学习情境四：物业的承接查验

PropertyManagementPractices物业管理实务学习情境四物业管理的承接查验物业管理实务CONTENT单元一知识准备单元二物业承接查验的内容与要求目录单元三物业承接查验的作业程序

单元一知识准备011.承接查验的概念、意义（1）概念承接查验，是指物业服务企业根据物业服务合同的约定，在承接物业前，对新建物业或原有物业按照国家、地方有关规定和行业承接查验标准，与交接人开发商、业主或业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备以及物业相关资料进行检查和验收的活动。主体不同新建物业的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验1.承接查验的概念、意义（2）意义承接查验意义有利于界定清楚交接双方对物业所应承担的责任确保物业具备正常的使用功能，减少日后管理过程的维修、养护工作量，为物业管理创造良好条件2.承接查验的条件（1）新建物业承接查验条件①建设工程竣工验收合格、取得许可证和行政备案②市政公用设施设备按规划设计要求建成并安装独立计量表具③公共服务设施已按规划设计要求建成④公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求⑤共用设施设备取得使用合格证书⑥物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全⑦法律、法规规定的其他条件2.承接查验的条件（2）原有物业承接查验条件①（前期）物业服务合同依法解除或终止②新物业服务合同生效2.承接查验的条件（3）承接查验的依据1依据物业买卖合同2（临时）管理规约3（前期）物业服务合同4物业规划设计方案5开发商移交的图纸资料6建设工程质量法规、政策、标准和规范3.承接查验的范围（1）物业相关资料1资料竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料2共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料3供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件

4物业质量保修文件和物业使用说明文件

5承接查验所必需的其他资料

3.承接查验的范围（2）物业共用部位、共用设施设备共用部位共用设备共用设施一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、照明设备、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。相关法规政策标准1.《中华人民共和国民法典》2.《物业管理条例》3.《建设工程质量管理条例》4.《物业承接查验办法》5.国家有关建筑专业、强电系统、电梯与升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统和弱电系统等的验收标准或规范

单元二物业承接查验的内容与要求021.图纸、资料、文件类承接查验的内容与要求1资料物业产权资料2综合竣工验收资料3施工设计资料4机电设备资料5业主资料资料2.共用部位、共用设施设备承接查验的内容与要求1建筑工程承接查验的内容与要求2强电系统承接查验的内容与要求3电梯与升降系统承接查验的内容与要求4空调系统承接查验的内容与要求5给排水系统承接查验的内容与要求6消防系统承接查验的内容与要求7弱电系统承接查验的内容与要求

单元三物业承接查验的作业程序031.物业承接查验程序确定物业承接查验方案移交有关图纸资料查验共用部位、共用设施设备解决查验发现的问题确认现场查验结果签订物业承接查验协议办理物业交接手续办理备案手续2.物业项目承接查验的注意事项1开发商制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。2物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，开发商、业主或业主委员会与物业服务企业可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

3如果发现物业质量和设计问题，以及其他遗留问题，应及时提请开发商、业主或业主委员会解决。

4现场查验时，交接双方应严格按照有关标准执行。验收不合格时，双方协商处理办法，并商定再次查验时间，按约定返修合格后，组织复验。

5自物业项目交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同或物业服务合同的约定，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。2.物业项目承接查验的注意事项6物业项目交接后，开发商未按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。7物业项目交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，开发商应当负责修复；给业主造成经济损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。8开发商应按照国