，户型分派集中化。贵阳城区有9个项目推出985套洋房，供应量约156万㎡，贵阳别墅洋房总供应量仅占整年商品住宅总供应的6%，同步小高层和多层的供应与别墅洋房供应持平，充足反应出贵阳市高端物业供应较为稀缺。表3：贵阳主城各区商品住宅供应状况第三部分贵阳房地产行业发展前景第一章房地产发展有利条件一、自然环境和人文地理贵阳属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑，冬无寒冷，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在15.3℃左右。其中，最热的七月下旬，平均气温为24℃；最冷的一月上旬，平均气温是4.6℃。贵阳市行政区域内既有林地面积275万亩，森林覆盖率为41.12%。市区四面群山环抱、林木苍翠，宽1至7公里，长逾70公里的环城林带，为贵阳市提供了绿色生态屏障。目前贵阳市已建成园林绿化总面积达3147.76公顷，环城林带面积8666公顷，绿化覆盖率34.41％，人均公共绿地面积为13.04平方米，步入了中国园林绿化先进都市行列，被国家建设部评为“全国园林绿化先进都市”。作为全省政治、经济、文化、商业中心，贵阳历史源远流长，文化底蕴丰厚，如少数民族文化、喀斯特山地文化等，构成了独特的民族民间原生态文化遗产，这些都是不可复制的特色资源，为打造本市地产文化品牌提供了丰富的元素。二．经济发展及人口增长按照贵阳市生态文明都市总体规划发展目的，到，全市生产总值（GDP）将突破3000亿元，年均增长约11%，人均GDP超过8500美元。市域常住人口到达500万人，其中城镇人口400万人左右，城镇化水平到达80%，年均提高1%~2%，中心城区人均住房建筑面积将到达34平方米。三、投资风险小从本市房地产未来发展投资前景来看，与其他都市相比，贵阳市房地产市场投资风险较小且发展前景广阔。据CRIC中国房地产决策征询系统对未来全国部分房地产投资风险状况评估，贵阳和合肥是评估都市中仅有的两个房地产投资风险最低的都市，详细类型都市风险如下：四、都市发展规划《贵阳市都市总体规划（-）》已经住房与城镇建设部原则通过，总体规划修编为本市房地产业的发展起到了引导和控制的作用。总体规划提出了本市住房建设发展目的及住区发展方略，明确了中心城区居住用地布局构造，中心城区以老城区为中心，实行“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展方略，构建“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局构造，可以看出，都市规划修编为房地产发展带来巨大空间。完善交通设施为房地产发展提供了新机遇。高铁、快铁、轻轨建设，将使贵阳市综合交通运送网络规模迅速扩充，多种运送方式之间功能构造趋于合理，运送效益大幅提高。通过市域环线铁路与贵阳市轻轨、公交系统形成无缝换乘，以便旅客迅速出行；通过射线建设，将使贵阳中心城区在30分钟内抵达市域各县市；依托国家铁路干线长昆客专、贵广、渝黔、成贵铁路的建设，形成主城区至遵义、毕节、安顺、凯里、都匀等周围都市的1小时交通圈，为区域经济社会协调发展提供了基础设施保障，也为房地产发展提供了新的机遇。第二章房地产发展趋势 一、区域发展均衡化按照都市总体规划，本市房地产市场将继续沿着从城区到近郊区，从近郊区到远郊及县（市）的方向发展。伴随“三环十六射线”道路网系统建成，近郊区和远郊区的土地和房产价值也将迅速提高，各区域房地产发展将趋于均衡化。二、竞争格局多元化未来，本市在房地产方面的招商引资，不仅要引进纯粹的房地产开发巨头，更要着力引进香港瑞安（商业地产）、清华紫光（科技地产）等产业地产开发巨头。同步，也可以优先考虑四川、重庆、云南、湖南等地在商业地产、旅游地产、物流地产以及城中村改造和旧城改造等方面有成功经验的实力企业。只有这样，本市的房地产竞争才能形成多元化开发的良性竞争格局。三、走旅游及外向型房地产发展道路旅游房地产是以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机，以休闲度假村、旅游景区、主题休闲公园、旅游（休闲）运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假