关于长沙国际会展中心策划报告-(2013-2稿)

关于长沙国际会展中心

土地一级策划和规划设计建议微信|房地产微学院

目录一、长沙高铁东部新城城市规划和土地功能划分1、项目区域位置和区域规划研究2、参考标杆——沈阳高铁南站新城规划案例3、黄兴国际会展中心地块选址和规模以及土地功能划分建议二、长沙国际会展中心规模与定位三、长沙国际会展中心和配套土地出让策略研究四、拆迁政策和本地居民发展研究五、长沙国际会展中心周边规划设计与建筑设计要点建议六、长沙国际会展中心招商与运营模式建议

浏阳河风光带旅游规划专题研究

前言长沙县黄兴镇政府在2009年委托深圳市新摩尔商业管理有限公司策划长沙高铁东部新城（黄兴镇48平方公里总体策划含长沙高铁车站东侧5平方公里核心区和黄兴大市场策划，大市场的骨干项目农产品市场已经完成策划和招商，长沙国际会议中心选址在5平方公里核心区域范围内），2010年长沙县黄兴镇政府委托深圳市新摩尔商业管理管理有限公司策划黄兴镇区和三环外功能和定位策划，在策划的基础上，黄兴镇顺利完成部分地块的土地出让，取得了良好的发展效果。2011年4月深圳市新摩尔商业管理有限公司以120万元策划费用中标青岛交通商务区商业规划和土地一级策划（含青岛高铁车站旁大型国际会展中心专题论证），经过一年多的策划运作已经取得了显著的成效。因此我们拥有服务长沙国际会展中心项目的良好基础和丰富的同类项目经验。徐守盛省长在湖南省政府常务会议上，湖南长沙国际会议中心规划建设，事关省会城市功能提升，事关湖南开放性经济发展，事关湖南整体形象。明确要求一定要高起点、高标准、高水平规划设计定位，将会展中心建设成为国内一流、世界先进、突出现代服务业、体现两型社会和湖南特色的大型城市综合体。深圳新摩尔公司借鉴了中国城市规划设计院在星沙概念性规划设计方案中关于黄兴镇靠近长沙高铁南站的研究成果，创造性提出将中央公园和室外会展中心结合的新思路，将超五星酒店和国际会议中心配备在紧邻磨盘洲地块的新思路，符合两型社会的要求。对于中央公园和室外会展中心以及室内大型会展中心应该突出湖湘文化特色，建议会展中心分期建设，首先完成15万平方米主要室内场馆和室外会展中心建设，预留发展空间，根据会展的需求，二期在建设10万平方米室内会展中心，满足未来大型会展的实际要求。

根据长沙实际情况，提出了4804亩和4100亩土地的不同位置方案进行比较，对不同方案的土地功能进行明确分区，突出会展、金融和文化创意以及电脑软件作为现代服务业发展的重点。对于项目外部交通和会展中心需要的交通进行了认真分析，建议地铁二号线路向东延伸到黄花机场，车辆段向东延伸，建议车辆段向东延伸3公里以外，需要增加的3亿元以上费用，建议从土地增值收益中解决。建议四号线地铁延伸到黄兴大市场，形成良好的外部交通条件。关于开发模式和招商方式研究

对于项目的资金来源，市政府希望采用低价出让土地，会展中心产权企业持有，目前中央企业上市公司了解会展中心每年运营亏损较大，大都不愿意采用这种方式。我们建议采取分阶段出让土地的方式，我们预先征求了部分大型中央企业上市公司领导意见，采用BT方式比较可行，利用土地换取会展中心产权，今后会展中心产权归长沙市政府所有，委托专业会展管理公司统一管理。大型投资企业预计需要10亿元做道路和基础设施，15亿元做一期会展中心场馆建设。10亿元做超五星酒店和国际会议中心建设，累计需要前期实际投资35亿元，就可以滚动开发。建议借鉴成都会展赢利模式，长沙市政府成立会展城开发公司，统一开发会展城和4800亩土地，将房地产开发和浏阳河沿线等相关景区经营等统一考虑。建议与成都会展旅游集团合作成立专业会展管理公司。长沙高铁站长沙机场长沙政府服务大型投资商的组织架构长沙会展中心领导小组办公室主任黎勇（原长沙县长，市政府顾问）和深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民（长沙县委顾问）负责投资商初步沟通和接洽，对于投资意向较大的客户，安排长沙市政府主要领导张市长或者分管副市长正式会谈，张市长确认合作关系后，向省政府分管何副省长汇报，何副省长向徐守盛省长和周强书记汇报最终确定签约。合作关系建立前后长沙县政府负责配合评估和拆迁工作。本项目领导小组组长为张剑飞市长，副组长为市委常委,副市长张迎春,长沙县委书记杨懿文等同志。一、长沙南站东部新城--黄兴核心区域城市规划和土地功能划分

1、项目区域位置和定位研究黄兴镇区位图黄兴定位长沙高铁东部新城长沙高铁东部新城战略资源图

我国中部地区最大机场——黄花空港坐落在大东城黄花镇。黄花空港枢纽建成以后，将成为长沙及长株潭与国内、国际城市和地区连接的纽带。空港地区将成为长沙及长株潭地区企业走向国内、国际市场，以及国内、国际企业进入长沙及长株潭地区的重要节点。空港地区也将成为长沙市与长株潭地区相互连接的纽带。空港地区将成为城市敞开区域的窗口，区域产业登陆长沙的锚地和起始点。长沙空港城规划

空港地区将成为东部地区人流、物流、信息流汇集的中心，进而成为东部地区的经济枢纽，在东部地区产业发展过程中发挥整合和组织作用。武广新城位于雨花区东部，总用地面积约18.92平方公里，其中核心区面积8平方公里，中央商务区面积3平方公里。整体定位为中部地区区域性重要交通枢纽，长沙城市发展的副中心，辐射长株潭城市群的城市商务中心，规划居住人口约40万。黄兴镇位于长沙高铁站点浏阳河以东，占地84平方公里，其中长沙绕城高速以内的48平方公里，是今后长沙东部最重要的区域之一.武广高铁枢纽站也坐落于长沙大东城地区。高铁枢纽对区域、城市的影响。强烈的聚集效应影响区域、城市经济发展，城市功能重构，极化城市活动的空间分布，显著强化商务办公、零售商业、住宅等城市服务业相关职能发展。武广新城城市设计占地面积18.9平方公里核心区4.4平方公里以高铁南站为核心，基地以浏阳河和磨盘洲作为最大的景观资源。形成东西景观轴心，结合主要站点，打造地标建筑，沿着主要干道建立良好的绿化联系，并将周边的滨水资源合理利用，使得浏阳河滨水魅力得以充分展现。城市设计延续城市规划中东西向开放的空间轴线，与主城区和黄兴镇相互呼应。重点安排商业，文化，商务和居住等功能。规划单位：英国H&D公司

发挥武广与沪昆双高铁枢纽站点以及空港多种优势，将黄兴镇三环以内的48平方公里规划为我国中部最现代化的高铁滨河新城，将长株潭中央商务区与生态宜居城市有效结合。重点聚集中等收入以上的高素质居民，规划在20年内达到15万-20万人口，人均年收入不低于10万元。

未来长沙对黄兴镇浏阳河东岸定位类似于上海浦东陆家嘴商务金融区域定位。长沙高铁车站区域浏阳河西岸

长沙国际会展中心选址范围建议规划区域6000亩长沙国际会展中心区域在原来的规划研究中，中国城市规划研究院将其定位长株潭CBD,在未来城市发展中具有举足轻重的地位。长沙南站东部区域，依托高铁长沙南站，东部距离长沙黄花国际机场十分便利，是今后长沙市未来二十年主导发展的重要方向，依托火车站和机场发展，符合世界城市发展的规律。湖南省经济与文化特点湖南省位于长江中游，省境绝大部分在洞庭湖以南，故称湖南；湘江贯穿省境南北，故简称湘.湖南省经济和文化发展出现良好态势,交通条件在十一五规划中已经得到较大改善.武汉到广州高铁贯穿湖南境内主要城市.湖湘文化是中华文化的多样性结构中的—个独具特色的组成部分。近百年来，随着湖湘人物在历史舞台上的出色表演，湖湘文化已受到世人的广泛瞩目与确认。初步核算，2011年，全省实现地区生产总值19635.19亿元，增长12.8%。其中，第一产业增加值为2733.66亿元，增长4.2%；第二产业增加值为9324.73亿元，增长17%；第三产业增加值为7576.8亿元，增长11%。与经济增长密切相关的一些同步指标均保持较快增长。2011年长沙工程机械、汽车制造、烟草食品、电子信息、新型材料、文化创意六大产业集群完成产值5037.3亿元，其中，工程机械产值1827亿元，占全国70%。长沙以整车企业为龙头，拉长产业链条的发展路径，让长沙汽车产业集群迅速成为中国汽车第六大产业板块。长沙先后引进北汽福田、广汽菲亚特、陕汽环通重卡等六大整车项目。长沙市产业发展特点2015年长沙汽车生产将达到120万辆，产值突破2500亿元。长沙东部主导产业是工程机械，电子信息和汽车产业以及现代商贸物流等。今后空港将逐渐发展综合保税区，黄兴镇临近长沙南站的核心区将逐渐发展成为长株潭的中央商务区，长沙城市的副中心。在黄兴镇临近5公里核心区，产业发展方面应该发展现代金融，文化创意、电脑软件和医疗以及零售商贸和旅游等产业，在规划上必须体现生态环保理念，成为两型社会发展的示范区，落实科学发展观的试点区域，为长沙今后未来二十年更高起点发展做出重大贡献。长沙高铁东部新城产业规划方向建议长沙东城区产业发展基础图长沙南站西侧武广新城规划

中国城市规划院关于星沙概念性规划对黄兴镇临近长沙南站核心区的土地利用规划概念方案长沙会展中心及长沙高铁东部新城产业空间布局建议长沙高铁南站效果图为适应武汉国际博览中心的交通需求，武汉市已规划布局“两轨、三快、三主、两次、两辅”的区域交通体系，衔接三镇交通。

武汉国际博览中心靠近两条规划的轨道交通线路，“两轨”即轨道交通6号线(计划2017年建成)和11号线，地铁6号线将从展会中心门前贴身穿过。“三快”为东西向的二环线、三环线和南北向的拦江堤路三条城市快速路。依靠这几条快速路，游客可以很方便地从武汉博览中心通往机场、武昌、外环线等，而不需穿越汉口和汉阳的商业中心。

“三主”为南北向的滨江大道、江城大道及东西向的四新南路三条城市主干路;“两次”为鹦鹉大道、四新北路两条城市次干路;“两辅”为会展南路、会展北路两条重要城市支路。

相关部门预测显示，到2015年，武汉国际会展中心将会迎来会展高峰，此时周边道路交通已完全能够满足需求。可以参考的武汉会展交通体系 长沙国际会展中心项目区域交通规划图地铁2号线路，利用轻轨对接16公里延伸到机场地铁4号线路延伸到黄兴大市场。4黄兴大市场对于项目外部交通和会展中心需要的交通进行了认真分析，我们建议优先将黄江公路拓宽到46米。然后拉通劳动路，与黄兴大道衔接。东四线连接长沙县城与黄兴的高铁核心区，建议考虑修通，同时能够一直向南延伸与外环线衔接。在修建会展中心的同时，建议浏阳河隧道和中轴线大道同步修建，一直延伸到黄兴大道。建议加快黄兴大道建设，抓紧连接市场群，一直连通外环线。轨道交通运输量大，建议高度重视轨道交通网的完善，我们建议地铁二号线路向东延伸到黄花机场，车辆段向东延伸，建议车辆段向东延伸3公里以外，需要增加的15亿元以上费用，建议从土地增值收益中解决。建议四号线地铁延伸到黄兴大市场，形成良好的外部交通条件。长沙会展城交通规划建议长沙轨道交通线网规划图黄花机场2.参考标杆---沈阳高铁南站新城规划案例

依托沈阳南站浑南新城的规划定位是：浑南新城是沈阳市“主城”的一部分。 在沈阳城市规划蓝图中，围绕“主城”，有沈北蒲河新城、铁西产业新城等4个“卫星城”，浑南新城是母城的一部分，“不是辅城，也不是卫星城。” 预计到2020年沈阳将成为一个大都市，容纳1500万至2000万人口。沈阳老城区基础设施已无法大规模改造，各方面“机能”老化，“城市发展壮大，需要新的‘心脏’，浑南新城的规划标准非常高，是按照城市的中心，城市的‘心脏’来规划的。 除了要把浑南新城建成沈阳的主城、中心外，新城建设还着眼于服务中部城市群，周边的城市向沈阳靠拢，浑南新城未来是这个大沈阳经济圈的中心。

凝聚四大“城市中心”

浑南新城未来将成为沈阳市的行政中心、科技创新中心、文化创意中心、商务中心，与此相关，众多项目已开工建设。 沈阳全运会运行中心已封顶，未来将成为沈阳市的行政中心。 沈阳市第一所国际化医院，既面向普通百姓，又服务国际化高端需求。 浑南新城将建设10万平方米的教育园区，除了布置中学、小学等教育资源外，还将迎来东北大学(4个学院、18个国家级科研中心)、鲁迅美术学院、沈阳音乐学院的搬迁。 辽宁省“四大馆”(图书馆、博物馆、科技馆、档案馆)均已主体封顶，京剧团、评剧团等文化团体也即将入住新城文化大厦。

“地下高速”贯通大浑南

目前，浑南新城已具备10分钟“交通半径”，方便商务人士赶赴桃仙机场。此外，依托沈营线、沈本线、高架桥，新城也与“老城”实现了有机衔接。 在长远规划中，一条“地下高速”有望贯通大浑南地区：这条“地下高速”围绕中央公园，北接三环，南接四环，“将来从三环四环过来的车，可以直接开到大浑南。沈阳南站区位特点与长沙南站极为相似沈阳南站——规划图沈阳南站与浑南新城商业规划

沈阳南站和浑南新城和长沙高铁东部新城区位条件非常类似，沈阳的经验和教训非常值得借鉴。沈阳南站周边核心区城市规划之前非常重视商业规划，对不同商业业态进行了系统规划，形成了先做区域总体策划，后做规划科技的科学流程，符合科学发展观。 沈阳在浑南新城的规划中注重水系的循环和生态环保，值得学习。认真借鉴沈阳浑南高铁新城等相似案例沈阳南站和浑南新城水系规划沈阳南站和浑南新城水系规划武汉国际博览中心

武汉国际博览中心位于汉阳腹地中心的四新地区,它与汉江组团,沌口组团一起构成武汉新区。其规划总用地面积6253亩（含城市道路），净用地面积4270亩，包括会展核心区及经营性用地。其中，会展核心区由一期展馆项目，二期会议中心、洲际酒店、海洋乐园、假日酒店项目和景观水系等项目组成。沈阳南站和浑南新城水系规划

其建筑群的造型设计取水波之势，使建筑沿长江呈波浪起伏；同时，各建筑主要功能区在一个造型空间之中，与展馆的大尺度相呼应。建筑表皮采用大面积虚、实加肌理的对比，节奏感、韵律感强。国际会议中心似花瓣绽放；使建筑群富于浪漫的情绪。3、黄兴国际会展中心地块选址和规模以及土地功能划分建议根据现场研究和会展中心的选址要求，提出如下土地功能划分建议：方案1——选址范围5865亩（包括640亩轨道车辆段，421亩道路用地）为4804亩实际用地范围沈阳南站和浑南新城水系规划现状生态要素：浏阳河、榨山港、潭阳洲、磨盘洲长沙市城市总规中利用榨山港的自然流向和交通生态通廊规划了“一纵两横”三条生态廊道。黄兴片区构成了“一带一心三廊”的生态结构。一带：浏阳河风光带一心：潭阳洲生态绿心三廊：“一纵两横”三条生态廊道结合生态景观现状,新摩尔公司提出了中央公园的规划建议长沙总体规划方案14804亩功能分区初步建议

方案1范围是劳动西路和高塘坪路以及黄江公路和滨河东路包围地段，包括安置区400亩。长沙地铁二号线光达站位置。长沙国际会展中心建议选址在中轴线和黄江大道以及滨江路包围的555亩范围，依据是可以充分利用现有交通线路搞建设，对保护生态环境有利，具有较好的预留发展空间。2英国红东公司城市设计``我们建议要包含黄江公路和高塘萍路范围方案1说明酒店规模论证 会展中心用地以会展中心，酒店、写字楼为主，配置少量酒店公寓。会展中心用地亏损，在其他地块土地取得回报。会展中心室内建筑留出200米空间到广场。超五星酒店和磨盘洲一体化，后者作为附属生态用地。测算会展中心和学校和道路等绿地的用地面积比例。增加一些商业街区等商业功能，餐饮配套场所。广场标高和浏阳河堤坝一样，超五星酒店至少保留浏阳河边60米绿化带。我们预测最大展会人数每天10万人以上，需要居住的外地参展人数最多1万人，在会展中心2公里半径居住的需要5000人左右，我们预测需要五星酒店两家容纳1200人，三到四家四星酒店容纳2000-3200人，五家以上三星和经济型酒店容纳，1800人以上。方案24111亩功能分区初步建议

深圳新摩尔公司建议长沙国际会展区域范围中轴线以南，高塘坪路以西，许家园路以北，以及浏阳河包围的4000亩区域作为优先选址范围，将中轴线以北比较完整的区域留给长沙轨道交通公司作为储备发展用地，有利于今后长沙市的长远发展，有利于长沙轨道公司未来的土地出让和城市规划。方案2安置区需要地块8和地块7的部分124亩合计400亩作为安置区。建议:长沙南站通过隧道连通中轴线，最大限度保留浏阳河风光带优美的自然环境。长沙地铁二号线光达站位置两个方案的优缺点比较方案1土地编号

方案14458亩左右范围编号（每块地不含道路）4458亩，此外还有中央公园346亩，共计4804亩。方案1中绿地面积150亩，中央公园346亩，绿地和公园占地比例为496／(496+4580)=10%。如果包含会展中心绿广场和室外会展中心绿色展场用地，比例将达到15%以上。可以作为融资出让的土地为2544亩，具体为2,4,6,7号用地，占比为52%。

建议:2号用地作为长沙县融资用地，规模600亩。鉴于640亩地铁车辆段用地，不在方案中的用地指标，建议8号用地700亩作为可以扩展的融资用地，占地面积700亩左右，其中50亩作为商业办公用地，其余作为住宅用地，容积率建议控制在3.0以内。方案2土地编号方案24111亩左右范围编号（每块地不含道路）2号地块规划有正在建设的地铁2号线路站点，临近1号会展中心地块，3号地块未来地铁8号线站点二、长沙国际会展中心定位与规模论证1.定位根据湖南省和长沙市发展趋势，我们建议长沙国际会展中心及周边4800亩区域定位为长沙国际会展城和长株潭中央商务区。浏阳河西10平方公里核心区定位为长沙市副中心。长沙国际会展中心定位为我国中部最具湖湘文化特色的会展中心以及国际会议中心，中部排名第一。2.同类展会规模比较数据表项目要体现两型社会特点，采取节能环保措施，太阳光能利用至少达到20%以上， 规划基本指标：室内展馆15万平方米+10万平方米预留发展空间以及室外15万平方米，一期建设室内15万平方米，室外15万平方米和，室外包括5万平方米以内绿地广场，一期标准展位6800个。比武汉国际博览中心的15万平方米室内展馆和4万平方米室外展馆大较多。新摩尔商业

长沙红星会展中心过去举办过糖酒会和中部博览会等大型展会今后建议举办如下具有湖南特色的大型展会.为湖南产业发展服务,直接带动长株潭等区域经济发展.3.长沙国际会展中心未来的主要展览内容和依据长沙国际会展中心未来的主要展览内容一览表今后建议举办如下具有湖南特色的大型展会4.会展中心规模和4800多亩用地安排的初步思考以方案1为例

以方案1为例4804亩大致范围和国际会展中心位置

劳动西路和高塘坪路以及黄江大道以及滨江东路包围区域，包含磨盘洲的利用。安置区建议选择在黄江大道以北，杜家坪路以西，金桂路以东400亩范围，紧邻南北绿轴线，便于生产和生活，让黄兴居民安居乐业，减少拆迁压力，加快拆迁速度。新摩尔商业长沙国际会展中心产品定位初步构想长沙国际会展中心土地功能划分和规划条件研究

占地面积555亩方案125万平方米室内会展中心规模方案2

20万会展中心规模超五星酒店和国际会议中心以及办公商务配套400亩，可以扩展到625亩，临近磨盘洲

在临近磨盘州的地块，除超五星酒店配套用地等以外，还有300亩住宅用地。中央公园和绿地等预计在400亩左右，学校用地控制在200亩左右，满足出国留学高中和初中以及小学统一规划建设的要求，提升城市副中心的层次。黄兴车辆段东侧700亩和酒店用地相邻300亩合计1000亩，可以满足长沙市和长沙县公共配套融资要求，其余的1000亩位于中轴线以南，高塘坪路以西，预计土地拍卖可以达到20亿元以上，可以满足浏阳河隧道和中轴线道路建设投资回报用地。长沙会展城土地用途研究

拆迁安置区400亩，建议容积率2.5左右，达到较高品质，绿化率40%。

绿地、水域、停车场、道路、学校等配套设施用地600亩

中央公园和南北绿地轴线提升了整个黄兴副中心的档次，符合省政府常务会议建设会展城的要求。三．长沙国际会展中心和配套土地出让策略研究

方案1土地价格预测说明

1,2,3,4,号用地两个方案是一样的，区别在于后面的用地安排。目前的土地价格是100万元/亩，会展中心和劳动路以及中轴大道道路建成后预计地价将稳步提升到300万元/亩，城市副中心快要建成前期（五星酒店、购物中心等配套设施建成）预计土地出让价格将超过每亩500万元。1.555亩1号用地长沙国际会展中心产品定位方案1会展中心在25万平方米投资估算方案2会展中心在20万平方米以内投资估算

方案1预计销售额

预计销售毛利润13.34-32.98=-19.64亿元

保留物业为25万平方米会展中心，理论价值20亿元。五星酒店和商业配套等理论上价值10亿元。今后至少用地方面需要补偿投资商20亿元相关土地，会展中心产权归政府所有。方案2预计销售额

项目从销售角度亏损为17.8-36.5=----18.7亿元，保留物业价值20万平方米会展中心，理论价值16亿元。五星酒店和商业配套等理论上价值10亿元。今后至少用地方面需要补偿投资商16亿元相关土地，会展中心产权归政府所有。

通过项目规模分析和财务分析，长沙国际会展中心建筑面积在15万平方米已经能够满足会展要求。

在滨河东路，中轴线，金桂路和黄江大道包围地段，占地600亩左右。

项目容积率建议在4.0

产品定位四星酒店，主题百货，办公楼和配套住宅2、2号用地600亩左右可以销售物业计算销售毛利润63.1-32.12=30.98亿元

可以销售的地价预计为30.98／600=516万元/亩3、3号用地占地700亩3、3号用地占地700亩

项目在黄兴大道，杜家坪路，中轴线和金桂路包围地段。

定位学校用地要200亩满足高中，初中和小学的大学校要求，占地13.2万平方米，500亩中，办公和商业用地用地建议50亩，其余450亩作为住宅用地。可以销售物业计算毛利润：75.8-40.93.93=34.87亿元

该土地在初期出让价格在120万元/亩左右,后期在道路和基础设施完成后出让最高土地拍卖价格：34.87／700=498万元/亩

4、4号用地占地700亩预计土地拍卖价格在600万元/亩左右5、5号用地为四星酒店和旅游接待中心用地占地500亩项目容积率建议在3.0产品定位五星酒店和经济型酒店以及旅游接待中心，办公楼和配套住宅

可以销售物业计算销售毛利润：50.3-24.7=25.6亿元

可以销售的地价预计为：25.6／500=512万元/亩

6号、7号用地今后在完成基本道路开发后两年内土地价格在500-600万元/亩

8号用地建议用做安置区建设，建议推后做个2000平方米的小型社区文化广场。4300亩之外的重点用地建议靠近浏阳河磨盘洲酒店用地400亩（建议增加到625亩出让）配套用地投资估算可以销售的物业预测理论利润49.8-33.6=13.2亿元，净利润8.58亿元，保留物业价值15亿元。每亩最高地价适合23.58／625=377万元/亩400亩酒店配套用地我们建议扩展到700亩，适合现金流充足企业投资，愿意在长沙做战略投资。平均地价建议220万元起价对外推广，实际成交在280万元以内。

购物中心和写字楼以及住宅用地600亩，紧靠黄兴地铁车辆段，预计地价在300-350万元之间，未来具有增值到500万元每亩的潜力。黄兴车辆段东侧700亩办公和住宅用地，预计地价在300—500万元之间，今后道路设施建设完毕，会展中心和五星酒店以及中央公园建设完成后，预计地价可以达到1000万元/亩以上。

在黄兴控制1万亩土地，通过建设国际会展中心和五星酒店以及国际会议中心，做好道路和基础设施，如果每亩土地增值100万元，溢价收入为80亿元，通过我们综合研究每亩地增值150万元是完全可能的，假如长沙国际会展等用地2000亩，其余土地增值120亿元。长沙会展城区域土地升值预测四、拆迁政策和本地居民发展研究

按照方案1安置区建议选择在黄江大道以北，杜家坪路以西，金桂路以东400亩范围，紧邻居住区和南北绿轴线，便于生产和生活，让黄兴居民安居乐业，减少拆迁压力，加快拆迁速度。安置区位置非常好，靠近学校和南北绿轴线。按照方案2

8号用地276亩，再扩展部分7号用地124亩建议用做安置区建设。

建议推后做个2000平方米的小型社区文化广场。建议安置区利用文化广场，规划建设三星酒店和经济型酒店和餐饮和会展服务街区。具体指标建议如下

通过建设综合体，让村民通过出租物业和酒店和会展中心配套服务经营，拥有长期的收益，安排就业，有利于加速拆迁和区域的可持续发展。关于项目启动融资问题关于土地指标批复，首期建场馆15万平方米与BT平衡至少1000亩地，要政府尽快批复。五、长沙国际会展中心规划设计建议

长沙国际会展中心要满足各类大型展览和国内外商务会议要求，满足多功能利用要求，要求提高整体利用率。大型国家级论坛放在超五星酒店和国际会议中心举办，总体形成会展城的功能，统一管理。城市设计的土地功能比例1、4804亩土地中，公园和绿地用地在8%，会展和会议中心以及五星酒店用地在12%，办公和商业以及三星和四星酒店等用地在30%，学校和其他公共设施用地占10%，住宅40%。要求合理利用地下空间，会展中心周边1公里半径地下全部连通，统一层高5米。我们预测最大展会人数每天10万人以上，需要居住的外地参展人数最多1万人，在会展中心2公里半径居住的需要5000人左右，我们预测需要五星酒店两家容纳1200人，三到四家四星酒店容纳2000-3200人，五家以上三星和经济型酒店容纳，1800人以上。2、本项目优先考虑整体交通问题劳动路和中轴线大道以及东四线修通后，从长沙机场经过机场高速路和黄兴大道，尔后通过中轴大道到达国际会展中心距离20公里左右，时间为20分钟。从长沙市区的韶山路等地坐二号线和四号线地铁今后到国际会展中心时间为半个小时。从长沙火车南站到国际会展中心为10分钟。建议:首先拓宽黄江大道，尔后拉通劳动路和中轴线隧道和大道，滨河东路加宽到80米，双向四车道40米，自行车道路双向宽4米，行人道路双向4米，绿化带24米。东四线黄兴大道黄花机场机场高速劳动路会展城长沙南站黄江大道

要求地铁二号线站点与会展中心设置连接通道，顾客可以通过地下-1层直接到达会展中心。

会展中心内部交通要求，利用高差建设大规模地下停车场，要求地下停车达到2000辆，地面广场能够停车2000辆。货运通道在地下，卸货区高度要满足大货车高度要求，每个场馆都要求配备卸货区。会展区交通问题项目外部道路交通卸货平台详细要求

如下：a）.主场馆能够停泊两辆40英尺货柜车的封闭式卸货平台，按长沙国际会展中心提供的设备要求预留平衡器的机坑及埋件。设保温提升门。卸货平台高1.3m。b）.同时停泊五辆普通卡车的卸货平台，卸货平台外边阳角处预埋通长的防撞角钢及橡胶防撞垫。卸货平台高度为1.0m。针对部分展览的特殊要求，主要场馆卡车可以直接开入。德国汉诺威会展中心大型停车场本项目国际会展中心采取分期建设原则，首期建设15万平方米，建议建设四个场馆，其中主要场馆6万平方米，双层布局，其中主场馆4万平方米，局部二层为1.5万平方米多功能会议中心（配套餐饮和宴会厅5000平方米），主场馆配套5A写字楼和服务中心1万平方米，餐饮配套1万平方米，其余场馆为两个3万平方米展馆，一个2万平方米多功能场馆和1万平方米配套服务商业街区，采用单层布局，其中多功能场馆要求平时具备体育中心功能，能够开展篮球，网球，排球等运动。二期建设10万平方米，根据一期运营情况，调整和深化二期建筑设计任务书。3.长沙国际会展中心规划、功能与分期建设要求根据湖南省两型社会要求，建议在节约使用土地、节能环保方面和场馆多功能使用（要求10万平方米能够平时可以有效利用）方面争取单项指标世界第一，例如，场馆太阳能利用达到15%左右，总体指标达到国际先进水平。展馆场地净空高度：馆内净高13-28m展厅地面承载力：钢筋混凝土地面：5t（三个主要展馆），3.5t（2万平方米多功能展馆）；要求主要展馆能够满足大规模的工业重型设备，承载力满足更高要求。（目前广交会只能举办轻工类展会）地沟钢盖板；荷载等级为汽-10卫生间：位于展馆之间的主通道区域，按照座便70%，蹲便30%比例配备，采用感应式冲水系统控制，符合国际惯例。4、长沙国际会展中心场馆要求在机电设计中充分考虑节能环保要求，中央空调系统出风口的高度要接近人群流动的高度范围2.1米以下，借鉴广州国际会展中心成功采用诱导送风、大温差换热技术、变风量技术以及冷源的合理设置。场馆照明以人工照明为主，天然采光为辅助，要求场馆充分考虑自然采光和自然通风，天窗要考虑夏天设置隔热膜。为避免产生大量的热损耗，不得大面积使用玻璃幕墙。关于国际会展中心景观规划5、长沙国际会展中心的景观设计充分考虑长沙气候特点和长沙县花木之乡特点，在考虑景观美化的同时，考虑使多种植物遮蔽夏日暴晒。借鉴德国会展中心的景观设计经验，充分考虑人性化景观设计。德国弗兰克福会展中心绿地景观6、地块5靠近浏阳河和磨盘洲，作为国际会议中心和超五星酒店选址。长沙作为“山水洲城”的代表，要充分利用浏阳河和磨盆洲的特色，融入项目前期规划布局中。磨盆洲要保持生态岛特色，迁走居住民房，用人行天桥和岸上连接。其他地块相求详见方案中对地块的定位。7、城市设计天际线原则第一距离浏阳河越近的地方高度越低，建议形成三个梯次，距离中央公园范围的高度建议采用中间高的方式，平滑过度。8、关于项目的建筑风格由于机场高铁都是现代风格，因此，要统一协调，建议国际会展城采用现代的风格，但在适当的地方也不排除中国传统文化的点缀。规划设计与商业规划以及产业规划结合9、借鉴国外中央商务区的经验和深圳CBD规划设计的教训，要把4800亩会展城公园绿地和核心区的办公和酒店以及商业综合体结合，能够有效发展金融和文化创意等现代服务业。8、采用城乡统筹的方式，从长沙市的实际出发，规划设计方案充分征求专家和群众意见，实行科学民主决策。9、充分考虑立体交通组织，将隧道、桥梁有效组合，充分利用现有区域和浏阳河堤坝高度差较大的特点，规划立体的停车方式,同时可以利用广场划分临时停车区。关于浏阳河风光带，区域防洪和排涝问题10、浏阳河风光带道路80米宽度。对区域给排水进行超前思考，按照青岛排水系统标准规划，利用浏阳河以及人工湖泊以及柞山河等河道有效排洪，避免北京内涝悲剧的发生。本区域柞山河是最重要的排洪河道，建议今后区域内洪水向沿着中央公园排洪渠流向柞山河，最终进入浏阳河。柞山河六、长沙国际会展中心建设与运营模式

根据“政府引导、企业主导、市场运作”的原则，省市领导倾向选择公开向社会选择战略投资者，统一投资建设综合运营会展中心模式。具体建议如下 1.会展中心产权归企业所有，难以操作。会展中心产权归长沙市政府所有，根据分期建设完成情况，首期15万平方米场馆和综合楼建成，补偿12亿元土地给战略投资企业。二期10万平方米会展中心建成，补偿8亿元土地给战略投资者。如果不能直接补偿土地，是否可以用卖地收入向战略投资者购买会展中心产权？会展业的成都模式—会展旅游地产复合开发模式借鉴成都会展旅游集团创立于1997年，是一家集展览会议、旅游、景区经营、酒店服务及房地产开发、物业管理等多项产业于一体的大型企业集团。经过十年大胆探索与成功实践，现已发展成为中国西部地区业内的顶尖企业集团之一。集团以旗下的世纪城新国际会展中心、九寨天堂国际会议度假中心、成都国际会议展览中心（沙湾）三大片区为依托，形成了从会议展览到旅游服务的产业联动，开创了独特的业务发展模式，实现了经营理念的创新，走出了一条以会展旅游拉动区域经济、带动城市建设的会展旅游地产复合型经营建设道路，创立出“会展业的成都模式”，取得了良好的社会效益和经济效益。

成都会展旅游集团董事长邓鸿成都新国际会展中心成功建成占地1500亩，建筑面积达115万平方米会展综合体，该项工程将使成都形成大型会展商务圈，成都成为中国会展经济发达的城市之一。会展与旅游以及房地产结合的开发模式建议2.由长沙市政府授权成立长沙会展城开发公司，重点负责会展中心、4800亩土地和旅游景区等开发和经营。借鉴德国会展城管理模式，“会展城”的环卫、食品安全、物流、交通管理，都由统一主体负责，争取做到衔接连贯、协调到位。公开招标引进国内一流具有会展和商业管理经验的企业运作，专业化运营长沙国际会展中心和周边区域。3.前期策划和规划设计结合，策划公司和监理公司一直监督到国际会展中心建成。在完成土地一级策划和产业规划的基础上，明确规划设计要点，进行初步规划设计方案研究，明确基本指标和主要功能，明晰开发和运营模式，向省市领导汇报通过后开展国际规划设计招标，同步开展招商活动，力争年底奠基长沙国际会展中心一期工程。长沙国际会展中心招商建设与运营模式（一）.运营与运营模式根据“政府引导、企业主导、市场运作”的原则，省市领导倾向选择公开向社会选择战略投资者，统一投资建设综合运营会展中心模式。具体建议如下1.会展中心产权归长沙市政府所有，根据分期建设完成情况，首期15万平方米场馆和综合楼建成，补偿12亿元土地给战略投资企业。二期10万平方米会展中心建成，补偿8亿元土地给战略投资者。如果不能直接补偿土地，可以用卖地收入向战略投资者购买会展中心产权。2.由政府公开招标引进国内一流具有会展和商业管理经验的企业运作，专业化运营长沙国际会展中心和周边区域。借鉴德国会展城管理模式，“会展城”的环卫、食品安全、物流、交通管理，都由统一主体负责，争取做到衔接连贯、协调到位。3.前期策划和规划设计结合，策划公司和监理公司一直监督到国际会展中心建成。在完成土地一级策划和产业规划的基础上，明确规划设计要点，向省市领导汇报通过后开展国际规划设计招标，同步开展招商活动，力争年底奠基长沙国际会展中心一期工程。（二）关于长沙会展中心以及周边综合体招商的初步设想1.会展中心建设和管理招商对象华润置地集团拥有万象城购物中心和综合体开发经验中粮集团拥有大型购物中心和房地产开发经验上海绿地集团拥有兴建绿地中心总部大楼和西安会展中心的经验成都旅游会展集团拥有管理成都新会展中心和武汉博览中心的经验苏州中新集团股份公司拥有丰富的土地一级开发和会展中心建设和管理经验2.周边项目土地招商对象保利集团拥有大型剧院和购物中心以及房地产建设管理经验深圳卓越集团拥有引进一流学校和房地产开发经验3.区域内国际学校招商深圳国际教育交流学院，是深圳最好的出国留学高中，引进剑桥大学A-level教学体系，重点上欧美大学名校。七年来，学院专注于发展英国剑桥大学考试院(CIE)授权的国际普通高中证书和高级证书ALevel课程体系，已经形成一支高素质的教学、管理和服务团队。经过孜孜不倦的努力和探索，积累了一定的经验，并取得优异的成果。

2005届到2010届毕业生共计568名，遍布美、英、加、澳及香港等地著名高等学府。其中238人入读剑